Сбер переобувается вслед за ВТБ. Банк отменяет комиссию для застройщиков на льготную ипотеку 😁

Правда, пока не всем. С 28 марта застроям не придётся приплачивать при выдаче ипотеки зарплатным клиентам Сбера, а с 4 апреля комиссия перестанет действовать на проекты компаний, находящихся на проектном финансировании Сбера.

Если ВТБ сохранил комиссию для застройщиков месяц, то Сбер продержался дольше. Но, увидев, как его потеснили на ипотечном рынке, стал принимать меры. Конечно, всё не вернётся как было, но половину выдач могут отыграть. Ещё одна битва заканчивается в пользу застройщиков.

Главные неудачники Москвы: 6 новостроек, продажи которых рухнули больше всего с начала года 💩

В некоторых ЖК продажи упали на 95% за квартал. Почему? И стоит ли ждать скидок?

▪️ Светлый Мир. Станция «Л» — проект скандального застройщика Seven Suns Development. Продажи рухнули на 90%. И слава богу. Может, покупатель стал думать?

Одно из юрлиц застройщика обанкротилось, а на днях всплыло уголовное дело на полного тёзку владельца компании, за нарушения в части привлечения средств дольщиков. В особо крупном. По сговору…

▪️ Римского-Корсакова 11 от ПИК растерял до 86% продаж. Видимо, цветастые эконом-коробки возле электроподстанции и остатков промки не привлекают людей за такие деньги. А цены ПИК там разогнал: плюс 30% за год. Вероятны скидки: до сдачи дома 15 месяцев, а продано лишь 52% квартир.

▪️ Новое Очаково от ПИК — упало на 80% в спросе. И снова — неадекватные цены, студии тут от 8 млн руб. Рост на 32% за год, а ведь речь о промке у МКАД… Всего 9 месяцев до ключей, а в продаже аж 490 квартир. Также возможно остывание цен.

▪️ Зорге 9 от St. Michael — рухнул на 90–95%. Во-первых, это апарты. И ипотека здесь сейчас дико дорогая. Во-вторых, постоянные переносы сроков. В-третьих, рисованные якобы скидки 30–40% в течение года — всех утомили и примелькались.

▪️ FORIVER от Инграда — беда… Ключи в этом году, а не распродано 30%. Это 450 квартир, очень много. Проблемы застройщику создаёт большое число инвесторов: почти 50% продаж здесь по переуступке, физики продают физикам и забирают спрос у застроя.

Ещё одна причина плохого спроса: негативный опыт жильцов соседнего инградовского ЖК RiverSky. Который классом пониже, а УК выкатила тариф за обслуживание дома 175 руб./м².

▪️ Дом на Зорге от А101 — продажи бодро стартовали в середине 2023. За первые месяцы слили треть всего проекта, причём самых ходовых и дорогих по метру — студий и однушек — продали половину. Дальше задрали цены на 15-20%, чтобы не остаться совсем без квартир. В итоге продаж нет, перестарались.

Достали... Застройщикам снова отменили штрафы за срыв сроков сдачи дома 🤬

По закону дольщики имеют право на солидную неустойку за каждый день просрочки. Но правительство отменило эту норму как минимум до конца года. По претензиям, предъявленным ранее, застройщики тоже могут не платить до 31 декабря.

Аналогичный мораторий действовал в пандемию, а потом с марта 2022 до конца 2023. Казалось бы, кризисы закончились, у застройщиков рекордные прибыли, но вот опять...

С нынешней ключевой ставкой штрафы за просрочку исчислялись бы миллионами. Юристы, специализирующиеся на таких делах, расплодились как кролики. Вероятно, Правительство увидело в этом угрозу банкротства небольших региональных застройщиков.

А может, просто строительное лобби заблокировало невыгодный для себя закон? Да не, не может быть... 🙂

Разбор перспективной локации на «Речном вокзале»🔥
#разбор_участка

Очередной проект комплексного развития территории (КРТ) будет на пересечении улиц Фестивальная и Лавочкина. Там за 7 лет построят жильё (примерно на 3300 квартир), многоуровневый паркинг, садик со школой, досуговый комплекс, ТЦ, фитнес и медцентры. Пока только предстоят торги и выбор застройщика, ну а мы разберёмся, стоит ли следить за участком.

Плюсы локации
✅ Море парков. С севера, за ул. Лавочкина — небольшой, но тенистый парк Ховрино. А вот по западной границе участка — уже огромный Парк Дружбы. С озёрами, мостиками, дорожками, аттракционами, прокатом и классной многоуровневой детской площадкой. Парк тянется до Ленинградского шоссе, за которым начинается следующий — Парк Северного Речного Вокзала. С реконструированной набережной, которую продлят по мере стройки будущих ЖК вдоль воды.

✅ В 10-15 мин. пешком метро «Речной Вокзал». Одна из самых незагруженных станций зелёной ветки. А по Фестивальной улице проходит десяток автобусных маршрутов. И на авто за 5-10 мин. можно выехать на ключевые артерии округа: Ленинградское шоссе, СВХ или МКАД.

✅ Хорошо с коммерческой инфраструктурой. В зоне пешей доступности приличные ТРЦ «Флотилия» и «Речной» с гипермаркетами и ресторанчиками. Ещё вокруг спорт на любой вкус: от секций в ДС «Динамо» через дорогу, до школы тенниса и 5–6 фитнес-клубов, включая сетевые World Class и Xfit с бассейнами. С учётом объектов в проекте — отличное насыщение.

✅ Север Москвы — популярное и ликвидное направление. Особенно Ленинградка и зелёная ветка. Здесь исторически сформирован и пополняется деловой коридор. Множество БЦ с офисами крупнейших компаний.

✅ Низкая локальная конкуренция. Только ЖК Фестиваль Парк 2. Первую очередь которого сдали в конце 2023, а последнюю заселят летом 2027. Да, на низком старте застройка выше Северного Порта от Мангазеи, Legenda и Forma. Это порядка 0,5–0,7 млн м² жилья через 10 лет. Но там кардинально другая локация, зажатая между рекой и трассой. Они будут выступать драйвером цен локального рынка, без прямой конкуренции с нашим участком.

✅ В районе хороший баланс свежести жилого фонда. Квартир не старше 10 лет здесь меньше четверти (23,6%). Но и явного старья 50+ лет немного (37,3%). Причём в реновацию попали всего 9 хрущёвок, на 711 квартир — это 3% жилфонда. То есть масштабного нового жилья от города здесь не будет. А вот внутреннего отложенного спроса на свежее — тут приличный навес. Масса желающих поменять свои 20–30-летние дома на новострой в привычной локации.

Минусы
❌ Дефицит районной социалки в зоне 10 мин. пешей доступности. По одному корпусу городских школы и садика. Детская поликлиника — только транспортом. Своя внутренняя тоже будет скромной. Останется пользоваться либо частными заведениями, либо пробиваться в очередях школ и детсадов за ул. Лавочкина — в соседнем районе Ховрино.

❌ Не минус, но нюанс — соседство с корпусами общаг МГТУ. Они специфичные, обшарпанные, и эстетики такое не добавляет.

📌 Наша оценка: Однозначно следить. Крайне редкое ныне КРТ возле парков, а не в промке у ж/д и трассы. Точно будет интересный проект. Как под личное проживание, так и под инвест. Совокупность плюсов перекрывает нюанс по социалке. Комфортно здесь будет и семьям с детьми, и молодым-одиноким.

В телеграме появились будущие цены в ЖК Брусники в Огородном проезде. Это печаль 😭

Старт в проекте с видом на Останкинскую башню ожидается в ближайшее время, а канал Лабиринт инвестора уже нашёл прайс. Студии (27 кв. м) от 13,4 млн руб., евродвушки (40 кв. м) от 16,5 млн руб. А ключи обещают только в 2028 году.

Не спорим, место неплохое, перспективный район с парками, до метро 7 мин., хотя соседство с железной дорогой — история на любителя. Но строят тут активно, и рядом в ПИКовском Руставели 14 студия (20,1 кв. м) стоит от 9,8 млн руб., а сдадут её на 3 года раньше. А в небоскрёбах бизнес-класса Upside Towers от Upside Development по соседству студия (23 кв. м) от 11,6 млн руб.

Дизлайк ценам, за такие деньги можно выбрать что-то поинтересней.

Почему покупать на старте продаж теперь дорого? И стоит ли вообще за ними следить? 🤔

Пытаемся отойти от диковатых стартов этой недели: ЖК Серебряный бор от St. Michael за >500 тыс. за метр и ЖК Olivia от Брусники в промзоне за 400 тыс.+... и всё это без отделки с выдачей ключей в 2028 году.

Это дороже уже готовых новостроек на районе, ждать 4 года, в чём вообще прикол? Разбираемся:

1. Первая и главная причина: дорогие кредиты. Застройщики не могут использовать деньги дольщиков пока не введут дом, поэтому строят на заёмные.

А при нынешней ключевой ставке кредит банка не может быть дешевле 17-18% годовых. Умножайте на 4 года стройки и поймёте, что из 400 тыс. за метр как минимум 100 тыс. застрой должен сразу отдать банку.

Для крупняка типа ПИКа или ЛСР дают ставки пониже, но Бруснике и Святому Михаилу зарядят по полной.

2. Рост расходов. Стройматериалы подорожали космически, зарплаты рабочих взлетели из-за конкуренции: их переманивают на более высокий оклад Минобороны, курьерские службы и даже склады Wildberries.

3. Люди сметают новостройки по любым ценам. Вспомните старт ПИКа в Кутузовском квартале, и на Плеханова, ту же Бруснику в глухой промке между железнодорожных путей раскупили... Смысл выставлять дешевле, если и так возьмут?

Дешёвые старты в ближайшее время возможны, но маловероятны. Ждать их стоит от застройщиков из ТОП-5.

Решили сегодня с Кристиной Бойко автором ТГ канала 📌Бойко о недвижимости поговорить про рассрочки: насколько это сейчас популярный инструмент у застройщиков для стимуляции спроса и как на него реагируют покупатели.

Насколько распространены рассрочки?

Рассрочки сейчас популярны у многих застройщиков. В силу изменения условий по выдаче ипотеки это обоснованный способ привлечения покупателей.

Основными программами рассрочек являются:

❕ПВ 20/30% и дальше равные ежемесячные/ежеквартальные платежи до ввода в эксплуатацию.

Этот вариант выбирают покупатели с высоким ежемесячным доходом

❕ПВ 50% и последующие 50% за 3 месяца до ввода в эксплуатацию.

Этот вариант выбирают покупатели:
- у кого имеется вся сумма и она размещена на депозите
- у кого продается другое жилье.

Бывают и радикальные форматы 5-10% на первый взнос, далее минимальные ежемесячные платежи в размере 50 тыс руб, а остаток - за 3 месяца до ввода.

Я плохо отношусь к таким программам, так как тут большие риски:
❕за срок рассрочки оплата по договору не достигает даже 30%, а это необходимый минимум, чтобы увеличить шансы одобрения ипотеки
❕такая программа «пылесосит» по рынку фантазеров, которые при минимальных вложениях ожидают большие прибыли. А чем больше «горе-инвесторов», тем хуже инвест показатели по проекту в целом - перед оплатой основной суммы они будут пытаться выпрыгнуть из проекта с минимальным приростом, лишь бы не переходить на ипотеку.

Всем ли дают рассрочки?

Да! Абсолютно всем. Проверки платежеспособности отсутствуют - не нужно подтверждать доход, все взаимоотношения идут с застройщиком без участия банка.

Кому и когда удобна рассрочка:
❕Покупателям с плохой кредитной историей
❕Покупателям, которые для сделки продали старую квартиру и имеют всю сумму на покупку новой на руках: остаток после уплаты ПВ размещается на депозите

Рассрочка целесообразна, когда отсутствует большая разницы в цене между покупкой в рассрочку и ипотекой. Если разница до 3%, то рассрочка выгодна, если больше - то стоит считать детальнее.

Основные риски рассрочки для покупателя:

❕Переуступка ДДУ с рассрочкой возможна только с согласия застройщика и мало кто даст это согласие до момента 100% оплаты ДДУ.

❕Финансовая дисциплина
Платежи по рассрочке нужно оплачивать своевременно. За просрочку платежей у застройщика есть возможность налагать пени, штрафы или расторгнуть ДДУ.

❕Если вы планируете переход на ипотеку после завершения срока рассрочки, то:

‼️Важно быть уверенным, что подписываемый ДДУ предусматривает переход с рассрочки на ипотеку. По некоторым застройщикам требуется подписание доп соглашения.

‼️ Заключение ипотеки через N-лет будет осуществляться по действующим на будущий момент условиям. Есть риск неопределенности размера первого взноса и ипотечной ставки.

Кому противопоказана рассрочка?

Неопытным инвесторам, которые рассчитывают на быструю прибыль‼️ Если вы не имеете возможность выкупить ДДУ целиком за наличные или с привлечением ипотеки, то не стоит в это играть. В случае невозможности дольшиком оплачивать рассрочку, большинство застройщиков будут начислять пени за просрочку и в суде обязывать покупателя оплатить ДДУ целиком, у кого-то по условиям ДДУ предусмотрены штрафы до 10% от цены объекта.

Это не шутки. Цена ошибки велика.

А теперь напряглись дольщики Гранели. Против руководства застройщика завели уголовное дело о даче взятки в особо крупном размере 🤯

Под следствием находятся владелец компании Ильшат Нигматуллин и бывший вице-президент Дмитрий Адушев.

По данным «Ведомостей», взятками верхушка Гранели пыталась решать вопросы с налоговой, но не вышло. Если дошло до владельца, значит, с налогами была, мягко говоря, серьёзная проблема.

Застройщик крупный (№ 20 по Москве), и с текущими проектами ничего не случится, достроят. Но вот новые стройки под вопросом. А ведь буквально 22 марта Гранель заплатила 2 млрд рублей за гигантский участок на Окской.

Ничего нового, в марте цены на вторичку снова выросли. Правда, всего на 0,2% 🧐

То же самое наблюдали и в феврале, и в январе. То есть средняя стоимость несколько месяцев подряд продолжает топтаться на месте.

На фоне слабого спроса предложение продолжает увеличиваться: в марте в Москве выбор квартир, выставленных на продажу, вырос ещё на 10%. Скидок всё ещё нет, но цены уже второй год растут сильно медленнее инфляции.