​Девелопер Эдуард Тиктинский пишет: «Коллеги … недавно подсчитали – доля ипотечных сделок в компании после 01 июля снизилась с 70% до 50%. Драйвер спроса в виде льготной ипотеки перестал работать – это и по всему рынку видно. И конечно, на ценах это отразится: в сегменте массового жилья заметного роста ждать уже не стоит, наверняка мы увидим фазу стагнации.

Но это если говорить про массовый продукт. Продукт «выдающийся», особенный – конечно, всегда будет иметь своего клиента. И я не только «привычный» бизнес-класс имею в виду, но и такие проекты, как …, например. В бизнес-классе и элите ситуация своя, там налицо определённый дефицит предложения. Большая часть проектов сейчас сконцентрирована на Петровском острове. «Шаг в сторону» – и уже довольно сложно что-то найти… Так что элитная недвижимость на первичном рынке продолжит расти в силу этого дефицита».

Склонны согласиться с одним из стейкхолдеров рынка в части касаемо массового жилья - влияние ипотеки снижается и все больше людей ждёт секторального падения в нижнем сегменте рынка. Другое дело, что это не превратится в снижение цен - сократится предложение дешёвого жилья и компенсируется падением цен на переуступка и «вторичке». То есть, пострадают инвесторы-любители или те, кто собирается поменять жилье из одного массового новостроек на другой (шило на мыло с доплатой).

По поводу премиального сегмента на Петровском острове уже с Тиктинским мы не согласимся. У его компании было и есть несколько объектов на Петровском и он не может не понимать, что целый ряд ошибок в градостроительной политике привёл к тому, что «второго Крестовского» там не получилось. Иногородним еще можно продавать «экологический заповедник в самом сердце Петербурга», но люди с деньгами и местные понимают, что это те же человейники с пробками на подъезде-выезде, только пафосные и на них другая цена. И чем дальше, тем больше в этой новой «элитке» становится понаехавших и перепродаж. Что ценности не добавляет. И сказка «промзоны здесь скоро не останется…» тоже перестаёт работать - промзона там останется, никуда не денется. Но в целом по рынку премиальному он прав: деньги есть, а предложений не сильно много. Тем более, многое из того, что петербуржцам в этой категории предлагается, премиальным не является.

Подведём итоги. Факт, что рынок начинает съезжать - есть. И есть еще один факт: Петербург все еще сильно недооценён. Так что у нас даже массовый сегмент долго не подешевеет. Для тех, кто ждёт распродаж, есть Ленобласть. Эдуард Саульевич, не обижайтесь, что использовали Ваше фото в коллаже - мы ссылку на источник поставили.

Подпишитесь на @dwellercity

​Росреестр разработал сервис «Умный кадастр», с помощью которого можно автоматически определять отсутствие информации об объектах в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Тестирование сервиса начато в ряде регионов, говорится в сообщении на сайте Росреестра.

В основе работы сервиса — нейросети и алгоритмы пространственного анализа. Он распознает контуры объектов, классифицирует по категориям недвижимости и автоматически проверяет, есть ли сведения о них в ЕГРН и Государственном адресном реестре. Если сведений нет, информация об объекте передается в Росреестр для внесения.

«Умный кадастр» уже опробуется в Республике Татарстан, Пермском и Краснодарском краях и Иркутской области. В Росреестре отмечают, что скорость поиска и фиксации неучтенных объектов с помощью сервиса примерно в 2 тыс. раз выше, чем в ручном режиме — силами местных властей или в ходе проверок, которые проводят сотрудники кадастрового ведомства.

В Росреестре рассчитывают, что после запуска цифрового сервиса во всех регионах России в ЕГРН будут дополнительно внесены сведения примерно о 17 млн объектов. По статистике Росреестра, сейчас в ЕГРН отсутствует около 10% сведений о недвижимости, нет информации о владельцах 46 млн объектов. Как дела с этим обстоят в Петербурге, интересно. Подпишитесь на @dwellercity

​Морской вокзал в Петербурге объединят в одно пространство с "Севкабель Портом". Смольный уже подписал соответствующее соглашение с инвесторами, рассказал вице-губернатор Максим Соколов, о чем сообщил на прошлой неделе 78 канал. По словам курирующего вице-губернатора, реконструкция здания вокзала начнётся в 2023 году.

Морской вокзал на Васильевском острове с 1982 года принимал паромы и круизные суда. В 2018 году правительство Петербурга расторгло договор с его арендатором, а АО "Морской вокзал" признали банкротом. Весной 2021 года культурно-деловой центр "Севкабель Порт" предложил Смольному проект развития Морского вокала. По проекту единое пространство с пешеходными зонами должно протянуться от Кожевенной линии до намывных территорий. В здании самого вокзала планируется разместить отель гостиничного оператора "Азимут". При этом первый этаж Морского вокзала по-прежнему будет использоваться как терминал. А инвесторам отдадут со 2-го по 7-й этаж.

Проект общественного пространства уже получил название "Гавань 2.0" и о нем было несколько любопытных публикаций. Из одной хорошее процитируем:

«Если говорить о жилье в чистом виде. Оно будет напротив, занимаются этим ЛСР и [архитектурное бюро] «Герасимов и партнеры» (в 2020 году застройщик купил участок площадью 14 гектаров на Кожевенной линии, 39). Жилье будет и в Ленэкспо, и занимается этим одна из структур «Газпрома». Оно будет и на месте ВНИИРА (Институт радиоаппаратуры на Шкиперском протоке, 19). Понятно, что жилье будет и на всем намыве. Пока нам как креативной команде не сказали: всё, ребят, заканчивайте с тусовкой, с искусством, с туризмом, с ресторанным бизнесом, с медиа и создавайте жилье — мне есть чем защищаться. Хотя я совсем не отрицаю, что какое то количество площадей в «Гавани 2.0» будет отдано под условно жилые функции: апартаменты, представительские квартиры» - fons

Оттуда же еще: «Сейчас очень не хватает условной остановки «Море», в целом новый транспортный узел здесь — важный предмет проектирования. … Часть причалов Морского вокзала в будущем видятся местом, откуда можно будет отправиться в Кронштадт — посмотреть, что построила Ксения Шойгу (Алексей имеет в виду проект «Остров фортов», который патронирует дочь министра обороны), либо в Ломоносов, либо в Шлиссельбург, в Зеленогорск. Верю в усилия по развитию малых городов и их туристический потенциал. Такого современного речного хаба нет и на Неве, внутри города его тоже не построить — все причалы забиты. Речного вокзала в Рыбацком больше нет. Где все это делать, как не здесь?»

И мы верим и смотрим. Понимая, что новые дома непосредственно в локации - это жить на стройке и в шуме активностей, а если в обновляющемся районе рядом - очень хорошо. Подпишитесь на @dwellercity

​Дом из шести пластиковых раковин, соединяющихся вокруг центрального ядра, как дольки апельсина (конструкция, похожая на Monsanto House of the Future о котором мы писали 25 декабря), впервые был показан в Париже Salon des Arts Ménagers в 1956 г. fons

Его разработал Жан Маневаль, архитектор-теоретик и градостроитель. В 1968 г. этот дом стала серийно выпускать французская фирма Batiplastique. Двадцать домов отправили в деревню Грип в Верхних Пиренеях и сделали из них экспериментальный посёлок для туристов, и некоторые из них, судя по всему, до сих пор стоят там на своих местах. #Пластик

Подпишитесь на @dwellercity

​Еще не истеричное, но уже слишком эмоциональное выступление представителя застройщика, не правда ли? Это пишут нам в ответ на вот этот пост. По крайней мере, не похожее на позицию уверенного в себе собеседника. Казалось бы, демпинг и есть демпинг. Разве может на устойчивом рынке внести смуту выскочка без площадей, мощностей и опыта? Или всё-таки может? Если и говорить стоимости недвижимости, то она зависит исключительно от того, сколько сможет себе позволить заплатить за жилье в данном сегменте массовый покупатель. Иначе говоря, пресловутый баланс спроса и предложения. Ну то есть, внедрили ипотеку - стоимость жилья плавно мультиплицировалась, завис рынок стройматериалов - цены спустя время растут вверх, придумали квартиры в доли квм в человейниках - стоимость квадрата растёт, незачем стало жить в условном Мурманске - правильно, цены в столицах крепчают. Беда в том, что есть и предпосылки для снижения.

Взглянем на рисунок. Это - пирамида потребительского спроса РФ. Выше шкалы - олигархи, чуть ниже - программисты, в самом низу - алкаши и студенты. Красным обозначен удовлетворённый спрос. Почётно и приятно строить вверху пирамиды, но там уже почти всё удовлетворено. Внизу - тридцать миллионов домохозяйств, которым дорого. Есть способы расширить нашу пирамиду, "молодёжная ипотека", разрезание человейников на квартиры по семь квм, программа переселения северян, но они в основном — исчерпаны. В общем и целом — остаётся так или иначе заполнять нижние сегменты, что когда-нибудь будет сделано. Ползти вниз неприятно, но делающих шаги в этом направлении ждёт бонус в виде массового спроса.

Минусом будет являться слом рынка, индустриализация технологий строительства, смена подхода с точечного на универсальный. От прежней жизни на выделенных чинушами участках останутся одни воспоминания — куй жилплощадь, пока горячо. Передел затронет также смежные сферы, производство стройматериалов, рынок продажи и аренды. Так или иначе, на что-то подобное претендует Домру, и это не может не нервировать остальных участников рынка — когда возле давно приберегаемого пирога (их пирога!) стоит кто-то с ножом и нехорошими намерениями.

Тем не менее, считаю, что нарисованная картинка - это относительно далёкая перспектива, воплощение которой обусловлено, говоря общо, транзитом власти в стране, а конкретнее — увеличением прозрачности и демократизацией рынка распределения земельных участков. А пока - разговоры о том, на сколько можно уменьшить цену квадрата — действительно, останутся разговорами.

И еще одно мнение там же: «Все верно. Крупные застройщики постепенно загоняют себя в угол. На снижение цен уже почти невозможно реагировать увеличением предложения (никто не купит), а идти в низкий сегмент и в регионы -- болезненная перестройка бизнеса, снижение маржинальности, зависимость от доброй воли государства (очевидно, что без серьезной господдержки малоимущие даже задумываться о покупке жилья неспособны)».

Авторам спасибо огромное. Что думают читатели? Подпишитесь на @dwellercity

​Риелтор рассказал @newprospect, сколько дорогих квартир скупили состоятельные горожане с начала пандемии, почему жилье площадью больше 190 м2 не в моде, сколько еще продлится рост цен на элитное жилье и кто теперь покупает дорогую недвижимость вместо чиновников и классических бизнесменов. Приведём тезисы:

— За последний год цены на элитную недвижимость выросли на 20-25%, а рекламные цены — до 50%. При стоимости квартиры 80 млн рублей и выше это существенное повышение. Спрос растет из-за пандемии и инфляции. На массовом рынке застройщики тоже увеличили цены на 30%, ставки по ипотечным кредитам выросли. Значительно подорожали стройматериалы. Некоторые покупатели ждут, что цены откатятся назад, но этого не произойдет из-за инфляции.

- Американское правительство в 2020—2021 годах напечатало и раздало $ 4 трлн нуждающимся в финансовой помощи гражданам и корпорациям. Это сгладило кризис, финансовой катастрофы не произошло, но деньги стали обесцениваться. И эта инфляционная спираль сейчас раскручивается во всем мире: товары и услуги повсеместно дорожают. При этом покупатели элитных квартир не верят, что цены на недвижимость останутся на нынешнем уровне. Они уверены, что стоимость снизится, так как рынок перегрет. Но, на мой взгляд, период ожидания падения цен завершится через 2-3 месяца, и цены продолжат расти ближайшие 2 года. Стагнации нет, но ажиотажный спрос ушел. Сейчас продажи на уровне осени 2019 года. Но эмоциональное состояние покупателей другое — они более дерганые, нервные.

- Привлекательных предложений мало, а некоторые застройщики и вовсе убрали с продажи свои объекты или же поставили очень высокую цену. Когда сдача дома намечена только через 2 года, продавать жилье здесь и сейчас компаниям невыгодно: деньги будут всё это время лежать на счете в банке и обесценятся не меньше чем на 15% из-за инфляции. Поэтому они начинают продавать квартиры ближе к дате сдачи дома или ставят запредельные цены. Некоторые застройщики несколько раз за сентябрь-октябрь повышали цены. Поэтому сегодня на вторичном рынке цены привлекательнее, чем на первичном.

- Пятен под элитную застройку мало в городе, поэтому продают их по очень высоким ценам, даже перекупают. Например, в прошлом году была крупная и показательная сделка: строительная компания «Красная стрела» выкупила у финансовой группы QBF земельный участок площадью 2,63 га на Московском пр., прямо у станции метро «Московские ворота». Или другой пример: компания RBI, у которой репутация очень педантичного игрока, сейчас стала рассматривать для покупки даже слегка проблемные активы, хотя раньше этого никогда не делала. А в целом на островах — Каменном, Крестовском, Петровском — мест под застройку не осталось. И, конечно, Петровский остров застроили безобразно.

Приятно и нам, когда профессионал рынка высказывает те же самые мысли, которые мы постоянно повторяем и «разжёвываем» в канале. Продолжение следует. Подпишитесь на @dwellercity

Завершаем публикацию тезисов интервью о трендах, которое начали вчера.

— За последний год-полтора игроки сменились. Группа ЛСР, которая была лидером в элитном сегменте, свернула эту деятельность на рынке и, за исключением проекта на Петровском, ушла в масс-маркет. В кризис элитное жилье не так хорошо продается, как массовое. Лидером рынка стал «Еврострой». В «Еврострое» собственники (семья Кравцовых. — Прим. Ред) сами управляют бизнесом и напрямую общаются с клиентами. При работе в сегменте элитных квартир это важно. А Группа ЛСР — это большая финансовая корпорация. «Росстройинвест» раньше работал на массовом рынке, а теперь идет в «элитку».

— Раньше мы считали, что стоимость (элитного) 300 тыс. за 1 м2, а сейчас по такой цене чаще продается недвижимость бизнес-класса. Нижняя цена в элитных квартирах — 500 тыс. рублей за 1 м2, верхняя планка — более 1 млн рублей за 1 м2. Но в Петербурге квартир с такой высокой стоимостью совсем мало. Это уникальные объекты. С точки зрения метража практичность вышла на первый план даже у элитной аудитории, и сегодня квартиры площадью больше 180-190 м2 уже очень тяжело продаются.

— Несколько трендов: запрос на квартиры с четырьмя-пятью спальнями, где количество ванных комнат равно количеству спален; квартиры под ключ, и если покупатель решился на покупку, то он хочет получить желаемое прямо сейчас; но хит сезона — это жилье с террасой и панорамными окнами, чтобы было много света. Еще состоятельные петербуржцы хотят жить в однородной среде. Одна из причин смены квартир — это даже не повышение качества жилья, а смена окружения.

— Стало меньше чиновников, среди них остались покупатели, но покупают уже не так открыто, как раньше, а через третьих лиц, тайно. Раньше было много сотрудников ФСБ, сейчас их тоже практически нет. Появились среди клиентов какие-то тайные миллиардеры — бизнесмены, чьи фамилии не найти в публичном пространстве. За последние пару лет у нас появились программисты и блогеры-миллионники, они покупают квартиры и за 40 млн рублей, и за 100 млн рублей.

— На Каменном острове случайных людей нет, местные так и говорят, что «чужие здесь не ходят». Одна из основных причин покупки — это как раз приобщиться к кругу людей определенного статуса.

Подпишитесь на @dwellercity

​У жителей многоквартирных домов появляется механизм влияния на соседей, захламляющих или разрушающих собственное жилье (чем создают опасность для других): в России разрешили продавать с публичных торгов запущенные дома и квартиры граждан. Соответствующий закон подписал президент России Владимир Путин. Документ вступает в силу с 1 марта 2023 года.

Такая мера может применяться, если собственник использует жилье не по назначению, систематически нарушает интересы соседей или бесхозяйственно содержит помещения, доводя их до разрушения. В этом случае владельцу сначала будет выноситься предписание в определенные сроки привести жилище в порядок. Если собственник проигнорирует это требование, его дело будет рассматриваться в суде, который может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Полученные средства отдадут бывшему владельцу за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

«Бесхозяйственным отношением в данном случае может быть то, что собственник систематически заливает соседей или держит в квартире 40 кошек. То есть неправильное содержание квартиры и нарушение санитарных правил, которое причиняет неудобство соседям, наносит ущерб имуществу. Именно за подобные нарушения имущество может быть реализовано с торгов», — пояснил эксперт.

Подпишитесь на @dwellercity

​Одной из любопытных тем, которую мы озвучивали в этом году, была тема развития велодорожек. По которой, при объективно растущей популярности велосипедов (и самокатов) нет ни понимания общего, ни устраивающих большинство горожан городских программ. Одно из запомнившихся мнений озвучивала Мария Элькина, напомним о нем. А вообще, мы просто хотели показать картинку. Подпишитесь на @dwellercity

​Квартиры в новостройках в 2022 году могут подорожать на 8-10%, подсчитало рейтинговое агентство НКР. Одна из главных причин подорожания – рост цен на стройматериалы, который, по оценкам аналитиков, может увеличить стоимость квадратного метра жилья в следующем году в среднем на 5%, сообщает РБК.

И развивает тему: «в 2021 году резкое удорожание материалов и строительно-монтажных работ уже сыграло заметную роль в росте цен на жилье: на долю этих затрат приходится почти половина в структуре рыночной стоимости квадратного метра, отмечают аналитики. На стройматериалы приходится 35% конечной стоимости метра жилья, а на оплату труда — 14%. В 2022 году материалы для строительства вырастут в цене в среднем на 15%, оценивает НКР. Лидерами подорожания станут стальная арматура, кабели, электрика, древесина и пиломатериалы. На цены также будет влиять спрос на квартиры, который в следующем году останется относительно высоким, ожидают аналитики».

Мы не раз уделяли внимание этой теме и прекрасно понимаем удорожание стройматериалов, кадровый кризис, цены на землю и прочее прочее. Ведь все и всегда происходит исключительно по уважительной причине. Только вот с прогнозом РБК не сможем согласиться. Потому как скорее сделали бы ставку на начало расслоения рынка новостроек по реальным, а не искусственным классам жилья. Вспоминаем тот график, который публиковали в комментариях и который мы выносили 29 декабря в пост: будущее продаж новостроек не сможет обойти отложенный массовый спрос для получения которого цены должны быть ниже в разы. Вы не ослышались - не просто нигде, а ниже в разы. И это невозможно без комплексного освоения территорий, выделенных государством с подведённой туда за счёт государства (городских властей) инфраструктурой, затраты на которые не перекладываются на покупателя.

В том, что это начнёт происходить, сомнений нет. Вопрос только когда и в каком виде это начнёт происходить в Санкт-Петербурге. Понятно, что с местами там будет все не очень (не центральные районы и даже не легко доступные), но в таких местах возникнет своя инфраструктура. Все как в Москве. Но чуть иначе. За чем и постараемся следить внимательно в новом году.

С Новым 2022 годом!!! Подпишитесь на @dwellercity

​В особняке Румянцева на экспозиции, посвященной НЭПу, в одной из витрин демонстрируется торцовая шашка — шестигранный деревянный блок, с помощью которых с 1830-х годов мостили улицы Петербурга. Использовать дерево для создания дорожного полотна предложил в 1820 (по другим сведениям — в 1825) году русский инженер, изобретатель в области транспорта и дорожного строительства Василий Петрович Гурьев.

Деревянные "чурбачки" обтесывали, получая шестигранник высотой 18, шириной 25 сантиметров. Гурьев рекомендовал использовать для этой цели дуб, акацию, осокорь (черный тополь), осину, которые "не гниют в земле, а в мокром грунте каменеют". Перед укладкой деревянных шашек подготавливали основание. Уплотненный грунт покрывали слоем гравийно-щебеночной смеси, на который, в свою очередь, укладывали 5-8-сантиметровый слой песка. Торцы плотно подгоняли друг к другу, простукивая деревянной бабкой, заливали смолой и посыпали песком.

"Все дома по Невскому проспекту избавились от безспрестанного дрожания, которое повреждало их прочность. Жители успокоились от стуку, лошади ощутили новые силы и, не разбивая ног, возят теперь рысью большие тяжести. Экипажи сохраняются, а здоровье людей, особливо нежного пола, получило новый быт от приятной езды, которая была бы еще приятнее, если бы при самом начале решились вымостить эту улицу как следует, на прочной и ровной подстилке", В. П. Гурьев "Об учреждении торцовых дорог и сухопутных пароходов в России посредством компании".

В статье А. А. Ефимова "Малые и малоизвестные строительные проекты Министерства императорского двора в Санкт-Петербурге в 1840-х гг." приводятся следующие цифры: в 1848 году для укладки торцовой мостовой общей площадью до 350 квадратных саженей у здания цирка необходимо было выделить 2800 рублей серебром (исходя из цены в 8 рублей за квадратную сажень). fons

"Секретный метод строительства тротуаров из дерева по технологии джентльмена Гурьева из Петербурга" вызвал интерес в Европе и Америке. Торцовые мостовые строили на улицах Парижа, Лондона, Манчестера и т.д. Противники у торцовых мостовых тоже были. Одни предполагали, что торцовые мостовые — бессмысленная трата денег, так как торцы будут воровать и использовать для хозяйственных нужд. Гурьев в качестве возражения напоминал, что выламывать шашки из дорожного полотна очень тяжело, и отмечал, что "летом крестьяне заняты полевыми работами, а зимой след приведет в избу к вору, да и соседи проговорятся".

Другие считали деревянные торцы рассадником микробов. В 1895 году опровергнуть это обвинение в адрес торцовых мостовых попытались в петербургском журнале "Наше жилище". В рубрике "Из чужих краев" была опубликована заметка, в которой приводились результаты исследований стружки, снятой с торцовых шашек в Париже: в 1 грамме высохшей уличной грязи микробов в среднем в 40 раз больше, чем в 1 грамме стружки с поверхности деревянного торца.

Кстати, за деревянными мостовыми на петербургских улицах тщательно ухаживали: убирали мусор, грязь, продукты жизнедеятельности лошадей, чтобы дерево не загнило раньше срока.

Серьезный урон торцовым мостовым нанесло наводнение 1924 года. Водой смыло 314 тысяч квадратных метров "уличного паркета". Разрушенные торцовые мостовые решили не восстанавливать, заменив их на более дешевые виды дорожные покрытия, а сохранившиеся деревянные шашки сгорели в блокадных буржуйках. Сегодня об этом историческом типе мощения напоминает имитация торцовой мостовой, реализованная в камне в пешеходной зоне на Большой Морской улице.

Подпишитесь на @dwellercity

Апартаменты останутся вне закона. Существующая неопределенность в правовом статусе такого вида помещений как апартаменты, который пользуется отдельной популярностью в больших городах, сохранится, по меньшей мере, еще год: законопроект будет рассмотрен в 2022 году, но не в весенней, а уже в осенней сессии Государственной Думы. В отношении законопроекта поступил ряд отзывов и заключений от Правительства РФ и различных ведомственных комитетов Государственной Думы с замечаниями о необходимости существенной доработки положений законопроекта, в частности, по вопросам вводимой терминологии, согласования новых положений с нормами Градостроительного кодекса, более точного определения правового статуса помещений и общего имущества, а также иных вопросов. Источник. Подпишитесь на @dwellercity

​Стало известно, что за 2021 год в Петербурге девелоперы приобрели более 900 гектаров земли на 1,6 миллиарда долларов. Это самый высокий показатель за всю историю рынка, сообщило издание со ссылкой на консалтинговую компанию Colliers.

Примерно половину этой суммы в участки инвестировали Setl City, ПИК и Группа ЛСР. Ключевыми оказались покупки территории бывшего Невского завода, части проекта Ligovsky City и площадки «Алмаз-Антей» на Васильевском острове. Кроме того, девелоперы активно приобретали площадки на окраинах города – в Пушкине, Стрельне, а также в Ленобласти – Каменке, Шувалово и Новоселье.

«Примечательно, что с 2019 года средняя стоимость площадки, приобретённой для строительства жилья и апартаментов, выросла в два раза – с одной стороны, это связано с удорожанием участков, с другой – с увеличением размера приобретаемых лотов», - подчеркнули в Colliers.

По данным аналитиков, в 2021 году высоким спросом пользовались крупные площадки (более 10 гектаров) в области и на периферии Петербурга. Такие сделки сформировали более четверти от числа проданных участков. В центре Северной столицы стоимость земельных участков выросла на 30% с 2019 года.

Подпишитесь на @dwellercity