[유진투자증권] 류태환 (02-368-6156)

<건설/부동산 - 오피스 시장, 파고를 마주하다>

*서울 오피스 시장은 지난 수년간 공급 부족과 낮은 공실률을 기반으로 안정적인 임대료 상승세를 이어옴

• 그러나 최근 들어 임대료 및 관리비 상승률 둔화가 관찰되고 있으며, 이는 신규 프라임 오피스 공급 확대와 이전 수요 분산이 점진적으로 시장에 반영되기 시작한 결과로 판단

*서울 오피스 시장은 공급 부족 국면에서 벗어나 점진적인 수급 불균형 구간으로 진입할 것으로 보임

• 또한 수도권 소재 공공기관의 지방 이전으로 인한 수요 감소가 겹쳐진다면 수급 불균형은 더욱 확대될 것으로 판단

*오피스 시장이 변곡점에 직면한 가운데 발생한 제이알글로벌리츠의 디폴트 사태는 상업용 부동산 시장에 중요한 시사점을 제공

• 해당 리츠가 보유한 벨기에 Finance Tower는 우량 임차인을 확보한 안정적인 자산임에도 불구하고, 금리 상승과 WALT(Weighted Average Lease Term) 축소가 자본환원율(Cap.rate) 상승과 감정가 하락으로 이어짐

• 서울 오피스 시장은 공급 확대에 따른 임대료 상승률 둔화와 공실 리스크 확대 가능성이 점진적으로 증가할 전망이며, 향후 오피스 시장 내 양극화 또한 더욱 심화될 것으로 예상

• 또한 국내 상업용 부동산 역시 해외 사례와 유사하게 재무적 준수사항 강화와 보다 보수적인 자산가치 평가 체계가 적용될 가능성에 주목할 필요

(보고서 링크) https://buly.kr/Almb8TD

(유진 대체투자팀) https://t.iss.one/eugene2team

★컴플라이언스 검필

[유진투자증권] 황성현 (02-368-6878)

<2026.05.14. SK아이이테크놀로지 1Q26 실적발표>

[1Q26 실적]
- 매출액 359억원, 영업손실 732억원
· 글로벌 전기차 시장 둔화 및 고객사의 재고 조정 영향으로 매출액 감소

[실적분석]
- 1Q26
· 글로벌 EV 시장 둔화 및 주요 고객사 연초 재고 조정 영향으로 매출 qoq 감소
· 판매량 전분기 대비 약 8% 감소
· 일부 제품 그레이드 판가 조정 및 제품 믹스 변화 영향으로 ASP 하락
· 소형 ESS 및 전동공구용 제품 판매 증가하며 ESS·IT향 매출 비중 20%대로 확대
- 2Q26
· 생산 거점 운영 최적화 및 비용 절감 지속 추진
· 폴란드 중심 공급망 운영 통해 유럽향 대응 강화 계획

[손익분석]
- 1Q26
· 매출 감소에도 전사 운영비 절감 및 재고평가손실 기저효과로 영업손실 소폭 개선
· 고정비 부담 완화 위한 가동률 개선 및 생산 효율화 추진 지속
- 2026년
· 연간 CAPEX 579억원 계획(1분기 301억원 집행)
· 수익성 및 투자 우선순위 고려한 선별적 투자 집행 예정
· 적시 자금조달 및 생산거점 최적화 통해 유동성 관리 강화 계획

[유럽 중심 운영 전략]
- 유럽 정책 불확실성이 상대적으로 낮고 공급망 강화 정책 구체화 중
- 산업가속화법, 핵심원자재법 기반 역내 생산 확대 기조 지속
- 유럽 EV 시장은 1Q26 기준 20% 이상 성장하며 미국 대비 견조한 흐름
- 미국 AI 데이터센터 확대, 유럽 신재생에너지 발전 증가 기반 ESS 수요 확대 전망
- 2H26부터 유럽 주요 고객사향 EV용 분리막 초도 공급 개시 예정
- 향후 중대형 배터리 중심 물량 확대 기대
- 폴란드 공장 중심 생산·공급 역량 집중 통해 유럽 수요 대응력 강화 계획

[Q&A]

Q. 1Q26 영업손실 개선 배경
- 북미 EV 수요 둔화 및 주요 고객사 재고 조정 영향으로 판매량 감소
- 일부 그레이드 판가 조정 및 제품 믹스 변화로 ASP 하락
- 다만 전분기 반영된 재고자산 평가손실 기저효과 및 판관비 절감으로 영업손실 소폭 개선

Q. 2Q26 판매 전망 및 연간 가이던스
- 2Q26 판매량은 유럽 및 국내 소형 ESS 수요 중심으로 1Q26 대비 10% 이상 증가 전망
- 연간 판매량은 연초 가이던스 대비 30~40% 하향 수준 예상

Q. 흑자 전환 시점
- 2026년 흑자전환은 어려울 것으로 판단, 2027년 흑자 전환 목표

Q. 1Q26 지역별 가동률·ASP 및 2Q26 전망
- 1Q26 가동률: 증평 운영 최소화, 북미향 수요 감소, 재고 소진 전략 영향으로 20%대 기록
- 2Q26 가동률: 판매량 증가 기반 30%대 전망
- 1Q26 일부 제품 판가 조정 있었으나, 2Q26 ASP는 1Q26과 유사 전망
- 연내 추가적인 가격 변동 가능성 제한적으로 판단

Q. 폴란드 중심 생산 운영 전략 배경 및 기대효과
- 최대 생산 CAPA 및 최신 설비 기반 경쟁력 확보
- 유럽 EV 수요 상대적으로 견조하며 ESS 수요 확대 중
- 유럽 정책 지원 기반 공급망 안정성 및 현지 대응력 강화 가능
- 폴란드 중심 운영 통해 가동률 상승, 공급 효율 개선 및 고정비 절감 추진

Q. 폴란드 신규 증설 진행 현황 및 가동 시점
- Phase2: 2H26 가동 검토 중
- Phase3~4: 신규 수주 및 고객 수요 연계해 2027년 운영 가능성 검토
- 실수요 및 수익성 기반 유연한 가동 전략 유지 계획

Q. 신규 EV·ESS 프로젝트 수주 현황
*EV
- 2H26 유럽 EV용 분리막 초도 양산 예정
- 완성차 업체 단독 분리막 공급사 선정, 하반기부터 매출 기여 기대
- 유럽 고객 대응 강화 및 중대형 배터리 물량 확대 추진
*ESS
- 기존 공급 프로젝트 외 복수 신규 ESS 프로젝트 협의 진행 중
- 북미 ESS용 분리막 소재 승인 협의 진행 중이며 연내 공급 기대
- 가정용 ESS 배터리향 제품은 상반기 내 공급 개시 예정

Q. 한국·중국 CAPA 운영 방향 및 구조조정 가능성
- 폴란드 대비 한국·중국 공장 경쟁력 낮다고 판단
- 증평 공장은 노후 설비 중심 효율화 및 경쟁력 높은 라인 위주 운영 중
- 중국 공장 관련 다양한 운영 방안 검토 중
- 구체적 구조조정 계획은 아직 미확정

Q. 1Q26 ASP 하락 원인
- 전분기 대비 ASP 하락 요인 중 제품 믹스 변화와 단가 인하 영향이 각각 약 50% 수준
- 고객사 단가 인하 요구 지속되고 있으나 최대한 방어 중
- 일부 가격 인하 반영되며 전체 ASP 하락 영향 발생

한전은 협상·한수원은 건설… 원전 수출 ‘콘트롤타워’ 신설
https://www.hankyung.com/article/202605146516i

[유진투자증권] 황성현 (02-368-6878)

<SK아이이테크놀로지 1Q26 Review - 가동률 하락의 늪>

*1Q26 매출액 359억원(-14%qoq, -38%yoy), 영업손실 732억원(적지qoq, 적지yoy)으로 부진한 실적 지속

- EV 시장 성장세 둔화와 캡티브 고객사의 연초 재고 조정에 따른 판매량 감소(-8%qoq)로 매출액 부진

- ESS/IT향 매출 비중이 확대되었으나, EV 부진으로 비중이 상승한 것을 고려하면 향후 추가 수주가 필요한 부분이라 판단

*2Q26 매출액 402억원(+12%qoq, -51%yoy), 영업손실 715억원(적지qoq, 적지yoy)으로 적자 확대 전망

- 연간 판매량 가이던스는 연초 대비 최대 40% 하향 조정해 하반기까지 실질적인 실적 개선 폭은 제한적이라 판단

*컨퍼런스콜 하이라이트

- 폴란드 Phase 2는 2H26 가동 검토 중이며 Phase 3·4는 2027년 내 가동 가능성을 열어둔 상황으로 신규 설비 진입 시 고정비 부담은 더욱 커질 것이라 판단

- 동사는 올해 완성차 업체 단독 공급사로 신규 선정되었으며 2H26부터 유럽 EV향으로 초도 물량 양산이 시작될 예정

- 또한 북미 대형 ESS 프로젝트 소재 승인 협의가 진행 중이라 연내 공급 시작 가능성이 있으며, 추가로 복수의 신규 ESS 프로젝트도 협의를 진행 중으로 대규모 신규 수주를 기대

*실적 하향 조정 반영해 목표주가를 22,500원(PBR 1.0배)로 하향하며, 투자의견 HOLD 유지

(보고서 링크) https://buly.kr/GkuMqKm

(유진 대체투자팀) https://t.iss.one/eugene2team

★컴플라이언스 검필

피규어 AI 스트리밍 아직도 하는 중(30시간째)

https://x.com/i/broadcasts/1AxRnakogwrxl

[유진투자증권 바이오제약 5.15(금)]

5.14 국내외 주요 뉴스

#바이오젠(NASDAQ:BIIB) -6.43%
#아이오니스(NASDAQ:IONS) -2.47%
- 바이오젠과 아이오니스의 알츠하이머 타우 표적 ASO(안티센스 올리고뉴클레오타이드) diranersen(BIIB080)이 임상 2상이 1차 평가지표를 충족하지 못하였으나 허가 임상(임상 3상)을 진행하기로 결정함
- 1차 평가지표를 충족하지 못한 것은 최저 용량군에서 임상적 효과가 가장 강하게 나타나 용량-반응 곡선이 성립되지 않았기 때문
- 그러나 전 용량에서 임상적 악화 속도 둔화, 뇌척수액 내 타우 단백질 및 타우 병리(알츠하이머의 핵심 원인 병변 중 하나) 감소가 일관되게 확인되었으며 상세 데이터는 7월 AAIC(알츠하이머협회 국제 학술대회)에서 공개 예정
https://www.fiercebiotech.com/biotech/biogen-advances-alzheimers-tau-program-despite-midphase-miss

#아스트라제네카(NYSE:AZN) -1.47%
- 아스트라제네카의 PD-L1 저해제 임핀지가 시스플라틴 불적합 근육침습성 방광암(MIBC) 환자 대상 Volga 임상 3상에서 화이자/아스텔라스의 파드셉(넥틴4 ADC)을 수술 전후로 병용 시 표준치료(방광 절제술) 대비 무사건생존(EFS) 및 전체생존(OS) 모두에서 유의한 개선을 확인함
- 동 연구에서 임핀지+임주도(CTLA-4 저해제)+파드셉 병용요법은 EFS에서 유의한 개선을 보였으나 OS는 이번 중간분석에서 통계적 유의성에 도달하지 못했으며, 이후 분석에서 재평가될 예정
- 방광암 적응증에서는 키트루다(PD-1 저해제)+파드셉이 2025년 11월에 시스플라틴 불적합 MIBC에서 FDA 승인을 받았으며 시스플라틴 적합 환자군에서도 FDA 우선심사 중(심사 기한 2026년 8월 17일)
- 임핀지는 2017년 FDA 승인 이후 2025년 매출액 $6.1bn(+37% yoy), 2026 1분기 매출액 $1.7bn(+30% yoy)를 기록함
https://www.fiercepharma.com/pharma/astrazeneca-scores-imfinzi-another-bladder-cancer-trial

#유한양행 +5.55%
#오스코텍 +0.10%
- 유한양행이 J&J(얀센)으로부터 레이저티닙(라즈클루즈)의 유럽 상업화 마일스톤 $30mn을 수령함
- 오스코텍과 제노스코는 각각 $5.1mn(약 76억원)을 배분받음(유한양행-오스코텍-제노스코 간 서브라이선스 수익 배분 비율은 6:2:2)
- 현재까지 유한양행이 J&J로부터 수령한 레이저티닙 관련 누적 마일스톤(계약금 포함, 로열티 별도)은 $300mn 이며 이는 총 계약 규모 $950mn의 1/3 수준임
- 레이저티닙/아미반타맙 병용요법은 미국·일본·중국·유럽 등에 출시됐으며, 2025년 11월 NCCN 가이드라인에서 EGFR 변이 비소세포폐암(NSCLC) 1차 치료 최선호 요법(Category 1)으로 등재된 바 있음
https://www.thebionews.net/news/articleView.html?idxno=24553

#큐로셀 -0.85%
- 큐로셀이 국내 최초 CAR-T 치료제인 림카토(CD19 CAR-T)에 대해 4월 29일 식약처 허가를 받은 이후 최상의 시나리오로는 9월에 급여 출시가 가능할 것으로 예상한다고 발표함
- 림카토는 '허가·평가·협상 병행 시범사업' 대상으로 선정돼 통상 18개월 소요되는 급여 등재 기간을 90일로 단축할 수 있을 것으로 기대됨. 또한 CAR-T 전용 GMP 시설로 전 공정을 직접 수행하여 해외에서 생산되는 경쟁약 대비 공급 기간 단축 및 안정적 공급이 가능함
- 큐로셀은 2026년 내 전국 30개 의료기관으로 치료센터를 확대할 계획이며, 1차 목표로는 DLBCL(미만성 거대 B세포 림프종) 3차 치료 시장점유율 20% 달성을 제시함
- 적응증 확대를 위한 ALL(급성 림프구성 백혈병) 국내 1상은 마무리 단계에 있으며 2027년 초에는 DLBCL 2차 치료 임상을 개시할 예정
https://www.thebionews.net/news/articleView.html?idxno=24542

원전 르네상스 트럼프 행정부, SMR 신속 도입 위해 1400억 보조금 지급 https://www.theguru.co.kr/news/article.html?no=101813

https://www.thebionews.net/news/articleView.html?idxno=24594

2024년 3월 전임상단계 신약후보물질을 일본 오노에게 기술이전하면서 주목받고 있는 비상장사입니다. 상장 추진 중입니다.

[약업신문]넥스아이, 日 오노약품공업에 항체 신약후보 ‘NXI-101 기술수출 성공
(2024년 3월 6일자 기사)

https://naver.me/FENkVcns

스페이스X, IPO 일정 앞당겼다…"6월 12일 나스닥행"
https://naver.me/xfb5DNvl