​Голосовать или нет?

Любой рейдерский захват реализуется на базе определенной процедуры, которая прописана в законе. Это некая легитимизация процесса вхождения на объект, которая предполагает, что за управляющую домом организацию нужно проголосовать, а результаты голосования сдать на проверку в жилищную инспекцию (которая в дальнейшем внесет дом в реестр лицензии такой организации). Таким образом, процедура должна быть соблюдена всегда.

Первый вопрос, который нужно решить при ситуации рейдерского захвата дома – голосовать или нет.

В соответ. с п. 1 ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Между тем, решение о смене способа управления домом в силу положений ст. 44 и 46 ЖК РФ принимаются большинством от кворума, который должен быть не менее 50% голосов от общего числа собственников.

Таким образом, участие в общем собрании – легитимирует явку, даже если собственник голосует против. Поэтому самой правильной стратегией в ситуации рейдерского захвата дома – является максимальное неучастие в процессе голосования, чтобы затруднить управляющей организации ее стремление собрать кворум.

С другой стороны, если в доме есть собственник (например, крупное нежилое помещение), которое в одиночку обеспечивает 10-15% кворума, его голос может иметь существенное значение в вопросе смены способа управления домом. В таком случае сценарий участия в голосовании против – может видеться логичным.

Иными словами, конкретное решение об участии или неучастии в голосовании нужно принимать исходя из текущих тактических или стратегических соображений.

#КакИзбежатьРейдерскогоЗахвата Подпишитесь на @gilspb

​Первое объявление о продаже жилья за биткоины было опубликовано в марте 2013 года. Продавался дом на небольшом земельном участке в Канаде, а собственник тогда заявил, что ему необходимы цифровые монеты для развития интернет-проектов. В 2014 году появилось первое объявление о продаже элитной недвижимости. За 5 тыс. биткоинов (около $3 млн по курсу на тот момент) на рынок выставили виллу в Израиле с семью спальнями, пятью ванными комнатами и джакузи.

Первым российским девелопером, который заявил о продаже недвижимости за криптовалюту, стала в 2017 году компания М9 Development. Она выставила на продажу коттеджи в одном из поселков на Новорижском шоссе за биткоины. Но поскольку в России нет законодательства, регулирующего налогообложение криптовалюты, М9 наняла международную юридическую компанию, которая разработала структуру сделки с учетом особенностей нашего правового поля.

А в июне 2021 года была продана на NFT-аукционе киевская квартира основателя портала TechCrunch Майкла Аррингтона. Он приобрел эти апартаменты в 2017 году, и тогда сделка вошла в историю как первая продажа объекта недвижимости, полностью проведенная с помощью технологии блокчейн. Теперь же квартира вновь вошла в историю, став первым объектом недвижимости, проданным с помощью технологии NFT.

Схема проведения сделки в России:

Шаг 1 — найти продавца недвижимости, который хочет получить криптовалюту. Необходимо учитывать, что цена лота не может быть сразу определена в криптовалюте из-за ее волатильности. Поэтому количество криптовалюты, которая будет передана продавцу, определяется только в момент совершения сделки.

Шаг 2 — провести правовой анализ документов, подтверждающих право собственности продавца. В их числе: документы, на основании которых была приобретена недвижимость в собственность, технический план, выписка из ЕГРН.

Шаг 3 — осмотреть недвижимость и убедиться, что ее характеристики совпадают с информацией, указанной в документах.

Шаг 4 — убедиться, что у продавца имеется криптокошелек в нужной криптовалюте. Для этого можно провести пробный перевод небольшой суммы в криптовалюте со своего криптокошелька.

Шаг 5 — утвердить с продавцом схему сделки.

Хотя криптовалюты нет в перечне объектов гражданских прав в ст. 128 ГК РФ, она признается имуществом в соответствии со ст. 17, 19, 21, 22 № 259-ФЗ. Самая простая схема сделки — это заключение договора мены криптовалюты на недвижимость или договора купли-продажи недвижимости, договора купли-продажи криптовалюты и соглашения о зачете встречных однородных требований, в котором продавец и покупатель должны указать свои взаимные обязательства.

Шаг 6 — проведение взаиморасчетов между сторонами. В случае заключения договора мены взаиморасчеты не производятся. Во втором случае после удостоверения нотариусом договора купли-продажи криптовалюты покупатель недвижимости переводит со своего криптокошелька криптовалюту на криптокошелек продавца недвижимости.

Обе стороны должны получить подтверждение зачисления криптовалюты продавцу недвижимости. Как только такое подтверждение получено, нотариус удостоверяет договор купли-продажи недвижимости и соглашение о зачете встречных однородных требований, после чего отправляет документы в Росреестр. Через пять дней сделка будет зарегистрирована, и покупатель получит на руки необходимые документы, подтверждающие его право собственности на объект недвижимости.

Подпишитесь на @dwellercity

​Санкт-Петербург — город с богатой историей и уникальной архитектурой. Но, к сожалению, среди его прекрасных мест можно найти и заброшенные объекты, которые портят атмосферу и энергетику.

Заброшенные здания с разрушенными окнами, облупившейся краской и запущенными территориями вокруг выглядят зловеще. Такие сооружения нарушают гармонию и единство городского ландшафта и становятся серыми «пятнами» в архитектурном ансамбле северной столицы. Как, например, на территории Московского района.

Завод «Самсон» – заброшенный мясокомбинат, который стоит без дела уже много лет. Привлечь инвестора Администрация не может, так как не ясно, что делать с объектом, по которому нет четкого статуса: памятник это или нет. Здание с каждым годом приходит в негодность и разрушается. Недавно на его территории обрушилась ограда.

Важно обратить внимание на данную проблему в Санкт-Петербурге и срочно предпринять меры по их благоустройству, чтобы сохранить атмосферу города, а также улучшить его внешний вид. Подпишитесь на @dwellercity

Чудеса случаются. Или справедливость торжествует весьма интересным способом: в рейтинге лучших строительных объектов города, по версии корпоративной газеты городского парламента, в жюри которого входит депутат Борис Вишневский, два места из трех в номинации «Бизнес-класс» заняли объекты компании LEGENDA. Включая дом на Большом проспекте В.О., против которого этот самый депутат Вишневский несколько лет воевал активно: группа «градозащитников» с его активным личным участием забрасывали застройщика исками в суд, устраивали перфомансы на площадке и сопровождали все это ангажированными публикациями. Подпишитесь на @dwellercity

Демонтажные работы. Уровень: Боженька плюс. Подпишитесь на @dwellercity

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRNRU», за пять лет, 2018 – 2023 гг., однокомнатные квартиры на вторичном рынке «старой» Москвы подорожали в среднем на 63,2%. Двушки выросли в цене на 54,1%, трешки – на 51,5%, многокомнатные квартиры – на 37% в среднем. Было бы любопытно, если кто из исследователей сделал нечто подобное по рынку петербургскому. Мы попробовали любительски и у нас получилось среднее по городу удорожание на 54%. Что тоже очень и очень неплохо. Подпишитесь на @dwellercity

​#Копенгаген Размытый бюджет проекта - еще один вопрос для критиков. По словам пресс-секретаря проекта, первоначально расходы на строительство оценивались в 2,4 миллиарда датских крон (приблизительно 350 миллионов долларов), но с тех пор бюджет вырос до 3,4 миллиарда датских крон (приблизительно 492 миллиона долларов).

Линеттхольм - не единственный проект такого рода на горизонте Копенгагена. Фактически, в ближайшие годы в гавани будет построен целый искусственный архипелаг. Проект, также разработанный с учетом повышения уровня моря и городских наводнений, был разработан MAST, архитектурной фирмой, которая в настоящее время разрабатывает прототип платформ плавучих павильонов, которые, как они надеются, когда-нибудь могут быть использованы для строительства домов на воде.

Это еще больше свидетельствует о том, что начинает появляться новая волна архитектуры, ориентированной на климат. Все больше и больше фирм выбирают перепрофилированные материалы для смягчения воздействия чрезвычайной экологической ситуации или тестируют развивающиеся строительные методы, такие как MAST, чтобы лучше адаптироваться к различным условиям. Ландшафтные архитекторы, такие как архитекторы, стоящие за Линеттхольмом, все чаще встречаются с изменчивой реальностью изменения климата с помощью адаптивного дизайна.

Хотя, похоже, сейчас нет пути назад (первая фаза строительства в Линеттехольме уже запланирована к началу 2023 года), одной из самых больших проблем проекта будет убедить общественность. В ноябре разработчики By & Havn объявили, что проведут встречи граждан с 66 представителями общественности из Копенгагена и его окрестностей в попытке привлечь к растущей критике (как в Петербурге с КРТ, ха-ха).

Подпишитесь на @dwellercity

​🧊 Верховный суд РФ рассмотрел жалобу по делу об установке жильцом кондиционера с наружным блоком на фасаде многоквартирного дома. Управляющая компания потребовала его демонтировать, так как работы по установке не были с ней согласованы. Суд решил, что, поскольку наружная стена здания является общедомовым имуществом, то для его использования необходимо заручиться согласием соседей - не менее чем двумя третями голосов собственников.

Прецедент любопытен еще и тем, что позволяет УК и ТСЖ получить еще один рычаг влияния на жильцов дома. Обратить внимание на эту возможность определенно стоит. Подпишитесь на @gilspb