Около Рублёвки появится новый ЖК. Увы, это снова безликие коробки 😥

Строить будет Самолёт. ЖК со своей инфраструктурой и торговым центром появится на месте сгоревшего 5 лет назад строительного рынка «Синдика» в деревне Раздоры прямо на МКАДе, напротив Строгино.

Не путать с расположенной неподалёку деревней Раздоры, где расположились дачи Ельцина, Горбачёва, Абрамовича и других известных личностей. Мы сначала тоже перепутали 🙈

Впрочем, место всё равно отличное — озёра, леса... Коробки там совсем не в тему.

+1 повод подумать про инвестиции в машиноместа 🤔 Количество мест для парковки в ЖК бизнес-класса упало на 30% — исследование.

На одну квартиру приходится 0,59 машиноместа. Ещё в 2018 году было 0,86. Почему так? Во-первых, бизнес-класс укрупнился, в одном ЖК может быть 1500-2000 квартир на небольшом участке, и паркинг банально некуда воткнуть. Во-вторых, квартиры сильно подорожали и покупатели экономят на чём можно: соглашаются на более скромную площадь, отказываются от балконов и машиномест.

На этом можно заработать. Ведь сами машины никуда не делись, при стоимости квартиры 15-25 млн в семье часто бывает даже не один, а два автомобиля. Будут брать машиноместа в аренду практически по любой цене. Напоминаем про наш гайд об инвестициях в машиноместа.

Теперь это точно кабала. Средний срок ипотеки превысил 24 года — ЦБ 🤯

Ещё 5 лет назад кредит брали в среднем на 16 лет. По итогам 2022 года средний срок прирос на 2,7 года, причем в декабре сразу на полгода.

Это всё из-за роста цен на жильё — при ипотеке на 15 лет платёж будет выше зарплаты среднего россиянина, так что приходится растягивать удовольствие на 30 лет. А тут ещё околонулевая ипотека появилась, которая стимулирует платить долго и не закрывать кредит досрочно.

24 года — это уже настоящая кабала, без преувеличений. Молодая семья не решается завести ребенка, пока не закроет ипотеку на студию. Не рождаются вторые и третьи дети в семье, потому что ещё 12 лет платить за евродвушку... ЦБ обязан вмешаться.

Хм... Цены на вторичку перестали падать после 8 месяцев обвала. В январе приросли на 0,1% 🤔

Аналитики говорят, что сократилось количество квартир, выставленных на продажу. Но их не раскупили, просто продавцы снимают объявления, потому что не готовы идти на большие скидки.

Тем не менее предложение жилья всё ещё в 1,5-2 раза выше, чем до спецоперации. Так что тренды сохраняются: низкий спрос, избыток предложения... Продолжаем наблюдение.

#итогиВторичка

Готовится к запуску ещё одна льготная ипотека: для молодых 🫣

Уже были спецпрограммы для айтишников, семейных, жителей Дальнего Востока. В разработке кредит для сотрудников промышленности и выпускников-отличников… Теперь лично Путин поручил разработать льготную ипотеку для молодёжи, запустят уже летом.

Непонятно, почему госденьгами хотят поддержать именно эту категорию граждан. Неужели, теперь удерживать в стране нужно не только айтишников, а вообще всех молодых? 😆

Как понять, что продавец квартиры мухлюет? Рассказывает наш риелтор Елена.

Цены продолжают падать. На первичку ещё как-то заманивают интересными ипотечными ставками и скидками. А вот вторичка просела. Продавцы, видя цены, откладывают продажу на более спокойное время. Многие возвращают квартиру в аренду.

Зато сейчас прекрасное время для различных мошеннических схем. Вот самые частые.

🏥Много продавцов-клиентов психо и нарко диспансеров. Таких обычно прячут, не показывая покупателю при просмотре квартиры и авансе. А на сделку приходит дядя Вася в шортах, футболке и тапочках зимой в минус 10. У них тоже можно покупать, но схема сделки будет немного другая, с привлечением доктора. А это затягивает процесс. Поэтому аванс рекомендую вносить лично продавцу.

🔁Высыпало много квартир, которые перепродают по несколько раз в год. Вот где ожидает конкретный мухлёж по документам и смотреть надо в 4 глаза. Чёрных риелторов и нотариусов никто не отменял, да и обычные белые часто допускают ошибки.

💰Появилось много квартир с продавцами-банкротами или огромными долгами по ЖКХ. Распознать их тоже можно, иногда даже при просмотре. Недавно смотрела такую квартиру с фонариком: электричество отключено за неуплату. Такие лоты тоже можно покупать, если знать как правильно оформить документы.

🏦Самые безобидные по степени риска из лотов со звёздочкой — квартиры под залогом у банка. Это результат того, что люди просто не справились с оплатой ипотеки, поскольку доходы упали. Такие варианты можно и нужно покупать, но схема снятия залога в каждом банке своя. А так, цены и условия на них бывают очень интересными.

Внимательно изучайте документы и анализируйте, как Шерлок, все детали. Задавайте правильные вопросы… или просто обращайтесь к проверенному риелтору 😉

😱 Упс. Кажется, мы пропустили новость о старте бронирования апартов «ORO» на Красносельской. Исправляемся!

Похоже, проект рассчитан на людей, которые интересуются премиумом и готовы платить за сервис.

10 этажей на 195 лотов с парковкой на 30 м/м + валет-паркинг. Планировки от студий и квартир евро-формата до пентхаусов и 2х-уровневых лотов. Отделка white box / под ключ с мебелью.

Из плюшек:

✔️ Безбарьерная среда, бесшовный WiFi, френдли-консьерж, подогрев камней в закрытом саду (!)
✔️ Архитектура и благоустройство от GAFA: бар на крыше, озеленение кровли
✔️ Интерьер от BALCON
✔️ Приватная терраса, йога-центр, clubroom для переговоров, лобби с коворкингом
✔️ Сервисы: управляющий, клининг, секьюрити, кафе

Девелопер — STENOY (отделился от Патек Групп вместе с менеджментом с 29-летним опытом). Поскольку проект первый, работают на портфолио, так что должны сделать все качественно и вовремя.

📌 Преза и пул лотов по предстартовым ценам: https://clck.ru/33Rijq

Метр в студиях подорожал на 43% за три года. Реально заработать на них ещё?

Студии выросли в цене сильнее, чем другие квартиры. Снижается средняя площадь: покупатели берут 19–20-метровые клетушки, на другое не хватает денег. Вывод первый: студия 23–27 метров — сегодня неликвид.

Тем не менее в конце года цены чуть упали. Причина: удорожание ипотеки, некоторый избыток предложения (студии занимают до 50% всех лотов в дешёвых ЖК).

Дешёвая ипотека теперь только для семейных. Спрос от студий будет уходить в евродвушки и евротрёшки. Потенциал у студий просматривается только в экстремально дешёвых форматах с хорошей транспортной доступностью — например в проектах около станций МЦД.

Продолжаем проверять акции застройщиков на честность.

Сегодня под прицелом ЛСР. Ребята завесили всю Москву рекламой под слоганом «Цены из прошлого». Из какого прошлого — не уточняется.

Мы весь месяц следили за ценой в ЖК «Дмитровское Небо» и «Лучи». Заявленных цен нет, и не было. Даже неликвид на вторых этажах — дороже (см. скрин):
✔️Дмитровское Небо — заявлено от 220 тыс. р./м² — по факту минимум 255-260 в 5 лотах.
✔️Лучи — заявлено от 230 тыс. р./м² — по факту минимум 242-250 в 7 лотах.

Или ЛСР тут же спрятали («зарезервировали») пару лотов с рекламной ценой. Или просто даже не стали заморачиваться, рассчитывая на невнимательных клиентов.
Скажете, несущественная разница? А это 1-2 млн р. с лота.

Будьте аккуратны. А мы подскажем, кто хитрит.

Не проходите мимо! Все старты января в одном месте
#дайджест

1️⃣ ПИК открыл продажи в новом проекте Юнино
✔️МЦД-2 «Щербинка», 10 мин. пешком
✔️Комфорт-класс
✔️Студия (19,9 кв. м) от 5,2 млн руб., однушка (32 кв. м) от 6,8 млн руб.

2️⃣ У ПИКа стартовали продажи в новых корпусах ЖК Первый Дубровский
✔️Метро «Волгоградский проспект», 7 мин. пешком
✔️Комфорт-класс
✔️Студия (20 кв. м) от 6,8 млн руб., однушка (32,1 кв. м) от 9,5 млн руб.

3️⃣ Самолёт открыл продажи в ЖК Квартал Сабурово
✔️Метро «Пятницкое шоссе», 20 мин. на машине
✔️Комфорт-класс
✔️Студия (22,3 кв. м) от 3,8 млн руб., однушка (32,8 кв. м) от 4,9 млн руб.

4️⃣ У Самолёта стартовали продажи в новых корпусах Томилино Парк
✔️Метро «Котельники», 10 мин. на машине
✔️Комфорт-класс
✔️Студия (21,7 кв. м) от 4,4 млн руб., однушка (21,4 кв. м) от 5,6 млн руб.

5️⃣ Эталон открыл продажи в новом корпусе Нагатино I-Land
✔️Метро «Технопарк», 12 мин. пешком
✔️Бизнес-класс
✔️Однушка (39,6 кв. м) от 14,2 млн руб.

6️⃣ У Level Group стартовали продажи очередной секции в Level Селигерская
✔️Метро «Селигерская», 10 мин. пешком
✔️Комфорт-класс
✔️Однушка (18,5 кв. м) от 6,1 млн руб.

7️⃣ РГ-Девелопмент открыл продажи квартир в Варшавских воротах
✔️Метро «Аннино», 5 мин. пешком
✔️Комфорт-класс
✔️Студия (24,2 кв. м) от 5,6 млн руб., однушка (38,5 кв. м) от 8,7 млн руб.

8️⃣ ЛСР стартовал с новыми корпусами ЖК WAVE
✔️Метро «Борисово», 5 мин. на машине
✔️Бизнес-класс
✔️Студия (20,5 кв. м) от 7,7 млн руб., однушка (33,2 кв. м) от 9,5 млн руб.

9️⃣ Центр-Инвест открыл продажи в третьей очереди ЖК Городские истории
✔️Метро «Рассказовка», 2 мин. пешком
✔️Комфорт-класс
✔️Студия (22,4 кв. м) от 6,9 млн руб., евро-однушка (35,9 кв. м) от 8,8 млн руб.

🔟 Гранель начала продажи в новом корпусе ЖК Новая Рига
✔️Метро «Строгино», 24 мин. на машине. Позднее ближе к ЖК откроется станция «Ильинская»
✔️Комфорт-класс
✔️Студия (23,4 кв. м) от 3,8 млн руб., однушка (32 кв. м) от 5,3 млн руб.

1️⃣1️⃣ Гранель открыла продажи в ЖК Высокие Жаворонки
✔️МЦД «Одинцово», 25 мин. на авто
✔️Эконом-класс
✔️Однушка (33,3 кв. м) от 4,3 млн руб.

«Авито Недвижимость» придумали, как риелторам связаться с потенциальными покупателями вашей квартиры 🔥

Теперь пользователям, которые добавили объект в «Избранное», можно направить рассылку со скидкой. Размер скидки выбираете сами, а ещё она ограничена по времени на 48 часов. То есть покупатель будет замотивирован связаться с вами как можно скорее. В условиях снизившегося спроса возможность обратиться к заинтересованному покупателю — вполне себе крутая фича.

Стоимость рассылки определяется для каждого конкретного объявления и зависит от количества получателей, популярности объявления и региона продавца.
Воспользоваться функцией можно в личном кабинете Авито Pro. Для этого надо выбрать нужное объявление, настроить параметры скидки и нажать кнопку «Оплатить и разослать» 👌🏻

И даже дешёвая ипотека не помогла… В Москве классическое затоваривание: за год число новостроек в продаже выросло на 59% 😱

Первый результат: за год цены выросли лишь на 2,7%, что в 5 раз ниже инфляции. Ушли бы и в минус, но пока спасает льготная ипотека.

Без скидок и реального снижения цен такой «навес» не распродать. Следим за новостями ✌🏻

Данные — bnMAP

#итогиНовострой

Какую квартиру легче всего сдать в аренду?
📌Сохраните наш чек-лист и даже не думайте покупать без него квартиру под сдачу.

✔️Локация и пешая доступность от метро — самые главные параметры для аренды. Квартиры в зелёном районе рядом с метро сдаются быстрее, чем в промзоне в километре от метро на оленях.

✔️Однушки и студии всегда быстрее находят арендатора, чем двушки и трёшки.

✔️Квартиры с качественным ремонтом и гарнитурной мебелью в светлых, тёплых тонах снимают охотнее, чем бабушкин вариант с коврами.

✔️Квартиры с посудомоечной машинкой, сушкой и остальной современной бытовой техникой уходят быстрее, чем пустые без мебели и техники.

✔️Видовые квартиры на верхних и средних этажах с балконом, лоджией или гардеробной находят арендатора быстрее, чем на первом этаже без балкона и дополнительных мест для хранения.

✔️Квартиры с пассажирским и грузовым лифтом тоже улетают быстрей, чем в пятиэтажках без лифта.

✔️Наличие консьержа или охраняемой территории, паркинга будут не решающими, но весомыми аргументами для арендатора в пользу вашей квартиры.

✔️Квартиры в современных новых домах с функциональной планировкой снимают охотней, чем в домах 70–80-х годов со смежными комнатами и потолками 2,5 м.