Какая планировка и метраж лучше подходят для инвестиций?

#лучшеедвиж

Квартира для инвестиций — это ликвидная квартира. То есть та, которую можно быстро сдать или продать. На ликвидность влияют разные факторы: этаж, близость метро, вид из окна... Но сегодня о планировке и метраже.

Что касается площади, то чем она меньше, тем выше ликвидность. Поэтому инвесторы чаще всего вкладывают в небольшие проекты, которые будет проще продать. Самые популярные варианты: студии, однушки и скромные евродвушки. Если хотите инвестировать достаточно большую сумму, лучше купить несколько небольших объектов, чем одну большую квартиру. Такое жильё быстрее всего восстанавливает позиции на рынке в периоды кризисов и активнее растёт в цене. А ещё пользуется большим спросом у покупателей и арендаторов. С метражом разобрались. А вот что такое ликвидная планировка?

Цену объекта точно повысят:
✔️«Европланировка» (кухня-гостиная). И никаких проходных комнат!
✔️Лоджия или балкон, особенно застеклённый
✔️Кладовка, а лучше гардеробная
✔️Хорошая освещённость либо витражные окна
✔️Отсутствие «лишних площадей» вроде больших нежилых коридоров
✔️Раздельный санузел

Хорошая планировка может перевесить неудачный вид из окна, первый этаж или даже отдалённость от метро.

Как правильно торговаться? Секретами делится опытный риелтор с кейсом максимальной суммы торга в 3,1 млн.
#лучшеедвиж

Первое. Расположите продавца к диалогу, настройтесь на его волну, станьте «своим», для кого будет приятно скинуть цену 😂 Улыбка, доброе, уважительное отношение, неторопливая речь, умение слушать, желание помочь на пути к цели продавца или его риелтора — и минимальная скидка уже обеспечена.

Второе. Если задача — получить максимально возможный дисконт, к эмоциям подключаем голову и знание слабых мест объекта. Локация, вид из окон, подъезд, соседи, документы или ситуация продавца в целом. Легко, между строк, чтобы не обидеть, но так, чтобы продавец услышал и понял свои выгоды, говорим о всех «минусах». И о том, что покупатель готов с ними смириться за определенную цену.

Третье. Предлагаем продавцу максимально комфортные сроки и схему сделки с наименьшими дополнительными расходами.

Четвёртое. Часто продавцам важно, кто именно купит их квартиру, в какие руки попадёт их проект, куда были вложены силы и душа. Стараемся показать, что вы тот человек, который будет любить квартиру так же сильно.

В общем, торговаться — это гуд. Если вы не будете делать этого при покупке недвижки, особенно сейчас, когда продажа квартиры идёт очень долго, риск получить негатив есть у обеих сторон. Вы будете жалеть, что переплатили, а продавец будет думать, что продешевил. Поэтому не бойтесь торговаться: вернуться к изначальному предложению всегда можно.

Купили квартиру, что дальше?
Рассказывает наш риелтор Елена. #лучшеедвиж

📌Сохраните инструкцию, чтобы не потерять.

Найти и купить квартиру в Москве очень непросто. Если вы уже стали обладателем ключей, получили выписку из ЕГРН о праве собственности, подписали Акт передачи, вы на финишной прямой. Вот что нужно делать дальше.

Шаг 1. Визит в МФЦ

✔️Оформляем лицевой счёт на нового собственника, для этого понадобится:
— паспорт;
— договор купли-продажи;
— ЕГРН;
— акт передачи;
— кредитный договор, если есть.
✔️Если не пользовались раньше mos.ru, то получаем и пароль к личному кабинету.
Многие операции с недвижимостью можно делать онлайн: заходить в свой лицевой счёт, передавать показания счётчиков воды, электричества, тепла, печатать/оплачивать квитанции ЕПД.
✔️Получаем копию финансово-лицевого счёта для Мосэнерго.
✔️Получаем выписку из домовой книги для архива.
✔️Получаем справку об отсутствии задолженности для архива.
✔️Получаем квитанцию ЕПД за месяц получения собственности или предыдущий месяц. Там вы сможете увидеть все тарифы по ЕПД.

Шаг 2. Визит в Мосэнергосбыт

✔️Переоформляем лицевой счёт на нового собственника, для этого нужен:
— паспорт;
— договор купли-продажи;
— выписка из ЕГРН;
— копия финансово-лицевого счёта.
✔️Получаем квитанцию за месяц получения собственности или предыдущий месяц. Там будет номер лицевого счёта, последние показания счётчиков и тариф.
✔️Оставляем заявку на перевод счётчика на экономичный трёхтарифный вариант.

Шаг 3. Ещё один визит в МФЦ

✔️Отдаём паспорт на прописку по новому адресу. Срок регистрации 5-8 дней: всё это время придётся ходить без паспорта, имейте в виду.
Потом выписываться из старой квартиры не придётся, при прописке вас автоматом выписывают с предыдущего адреса, даже если это в другом регионе.

Готово! Осталась только покупка новых штор и выбор плитки в ванную 🚀

Level объявил полноценный #стартПродаж в ЖК Level Звенигородская, где закрытые продажи шли с зимы. Ценник ниже ожидавшегося 🔥

Первая очередь — это 2 корпуса комфорт+, а следующая очередь будет бизнес-классовой. Студия (17,9 кв. м) от 10,3 млн руб., однушка (34,2 кв. м) от 13,9 млн руб., двушка (37,1 кв. м) от 15,2 млн руб. Ключи обещают во 2 кв. 2028.

Строят в одном из будущих центров притяжения — Большом Сити. Пока метро далековато, но ещё до сдачи ЖК в 5 мин. пешком появится новая станция «Звенигородская».

Проект небольшой, всего 3 корпуса. В плюс ему идёт престижный район рядом с ЦАО, близость к реке и Серебряному бору. Минус — соседство с шумной Звенигородкой и долгое ожидание. В целом интересно, можно присмотреться.

«Куплю помещение, сдам его «Красному и Белому» и уеду чилить на Бали». Разбираем плюсы и минусы схемы 🥲
#лучшеедвиж

Банки начали выдавать физикам ипотеку на коммерческие помещения. Смотрим, можно ли на этом заработать?

Купить, чтобы сдавать — рабочая схема?
Миллион нюансов: какая проходимость у этого помещения, сколько за него просят, кому можно сдать лот такой площади, какие рядом конкуренты. В это нужно погружаться, чтобы не купить неликвид.

Другая проблема: арендаторы не любят заключать договор с физлицом, и даже с ИП. Желательно покупать именно на юрлицо.

Кто будет арендовать?
Это самое главное. Стабильно успешны помещения под пункты выдачи заказов маркетплейсов, а ретейл вроде тех же алкомаркетов. Очень плохо чувствует себя непродуктовая розница, часто закрываются рестораны и салоны красоты. Доходность офлайнового малого бизнеса падает, поэтому в целом эта схема гораздо более рискованна, чем сдача в аренду квартир.

А если купить, чтобы перепродать?
На коммерческом рынке распространённый кейс — заключить долгосрочный договор с сетевиком и затем продать помещение. Тогда стоимость будет равняться 10-13 годам аренды. То есть на 20-30% дороже, чем то же помещение без арендатора. Но опять же: можно нарваться на неликвид, и будете сосать лапу.

Может, лучше смотреть помещения под офисы, а не под магазины и услуги?
Для новичка первые этажи подходят больше. Выше ликвидность — офисы часто годами стоят без арендатора (тем более сейчас, в условиях повальной удалёнки). Меньше затрат на ремонт: магазины и кафе всегда делают его под себя. Доходность также обычно выше.

И зачем все эти риски?
Весомее выигрыш. Если вы правильно подбираете объекты, коммерческая недвижимость может приносить в 2 раза больше дохода от аренды, чем квартира (10% годовых вполне реально). Но это полноценный бизнес и его атрибуты: изучение рынка, риски, бумажки и прочее. Если готовы в это влезать — желаем вам успеха, но упаси Бог брать для этого ипотеку 18-20%. Отбить такие расходы вряд ли сможет хоть «Красное и Белое», хоть букмекерский клуб.

Маткапитал мёртв... Его стали в 2 раза реже использовать для покупки квартир 😢

Ещё в 2011 году почти все родители (97,4%) тратили маткапитал на квартиры. Сейчас доля жилья упала до 45,6%, зато быстро растёт число семей, которые вкладывают эти деньги в образование детей (25,3%).

Первая причина: жильё дорожает гораздо быстрее, чем индексируется маткапитал. Сейчас за первенца государство платит 631 тыс. руб., а за второго ребёнка — 834 тыс. руб. На эти деньги в Москве можно купить всего пару квадратных метров.

Вторая и главная причина: квартиру, купленную с маткапиталом, потом крайне тяжело продать. Учитывая это, мы не рекомендуем использовать маткапитал для покупки жилья.

ПИК запустил первую в России полностью цифровую ипотеку 🧐

Олды вспомнят, что админ ещё летом 2022 смог купить квартиру в ПИКе почти полностью дистанционно. Но теперь застройщик цифровизировал вообще все этапы сделки, включая внутрибанковские вроде оформления закладных. Процесс уже работает, с начала года выдано электронных закладных на 5 миллиардов рублей.

Сплошные плюсы для покупателей. Например, при досрочном или полном погашении кредита не нужно идти в банк или МФЦ — обременение снимут дистанционно, без вашего участия. Да и банку, обслуживающему ипотеку, хорошо — под залог закладных удобно привлекать финансирование и снижать нагрузку на капитал.

Лайк ПИКу за технологичность 👍

ТОП новостроек Москвы, где можно будет жарить шашлык во дворе 🍢

Самый важный майский пост в канале. Треть (!) россиян говорят, что в их домах не хватает беседок и зон для пикников. В сегодняшней подборке — московские ЖК, где с этим всё в порядке.

✅ River Park Towers Кутузовский от АЕОН
Здесь мясо можно будет жарить на крыше с видом на город в так называемой «небесной гостиной». Рядом сделают качели, беседки-иглу, джакузи и площадки для йоги. За комфорт придётся серьёзно заплатить: от 26,3 млн руб. за студию 31,8 кв. м.

✅ Logos от .Sense
Ещё один проект для тех, кто любит шашлыки на крыше. Здесь обустроят двухуровневую террасу с грилями, фонтаном и летним кинотеатром. Цены за апарты около «Тульской» начинаются от 15,8 млн руб. за студию 26,6 квадрата.

✅ Jois от MR Group
В ЖК обещают зелёные террасы и зоны для джакузи и барбекю. А ещё — ландшафтный парк с парящим мостом, смотровой площадкой и парк скульптур. Минимальная цена — 15,6 млн за студию 22,7 кв. м.

✅ Victory Park Residences от ANT Development
Обособленные зоны для барбекю организуют в парке у дома, недалеко от прудов, фонтанов, площадок для спорта и йоги. В продаже осталось не очень много лотов, цены — от 65,2 млн руб. за двушку 67,7 квадрата.

✅ Селигер Сити от MR Group
Полный курортный набор: есть зоны для пикника у пруда под зонтиками, места для барбекю и пляж с лежаками. Весьма демократичный вариант: от 11,8 млн руб. за студию 28,8 кв. м.

211 400 рублей в месяц стоит аренда этих хором в центре Лондона... В Тик-Токе завирусилось очередное видео про микроквартиры.

Кто там жаловался на студии-живопырки в Москве? 🙈

Чек-лист: что проверить перед покупкой квартиры, чтобы годами не жалеть о своём решении? ✍️
#лучшеедвиж

✅ Проверьте, насколько далеко от дома находится всё, что важно для жизни именно вам. Метро, автобусные остановки, парки, сетевые магазины, ТЦ, поликлиники, фитнес, салоны красоты, кафе, школы, детские сады. Не помешает съездить от дома до работы в утренний час-пик и наоборот.
Думайте на перспективу: если сейчас ваш ребёнок ходит в подготовительную группу, подумайте и о том, удобно ли вам будет в следующем году водить первоклашку уже в школу.

✅ Изучите окружение дома. Обратите внимание: нет ли ЛЭП, ТЭЦ, шумных магистралей, многополосных шоссе, ж/д, автостоянок, заправок, психбольниц, моргов, хостелов. Кроме того, стоит опасаться продуктовых магазинов в доме, так как это рассадник мышей и тараканов.

✅ Если в подъезде грязно и неуютно, скорее всего, дом обслуживает Жилищник. Если чистота, стены в плитке и цветы на окнах ПВХ, значит, дом — ЖСК, или организовано ТСЖ со своей управляющей компанией. Но и квартплата может отличаться.

✅ Поднявшись на этаж, посмотрите на состояние площадки и дверей соседей. Если двери в ужасном состоянии, грязные, а площадка прокурена или завалена бумажками или бутылками — соседи не очень заботятся об окружающих. И, скорее всего, не будут переживать о комфорте соседей, если захочется горланить песни до 4 утра или выставлять на общую лестницу пахучие пакеты мусора.

✅ Постарайтесь поймать кого-то из соседей с других этажей и расспросить о квартире сверху и снизу. Ну и в целом задайте вопросы, ответы на которые может знать только житель дома.

✅ В квартире проверьте состояние всех коммуникаций. Нет ли следов пожара или подтопления на потолке. Если это последний этаж, спросите, собираются ли птицы на крыше. Опыт показывает, что даже обычные голуби могут ворковать так громко, что это превратит жизнь в ад.

✅ Проверьте, нет ли в квартире тараканов или клопов, чтобы исключить такое соседство. Есть дома, где вывести насекомых окончательно просто невозможно.

✅ Посмотрите, не разбиты ли окна. Также стоит проверить объект на незаконную перепланировку. Такая история может угрожать обрушением конструкций.

✅ Обратите внимание на качество пола, не ходит ли он. Посмотрите, нет ли пустот и скрипа, если это паркет или ламинат.

✅ Если в доме газ, принюхайтесь, не пахнет ли в квартире и нет ли утечки. На газовую колонку обязательно должен быть договор с Мосгазом.