Ожидаем, что количество штрафов за неправильную парковку, в том числе на газонах, невывезенный мусор и стихийные свалки, торговлю в неположенных местах, а также препятствование работе коммунальных служб может заметно вырасти. Причина — увеличение числа камер с искусственным интеллектом, фиксирующих нарушения, совершенные гражданами и коммунальными организациями. Полнота и точность фиксации нарушений позволяет выдавать предписания и выставлять штрафы автоматически, принося миллионы рублей в местные бюджеты. Подпишитесь на @dwellercity

​Лада Титаренко любезно поделилась с редакцией archi ру алгоритмом работы с ChatGPT 4: реальным диалогом, в ходе которого создавался стилизованный под избу коворкинг для пространства Севкабель Порт. Вот здесь его можно прочесть полностью и разобраться с логикой создания промтов для ИИ. Очень полезно не только для профессионалов рынка, но и для любителей: ИИ очень быстро входит в нашу жизнь и его применение на бытовом уровне уже стало нормой - сделать дизайн участка или квартиры сейчас может каждый. Подпишитесь на @dwellercity

Адмиралтейский округ - первый полуфиналист муниципального голосования читателей канала @dwellercity. От души поздравляем, заслуженно.

​Федеральный закон о долевом строительстве (известный под номером 214-ФЗ) допускает включение в договор оговорки об изменении его условий. Более того, застройщик вправе в одностороннем порядке поменять проект. И только если отклонения превысят 5%, нарушение считают существенным.

Под этим предлогом многие застройщики навязывают клиентам условие о доплате за построенные «лишние» метры, тогда как в случае сокращения плановой площади далеко не всегда возвращают переплату. Но служители Фемиды не усматривают в таких очевидно несправедливых условиях нарушений прав потребителей, констатируя тот факт, что договоры они подписывают добровольно.

Например, архангельская компания «Прайм-Инвест» отказалась пересчитать стоимость оплаченной Сергеем Зуевым квартиры меньшей площади. Поскольку отклонения не превысили 5%, суд признал их допустимыми. Аналогичное решение было принято по спору Ольги Шойдиной и новосибирского застройщика «Галактика». «Фактическое отклонение по площади составляет 0,95%, законодателем установлен критерий допустимого изменения общей площади жилого помещения не более 5% от проектной площади», — заключил кассационный суд, отклоняя требования истицы о перерасчете.

Площадь машино-места в построенном ООО «Ботанический сад» апарт-отеле в Москве оказалась меньше оплаченной Эдуардом Лутошкиным на 5,6 м², то есть на 25,5%. «Это свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора», — отмечается в решении суда.

Вместе с тем некоторые застройщики устанавливают лимит на увеличение размера построенной квартиры. Иные предусматривают применение понижающих коэффициентов, позволяющих де-факто обнулить площадь, занимаемую теми же межкомнатными перегородками.

Подпишитесь на @dwellercity

​#СписатьИпотеку Ипотечникам могут начать списывать остаток долга перед банком, если квартира была продана с торгов дешевле, чем ранее куплена. Законопроект об этом обсуждался на совещании при Уполномоченном по правам человека. Документ, который разработала Генпрокуратура, предусматривает, что в случае изъятия помещения организацией-кредитором в счет уплаты долга долг считается погашенным независимо от того, за какую цену продают это жилье.

Такая практика действует во многих странах. Принять такой закон просто необходимо, считает она, подобные истории сегодня встречаются все чаще. Сыграла роль, в частности, околонулевая ипотека, при которой цена квартиры завышается, продать жилье по этой цене невозможно. Квартиры продаются на аукционе дешевле, чем покупались на рынке, люди остаются без квартир, но с долгами.

Если заемщик не платит по кредиту и отказывается продать недвижимость самостоятельно, квартира выставляется на публичные торги. В интересах банка-продавца реализовать непрофильный актив как можно быстрее. Поэтому, как правило, на торги квартира выставляется по цене в 80% от рыночной стоимости, а сама стоимость определяется оценщиком, которого пригласил банк. Если объект привлекателен, то он может быть реализован за 85-90% рыночной стоимости. Интересы банка в этом случае не пострадают: у него остается первоначальный взнос, все внесенные платежи и средства от продажи жилья.

При существенном повышении стоимости квартиры в ходе аукциона разницу между кредитом и полученными средствами вернут заемщику. При другом варианте развития сюжета - в случае если аукцион не вызвал интереса у покупателей - цену опускают на 10-15%, на следующем аукционе - еще на 20%. Таким образом, квартира может быть продана ниже рыночной стоимости на 40%. В этом случае банк не возмещает всю стоимость кредита и заемщик остается должен ему, хотя потерял все - и квартиру, и первоначальный взнос, и внесенные платежи.

В таких случаях списание долга заемщика выглядит разумным: потерявшая ипотеку семья и так находится в кризисном состоянии, возможность выплачивать долги по ипотеке за квартиру, в которой не живешь, близка к нулю. Так что эта инициатива - разумный шаг, направленный не на поощрение неплательщиков, а на снятие непомерного долгового бремени с людей, попавших в сложную ситуацию. В случае принятия закона банки ужесточат требования к заемщикам, более строго отсеивая тех, кто вряд ли сможет выплатить кредит. Подпишитесь на @dwellercity

​Я в сфере сохранения Наследия работаю, поэтому некоторые процессы вижу изнутри. По моим прикидкам "градозащитная" мафия сейчас пытается провернуть трюк со своеобразным "импортозамещением". Денюшка на финансирование деятельности им нужна, забугорные гранты им подрезали. Они ищут денюшку здесь. Схема выглядит примерно так: Участок в городе выделяют под застройку, выставляют на торги - они молчат. Архитектор прикинул первые проработки, понёс их на Архитектурный Совет. Часто от этой публики там кто-то даже есть. Но они молчат! Застройщик получил требования от гос.органа охраны ОКН и их в строгом соответствии выполнил. Что-то даже на общественное обсуждение ушло (зоны охраны, обеспечение сохранности зданий, археология) - они молчат! Проект выходит на финальную стадию, проходят общественные слушания - они молчат! Всё это, замечу, гласные, открытые процедуры. Никто ничего не скрывает, наоборот, мнение выслушают и как минимум примут к сведению. Проект выполнен, прошёл экспертизы, получено разрешение на строительство, ставят забор, приезжает бульдозер. Завтра будут приговорённую застройку ломать. И вот тут все в белом появляются ОНИ! Это ломать нельзя, дом мещанки Сидоровой, жуть, какой ценный, обладающий признаками ОКН. Его непременно надо сохранить! Если его сохранить - вся работа, которую годами делали тысячи людей полетела в мусор. Ситуация на площадке поменялась полностью, надо всё начинать сначала. О том, что это дом мещанки Сидоровой они знали и раньше. Он уже больше 40 лет (порог датировки по 73-ФЗ) дом мещанки Сидоровой. Вопрос: почему раньше молчали? Выходит девочка с невинными глазами и заявляет: а нам некогда было заниматься! По закону ей предъявить нечего. Выявление памятника никак не связана с событиями на площадке, где он стоит. Установить историко-культурную ценность дома без этой братии невозможно. Критериев ценности нет. Замечу: в некоторых регионах есть рекомендованные системы оценки. Есть система оценки по памятникам техники. Но официальный критерий ОКН один: старше 40 лет. Дальше - на усмотрение историко-культурной экспертизы. И вот тут начинается веселье - "война экспертиз". Два (или больше) очень похожих по содержанию акта историко-культурной экспертизы с диаметрально противоположными выводами. Если эксперт аттестован Министерством Культуры РФ - акты правомочны все. В любом случае, даже если дом мещанки Сидоровой памятником не станет, задержка стройки гарантирована. Деньги у застройщика кредитные, проценты тикают, деньги он теряет. Вполне логично в этой ситуации застройщику договориться с этой бандой заранее. Понятно, что-то они поимеют. Часто вполне официально. Пожертвование в фонд. Импортозамещение произошло. За счёт дыр в законе ребятки присели на шею строителям. Источник. Подпишитесь на @dwellercity

#КакУНих Не стройка, но часть качества жизни. Вот так в Канаде внедряют революционный метод приучения автомобилиста пропускать пешехода на «зебре». Кирпичи из пенопласта, но водителям про это не говорят. Подпишитесь на @dwellercity

​#ПриоритетыГенплана Зачем нужны мосты через Обводный канал в створах улицы Циолковского и Подъездного переулка?

— Набережные Обводного канала — часть транспортного обхода центра Петербурга, они служат для отвода транспортных потоков от центральных районов города и распределения их в широтном направлении между основными вылетными радиальными магистралями южной части города. Для оптимизации движения по набережным Обводного канала планируется строительство названных мостов.

— Заложена ли в проект генплана магистраль № 7 рядом с Удельным парком?

— На Петербургском экономическом форуме 2023 года было подписано соглашение о намерениях по строительству магистрали № 7, дублера Выборгского шоссе. Проектом генерального плана, как и действующим генеральным планом, такая возможность предусмотрена, но детальная проработка технических решений в настоящее время отсутствует. Соглашение — рамочное, оно является основой для подготовки обоснования инвестиций, разработки технического задания, проведения изыскательских работ, разработки проектного решения.

Строительство магистрали № 7 как улицы общегородского значения заложено на расчетный срок генерального плана. Данное решение значительно улучшит транспортную доступность центра города, позволит разгрузить проспекты Энгельса и Большой Сампсониевский, снизит объем трафика на Выборгском шоссе.

— Одобрена ли поправка о переводе территории ГОИ им. Вавилова на Биржевой линии в жилую застройку?

— Данная территория отнесена к общественно-деловой зоне.

— Какие поправки коснулись территории на углу Кронверкской и Сытнинской улиц на Петроградской стороне?

— В ходе общественных обсуждений от жителей поступили заявки о сохранении в этом месте рекреационной функции. Однако земельный участок находится в частной собственности, владелец располагает разрешением на строительство здесь гостиницы. Он выполнил условия ­КГИОП по сносу аварийного исторического здания с последующим восстановлением облика и перезахоронением найденных останков. Территория отнесена к общественно-деловой зоне. Комиссия по поправкам отклонила предложения заявителей.

— Что ждет зону у сада Агрофизического института, за сохранение которого высказывались жители Гражданки?

— Эта территория также отнесена к общественно-деловой зоне, в этом случае комиссия учла пожелание граждан не переводить ее под строительство жилья.

Подпишитесь на @dwellercity

Трагедия реального капиталистического мира в том, что человеку сейчас физически не купить нормальную квартиру, которая соответствовала бы стандартам 20-30 летней давности. Им рекламируют клетки такие, что камера в тюрьме покажется роскошью. Это действительно трагедия, без сарказма. Давайте ценить то, что имеем мы. Подпишитесь на @dwellercity

​В развитие нашей темы #НаВоде хорошее:

Во Франции недвижимость дорогая и все менее доступна. Поэтому в последние годы развивается продажа домов на воде. Есть агентства недвижимости, специализирующиеся на таких продажах. В Париже вдоль берегов Сены можно наблюдать немало пришвартованных плавучих домов. Говорят, что сделать правильный выбор при покупке не просто. Старые баржи могут иметь скрытые дефекты, вскрывающиеся уже потом. Обслуживание и ремонт плавучих домов - дорогостоящий. Есть дома, которые не имеют мотора и навсегда пришвартованы к берегу, есть и такие, на которых можно путешествовать по рекам Франции.

Цена зависит от состояния баржи, но в среднем, это раз в 10 дешевле, чем аналогичная по площади и расположению недвижимость. Некоторые семьи, понимая, что никогда не смогу приобрести собственное жилье, покупают такие баржи, годами их обживают, ремонтируют своими силами. Среди преимуществ - жилье в центре Парижа, большая площадь и есть вожделенная всеми французами терраса с видом на воду. Документы на покупку нужно проверять тщательно. Важный момент - барже должно быть официально выделено место для причала вдоль берега. Если его нет, придется перемещаться время от времени, изображая из себя больше корабль, чем дом.

По ССЫЛКЕ - позитивное видео. У покупательницы дома все сложилось удачно. Плавучий дом она приобрела 40 лет назад за 60 000 франков  в центре Лиона. “Я нахожу чудесным жить на лодке по двум причинам - хожу на работу пешком, второе - это свобода. Если в Лионе мне все надоест, я включу мотор и поеду в Руан. Не факт, что сделаю это, но я могу, в этом и есть моя свобода”.

“Каждые 10 лет надо проводить ревизию баржи,  поднимать ее из воды, осматривать дно. Стоимость последней - 40 000 евро”.

Место, где дом пришвартован, не является собственностью хозяев, они его арендуют за 6000 евро в год. Собственники таких домов добились подписания соглашения с властями, чтобы количество мест для барж вдоль реки было конечным, предотвращая перегруженность берегов плавучими домами. В доме есть электричество, вода и интернет. Подпишитесь на @dwellercity

На стройке всегда есть место работе головой. Подпишитесь на @dwellercity

Люди с ментальностью «хрущевки» по нашему мнению выглядеть должны как-то так. Подпишитесь на @dwellercity

В марте 2024 года цены на квадратный метр на вторичном рынке Петербурга достигли 200 тыс. рублей. По данным базы объявлений сервиса "Яндекс Недвижимость", цены на вторичное жильё в Петербурге показали самые низкие темпы роста по стране. За год стоимость метра вторичного жилья в городе увеличилась всего на 4,4%, а с февраля по март — на 0,2%. Тем не менее, Петербург занимает по цене на вторичное жильё третье место по стране. Он уступает лишь Москве (331 тыс. рублей за 1 м2) и Сочи (280 тыс. рублей).

Впрочем, в крупных городах России стоимость "вторички" тоже стагнируют. Например, во Владивостоке стоимость вторичного жилья за год увеличилась +1,4%, в Сочи — на +5,1%, в Краснодаре — на +6,7%, а в Калининграде — на +7%. По мнению экспертов, в исследуемых городах видно небольшое накопление базы готового жилья, +3,75% за месяц. Основными драйверами годового роста в 18,5% стали Казань, Краснодар, Владивосток, Москва и Петербург.

Именно эти города являются основными стройплощадками страны, и экспозиция вторичной недвижимости накапливается здесь, в первую очередь, за счёт объёма сдающихся в эксплуатацию и переходящих в категорию вторичной недвижимости новостроек. Подпишитесь на @dwellercity

​#РейтингЗастройщиков Начнем препарирование строителей с группы компаний Bau City Development у которой два объекта на юге города - в Шушарах и в Купчино. Внешне все красиво, по описаниям как всегда у любого лучшие в этой галактике. Что по местам?

Неподалеку от станции метро Купчино дом бизнес-класса. В Шушарах проект «находящийся вне рамок привычной классификации жилых комплексов». Практика показывает, что любая загадочность потом ложится обременением на кошелёк покупателя. Считаем, что обременять покупателя жилья в Шушарах - это как ребенка обидеть. Так что тут мы сразу с предубеждением.

По нашим критериям:

Те объекты, которые застройщик вводит или ввел, где расположены и какую роль играют для жизни этого района города? Облагораживать пытающуюся стать чем-то большим, чем выселки, часть города - дело хорошее. Тут в плюс. Но строить в Шушарах это загонять покупателя в гетто. По первому критерию суммарно 3 балла (из пяти возможных).

Что получает покупатель квартиры в объекте застройщика с точки зрения качества жизни (инфраструктура, транспортная доступность)? В Купчино троечка (там внутри микрорайона между больших трасс), в Шушарах - тупик, так что единичка. В итоге 2 балла.

Какая перспектива для города? Тоже в итоге два балла - втискиваться в пятна спальных районов дело может и легко для бизнеса просчитываемое, но покупатель в итоге получает Купчино как бизнес (даже звучит диковинно) и Шушары как приговор. А город что выигрывает? Маятниковую миграцию? Такое мы за качество не принимаем.

Bau City Development - 7 баллов из 15 возможных. Покупать либо по незнанию, либо если никуда из Купчаги с Шушарами не собираешься. Подпишитесь на @dwellercity

Pantone Saint Petersburg такое. Подпишитесь на @dwellercity

​Эпоха, когда застройщики могли безнаказанно исчезнуть после начала строительства и продажи квартир, давно ушла в прошлое. Сейчас проблемные объекты либо завершают государство, либо другие строительные компании за определенные льготы.

В настоящее время вопрос о завершении строительства дома возникает крайне редко. Однако есть три основных фактора, на которые нужно обратить внимание при выборе жилья. От их "качества" зависит комфорт проживания в новой квартире.

Первый фактор - ответственность застройщика при строительстве дома. Важно, чтобы реальное качество жилья соответствовало заявленному в рекламе и проектной документации.

Второй фактор - деятельность управляющей компании, часто аффилированной с застройщиком. От оперативности и эффективности ее работы зависит обслуживание дома и правильное расходование средств.

И последний, но не менее важный, фактор - добросовестное выполнение застройщиком гарантийных обязательств. Это обеспечит длительное сохранение достойного состояния дома на многие годы. Подпишитесь на @dwellercity

​В столице Омана, городе Маскате, планируется возведение набережной по проекту всемирно известной архитектурной студии Zaha Hadid Architects (ZHA) на сумму 1,3 миллиарда долларов. Проект под названием Al Khuwair Muscat Downtown and Waterfront, общей площадью 3,3 миллиона квадратных метров, включит в себя жилой комплекс, яхтенную пристань, культурный район, многочисленные пешеходные дорожки к каналу и министерский кампус. Планируется начать строительство в конце текущего года, и после завершения проекта ожидается, что в этом районе поселятся более 60 000 человек.

Заместитель директора ZHA, архитектор Паоло Зилли, рассказал CNN, что потратил около года на усовершенствование модели, которую он представил Министерству жилищного строительства и городского планирования Омана. Центральной идеей дизайна Зилли было облегчение доступа к общественному транспорту. "Суть заключается в том, чтобы убрать все автомобили, снести заборы и создать кампус министерства с различными функциями, привлекающими семьи и новое поколение", - отметил он. ZHA обещает стимулировать пешеходов, обеспечивая затенение и естественное охлаждение, а также создать инфраструктуру для безопасного велосипедного движения. Использование солнечной энергии на территории будет максимальным, а местные виды растений будут сохранены и восстановлены. Подпишитесь на @dwellercity

​Ситуация, при которой залоговая квартира продается с торгов дешевле, чем она была оценена банком в качестве залога, достаточно распространенная. За последний год на электронной торговой площадке РАД более 70% залоговых квартир были проданы ниже начальной стоимости, которая, как правило, и есть цена залога. Одна из распространенных причин - это обременения, с которыми продается квартира. Например, прописанные в ней жильцы или неузаконенные перепланировки. Новый собственник будет вынужден снимать эти обременения сам, поэтому не готов платить за квартиру рыночную стоимость, тогда как банк оценивал ее для залога без каких-либо обременений. Фактическое и моральное устаревание квартир, меняющийся спрос на рынке жилья и завышенная оценка банков на этапе залога также влияют на результаты торгов. В итоге дисконт может достигать 30-40% от первоначальной стоимости жилья.

Предлагаемое решение, о котором мы писали 8 мая в первом посте по тегу #СписатьИпотеку будет способствовать более пристальному анализу кредитных рисков, связанных как с заемщиком, так и потенциальным предметом ипотеки на предмет его стоимости и ликвидности. Отчасти это будет способствовать и снижению предложения околонулевых ипотечных программ. Но лишь отчасти, так как и сегодня взыскать разницу в случае более низкой цены при реализации залогового имущества довольно сложно и долго, этим занимаются коллекторы.

Может получить развитие страхование финансовых рисков кредитора на случай невозможности полного урегулирования долга только на основе продажи залога. Этот вид страхования предусмотрен российским законодательством, но не развит. При этом страховой тариф также будет учитываться в стоимости недвижимости. Альтернатива - также предусмотренное законодательством страхование ответственности ипотечного заемщика, когда покупатель должен будет заключить такой договор самостоятельно, выбрав страховщика.

Отметим и важный социальный эффект: многие не считают справедливым наличие долга после продажи квартиры, так как ментально прочно связывают кредит и недвижимость. Практика списания остатка долга существует, например, в США, у нее есть как плюсы, так и минусы. Считается, что одной из причин ипотечного кризиса 2008 года как раз стала возможность отдать дом банку и больше не быть должником. Подпишитесь на @dwellercity