Экспертиза проектной документации

С увеличением числа проектов, реализуемых в рамках банковского или государственного финансирования, всё больше Заказчиков обращаются к нам с вопросами, касающимися экспертизы проектной документации и возникающими в связи с этим трудностями.

Я выделил три ключевые проблемы, с которыми они сталкиваются:

1. «Эксперты» из мира ИЖС
Некоторые коллеги, заметив в техническом задании элементы, схожие с индивидуальным жилищным строительством (ИЖС), предлагают простой и знакомый путь 😐, не осознавая разницы между частным домом и целым комплексом зданий. Даже если внешне такой объект напоминает группу частных домов, он подлежит оценке по совершенно иным, значительно более строгим критериям, начиная от самой проектной документации до вопросов безопасности и качества строительства.

Последствия:
- Недооценка состава и сложности задачи.
- Неверное понимание рисков и финансовых затрат. Невозможность использовать выбранную модель финансирования.

2. Выбор технологии
Несмотря на впечатление, что развитие нормативной базы в области деревянного домостроения идет стремительно, это далеко не так. Проведены многочисленные исследования и испытания, однако строительство, например, общественного здания с применением современных деревянных конструкций остается настоящим приключением 😱. А использование в нем CLT-панелей превращает процесс и вовсе в остросюжетный боевик с погонями и перестрелками.

Последствия:
- Дополнительные сложности при проектировании и строительстве.
- Рост бюджета и увеличение сроков выполнения работ.
- Вероятность возникновения неожиданных препятствий, например квеста под названием «СТУ».

3. Сроки
Часто Заказчик, в погоне за финансированием, переоценивает скорость реализации проекта, игнорируя значимые этапы, такие как прохождение экспертизы, взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями (внешние сети), согласования по земле и административным вопросам.

Последствия:
- Увеличение сроков сдачи объекта.
- Увеличение затрат, вызванное задержками.

Решение
Уверяю, что все легко решается благодаря компетенциям и вовлеченности команды, сопровождающей Заказчика на каждом этапе реализации проекта.

Если вам интересно то, как ETS решает эти проблемы, то вы знаете, что делать. Схема уже отработанная и простая:

С вас - наши елочки 😐
С меня - следующий пост.

#ets_блог@etsarch

Проблема №2

Выбор технологии

Так сложилось исторически, что ETS специализируется преимущественно на проектах из древесины — будь то клееные деревянные конструкции, каркасные здания или CLT. Каждый раз, когда речь заходит об экспертизе, мы аккуратно предупреждаем и объясняем следующее:

1. Действительно, существует обширный перечень нормативно-технических документов, регламентирующих работу с деревянными конструкциями. Эти нормы позволяют качественно спроектировать и построить любое здание из дерева.

2. Однако из-за относительно малой изученности поведения деревянных конструкций и особенностей пожарной безопасности, многие положения содержат существенные ограничения. Проще говоря, здания из древесины обязаны иметь более простую конструкцию, низкую этажность и меньшие размеры по сравнению с аналогичными объектами из камня.

3. Пожаробезопасность в российских нормах строится на двух ключевых принципах: предотвращении возгораний через использование негорючих материалов и локализации пламени внутри небольших зон, обеспечивающих максимальное замедление распространения огня вплоть до самозатухания. Собственно, именно поэтому большинство проектов требует дополнительной защиты всех деревянных конструкций — от обязательной отделки гипсокартоном до покрыти антипиренами и увеличения сечения элементов (балок, колонн). Это сводит на нет благородные замыслы об экономии на отделке и увеличения скорости строительства за счет использования дерева «как есть»

4. При всем при этом, даже пои сопоставимых затратах, рыночная стоимость уже построенной деревянной недвижимости ниже каменной.

Читая всё это, можно прийти к выводу, что зачем вообще связываться с экспертизой и строительством проектов из дерева? Вывод - неверный 😌.

Вот почему:

1. Строительство из дерева отличается высокой скоростью возведения, точностью изготовления деталей и возможностью масштабирования. По сути, это метафорический аналог кирпичной кладки, только блоки получаются размером с целую стену, а вес в шесть раз легче. Высокая скорость и устойчивость к ошибкам уменьшают сроки ввода объекта в эксплуатацию, позволяя раньше начать получать прибыль.

2. Решить вопросы с конструктивными и пожарными ограничениями можно гибридными конструкциями. Например, бетонные стены теплогенераторной и монолитный фундамент, теплые и легкотня каркасные стены с обшивкой гипсокартоном и эстетичные массивные деревянные балки для больших пролетов.

3. Компенсировать потери в цене можно ценностью. Многие сейчас говорят об архитектуре впечатлений. Дак вот, дерево как раз тот инструмент, который в умелых руках одним своим присутствием создает «вау» эффект. «Гибридный эксперимент» может добавить ценности вашему объекту, повысив его статус, что в свою очередь может увеличить доходность. А дальше, вы либо компенсируете разницу в цене этой самой доходностью, либо выгодно продадите объект.

Ну что, с вас - елочки 😐, с меня - последняя часть?

P.S.
Отправляя этот пост по дороге из одной столицы в другую 🚅 , ловлю себя, что мысленно вновь вернулся в 2021 - 2022 год.

Спасибо вам за вовлеченность, вопросы и реакции 🙏🏻

#ets_блог@etsarch

Проблема №3

Сроки

Четвертая и заключительная часть про экспертизу, документацию и трудности при осуществлении крупных проектов, в том числе за государственный счет.

Избитая истина — время = деньги, сейчас звучит особенно актуально, ведь они «стоят» действительно дорого. Из-за высокой ключевой ставки 100 рублей сейчас — это примерно 75–80 рублей через год. Перенесём такую математику на экономику проекта и получим, что на каждые вложенные 100 рублей через год нам потребуется ещё 20. Получается, что через пять лет мы и вовсе заплатим почти вдвое больше 😳.

Сразу скажу, что далее речь идёт об условиях, когда ведётся нормальная и продуктивная работа между Заказчиком и Подрядчиками по проектированию и строительству объекта. Без искусственного затягивания или саботажа.

Итак, причины увеличения сроков и предложения по нивелированию ситуации от ETS:

1. Изначально нереалистичные сроки

Да, ситуация «нам нужно было вчера» — это распространённая практика, а вот «нам нужно было позавчера» — уже переводит меня в состояние тревожности. По нашему опыту, первая ситуация обходится дорого, а вторая — настолько дорого, что заказчик переходит в режим «нам нужно было вчера». Очень важно уже на этапе разработки концепции устанавливать реалистичные сроки и исходить из среднеоптимистического сценария, не рассчитывая миновать значимые этапы или воспользоваться упрощённой процедурой.

2. Проблемы с землёй

Распространённая причина задержки проекта — необходимость изменения целевого назначения или иных характеристик земельного участка. Идеальных земельных участков крайне мало, а процедура перевода земли в нужную категорию может затянуться на месяцы и даже годы. Крайне важно подумать об этом заранее.

3. Длительные сроки получения ответов, согласований или экспертиз от государственных органов

Необходимо учитывать, что каждый орган действует строго в рамках установленных законом сроков, политики и задачи ведомства, регламентов взаимодействия с физическими и юридическими лицами. Ваше желание быстро получить ответ, направив наспех составленное обращение, может обернуться ожиданием ответа от 15 до 45 рабочих дней. А если запрос некорректен или неполон, то вы просто потратите время зря. Важно выстраивать работу таким образом, чтобы вовремя получать необходимые разрешения и согласования.

4. Срок строительства объекта

Несогласованность действий подрядчиков, сложности с логистикой и поставками материалов, переделки — без этих проблем стройка вряд ли обойдётся, однако масштабы негативных последствий можно существенно уменьшить, а порой и полностью их избежать благодаря грамотному управлению процессом.
Ваши помощники: планирование, БИМ, работа с поставщиками, оптимизация, изготовление и заказ всего, что только можно, заранее.

А сейчас с вас, как всегда, целый еловый лес - 😐, с меня в следующий раз про тюнинг коллекционных автомобилей 🙃 («Чегоо?»)

#ets_блог@etsarch