«Родина» получила разрешение на строительство того самого золотого ЖК Союз на Сельскохозяйственной, 26.

Построят 6 корпусов премиум-класса с необычной отделкой «чешуя дракона». А также спортивный комплекс, где можно будет заняться более чем 20 видами спорта. Находящийся поблизости стадион «Искра» реконструируют. Ещё рядом появятся теннисные корты и воркаут-площадки, а также медицинский кластер Biohacking hub. Сдача комплекса запланирована на 2025 год.

Зелёный район, спортивная инфраструктура и авторская архитектура — это, конечно, хорошо. Но премиум в 15 минутах от метро «Ботанический сад»...🧐

Самые покупаемые новостройки Новой Москвы
Данные ЦИАН за май

Всего за месяц в Новой Москве было продано около 3,4 тыс. квартир в новостройках.

Покупатели предпочитают ЖК с хорошей транспортной доступностью, рядом с метро или магистралями. Также они отдают предпочтение крупным ЖК, где есть из чего выбрать.

В топе — проекты ПИКа. Это особенно показательно в мае, когда ипотека обвалилась, и спросом пользовался только самый конкурентоспособный продукт. Хорошие локации, удачные планировки, низкая цена и бренд, в надёжность которого люди верят.

Инвестиции в недвижку выросли в 2 раза за год? 🧐

Число оптовых сделок в новостройках старой Москвы в январе-апреле этого года выросло почти в два раза, до 980. Это подсчитали в «Коммерсанте». Под оптом понимается покупка от 3 квартир в одном ЖК. Означает ли это, что инвесторы активизировались?

Причин роста на самом деле много. Самая очевидная — сокращение возможностей для инвестиций. С долларом непонятно что, с акциями — тем более, инвестировать куда-то в условиях «сжимающегося» потребительского спроса — так себе удовольствие. И вместе с тем стоит пояснить, что имеется в виду под «инвестициями».

С теоретической точки зрения вернее разводить «инвестиции» и «сбережения». В первом случае цель — увеличить стоимость активов. Во втором — сделать так, чтобы активы не потеряли своей стоимости. Думать в этих случаях покупатель будет немного по-разному.

Для реального «инвестора» нужны:
✔️Рост цен, причём такой, чтобы он перекрывал альтернативные возможности вложения денег.
✔️Возможность хотя бы частично покрывать издержки на покупку, эксплуатацию и амортизацию жилья. Например, за счёт аренды.
✔️Ликвидность. То есть возможность продать жильё как можно быстрее при необходимости.
Вообще, «вечных инвестиций» нет. Искусство инвестора в том, чтобы найти дешёвое, купить его и продать на пике стоимости.

Для условного «сберегателя» картина будет выглядеть похожей, но всё же несколько иначе:
✔️Купленная квартира должна подорожать так, чтобы «обогнать инфляцию».
✔️Жильё может, но не обязано служить источником дополнительного денежного потока.
✔️Ликвидность тут всё-таки менее актуальна.

Как это сделать в нынешних реалиях?

Первое: помнить о рисках. Например, купив квартиру «на котловане» с «инвестиционными целями», надо учитывать, что что-то может пойти не так. К примеру, для всяких «умных домов» может не оказаться «умного оборудования». Однако инфляция в 14-17% (это по официальным прогнозам) обгонит доходность 10-15%, которую можно получить при покупке «квартиры на котловане».

Второе. Что касается аренды, многие не понимают, что это тоже бизнес. И далеко не все деньги идут в карман владельцу. Потребуются расходы на поддержание квартиры в приемлемом состоянии.

Третье. Остаётся«ликвидность» жилья. А она — производная от спроса на жильё и степени его доступности. То есть соотношение доходов человека и расходов на платежи за жильё.

Так вот, наиболее «выгодным» жильём с точки зрения именно инвестиций сегодня оказывается маленькое, простое, с минимальной отделкой и «минимальной» ценой. То, которое с большой долей вероятности будет достроено. И то, на которое, скорее всего, быстро найдётся покупатель или арендатор, в хорошем районе и с хорошей транспортной доступностью.

Как извлечь выгоду из сезонности в недвижимости?

В стабильное время на рынке обычно 2 типа сезонов: высокий и низкий.

Высокими считаются:
1) с февраля по апрель;
2) с октября по конец декабря.

Низкие, соответственно:
1) от майских праздников до конца лета;
2) январь.

В высокий сезон предложений больше, а покупательский спрос выше. В этот период, чтобы поддержать продажи, застройщики предлагают скидки и интересные плюшки. Зная это, можно ловить акции в январе и конце апреля-начале мая.

Внутри высоких сезонов тоже есть своя градация. И самыми горячими периодами считаются весна и осень. Первый подъём обычно длится от марта и до середины июня. Затем на период отпусков всё замолкает. Следующий небольшой подъём начинается уже в августе. В этот период в столице и крупных городах отмечается спрос на однокомнатные и малогабаритные квартиры, их покупают родители поступивших в вузы студентов. Окончательно рынок оживает в сентябре, когда заканчивается сезон отпусков и подготовка к учебному году. К концу ноября активность достигает пика. В этот период продажа и покупка жилья сильно облегчается тем, что к концу года цены уже устоялись, тренды известны, а до Нового года никаких резких изменений на рынке не предвидится.

Если вы решили поменять старое жильё на новую, более просторную квартиру, сезонность не столь принципиальна. Ведь речь не о цене продажи или покупки, а о размере доплаты. А она не связана с сезоном.

Сезонные колебания повторяются из года в год, но не стоит забывать: даже в период активности тщательно изучайте тенденции и цены. Только это позволит совершить выгодную сделку.

Условия льготной семейной ипотеки расширили! Теперь родить надо до конца 2023 года. Время поджимает! 😑 Отсчёт пошёл.

Раньше программа распространялась на семьи с детьми, появившимися с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. Взять льготный кредит можно до конца 2023 года.

По программе можно купить квартиру в новостройке, построить частный дом или рефинансировать имеющуюся ипотеку. Максимальная сумма для Москвы, Петербурга и их областей — 12 млн рублей, для других регионов — 6 млн рублей. Первоначальный взнос от 15%, ставка по кредиту 6%. Однако многие банки предлагают займы по программе и под 5%, и даже под 3,95%.

Комбо: попытка повысить рождаемость и стимулировать ипотечный рынок.

За снижением ставки по льготной ипотеке пойдёт рост продаж, но вряд ли это будет супербум.

Путин на ПМЭФ объявил снижение льготной ипотеки до 7%. Любое такое снижение — большой плюс для самых дешёвых новостроек. В данном случае выиграют стандарт и комфорт, отчасти комфорт+.

Но дело здесь не только в снижении ставки. Речь больше о реальных доходах, которые за этот год просядут минимум на 5-7% из-за сильного роста инфляции. При этом ремонт не дешевеет: за капитальный в московской двушке сейчас придётся отдать в общей сложности чуть ли не полтора миллиона. А предложения с отделкой постепенно уходят с рынка. Дорожают и сами квартиры из-за роста цен на материалы, сложностей с рабочей силой и нехватки оборудования.

Кстати, застройщики в последние месяцы запустили свои программы субсидирования ипотеки. Очень много предложений под 0,9-2% годовых. Так что, эти 7% не выглядят прорывом. Они, возможно, позволят застройщикам снизить расходы на субсидирование и улучшить сам продукт или стоимость квартир, но не радикально.

При этом, безусловно, можно ждать приличного прироста покупателей недорогих новостроек в ипотеку. Но нельзя сказать, что продажи дотянут до уровней конца 2021-начала 2022. Всё-таки цены тогда были минимум на 8-10% ниже и не было такой неопределённости, в том числе в плане рабочих мест.

По какой ставке можно взять льготную ипотеку в разных банках?

На прошлой неделе президент снизил ставку по льготной ипотеке с 9% до 7%. Однако в погоне за клиентами банки снижают ставки ещё и ещё.

1. Сбер начал принимать заявки на ипотеку под 7% вскоре после заявления Путина.

2. ВТБ предлагает ипотеку с господдержкой под 6,7%. Но только своим зарплатным клиентам или при использовании цифровых сервисов.

3. У Альфа-Банка ставка по ипотеке с господдержкой от 6,7%.

4. ДОМ.РФ принимает заявки на льготную ипотеку по ставке от 6,1%.

5. Московский кредитный банк предлагает кредиты по госпрограмме под 6,46%.

6. Газпромбанк готов давать льготную ипотеку под 6,3% годовых.

Даже 6,1% — это не предел. Возможны более выгодные предложения непосредственно от застройщиков, вплоть до 0,01% на весь срок. Считайте, как будет выгоднее в конкретной ситуации в конкретном ЖК.

Снижение ставок по «льготной ипотеке» не поможет купить жильё

Условный показатель «коэффициента доступности жилья» рассчитывается так. Стоимость средней квартиры, выраженная в количестве средних доходов: за сколько лет накопишь на жильё, если не будешь есть и пить, а только откладывать на квартиру.

И в последние годы, несмотря на все усилия власти, доступность жилья лишь снижалась. По данным ЦИАНа, в начале 2022 в Москве на покупку вторички площадью 54 кв. м уйдут все доходы семьи из двух человек за почти 7 лет. При этом речь о номинальных, а не о реальных доходах.

Получается, какой-то замкнутый круг: больше «льготной ипотеки» — выше цены — ниже доступность жилья — дайте нам ещё «льготной ипотеки». Тут что-то не так.

На самом деле, проблема заключается не в доступности ипотеки, а в соотношении объёмов спроса на жильё и площадей под застройку. В Америке ограничения на использование земли спровоцировали знаменитый ипотечный кризис 2008 года. В своё время инвесторы втридорога накупили земли и компенсировать издержки можно было только при высоких ценах на жильё. А дальше уже заработали схемы массовой раздачи ипотеки кому угодно: лишь бы продать квартиры!

В сущности, в России мы видим похожую ситуацию. Полгода назад ЦБ сделал доклад о том, что потенциал роста ипотеки у нас формально исчерпан. С учётом 9,5 млн существующих ипотечников все, кто могли реально платить за ипотеку, уже её взяли. Поскребя по сусекам, регулятор нашёл ещё 19 миллионов человек, которые могут «обслуживать ипотеку», отдавая за квартиру половину доходов. Все они были из регионов. Правда, эти расчёты не могли учитывать новой «структурной трансформации» экономики, которая уже привела к снижению доходов людей.

Так что, нынешняя история со льготной ипотекой — это история о том, как не дать остановиться строительству в регионах. А не о том, как помочь вам купить жильё в столице.

Вы выиграли ааааавтомобиль! А точней погашение ипотеки

Мы нашли в сети кастинг на новое телешоу, где главным призом станет внесение остатка по ипотеке 🤦🏻‍♂️

Семья участников должна состоять из родителей от 28 до 50 лет + 2 и более детей от 7 до 16. Также на шоу надо обязательно взять с собой родственника 50+.

Ждут кандидатов из всех регионов страны. А вот по остатку ипотеки есть ограничение: долг должен быть не больше 5 миллионов.

Боимся представить, какие испытания и конкурсы придётся пройти участникам, чтобы их ипотеку погасили..

Комфорт — это новый бизнес 😳 Застройщики смещают классы жилья на ряд выше

Сейчас де-факто растут только цены на квартиры, при этом реальный класс объектов не улучшается. Чего стоят только ЖК MOD премиум-класса на «Марьиной Роще» или тот же премиум Prime Park на «Аэропорте», бизнес-класс в Прокшино.

Во-первых, панельные дома априори не могут быть бизнесом, а такие проекты уже, как ни странно, есть.

Во-вторых, бизнес-класс — это обязательно топовая социальная инфраструктура в пешей доступности. Сюда же и авторазвязки, и метро край в 10 минутах, и школы с хорошими позициями в различных рейтингах, и медицинские учреждения недалеко от дома, или застройщик планирует возведение поликлиники. Есть ли это в большинстве текущих проектов якобы бизнес-класса? Разумеется, нет. Ведь ориентир сейчас — только цена. Мол чем дороже жильё, тем выше у него должен быть класс.

На практике же получается, что по условиям жизни выигрывают смешанные ЖК. Те, в которых часть домов панельная, часть — из монолита. И которые находятся чуть дальше от центра. Поэтому сегодня стоит смотреть в первую очередь на реальные параметры проекта, а не на заявленный класс.

Покупатели ждут перемен снижения цен на квартиры в Москве. Об этом говорит опрос IRN

Наше мнение... Не факт, что будут снижаться, собственно, цены на квартиры. Может снижаться только ипотечный платёж, и этого уже будет достаточно. Застройщики выкатывают спецпредложения вроде 1,99% и даже 0,01% на весь срок. Этого может быть достаточно для оживления рынка.

Минфин хочет отменить НДФЛ при продаже жилья? Речь идёт о недвиге, которая досталась в наследство, была подарена или приватизирована. Сейчас, чтобы не платить налог при продаже, нужно владеть жильём больше 3 лет. А Минфин хочет сократить срок. На сколько — каждый регион будет решать сам. Теоретически, они вообще могут его обнулить.

Сомнительно, что регионы сами откажутся от каких-либо своих налогов — они и так побираются подачками из центра. Надежда только на то, что на них будут давить по линии Минстроя или что часть самых богатых регионов сама решит стимулировать стройку таким образом (намекаем на Москву).

На какое жильё можно получить максимальную скидку?
Данные ЦИАН по вторичке в Москве

✔️13-й этаж, скидка 4%. Причина — суеверия.
✔️Требующие ремонта квартиры, скидка 4,2%. Причина — требуют дополнительных вложений.
✔️Непрестижные локации (ВАО), скидка 4,2%. Причина — много промзон.
✔️Квартира в небоскрёбе, скидка 4,3%. Причина — изначально более высокая цена.
✔️1-й этаж, средняя скидка 4,4%. Причины — шум и недостаток солнца.
✔️Дизайнерский ремонт, скидка 4,4%. Причина — стоимость таких лотов изначально выше. К тому же такие квартиры может быть сложнее продать из-за неоднозначных дизайнерских решений.
✔️Удалённые локации (ЗелАО), скидка 4,4%. Причина — далеко.
✔️Многокомнатные квартиры, скидка 4,7%. Причина — низкий спрос. Больше метров, выше цена.

Выходит, что максимальную скидку можно было бы получить за многокомнатную квартиру без ремонта на 13 этаже в небоскрёбе в ЗелАО. Ну просто жильё мечты 😬