Ипотечные ставки взлетели до небес, а стартов в октябре меньше не стало. Собрали свежий #дайджест

1️⃣ У ПИКа старт продаж в новом корпусе ЖК Кузьминский лес
✔️ Метро «Котельники», 20 мин. пешком
✔️ Комфорт-класс
✔️ Студия (19,8 кв. м) от 5,2 млн руб., однушка (31,7 кв. м) от 6,7 млн руб.

2️⃣ МИЦ вывел в продажу новый корпус в ЖК Каштановая роща
✔️ МЦД «Одинцово», 10 мин. на машине
✔️ Комфорт-класс
✔️ Студия (22,9 кв. м) от 4,5 млн руб., однушка (35,4 кв. м) от 6,2 млн руб.

3️⃣ У Самолета стартовали продажи в новом корпусе ЖК Долина Яузы
✔️ До будущей станции МЦД-5 «Перловская» 10 мин. пешком
✔️ Комфорт-класс
✔️ Студия (20 кв. м) от 8,7 млн руб., однушка (30,2 кв. м) от 8,2 млн руб.

4️⃣ У Гранель начались продажи в новом корпусе ЖК Новая Алексеевская роща
✔️ Метро «Щёлковская», 13 мин. на авто
✔️ Комфорт-класс
✔️ Студия (19,3 кв. м) от 3,3 млн руб., однушка (39,5 кв. м) от 5,6 млн руб.

5️⃣ Инград вывел в продажу новые корпуса ЖК Белый мыс
✔️ Метро «Медведково», 15 мин. на машине
✔️ Комфорт-класс
✔️ Однушка (21,1 кв. м) от 4,8 млн руб.

6️⃣ У А101 стартовали продажи в новом доме ЖК Скандинавия
✔️ Есть корпуса бизнес- и комфорт-класса.
✔️ Метро «Бунинская аллея», 7 мин. на транспорте. В 2024 году в пешей доступности откроется станция «Потапово».
✔️ Студия (22,4 кв. м) от 7,2 млн руб., однушка (32,5 кв. м) от 9,6 млн руб.

7️⃣ MR Group и Level Group открыли продажи пентхаусов во второй очереди ЖК Павелецкая Сити
✔️ Метро «Павелецкая», 15 мин. пешком
✔️ Бизнес-класс
✔️ Студия (23,8 кв. м) от 15,5 млн руб., однушка (38,1 кв. м) от 24 млн руб.

8️⃣ FORMA открыла продажи в третьей башне проекта Soul
✔️ Метро «Сокол», 11 мин. пешком
✔️ Бизнес-класс
✔️ Студия (23,8 кв. м) от 13,9 млн руб., однушка (42,2 кв. м) от 18,4 млн руб.

9️⃣ ЛСР открыл продажи в новом доме в ЖК Зиларт — Zilart Grand
✔️ МЦК «ЗИЛ», 14 мин. пешком
✔️ Бизнес-класс
✔️ Студия (21 кв. м) от 9,6 млн руб., евро-однушка (36,3 кв. м) от 14,3 млн руб.

🔟 У ЛСР стартовали продажи новой очереди в ЖК Лучи
✔️ Метро «Солнцево», 10 мин. пешком
✔️ Комфорт-класс
✔️ Студия (22 кв. м) от 6,4 млн руб., евро-однушка (34,6 кв. м) от 9,7 млн руб.

Топ-5 застройщиков Москвы эконом- и комфорт-класса ✍️

В Москве несколько десятков застройщиков, обычный человек с трудом разберётся, кто из них надёжный, а кто ещё не построил ни одного ЖК. Постараемся составить свой топ максимально беспристрастно, с одинаковым недоверием ко всем:

1️⃣ ПИК

Пока что будет оставаться здесь, несмотря на все вопросы к компании. Капитализация почти 500 млрд руб., выручка более 400 млрд в год и 5 млн квадратов строятся прямо сейчас. ПИК нормально прошёл все последние кризисы и остался лидером отрасли.

Негатив? Постоянные косяки с качеством стройки и отделки, задержка сдачи домов и падающая доля рынка в Москве.

2️⃣ ДСК-1 (ФСК)

Выручка под 200 млрд рублей в год и длинная история работы в Москве. При этом по качеству продаж, строительства и отделки вопросы есть только к ФСК — ДСК-1 в этом плане выглядит сильно симпатичнее головной компании.

Бюджетность проектов, их масштаб — кварталы минимум по 2 очереди и от 8 корпусов — и отсутствие постоянных срывов сроков ставят компанию на 2-е место.

3️⃣ Самолет

Это уже не застройщик, это целая экосистема. Агентство недвижимости, банк и куча перспективных проектов от мебелировки до токенов на покупку квадратных метров. В планах компании увеличить капитализацию с текущих 240 млрд руб. до 360 млрд руб. в течение полугода. Мощь.

Риски и минусы понятны: Самолет сосредоточен на Московской области, часто строит в полях, вдали от инфраструктуры. В кризис такое жильё не пользуется спросом, выручка может сильно просесть. Но покупка МИЦ с его земельным банком частично поможет это исправить.

4️⃣ Абсолют

Выручка постепенно проседает — 44 млрд руб. за 2022 год, но связано это с тем, что текущие проекты компании начинают завершаться. В последней стадии строительства 1-й Московский — огромный квартал в Новой Москве. Завершаются стройки и продажи в Новограде Павлино, Сколково, Заречье, Переделкино ближнее. Возможно, после завершения проектов девелопер перейдёт на другой уровень — уже запущен премиальный проект Luzhniki Collection.

5️⃣ А101

Застройщик №1 Новой Москвы. Выручка за 2022 год — 36,2 млрд руб., чистая прибыль — 13,6 млрд руб. Строится 1,2 млн кв. м — седьмой показатель в России и четвёртый — среди московских застройщиков. Прямо сейчас продаётся более 12 тыс. квартир в Новой Москве стоимостью от 5,5 млн руб. Глобальных вопросов по деятельности компании не было, критичных переносов сроков и неустранённых проблем с отделкой что квартир, что внутреннего убранства домов — тоже.

Это что за жёсткий эконом?! Level готовится продавать студии без окон 😆

Кажется, в нашем гайде по выбору планировки мы забыли главный совет: никогда не берите квартиры без окон. Коллеги из Недвижимость инсайды обнаружили такие лоты в новом корпусе апартаментов ЖК Level Южнопортовая.

Возможно, это ошибка дизайнера и на самом деле окна там есть? Или цены на жильё в Москве настолько выросли, что ради небольшой экономии люди действительно готовы жить в кладовке (зато аж 34 метра)? 🤯

Тинькофф запускает ЗПИФ «Квадратные метры». Разбираемся, насколько он интересен 🤔

✔️СМИ пишут, что ЗПИФ будет инвестировать в новостройки и вторичное жильё. Зачем?

Для начала, в проспекте ЗПИФа не написано, что он будет покупать на рынке и вторичное жильё, и новостройки. На самом деле его устройство — это покупка 11 юнитов в комплексе Lunar на Ленинском проспекте и их последующая продажа на вторичном рынке. А затем — перепарковка денег в ЖК SkyView. И, что интересно, Lunar сдаётся уже в этом году, а SkyView — во втором квартале 2024 года. То есть фонд покупает квартиры, где потенциал «этажного» роста уже исчерпан и затем пытается продать премиум-класс на вторичном рынке. Звучит слишком оптимистично даже с поправкой на то, что элитная вторичка расходится хорошо даже сейчас.

Вот таким образом этот фонд и планирует зарабатывать. Метода простая — покупка оптом и с небольшим дисконтом пула квартир в ЖК рядом со сдачей в эксплуатацию и их последующая перепродажа.

✔️Какие риски у такой стратегии?

Откровенно говоря, стратегия странная, особенно с учётом того, что здесь есть очевидный уклон в элитную недвижимость. Возможно, в Тинькофф настолько впечатлены успехом фонда Luzhniki Collection, что решили масштабировать этот опыт на другие проекты. Но доходность этого кейса вряд ли превысит 10% годовых — слишком сложны нынешние реалии для того, чтобы активы фонда столь активно раскупались, как он того ждёт.

✔️ Это выгодно?

Основная завлекалочка — это порог входа в 5 рублей за пай. И да, доходность всё-таки будет, но, скорее всего, будет она меньше доходности облигаций крупных госкомпаний, не говоря уже о частном бизнесе — кое-где уже сейчас можно поймать 20% годовых. Если есть желание припарковать небольшую сумму в «квадратах» таким образом, то в целом это подходящая история, но на фондовом рынке есть инструменты интереснее.

Разбор перспективной площадки: промзона «Бакунинская, 74-76 и ул. Большая Почтовая 34-40» 🤔

Город готовит к торгам очередной проект КРТ — реновации бывших промзон. Оказывается, такие участки есть даже в ЦАО — на окраине Басманного района. Здесь мэрия разрешит построить более 200 тысяч метров жилья, что даёт нам чуть меньше 3000 квартир — солидный объём для центрального округа. Рядом застройщик должен будет возвести детсад и школу для передачи городу. На реализацию КРТ отводят до 7 лет.

Говорят, в этом участке очень заинтересован «ГАЛС-Девелопмент». Что логично. Учитывая их стартовавший рядом ЖК Дом 56 (ул. Фридриха Энгельса, 56), с реновацией во дворе. Но на торгах может выиграть и кто-то другой, интрига сохраняется.

Плюсы локации
✔️ ЦАО. Для Москвы — три магические буквы, за которые многое прощают.

✔️ Транспортная доступность. Особенно участка у Рубцовской наб., где и закладывают 80% жилого объёма КРТ. От него за 5–10 мин. можно будет дойти до ТПУ «Электрозаводская». Через пешеходный мост над Яузой получаем доступ к одноимённым станциям метро, БКЛ и МЦД-3. По синей ветке: 3 станции — и вы у Кремля.

Помним, что для аудитории жилья в ЦАО общественный транспорт может не играть роли, но и на авто дорога в центр займёт минут 15–20, до ТТК 3–5 мин. Пробок на Яузе немного, ставим плюс.

✔️ Застройка новыми жилыми кварталами ныне довольно серой, старой и не самой популярной части Басманного района ЦАО. Можем отнести к точкам роста в горизонте 5–7 лет. Тем более когда в развитии заинтересован город (КРТ), это сигнал, что к судьбе и срокам будет внимание.

✔️ Низкая локальная конкуренция. К продажам корпусов по КРТ из текущей первички здесь фактически ничего уже не останется. О других участках под застройку ничего не известно. Кроме вбросов пары рендеров трёх домиков в более слабой точке — на Балакиревском пер., 1/28.

Минусы
❌ Глобально, эта часть района зажата в треугольнике между ж/д, ТТК и Яузой. Престижностью здесь никогда не пахло. Точек притяжения соответствующей аудитории не видим. Разве что в какой-то очень отдалённой перспективе. Окружение соответствующее. Остатки экс-промок, используемый под дешёвые офисы или «лофты», несвежий жилфонд, перемешанный с реновацией.

❌ Вокруг нет парков или других зон рекреации. Окружение — на любителя. Вдоль северной стороны участка № 3 — ж/д с электричками и МЦД каждые 5–7 мин. А если вас привлечёт слово «набережные», то они здесь представляют из себя тротуар вдоль воды за шумной проезжей частью. С детьми гулять там невозможно.

❌ Пока муниципальной социалки в пешей доступности практически нет. И дело не в том, пользуется ли таковой аудитория новостроек ЦАО или посещает исключительно платные заведения. А в том, что социалка показывает общий уровень развития локации. Сейчас же для рассматриваемого КРТ в 10-минутной пешей доступности только по паре школьных корпусов и садиков. Ну и детская поликлиника в 10 мин. от участка № 3. Судя по заявленным в новостройках объёмам и формату социалки, напряжёнка с ней здесь останется.

❌ Напряжёнка с другой инфраструктурой. В том числе спортивной и развлекательной. Качественные объекты — только транспортом.

📌 Наша оценка: несмотря на минусы, проекты будут стараться завернуть в «премиум». Хотя качество локации не тянет. Однако из-за близости к центру, низкой конкуренции и прописки ЦАО спрос будет однозначно. Также, полагаем, если за КРТ возьмутся «ГАЛС», то реализуют успешно. Они теперь контролируются ВТБ и постепенно наращивают портфель в дорогом сегменте жилья и коммерции. Следим, ждём конкретики и цен.

#разбор_участка

Level выводит в продажу корпус апартов в ЖК Level Южнопортовая — том самом, где есть студии без окон 🤭

Пишут, что цены стартуют от 6 млн руб. за студию 18,9 квадратов. Неплохо, учитывая, что на полноценные квартиры в том же ЖК ценник посолидней: студии (17,6 кв. м) от 9,2 млн руб.

Ближе к «Текстильщикам» в ПИКовском ЖК Волжский парк студии (20,1 кв. м) от 7,1 млн.

ЖК комфорт-класса, рядом метро «Кожуховская» (10 мин. пешком), проспект ТТК, а также река. Локация очень перспективная, в будущем тут будет современный район, но ближайшие годы — это одна сплошная стройка.

Цены рыночные, застройщик с репутацией. Если не пугает статус апартов и стройка рядом, то можно рассмотреть вариант. Но только не берите апарты без окон 😜