​Кто покупает #миниквартиры? Обычно формат микроквартир пользуется популярностью из-за возможности получить прописку в комбинации со всеми льготами, которые предоставляют городские власти. Также это отличный вариант для временного жилья — оно особенно актуально для студентов или в качестве места места жительства на время пребывания в командировке. Более того, такие объекты предполагают ощутимо меньшие расходы на ремонтные работы — как по средствам, так и по времени. Еще один плюс этого формата — минимум налогов и коммунальных платежей, из-за маленькой площади.

Часто родители приобретают небольшие квартиры для своих детей как жилье «на вырост», что позволяет сохранить свои средства. Но застройщикам, несмотря на большую популярность такого формата, необходимо выдерживать баланс предложения, чтобы в линейке было и бюджетное компактное жилье, и просторные площади для семейного проживания.

Можно ли заработать на таких инструментах и каким инвесторам они доступны?

Компактные квартиры — это одна из немногих возможностей для девелопера снизить стоимость жилья — не квадратного метра, а лота в целом. В среднем доля малогабаритных квартир в общем объеме продаж не превышает 18%.

Застройщики ожидают ограниченный рост спроса на студии и в будущем. Влияет на это и недостаточная платежеспособность населения, и улучшение потребительских характеристик этого формата. Конечно, небольшие квартиры по-прежнему будут популярны у студентов и молодежи как стартовое жилье, у специалистов, которые только начинают трудовой путь. Сохранят интерес к небольшим квартирам и покупатели-инвесторы.

К примеру, скандинавские страны даже раньше России пришли к уменьшению квадратуры квартир. Это связано с тем, что бытовые функциональные вещи стараются не хранить в квартирах, а брать, например, в шеринг. Но еще и в целом в связи с общей убогостью жизни в скандинавских странах. Так что нам остается только верить, что со временем студии и микроквартирки выйдут из моды, либо будут запрещены законодательно (такой вариант тоже нельзя исключать - иногда нужен внешний толчок у любому рынку).

Подпишитесь на @dwellercity

​Находящийся по соседству с Лахтой посёлок #Ольгино исторически задумывался как место для дачного отдыха. Впрочем, дачи здесь практически сразу превратились в добротные дома, где люди стали жить круглогодично. Похоже, дальнейшему развитию этой локации как территории малоэтажной застройки с небольшим вкраплением объектов туриндустрии ничего не угрожает.

В отличие от деревни Лахта, упоминавшейся в летописях XVI века, Ольгино — сравнительно молодое поселение. Земли, на которых сейчас расположен посёлок, во второй половине XIX века принадлежали графу Владимиру Стенбок–Фермору. В 1905 году его сын Александр, чтобы поправить своё материальное положение (про младшего Стенбок–Фермора писали, что он изрядный мот), решил поделить земли вокруг Лахты на отдельные участки с целью выгодно распродать их под дачи.

В историческом очерке, опубликованном газетой "Санкт–Петербургские ведомости" к столетию Ольгино, отмечается, что 7 марта 1907 года петербургский губернатор Александр Зиновьев утвердил план нового посёлка, названного так в честь небесной покровительницы Ольги Стенбок–Фермор (супруги Александра Стенбок–Фермора). "Под застройку отвели самую удобную и здоровую местность в окрестностях Лахты — высокую песчаную террасу, густо поросшую сосновым лесом, общей площадью около 100 га. В соответствии с проектом, разработанным землемером С. В. Коржовым, посёлок получил регулярную планировку, больше всего напоминающую прямоугольную сетку улиц Васильевского острова", — писала газета.

В книге историка Игоря Богданова "Лахта. Ольгино. Лисий Нос" (СПб.: изд–во "Остров", 2005 г.) сообщается, что в 1910 году в Ольгино было построено больше 150 зимних дач, все они были деревянными, за исключением одной, сооружённой из шлакобетона. Земля в новом посёлке стоила около 3 рублей за квадратную сажень (4,5 м2). Это была доступная по тем временам цена, поэтому позволить себе покупку участка 300 квадратных саженей (нынешние 12 соток) в Ольгино могли многие петербуржцы. Дома здесь в основном возводились по индивидуальным проектам, поэтому некоторые из них к настоящему времени стали памятниками. Огородничеством ольгинские жители не занимались, берегли сосновый бор.

Посёлок быстро развивался. В 1911 году правление Общества благоустройства Ольгино, Лахты и Бобыльской организовало постройку железнодорожной платформы Ольгино. А в 1912 году здесь появилось уличное освещение и телефонная сеть. Посёлок предназначался исключительно для жилых целей, устройство промышленных и питейных заведений здесь строго запрещалось. Зато был разбит парк, устроены летний театр, спортивная площадка, теннисные корты, яхт–клуб. Как пишет Игорь Богданов, район Лахты — Ольгино — это родина отечественного тенниса, где до революции проходило множество важнейших турниров.

Подпишитесь на @dwellercity

​Площадь проданной по «долевке» квартиры может увеличиваться строителями, а покупатель обязан оплачивать дополнительный метраж, включая вентиляционные шахты и отсутствующие перегородки. К такому решению пришел Конституционный суд России, разом поставив точку во всех многолетних спорах между потребителями и застройщиками.

В 2023 году Росреестр зарегистрировал почти 1,4 млн договоров долевого участия. При этом, согласно Жилищному кодексу РФ, в общую площадь квартир включаются в том числе вспомогательные помещения. Строительные нормативы относят к ним кухни, передние, ванные и туалеты, кладовые, встроенные шкафы и так далее. Четко определены и способы измерения. Но на практике с владельцев новой квартиры могут потребовать плату за общую или даже чужую площадь.

Почти в прямом смысле за воздух вынужден был заплатить Максим Крысанов — дольщик московского АО «СРЦ «Асгард». Договор предусматривал пересчет фактической площади и, соответственно, стоимости построенной квартиры. Компания выставила покупателю счет в 650 тыс. рублей за появившиеся по завершении строительства 2,8 м², включив в них площади вентиляционных шахт и пространство под межкомнатными перегородками.

Целиком доверившись проведенным государственной службой технической инвентаризации измерениям, служители Фемиды де-факто проигнорировали доводы дольщика о недопустимости отнесения общего инженерного оборудования (шахт) к площади квартиры. Законным признали и требование о доплате за площадь под межкомнатными перегородками, обустройство которых договором не предусматривалась.

Оценивая легитимность оспоренной Максимом Крысановым нормы Жилищного кодекса РФ, Конституционный суд России проанализировал регулирующие изменение площади квартир ведомственные инструкции и строительные нормативы и пришел к выводу, что воздуховоды в действующих правилах «прямо не упоминаются, однако их наличие в многоквартирном доме является обязательным». При этом относящиеся к общему имуществу инженерные коммуникации могут находиться в квартирах, что «не свидетельствует о необходимости выделения отдельной площади, занимаемой такими коммуникациями, которая не должна учитываться при определении общей площади жилого помещения».

Отказывая в рассмотрении жалобы Максима Крысанова по существу, служители конституционной Фемиды напомнили, что для предупреждения споров застройщик и дольщик вправе еще на стадии заключения договора согласовать, какая площадь, в том числе занятая проходящими через квартиру общедомовыми инженерными коммуникациями, должна оплачиваться покупателем.

Подпишитесь на @dwellercity

​С вводом ВСМ Москва—Петербург население Великого Новгорода удвоится заявил губернатор Новгородской области Андрей Никитин.

Он отметил, что ВСМ сильно изменит транспортную доступность региона, который из "региона в стороне" превратится в "регион на самом главном транспортном маршруте нашей страны".

Это не только возможности, но и новые вызовы. Например, по данным аналитиков Сбербанка, в городе будет к 2035 году или раньше проживать около 500 тысяч человек. Это говорит о том, что нам требуется новый генплан, и мы не зря в прошлом году и городу, и Новгородскому району заказали новые генпланы", – сказал Никитин.

Он также отметил, что возникает "большая агломерация Боровичи—Валдай—Окуловка", поскольку Валдай будет одной из станций новой железной дороги.

Делаем выводы о ценах на квартиры и землю под ИЖС.

Подпишитесь на @dwellercity

​#Апартаменты #Юниты #Сервис Помимо удачной локации, вторым фактором успеха проекта апартаментов станет наличие опытной и амбициозной управляющей компании.

...в инвестиционных проектах сложно оперировать горизонтом планирования в год. Если объект спроектирован и рассчитан правильно, если он обладает тремя базовыми признаками доходной недвижимости — перспективная локация, корректная концепция и профессиональное управление — такой объект выдержит локальную турбулентность рынка и вызовы экономики. Туризм и гостиничный бизнес в нашем прекрасном городе-музее — это самый стабильный и предсказуемый сегмент реальной экономики. Качественные отели middle class всегда будут востребованы — как для внутреннего, так и для въездного турпотока. Поэтому мы действуем по принципу «делай качественный продукт — и он найдет своего потребителя».

...рынок будет развиваться в двух направлениях. Во-первых, новые апарт-отели еще будут строиться, о насыщении рынка пока говорить нельзя — просто отталкиваясь от спроса. Второе направление — это объекты реконструкции. Старый, дореволюционный фонд и ранее в Петербурге регулярно перепрофилировался под апарт-отели. То есть это капитальный ремонт, а где-то и реконструкция. И такие объекты тоже находят арендаторов благодаря расположению в окружении исторических кварталов.

...основное развитие будет происходить на рынке управляющих компаний, которые обеспечивают весь цикл — от поиска арендаторов до эксплуатации зданий. Поэтому очень важно для любого крупного девелопера иметь свою УК, которая начинает готовить объект задолго до ввода в эксплуатацию. Это и оснащение, и программы доходности, и очень важные для стабильной заполняемости договоренности с корпоративным сегментом — с предприятиями, с принимающими туристов сторонами, с вузами, с организаторами мероприятий и так далее.

...Петербургу было бы крайне выгодно поддерживать и проекты девелоперов, которые строят апарт-отели. Благодаря этому город может обновить номерной фонд и получить качественную туристическую инфраструктуру, которой воспользуются туристы. Кроме того, это рабочие места и налоги, причем не только непосредственно от самих отелей, но и от сопутствующих бизнесов, которые привлекают внимание гостей города.

Подпишитесь на @dwellercity

​#ПриоритетыГенплана Насколько увеличится протяженность улично-дорожной сети?

— На 30 % и составит 2682 км. Одно из главных транспортных решений — широтная магистраль скоростного движения (ШМСД), соединенная с ЗСД. Эта магистраль позволит вывести поток автотранспорта за пределы города и подключить его к федеральной автодороге «Кола» — Мурманскому шоссе. Строительство первого отрезка магистрали уже началось.

— Развитие улично-дорожной сети в Петербурге зачастую упирается в мосты…

— Такова уж специфика нашего города. Планируется строительство пяти мостов через Неву, приоритет отдан двум — мосту для ШМСД, расположенному в одном коридоре с существующим Финляндским железнодорожным мостом, и Большому Смоленскому мосту, который позволит связать несколько городских районов — Московский, Фрунзенский и Нев­ский. Сейчас разрабатывается проектная документация.

— Что с приростом зеленых территорий, есть ли планы по строительству новых парков?

— Площадь рекреационных зон в Петербурге — а это лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса — составит более 42,5 тысячи гектаров, это почти треть площади города. Отказ от жилищного строительства на окраине Колпинского района, в частности, возвращает городу 580 га леса. Предлагается также разместить крупные массивы 300 га рядом с Кузьминским водохранилищем и 250 га зеленых насаждений на неиспользуемых сельскохозяйственных землях в Пушкинском районе. В центральных и периферийных районах Петербурга выявлены и включены в рекреационную зону небольшие незастроенные и озелененные участки, в том числе прибрежные, например, набережные рек Карповки и Охты. Генплан предусматривает формирование лесопаркового зеленого пояса Петербурга на территории Ленинградской области, включающего природоохранные и рекреационные территории двух субъектов Федерации.

Подпишитесь на @dwellercity

Сдается нам, что маркетинг девелоперов находится в достаточно странном положении, если возможен такой опрос… Подпишитесь на @dwellercity

​В настоящее время #АрхитектураТюрьмы и ее сложившиеся «каноны» подвергаются переосмыслению. При проектировании и строительстве новых пенитенциарных сооружений все чаще отходят от привычных, описанных выше, тенденций — часто форма зданий становится сложной и ассиметричной. Эксперименты с архитектурными стилями, высотностью зданий и используемыми при строительстве материалами являются необходимой мерой для вписывания подобных сооружений в современную городскую среду и придания им более «дружелюбного» облика в связи с попытками мировых организаций сделать пенитенциарную систему более гуманной.

В середине XX века ООН были приняты стандарты содержания заключенных. Целью их разработки является сохранение чувства человеческого достоинства в заключенных и обеспечение для них комфортных условий для перевоспитания. Эти стандарты являются лишь рекомендательными, что означает, что их соблюдение — исключительно на совести руководителей тюрем. Даже в наиболее прогрессивных странах люди, отбывающие сроки, жалуются на жестокость, несправедливое отношение и расовые предрассудки в тюрьмах. Из-за этого многие западные архитекторы отказываются от конкурсов на создание проектов пенитенциарных сооружений, либо вовсе их бойкотируют. Для того чтобы это изменилось, по их мнению, требуется переосмысление самой концепции тюрьмы, ее миссии и подходов — как это пытался сделать Иеремия Бентам несколько столетий назад. Попытки переосмыслить подход к тюремной системе через архитектуру предпринимаются и в наши дни.

Примером такого полидисциплинарного подхода служит проект тюрьмы 499.SUMMIT в Нью-Джерси, США. Проект был создан в 2012 году архитекторами Андреасом Тьельдфлаатом и Грегом Кноблохом, но так и не был реализован ввиду чрезвычайной сложности. Грустная правда в том, что, по-видимому, подавляющее большинство новых тюрем так и будут создаваться с расчетом на дешевизну, а не на эффективность. - via

Подпишитесь на @dwellercity

​#ГородаБудущего Город как завод. Города рождала политическая, военная либо производственная необходимость. А далее процесс существования города находился в зависимости от многих обстоятельств, меняющихся во времени.

Камерной истории Гжатска/Гагарина, представляющей квазистационарный процесс с отдельными бурными периодами, можно противопоставить историю города, появившегося на Урале через пять лет после Гжатской пристани. Речь о Екатеринбурге, четвертом сейчас по численности городе России. Он был основан как завод.

Весной 1723 года по указу императора Петра I на берегах реки Исети развернулось строительство крупнейшего в России железоделательного Екатерининского завода, выполнявшего одновременно функцию крепости. То есть удовлетворялось две потребности: производственная и военная.

Но официальный городской статус был ему присвоен лишь в 1781 году – когда Екатерина II повелела Екатеринбургу стать уездным городом Пермской губернии. Развитие медеплавильного производства в Екатеринбурге способствовало открытию там в 1763 году монетного двора, на котором к концу века изготавливалось около 90% всех российских монет. В 1806 году Екатеринбург получил статус «горного города» и после этого находился в прямом управлении начальника Екатеринбургских заводов, министра финансов и лично императора.

Менялись технологии, конкуренция приводила к закрытию одних заводов, открывались другие, менялась их специализация. Это происходило и в XIX, и в XX веке. Промышленное производство росло. В 1930-е годы началось масштабное строительство машиностроительных заводов-гигантов. Для подготовки кадров был выстроен обширный комплекс Уральского индустриального института (ныне Уральский федеральный университет), создан Уральский филиал АН СССР.

Помимо промышленности, науки, образования город исполнял и продолжает исполнять административные функции. Процесс неуклонного развития Екатеринбурга отражает динамика роста численности горожан: 1724 год – около 4000 жителей, 1820-й – 13 026, 1913-й – 69 210, 1933-й – 400 800, 1989-й – 1 364 621, 1999-й – 1 272 900, 2023 год – 1 539 371. Снижение численности случилось в 1945 году: после окончания Великой Отечественной войны город покинуло большое число эвакуированных. Еще одно снижение имело место в 90-е годы прошлого века. Причина понятна – резкий спад промышленного производства в стране, и в Екатеринбурге в частности.

Можно сказать, что производственная, политическая, административная потребности поддерживали процесс роста Екатеринбурга практически все 300 лет, которые существует город, уже четверть века назад ставший мегаполисом.

Судьба каждого города или то, как складывается процесс его существования, зависит от многих факторов, меняющихся во времени. История Детройта показывает, что крупный промышленный центр может перестать быть таковым, прийти в упадок. Но это один из возможных вариантов процесса существования города. Процесса, который чаще всего протекает без резких изменений и никогда не останавливается во времени, пока город жив. via

Подпишитесь на @dwellercity

Индийская реклама от производителя цемента. Подпишитесь на @dwellercity

Новый уровень «зомбирования» азиатского (гонконгского, предполагаем) обывателя: объяснение ему, что 3 квадратных метров вполне достаточно… Спойлер: вход через туалет (перешагиваешь через дырку в полу и радуешься жизни!). В свободном мире хорошо и достаточно. Подпишитесь на @dwellercity

​Стал понятен ещё один смысл приоритета "коричневой" ветки метро, которую от "Путиловской" тянут в сторону "Каретной" ("Обводного канала - 2") и далее. Следующая после "Каретной" станция - "Лиговский проспект-2" - примет на себя основной поток пассажиров с будущего вокзала для ВСМ "Москва - Петербург", заявил вчера губернатор Александр Беглов: « ... будем увязывать размещение нового терминала ВСМ-1 и привокзальной площади – с размещением планируемого вестибюля станции метро «Лиговский проспект-2». Именно она со временем примет на себя основной поток пассажиров, прибывающих каждые 10 минут со стороны Москвы. Сейчас планировочные решения проходят необходимые градостроительные согласования».

Эта же ветка продолжится станциями метро "Суворовская 1 и 2", а также "Смольный", и проект планировки территории под неё уже действительно разрабатывается. Понятным нюансом является то, что ВСМ должна начать работу в 2028-2029 годах, так что станция "Лиговский проспект -2" получает и сроки. Подпишитесь на @dwellercity

​С 1917 года жизнь в этих краях не угасла. По переписи 1920 года в #Ольгино проживало 1117 человек, а к 1931 году — больше 7300.

Первые годы после Великой Отечественной войны местное население занималось преимущественно сельским хозяйством, разводили коров. "Вся ближайшая к Финляндскому вокзалу часть города снабжалась свежим молоком преимущественно из района Лахты — Ольгино. Молоко доставляли прямо на квартиры. Содержать коров помогало сельское потребительское общество (сельпо). Сельпо предоставляло ветеринарную помощь, помогало в сенокосе и доставке сена, фуража; в ходу были так называемые “заборные книжки”, в которых отмечались закупки и уплата налогов", — пишет Игорь Богданов.

Чуть позже территории вдоль северного берега Финского залива были причислены к курортной зоне Ленинграда. В 1970–е годы в Ольгино задумали создать крупный общественно–деловой центр общегородского назначения, с выставочными и спортивными комплексами. Предполагалось построить здесь дома отдыха и дачи–пансионаты. Но грандиозные планы свелись к возведению к Олимпиаде–80 мотеля–кемпинга "Ольгино". Он разместился между Приморским шоссе и побережьем Финского залива. Комплекс представлял собой два трёхэтажных здания и девять двухэтажных коттеджей на 630 мест. На территории мотеля также размещались 69 летних домиков, баня, огромный ресторан на 600 человек. Постояльцами мотеля в позднесоветские годы были преимущественно иностранные граждане.

Нынешнюю территорию посёлка Ольгино логично разделить на две части — ту, что находится севернее Приморского проспекта и линии сестрорецкой железной дороги, и располагающуюся ближе к заливу — южную. Северная часть — это район с индивидуальным жильём. Причём, как говорит Илья Резников, главный инженер проектов Лаборатории градопланирования, в большинстве домов сегодня живут круглогодично. Есть соответствующая инфраструктура и довольно комфортная для жизни среда. При этом северная — основная часть Ольгино — находится как бы в стороне от активного развития. "Да, “Лахта Центр”, Приморское шоссе — это всё рядом, но не внутри посёлка. В результате участки стоят недёшево, а количество предложений по продаже невелико. Людям нет причин хотеть уехать отсюда, а стоимость земли, вероятно, будет расти", — отмечает Резников.

Южная часть — это во многом терра инкогнита. Здесь сохранился Охотничий замок, построенный Стенбок–Ферморами. Но увидеть его практически нереально, в здании располагается ФГУП "Российская телевизионная и радиовещательная сеть". Это режимный, строго охраняемый объект.

Подпишитесь на @dwellercity

​#ПриоритетыГенплана Какова политика города в отношении промышленных территорий? Прежде были случаи изменения функционального зонирования в пользу жилья, изменится ли эта тенденция в новом генплане?

— Город считает необходимым не только сохранять промышленные территории, но и возвращать промышленные функции для территорий, ранее переведенных в иные функциональные зоны. Кроме того, генеральный план предусматривает возможность размещения производственных и логистических предприятий как в промышленных зонах, так и в зонах транспортной инфраструктуры. Таких, например, как Бронка и Большой порт Петербурга. Продумана возможность размещения в границах промышленных предприятий объектов среднего профессионального образования, что обусловлено требованиями ускоренного решения вопросов кадрового обеспечения предприятий.

Большая работа была проделана комитетом по промышленной политике, инновациям и торговле Санкт-Петербурга, который определил территории потенциального промышленного развития по отраслям. Основной прирост производственных зон приходится на Пушкинский, Красносельский и Колпинский районы. Площадь производственных зон в целом по городу по сравнению с действующим генеральным планом увеличится на 630 га.

Подпишитесь на @dwellercity

​По строительными пабликам гуляет вот такой рейтинг «доходности недвижимости». Инвестируй в Норильск? Серьезно? Давайте попробуем его тоже обсудить.

Впечатление такое, что государство через свои СМИ пытается тонко внушить гражданам свои «гениальные» идеи, вроде «покупайте в регионах» и «забудьте о госпрограммах». Видимо, чиновники строительного блока считают, что люди глупы и готовы отказаться от мечты о собственной квартире (да хоть студии) в Петербурге или Москве и довольствоваться какой-нибудь халупой в глубинке. Ну конечно, ведь московским чиновникам виднее, где людям жить и что покупать!

Но самое забавное в этой статье от РИА - это их попытки объяснить свои же собственные манипуляции со статистикой. Они взяли данные за 2021 год, когда цены в миллионниках уже взлетели до небес, а регионы еще не успели подтянуться. Вот и получилось, что в больших городах рост цен «не столь стремительный». Ну конечно, ведь они уже и так задрали цены до предела!

А по аренде они вообще взяли среднее за 3 года, включая хаотичный 2022-й. Но мы-то помним, как рынок аренды в миллионниках штормило, пока он не начал восстанавливаться только к середине 2023-го. Но это, естественно, размыло все показатели в их «гениальных» расчетах.

Итог: для Петербурга по стоимости взяли период без учета скачка цен во второй половине 2020-го, а по аренде - самый нестабильный 2022 год. Вот вам и «маленькая доходность». Браво, аналитики! Продолжайте в том же духе, а мы посмеемся над вашими потугами убедить нас в своей правоте. Подпишитесь на @dwellercity

Если роскошь и лухари - это ваше, и у вас нет эпилепсии, то вот вариант дизайна квартиры можете посмотреть. Подпишитесь на @dwellercity