А что если столкнуть 2 ЖК в одном районе и сравнить их преимущества 🥷🏻?

✔️ЖК Profit (2 квартал 2022, Гранель) vs Beside (3 квартал 2022, Аквилон)
Нижегородский район


Раунд 1️⃣ Транспортная доступность – ничья
Оба ЖК в 8-10 минутах пешком от метро «Нижегородская»: рядом ещё МЦК, электрички, автобусы. Оба проекта находятся возле Рязанского проспекта, выезд одинаково удобен – 3 мин. до ТТК без пробок 8 минут, до хорды минут 5.

Раунд 2️⃣ Инфраструктура – ничья
Между проектами сданный ЖК SREDA с работающими магазинами, аптеками, салонами красоты и частным садиком. В пешей доступности: ФОК «Меридиан» с ледовой ареной и Школой плавания, бассейн «Косино». Есть фитнес-клубы, Ашан, Леруа. С муниципальными садами и школами – беда. Пешком можно дойти до 1 школы (№1222) за Рязанкой, и 2 садиков за ж/д путями в Текстильщиках. Аналогично с детской и взрослой поликлиниками.

Раунд 3️⃣ Окружение 🥇Beside
Оба ЖК в локации, зажатой шоссе и ж/д. Оба окружены промкой разной степени активности.

Но возле Profit газораспределительная станция, металлобаза и Карачаровский мехзавод. КМЗ сейчас в процедуре банкротства, но даже если закроется, участок может уйти под застройку. Учитывая размер, это 10 лет стройки прямо под окнами.

По восточной границе Beside тоже промка, но менее масштабная. Сам проект будет прирастать следующими очередями в сторону Рязанки. Плюс с южной стороны за ж/д жилые Кварталы 21/19. Поэтому визуально окружение выглядит поживее.

Раунд 4️⃣ Девелопер🥇Profit
Оба девелопера появились не вчера (Гранель 1992, Аквилон 2003). У них адекватные объёмы стройки: №9 и №19 по РФ соответственно. Оба входят в список системообразующих.

Но у Гранели, которая строит Profit, лучше показатели по срокам: перенос сдачи коснулся всего 11% объектов за 5 месяцев. А вот у Аквилона 34% объектов за 6 месяцев.

Раунд 5️⃣ Цены🥇Beside
Beside: есть скидка 20% + клиенту без прописки в Московском регионе и СПб дополнительная скидка 50-120 тыс. руб.
С отделкой White Box: студии 7–8,5 млн; однушки и евродвушки 9,7–12 млн; двушки и евротрёшки 15–16,7 млн.

Profit: есть скидка 5%
С чистовой отделкой: студии 8,7–13,5 млн; однушки и евродвушки 11,7–16,5 млн; двушки и евротрёшки 16,2–19,8 млн.
Без отделки: студии 8,4–9,4 млн; однушки 10,2–11,7 млн.

🏆 4:3 в пользу Beside.
Но оба проекта явно не для семейных – социальная инфраструктура слабая, 80% лотов – это студии и однушки.

#битваЖК

Студии дорожают стремительней других квартир в новостройках Новой Москвы. За год их цены выросли на 20%, с 6 млн руб. до 7,2 млн руб., подсчитали в «Метриум».

Также у студий самый дорогой квадратный метр, его стоимость превышает 300 тыс. руб. Тогда как «квадрат» в однушке в среднем обходится в 245 тыс. руб., а в двушке — в 211 тыс. руб. При этом площади студий сокращаются.

Тем не менее такое жильё продолжает пользоваться спросом. Ведь часто студии покупают для сдачи в аренду или как первое жильё. Застройщики идут за спросом и увеличивают их количество в новых домах.

Демографические тренды говорят в пользу проживания по 1-2 человека в квартире. Да и цена 20-метровой квартиры явно будет ниже, чем 35-метровой — экономическая ситуация заставляет экономить. А вот предложение ограничено: студии начали строить в Москве только в последние 15-20 лет. Всё говорит о том, что для инвестора студия самый логичный вариант в 2022 году.

Ипотека дешевеет, цены растут, продажи растут. Так было в июле, так будет до конца года.

Свежая аналитика Dataflat говорит о том, что в июле в Подмосковье продали на 16% больше квартир в новостройках, чем в июне, в Новой Москве — на 15% больше, а в старой Москве — на 10%. Также на 13% подросли и продажи жилья по ДДУ уступкам.

Конечно, роль ипотеки в этом процессе велика — за месяц доля ипотечных сделок увеличилась ещё на 2 п.п, до 81%. Хотя казалось бы, куда уж больше.

Рынок всё больше оживает после просадки, а ипотека поддерживает его восстановление. К концу года продажи могут ещё подрасти за счёт снижения ставок на вторичную ипотеку — продажи вторички являются донором для дальнейшей покупки новостройки.

ВТБ распространил условия льготной ипотеки на строительство частных домов. Минимальная ставка — 6,3% годовых, залогом выступает участок, а потом и построенный дом. Для получения кредита нужно предоставить в банк заявление о стоимости стройки и проект дома.

Остальные условия стандартные: первоначальный взнос 15%, сумма ипотеки до 12 млн руб. для Москвы, Петербурга и их областей и до 6 млн руб. для остальных регионов. Максимальный срок кредита — 30 лет.

ИЖС и без ипотеки растёт динамично — на 62% к прошлому году. С ипотекой возможен настоящий бум — сейчас цена метра за городом в 2-3 раза ниже московских многоэтажек как раз из-за отсутствия ипотечного рычага. Как на этом заработать?

1. Искать недооценённые участки недалеко от ж/д или даже метро (Новая Москва).

2. Дожидаться запуска массового строительства от застройщиков и покупать на старте объекты с хорошей транспортной доступностью.

Новые дома в программу реновации добавлять не будут — мэрия.

Если жители домов, не попавших под программу, захотят войти в списки, сделать это уже не удастся. Однако вывести дом из реновации по-прежнему можно. Правда, как показывает практика, за дом придётся побороться.

В реновацию и так вошли почти все хрущёвки города, площадок хватит на 15 лет вперёд. Плюс начинается масштабная программа застройки промзон. В старой Москве получается очень серьёзный задел по земле, дефицита не предвидится. Будет много строек, и для этого необязательно сносить, например, девятиэтажки.

В России не осталось городов с доступным жильём — исследование HeadHunter и ЦИАН. Дальше будет хуже.

Эксперты сравнили рост зарплат и цен на недвижимость. По международным стандартам квартира должна стоить 2-3 годовых дохода. В 2020 жильё в стране уже считалось «не совсем доступным», это коэффициент 3,2. В этом году показатель упал до уровня 4,5, когда покупка «серьёзно осложнена». Не осталось ни одного города, где на квартиру можно заработать быстрее, чем за 3 года.

В Москве всё тоже стало плохо: с 5,5 лет, которые надо было копить, дошло до 6,3. Зарплаты выросли на 13%, цены — на 30%. Получается, нужно жить 6 лет без еды, чтобы купить однушку без отделки на окраине.

Дешёвая гос. ипотека 6,5% поддержала штаны застройщиков и взвинтила цены. И вроде расти уже дальше некуда — в стране кризис, доходы населения снижаются. Но появились новые факторы роста: ипотека 0,01% от застройщиков и смерть альтернативных методов сохранения накоплений (валюта, иностранные акции и облигации). Поэтому в ближайшие годы дешёвых новостроек в Москве не будет.

Около «Белорусской» построят 40-этажный небоскрёб?

Пишут, что это будет бизнес-центр — 4 фаза строительства премиального апарт-комплекса Slava. Строят его на месте одноимённого часового завода.

Вид Белорусской и в целом района начала Ленинградки изменится навсегда. Эта «золотая» высотка контрастирует с окружающей сталинской застройкой, поэтому пока много вопросов.

Видео: Новости Москвы

🔥 Самые смачные косяки от застройщиков за последние пару лет

✔️Вселенский потоп у ПИКа и Пионера
В конце этого июля в Москве прошли сильнейшие ливни. Не все новостройки справились с такими превратностями судьбы: затопило паркинги с кладовыми в Шереметьевском от ПИКа. Ещё зафиксировали потоп с выходом из строя лифтов на паркинге в Ботаническом саду и Ботаническом саду-2 от Пионера.
Всё было бы ничего, но для этих ЖК это уже традиция. Каждое буйство стихии летом заканчивается для жильцов потопами.

✔️Война войной, а пожар по расписанию
Дважды за 3 года в одном ЖК, ЗИЛарт, горели возводимые дома (https://t.iss.one/dvizhpronedvizh/168). Казалось бы: что тут такого... Но горели они с разницей ровно три года: 19 апреля 2019 и 2022 годов.

✔️Ещё один пожар, но класса премиум
Ещё пожар был пару месяцев назад в Capital Towers. Там горели строительные леса на высоте 300 метров. Если что, это комплекс с претензией на премиум возле Москва-Сити. И в 2022 на высоте 300 метров там использовали строительные леса... 🧐

✔️В общем, провались ты пропадом, Capital Towers (буквально)
Рядом с той же стройкой башен в мае этого года обвалился асфальт на 3-4 метра. То есть существует вероятность, что со временем после усадки зданий могут начаться проблемы и в самом ЖК. Вплоть до обрушения. Как делалась экспертиза — неизвестно.

✔️Никто не пострадал, потому что никого не было
В Коммунарке, в одном из ЖК от А101 на улице Сосенский Стан в разгар первого локдауна в пандемию рухнул козырёк подъезда. Из-за режима самоизоляции никто не пострадал. Людям просто пришлось выходить через эвакуационный выход, который, кстати, тоже открылся не сразу. Но что если бы не локдаун...?

✔️Вальсы Шуберта и хруст французской булки (подгоревшей)
Ещё один достойный внимания пожар был в мае в ПИКовском Мещерском лесу. Там загорелся французский балкончик. Вот только пожарные никак не могли проехать из-за неработавшего шлагбаума. В итоге шлагбаум удалось победить, но ещё полчаса — и дом сгорел бы целиком.

✔️«В тесноте да не в обиде» — это не только про ипотечные микростудии 🤌🏻
Самая обсуждаемая история последнего года — хостелы на парковке и в кладовых Level Амурская. Дополнительный прикол в том, что о проблеме знают все: от УК до полиции. Но почему-то ничего не меняется.

Чек-лист риелтора: на какие параметры квартиры обратить внимание перед покупкой?

📌 Сохраните, чтобы не потерять.

➖ Покупаем только у крупного застройщика, который строит на своих собственных землях и может похвалиться уже построенными ЖК.

➖ Проходим мимо точечных стихийных застройщиков с подозрительно низкими ценами на квартиры: есть вероятность долгостроя или банкротства.

➖При выборе объекта внимательно читаем проектную документацию, изучаем локацию, инфраструктуру и сроки реализации всего проекта. Если покупаете как инвестицию, поставьте себя на место арендатора или покупателя. Подумайте, стали бы вы снимать такую квартиру в таком районе? А покупать для себя или для детей?

➖При выборе квартиры смотрим на этаж: чем выше, тем интересней вид. Но тем и дороже. Для перепродажи лучше всего 4-7 этажи, эти этажи большинству людей кажутся наиболее удобными. Лучший вид, конечно, на реку, это сильно увеличит ликвидность. Но нужно понимать, что для студии вид не очень важен — главное дешевизна. А вот для 2-3-комнатных крайне желательно иметь хороший вид. Поэтому по возможности не выбираем квартиры с видом на соседний дом или шумную дорогу.

➖ Очень важно количество квартир на площадке: чем меньше квартир, тем лучше. Обращайте также внимание на положение относительно торца дома. Торцевые квартиры самые холодные, выбираем квартиру в середине дома.

➖ При выборе планировки обращаем внимание на величину и высоту окон. Окна лучше панорамные, прямоугольные, от пола до потолка, чтобы в квартире было много света. Важна площадь кухни, комнат: чем больше, тем лучше. Плюсом станет и наличие балкона или гардеробной, такие квартиры самые ликвидные и удобные для жизни.

➖Обращаем внимание на парковки. Есть ли парковочные места во дворе, будет ли подземный паркинг и сколько там мест в % от квартир. Для многокомнатных квартир парковочное место критично.

➖ При выборе ипотечной программы берём в руки калькулятор и считаем переплату за пользование ипотекой. Выбираем программу с самой небольшой переплатой и комфортным ежемесячным платежом.

➖При выборе банка изучаем программы всех топовых банков, сравниваем и выбираем самый выгодный для нашей ситуации.

🧐 Аренда квартир снова дорожает. Тренд развернулся после июньского обвала.

Средняя стоимость аренды однушки в Москве за месяц выросла на 3,6%, до 45,7 тыс. руб. Снять двушку стало на 5,6% дороже, придётся отдать 77,5 тыс. руб. — Циан.

Причины? Сезонность — в городе прибавляется студентов, активизируются переезды. Аналитики говорят и о возвращении москвичей, которые массово уезжали из страны в феврале-марте.

Доходность от сдачи квартир немного восстановилась, но... надолго ли? Это покажет осень, когда высокий сезон закончится, а доходы москвичей могут снизиться из-за нарастающего кризиса.