Богатые тоже плачут, особенно если сдают квартиру в Москве. Снижение доходности от столичной аренды — образцовый кейс про столкновение интересов «богатых» и «бедных».

В нём «богатые» — покупатели квартир эконом-класса. Эти люди либо имели какие-то деньги на счету, либо могли взять ипотеку, с прицелом, что платить за эту ипотеку будут не они. Модель бизнеса была проста: берём ипотеку — покупаем однушку — запускаем квартиросъёмщиков — аренда закрывает ипотечный платёж. В итоге квартиру «выкупает» арендатор. И через несколько лет есть квартира, которую можно а) продать, б) сдать в аренду. А работали на оплату этой квартиры всё равно не вы.

Ключевое слово здесь «работали». Именно оно подвело арендодателей.
Таких умных покупателей оказалось слишком много. Больше, чем «условно бедных», готовых арендовать квартиру на их условиях.

Загвоздка в локациях. Там, где стоят «человейники» из эконом-однушек, проблема с рабочими местами. А потенциальный арендатор думает не только о том, где ему спать, но и о том, сколько часов он будет добираться до офиса.

Девелоперы же размышляют лишь, как выжать больше метров жилья из метров территории под застройку. А арендодатели полагают, что достаточно лишь приобрести жильё, а уж арендаторы найдутся.

В результате получается то, что получается. Снижение цен на ипотеку создало избыток предложения квартир, купленных под сдачу в аренду. А отсутствие рабочих мест в новых кварталах создало дефицит спроса на такие квартиры. В итоге снижение цен на аренду и крах ожиданий «инвесторов-в-недвижимость». В выигрыше остались только застройщики — они получили свои деньги в любом случае. Впрочем, и вся история со льготной ипотекой затевалась в их интересах.

«Так и до революции недалеко» — с таким провокационным слоганом идёт реклама нового жилого комплекса в Челябинске. Подразумевается, что от ЖК «4 Ленина» до площади Революции 7 минут, а не то, что вы могли подумать.

Кажется, сейчас не время для такого креатива.

Фото: «Архитектурные излишества»

Передел на ипотечном рынке Москвы и Питера 👊

Свежая ипотечная аналитика от Dataflat показывает, что кризис — время возможностей. Год назад Сбер доминировал по выдаче ипотеки, однако теперь ВТБ дышит ему в затылок. За год он показал рост на 17%, в то время как конкуренты стали выдавать на 50-60% меньше.

Секрет успеха ВТБ — более выгодные условия для застройщиков, а также меньшее число отказов по кредитным заявкам. Также на руку ему играет негибкость Сбера.

Самые продаваемые ЖК Московского региона. Лидируют человейники

Удивительно, что в топе по старой Москве только один ЖК бизнес-класса — Остров от Донстроя. Зато он оказался на первом месте, на 1 проданную квартиру обойдя ПИКовский Люблинский парк. В Новой Москве тоже лидер из бизнес-класса — Прокшино.

В целом же видим доминирование ПИКовских проектов и тренд на экономию. Покупатели берут то, что подешевле.

Инфографика: Novostroyman

Главные события недели по объектам — в свежем дайджесте

1️⃣ Застройщик «Стадион Спартак» начал продажи в новом квартале в Primavera
✔️Метро «Спартак» 12 мин. пешком
✔️Премиум-класс
✔️Однушка (41,2 кв. м) от 18,5 млн руб.

2️⃣ ПИК достроил новый корпус в Саларьево парке
✔️Метро «Филатов луг», 3 мин. пешком
✔️Комфорт-класс
✔️Студия (19,7 кв. м) от 6,3 млн руб., однушка (35,6 кв. м) от 10,3 млн руб.

3️⃣ Кортрос ввёл в эксплуатацию Bauman House
✔️Метро «Лефортово», «Электрозаводская», 14 мин. пешком
✔️Бизнес-класс
✔️Двушка (55,8 кв. м) от 29,5 млн руб.

4️⃣ ПИК ввёл в эксплуатацию корпус в Holland Park
✔️«Спартак», 10 мин. пешком
✔️Комфорт-класс
✔️Студия (22,5 кв. м) от 7,6 млн руб., однушка (34,9 кв. м) от 10,5 млн руб.

5️⃣ ПИК ввёл в эксплуатацию 2 корпуса в Бунинских лугах
✔️Метро «Бунинская аллея», 10 мин. на машине. В 2023 году откроется станция метро «Новомосковская» в 10 мин. пешком
✔️Комфорт-класс
✔️Студия (20 кв. м) от 5,9 млн руб., однушка (33,6 кв. м) от 8,7 млн руб.

6️⃣ Самолёт ввёл в эксплуатацию 3 корпуса в Алхимово
✔️Станция МЦД-2 «Силикатная», 7 мин. на машине
✔️Комфорт-класс
✔️Студия (23,6 кв. м) от 6,5 млн руб., однушка (32,84 кв. м) от 5,6 млн руб.

7️⃣ ВекторСтройФинанс ввёл в эксплуатацию новые корпуса в ЖК Кварталы 21/19
✔️Метро «Стахановская», 11 мин. пешком
✔️Комфорт-класс
✔️Однушка (30,3 кв. м) от 10,4 млн руб.

8️⃣ Эталон начал выдавать ключи в Крыльях
✔️Метро «Аминьевская» 8 минут пешком
✔️Бизнес-класс
✔️Однушка (46,4 кв. м) от 22 млн руб.

🤯 Банкам хотят запретить отказывать в заявках на льготную ипотеку. Даже если у заёмщика плохая кредитная история или 5 действующих кредитов. Такой законопроект внесла в Госдуму сенатор Елена Шумилова.

Отказ будет возможен, только если заёмщик банкрот или близок к банкротству, обманул банк в заявке или если платёж по ипотеке будет больше 50% от его дохода.

Выглядит как PR-акция сенатора, которая даже в комитет по стройке или банковскому сектору не входит. Если выдавать ипотеку всем подряд, то кто будет оплачивать просрочки? Банки не станут, они скорее выйдут из программы, чем на это пойдут. Государство? Минфин не согласится, там и так расходы приличные.

Молжаниново: проект возле аэропорта и Лениградки, которому грозит ручей

ЖК от Самолёт Девелопмент в 8 км от МКАД по Ленинградке. Портфель застройщика сейчас фактически самый сильный в России: Тропарёво Парк, Мытищи Парк, Спутник. Фактически весь район Некрасовка был построен Самолётом.

В проекте всего два корпуса, 2630 квартир (🤥) примерно поровну в каждом. Сдача в эксплуатацию планируется на 2 квартал 2024. Класс — комфорт, хотя ещё недавно он был бы стандартным. Дома будут от 11 до 17 этажей с комбинированными фасадами.

💸 Студии от 20 метров — от 5,7 миллиона рублей. Однушки — от 7,9 миллиона рублей за 32 квадратных метра. Двушки от 32 метров — от 8 миллионов. Трёшки от 50 метров — от 10,5 миллионов. 4+ комнаты — от 12,4 миллиона рублей за 66 квадратных метров. Отделка предлагается только чистовая, есть варианты с меблированными квартирами. Планировки настолько современные, насколько это можно позволить в эконом aka комфорт-классе. Евродвушек хватает, студий тоже. Но пока в продаже только четверть комплекса, поэтому оценить, хватит ли их на всех желающих, сложнее, чем обычно. Но, думается, проблем с количеством не будет: это всё-таки низкий класс жилья, там должно быть много маленьких квартир. Стоимость при таких условиях адекватная.

Плюсы ✅
📌 Застройщик
У Самолёта априори не может быть проблем из-за родственных губернатору Мособласти связей в Совете директоров. Компании сейчас отдают самые лакомые куски для строительства в Подмосковье.
📌 Отделка
С учётом вариантов с меблировкой это очень хороший плюс, в том числе и для сдачи в аренду.
📌 Транспортная доступность
МЦД в пяти минутах пешком, линия должна открыться в 2022-2023 годах. То есть к сдаче ЖК она будет полноценно функционировать. Есть прямой выезд на Ленинградское шоссе, без пробок до МКАДа можно доехать за 5 минут.


Минусы ❌

📌 Расположение
ЖК зажат между линией ж/д и Ленинградским шоссе. Вместе с этим относительно недалеко расположен аэропорт «Шереметьево», поэтому шумовой фон будет очень сильным.
📌 Отсутствие социальной инфраструктуры
Минимум 15-20 минут пешком до любого значимого объекта — это очень много. При этом магазины тоже находятся далеко. Каких-то своих организаций на территории не планируется. Максимум, что там с большой долей вероятности появится, — детский сад в коммерческих помещениях на первых этажах.
📌 Проблемы геологии
Чуть ли не в 10-20 метрах протекает Молжаниновский ручей, местность сама по себе болотистая. Так что, есть вопросы по тому, как дома будут усаживаться.

✍🏻 Наша оценка: 6/10. Вердикт: для инвестирования история неплохая в контексте открытия МЦД. Рекомендуем брать студии, однушки и евродвушки. Социалки в Подрезково может не хватать, поэтому лучше просто вложиться и продать после роста цен. Не подойдёт ни для семей, ни для фрилансеров с хоум-офисом.

#разборЖК

Как админ купил квартиру ПИКа, чтобы заработать. Часть 3

Прошёл месяц после покупки в ПИКе, которая, кстати, прошла почти полностью онлайн. Какие новости?

ПИК по-прежнему очень осторожно выводит квартиры в продажу в этом ЖК, буквально по 5-7 штук. Продолжают тестировать спрос. На днях там появилась такая студия в том же корпусе, только на 17 этаже. И стоимость на 1,2 млн дороже той, что купил админ. Это подтверждает, что изначально студия была недооценена.
Тем более позитивно это выглядит на фоне цен, в целом стагнирующих в городе.

Значит ли это, что нужно уже сейчас продать квартиру по переуступке и заработать не 100, а 1000% годовых? Вряд ли. Ипотека на вторичку сейчас дорогая, продаваться квартира будет долго, и без скидок не обойтись.

Что касается стройки, тут всё только на старте. Начали копать котлован. Что тоже не способствует быстрой продаже. План — просто ждать, потенциал роста сохраняется.

#кейсинвестора

В многострадальном ЖК Царицыно упал лифт с человеком внутри. К счастью, падение произошло лишь со второго этажа в паркинг и пассажир не пострадал, если не считать подмоченную обувь (почему-то там ещё и парковку заливало водой).

Второе падение лифта за две недели. Остаётся надеяться, что это не связано с дефицитом запчастей или остановкой обслуживания из-за ухода иностранных производителей.

Видео: Новости Москвы.

Инвестиция в бетон, дизайнерский ремонт, продажа. Кейс риелтора.

Однажды мне поступил звонок от моего давнего клиента, застройщика загородной недвижимости. Он занимался коттеджами 200-400 кв. м под ключ в новой Москве.

Он предложил войти в его строительный бизнес в качестве инвестора. Калькулятор, ручка, вопрос простой, но важный: какая доходность и срок фиксации? Ответ не вдохновил, но побудил сделать встречное предложение клиенту: инвестировать с выгодой вдвое больше с меньшим сроком реализации. Но не в коттедж, а в квартиру, к примеру в ЖК Маяк в Химках, как раз там покупали сразу 4 моих клиента.

Следом экскурсия в ЖК Маяк: берег Москвы-реки, парк Льва Толстого, тест-драйв яхты местного яхт клуба. В общем, всё, что нужно, чтобы ненадолго почувствовать себя владельцем квартиры в ЖК бизнес-класса в самой высокой башне Московской области с вертолётной площадкой на крыше 41 этажа. Локация была действительно супер: на берегу реки с собственным пляжем, бассейном, яхт-клубом, школой, детсадом, спортивной площадкой, ресторанами, кафе, фитнесом.

Прогулка закончилась выбором и бронью квартиры. Клиент так очаровался ЖК, что решил инвестировать в 2-ку в бетоне 62 м, с потолком 3,2 м. Ну а затем сделать дизайнерский ремонт и сдавать в аренду за 80-90 тыс. руб. в месяц.

Купили не на старте, а уже по ДКП с ключами у застройщика ООО «Маяк» за 8,8 млн + 4,5 млн вложили в ремонт = 13,3 млн.

Когда ремонт близился к завершению, клиент резко поменял стратегию инвестиции, понадобились деньги для покупки земли под новый коттедж, поэтому решил продать квартиру вместо сдачи в аренду. Такой поворот ему стоил недополученной выгоды в 3,5 млн.

Считаем: если бы клиент был последовательным и не вбухал почти 5 🍋 в ремонт, в бетоне мог бы продать квартиру за 14,5 млн через 3-4 месяца после покупки, получив выгоду 5,7 млн минус гемор с ремонтом.

Решив продать, уже вложившись в дорогой ремонт, прибыль получил всего 2,2 млн + увеличил срок реализации квартиры и потерял сумму на оплате налогов (15,5-13,3 = 2,2 млн).

Покупателя искали долгих 9 месяцев 🤦🏻‍♀️ для жизни все хотят свой ремонт, по своему дизайну. Купил за 15,5 млн. Такой же инвестор, но теперь для сдачи в аренду, круг замкнулся.

Мораль: для инвестиции в недвижимость с высокой доходностью надо просчитывать и выбирать стратегию ДО вхождения в проект! Менять коней на переправе выходит боком, так себе инвестиции. Ну и к советам риелтора неплохо бы прислушаться, раз уж доверился ему на старте 😉

😱 В Госдуме предсказали сворачивание льготной ипотеки

Скоро останутся только программы для многодетных семей, айтишников и работников тех сфер, где не хватает кадров, заявил глава комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

Не спешите пугаться и бежать покупать. Тут одно из двух:
- Застройщики или Минстрой снова провоцируют рынок на покупку жилья прямо сейчас, не откладывая до более понятных времён.
- Минфин хочет сэкономить и действительно свернуть госпрограмму. Сегодня сделать это можно достаточно спокойно, так как застройщики сами субсидируют ипотеку вплоть до 0,1-0,9% годовых.

Альтернативный способ заработать на недвижке? Тинькофф запустил паевый фонд на премиальный ЖК Republic на Пресне.

В чём идея таких фондов? Можно самостоятельно купить квартиру в ЖК, а можно приобрести долю в этой квартире через ЗПИФ. Не придётся заморачиваться с выбором квартиры и её продажей, оформлением бумаг в Росреестре, оплачивать услуги риэлтора — только комиссию управляющей компании. Да и на покупку пая потребуется гораздо меньшая сумма, чем на целую квартиру, — 300 тыс. руб.

Если цена на жильё вырастет, ваш пай тоже подорожает. Правда, в премиуме цены сейчас перегреты, можно и потерять деньги.

Тинькофф, конечно, обещает роскошную доходность в 40-60% за 4 года. Но легко можно получить и 0, и минус 30% — всё зависит от рыночных цен на квартиры в этом ЖК. И не забывайте: ЗПИФ — это производный инструмент, а не сама недвижка, которую (если повезёт) можно пощупать. В условиях нестабильной экономики с фондом может произойти всё что угодно.

Квартиры в Подмосковье подорожают? Зависит от МЦД-5

Уже началась предпроектная подготовка к строительству диаметра. Главная сложность — центр города. От Ярославского до Павелецкого вокзала хотят построить подземный тоннель. Проект обещает быть сложным и дорогим, поэтому пока даже не принято решение о запуске стройки.

По текущему проекту диаметр будет состоять из 39 станций, 11 из которых будут пересадочными на метро, МЦК и другие диаметры. На юге конечной будет Домодедово. На севере построят развилку: первая — до Пушкино, вторая — через Королёв до Щёлково, третья — до Фрязино. Пассажиропоток диаметра в будний день может составить более 600 тыс. человек.

Если диаметр-таки построят, то жильё в подмосковных городах рядом со станциями МЦД существенно подорожает. Да и привлекательность московских районов, расположенных вдали от метро, но рядом с будущими станциями МЦД, также повысится. Речь идёт, например, про конец Ярославки, где много жителей, запланированы новые ЖК, но нет метро.

Сбер что-то мутит с первоначальными взносами по ипотеке 🧐

Клиенты банка жалуются на повышение первоначального взноса по уже одобренным ипотекам. Иногда платёж увеличивается вдвое, до 35%. А это не всем покупателям по карману. Риэлторы говорят, что таких случаев не менее тысячи, пишет «Ъ».

В самом Сбере считают, что так делают ипотеку более доступной. Условия меняют клиентам, которым раньше бы просто отказали. Теперь же им предлагают кредит на индивидуальных условиях, в том числе с повышенным первоначальным платежом. Но это не массовая история.

Не слишком клиентоориентированно — заявлять условия постфактум. Впрочем, не стоит переживать — у Сбера уже нет монополии на рынке ипотеки, как это было 2-3 года назад. Если Сбер завышает первоначальный взнос, можно просто выбрать другой банк.

Налог при продаже единственного жилья хотят отменить. Такой проект подготовили депутаты.

Но есть нюансы. Новое жильё взамен проданного надо будет купить не позднее 30 апреля следующего года. А его стоимость должна быть выше, чем у старого, но не более 50 млн руб.

Сейчас заплатить 13% с вырученной от продажи жилья суммы придётся, если оно было в собственности меньше 5, а в некоторых случаях — 3 лет. Также налога не будет, если вы продали недвижимость дешевле, чем когда-то купили её.

Получается некая форма налогового вычета. Полезная для стимулирования стройки в условиях проседания вторички из-за дорогой ипотеки. Но вряд ли это перевернёт рынок: многие и так не платили этот налог, просто занижая стоимость квартиры в документах.