Движ про недвиж
72K subscribers
3.76K photos
120 videos
33 files
1.24K links
Самый цитируемый канал о недвижимости в России по данным Telemetr.


Для связи: @dvizhmoscowbot

4920006848

Регистрация канала в РКН: https://clck.ru/3Esx22
Download Telegram
ФСК снова выпустил токены на недвижку на миллиард рублей 🤔

Это уже второй выпуск. Первый состоялся в марте и быстро был выкуплен.

Токены похожи на обычные облигации. Их владельцы ежемесячно получают выплаты, а в дату погашения им перечисляют и начальную стоимость. Также заработать можно на перепродаже, если ЦФА (цифровой финансовый актив) подорожает.

Обращение токенов регулирует Центробанк, так что это безопасно. Приобрести их можно на платформе Альфа-Банка — А-Токен. Сделать это может даже неквалифицированный инвестор.

Стоимость токена — 1 тыс. руб. Срок обращения — 6 месяцев, доходность 20%. Период размещения — до 29 августа, стоит поспешить.
Главный долгострой города? Больше года не могут получить квартиры жители ЖК Светлый мир Станция Л в Люблино 😱

В личку пишут отчаявшиеся покупатели. Застройщик Seven Suns Development в четвёртый раз перенёс на полгода сдачу первой очереди. Если в этот раз всё достроят, ключи люди получат на полтора года (!) позже срока.

Однако даже это маловероятно: стройка стоит, всё лето работы не шли. Почти 4000 семей не могут получить своё жильё. В отчаянии они запустили по городу грузовик с призывом о помощи.

Проблемы у застройщика давно. Совладелец Seven Suns Алексей Рыжков уже несколько месяцев в СИЗО по делу о махинациях с деньгами дольщиков другого недостроенного ЖК — Светлый мир Сказочный лес. А одно из юрлиц компании — Севен Санс Недвижимость МСК — банкрот.

Что удивительно, квартиры по-прежнему в продаже. Не берите их, ни по какой цене.
Новые страшилки: в Москве почти перестали строить апартаменты 🧐

С начала года продажи стартовали всего в двух апарт-комплексах. А ещё в прошлом году ежемесячно выходили 1-2 новых корпуса или проекта с апартами, пишет РБК.

Сейчас достраиваются проекты, разрешения на которые были получены несколько лет назад, а новые не начинают. Застройщики объясняют, что апарты стало сложно согласовывать, и при сдаче таких комплексов возникает масса проблем.

Апартаменты — это что-то из эпохи точечной застройки: без инфраструктуры и без социалки, стройка ради прибыли. Нынче в городе другая мода: застройка целиком кварталами. Апарты в этот формат не вписываются.
Как избежать отказа по ипотеке 🤔

В июле банки отклонили 57% обращений за ипотекой. По сравнению с июнем рост на 8 п.п. — максимальный с начала года. Разбираемся, почему отказывают и как этого избежать.

1️⃣ Недостаточный доход
Помешать взять ипотеку может маленькая зарплата. Как правило, ипотечный платёж не должен превышать 50% ежемесячного дохода.

Что делать
🔹 Указать дополнительные доходы.
🔹 Взять созаёмщика.
🔹 Стать зарплатным клиентом банка — это повысит его лояльность.

2️⃣ Плохая кредитная история
Банки обращают внимание на просрочки и досрочные погашения по другим кредитам, а также активные кредитные карты и возможные обращения кредиторов в суд для взыскания задолженности.

Что делать
Кредитную историю можно проверить, обратившись в бюро кредитных историй через портал «Госуслуги». Дважды в год это можно делать бесплатно.

Чтобы улучшить кредитную историю, надо:
🔹 платить кредиты без просрочек;
🔹 не допускать долгов по коммуналке, штрафам, налогам;
🔹 оформить рассрочку и выплачивать её в срок;
🔹 взять небольшой кредит и погасить его без просрочек;
🔹 оформить кредитку с небольшим лимитом и начать активно пользоваться, своевременно внося платежи.

3️⃣ Неподтверждённое трудоустройство
Неофициальная работа, недостоверная информация о трудоустройстве или невозможность связаться с работодателем могут насторожить банк.

Что делать
🔹 Устроиться на официальную работу и отработать несколько месяцев.
🔹 Увеличить первоначальный взнос и подать заявку по двум документам.
🔹 Привлечь созаёмщика с подтверждённым доходом.

4️⃣ Слишком много долгов
Если банк решит, что остатка денег не будет хватать на ипотеку, её не дадут. Учитывают все платежи по имеющимся кредитам, лимиты по кредиткам (даже если вы ими не пользуетесь), поручительства по чужим займам.

Что делать
Перед обращением за ипотекой снизить лимиты по кредиткам до минимальных — это быстрее отразится в кредитной истории, чем закрытие карт.

5️⃣ Исполнительные производства
Исполнительные производства по непогашенным долгам, налогам или штрафам — ещё один ред флаг для банка.

Что делать
Погасить долги и обратиться к приставам, чтобы производства закрыли и информацию о должнике убрали из своих баз (срок обновления — до 2 месяцев).

6️⃣ Банкротство и непогашенная судимость
Тяжёлый случай. Если человек оформлял банкротство, ипотеку ему не дадут.
Судимость же надо погасить, дальше банк будет решать индивидуально, учитывая статью и срок давности. Но риск отказа высок.
Девелоперы придумывают всё новые фишки для своих резидентов. Смотрим, что предлагает бизнес-классовая Среда 👀

Проект Среда на Кутузовском. Здесь есть детские зоны с большой песочницей, качелями и горками, а также пространства для спорта —с тренажёрами и беседками для йоги. На верхнем уровне ландшафтного парка располагаются качели и шезлонги.

Среда на Лобачевского. Тут предлагают детскую игровую зону с безопасным покрытием и ручьём для игр с водой, а для детей постарше — площадку для развития моторики.

Также есть спортивная зона с живой изгородью. А ещё общественный бульвар, где можно совершать пробежки на длинные дистанции.
Ищем новостройки рядом с лучшими школами Москвы в преддверии Дня знаний🔥

Департамент образования опубликовал свежий рейтинг московских школ. Многие лучшие находятся в ЦАО, где квадратный метр в новостройках стоит больше 1 млн руб., и это нам не по карману не так интересно. Как и в прошлогоднем рейтинге, берём более реалистичные варианты.

В топ-20 попала школа на Юго-Востоке имени Маршала В. И. Чуйкова, находящаяся в Кузьминках. Ближайшая новостройка — Balance от Главстрой. Двушка без отделки (40,3 кв. м) от 14,7 млн руб. Сдача в 1 кв. 2027.

Ещё один лидер — Школа № 1568 имени Пабло Неруды в Южном Медведково. В пешей доступности строятся 2 проекта от ПИК. В ЖК Полярная 25 двухкомнатные варианты стартуют от 16,5 млн руб. за 52,6 кв. м с готовой отделкой и сдачей в 1 полугодии 2025 года. Чуть дальше находится ЖК Кольская 8, в котором цены на двушки начинаются от 18,9 млн руб. за 47,9 кв. м с готовой отделкой и аналогичным сроком сдачи.

Также в рейтинге Школа № 1329, расположенная в районе Тропарёво-Никулино. Ближайший ЖК комфорт-класса — ПИКовский Мичуринский парк. Цены на двухкомнатные квартиры начинаются от 16,6 млн руб. за 49,4 кв. м с готовой отделкой, срок сдачи 2027 год.

Рядом строится бизнес-классовый ЖК Страна Озёрная от застройщика Страна. Двушки без ремонта стоят от 18 млн руб. за 39,3 квадрата. Сдача в 3 кв. 2025.

Бессменный участник рейтингов лучших школ — Бауманская инженерная школа № 1580 в Нагорном районе. Минут за 10 на транспорте можно добраться до ЖК Life Варшавская. Там двушки с отделкой стоят от 23,2 млн руб. за 56,6 квадрата.

Более бюджетный вариант рядом — Кавказский бульвар 51 от ПИК, там цены на двушки начинаются от 13,9 млн руб. за 46,2 кв. м. Также рядом ЖК Москворечье ПИКовской серии+, в котором двухкомнатную квартиру можно купить от 15 млн руб. за 48,8 квадрата.
Цены на вторичку в августе снова не изменились. С начала 2023 года они топчутся на месте 🤔

Как пишет IRN, новые дома с хорошими планировками чуть выросли в цене, а вот бюджетное жильё постоянно дешевеет: цены на панельки снизились на 0,1-0,3%.

Инфляция в стране сами знаете какая. А значит, в реальном выражении старый фонд падает в цене. И изменений не просматривается: из-за дорогой ипотеки спрос на вторичку дохлый.

#итогиВторичка
ПИК растёт или идёт к провалу? Изучаем финансовый отчёт за первое полугодие 🤔

Выручка осталась на прежних уровнях - 264,8 млрд руб. против 264,9 в первом полугодии 2023. Выручка от продаж недвижимости - с учетом поступлений на эскроу-счета - 193,7 млрд руб. против 193,2 млрд годом ранее. Чистая прибыль выросла на 47% относительно аналогичного периода 2023 года - 40,8 млрд против 27,7.

Финансовые показатели в целом сейчас в норме, что логично после нескольких очень прибыльных лет благодаря льготной ипотеке. Но сигналы к снижению видны уже сейчас.

1️⃣Выручка стагнирует. Отсутствие роста в период, когда все недорогие квартиры раскупались, чтобы успеть попасть под льготную ипотеку, - это тревожный звоночек. Собственно, самый продаваемый ЖК ПИКа в первом полугодии, Люблинский парк, находится только на пятом месте в топе продаж по комплексам. И, что интересно, его обогнали даже значительно более дорогие ЖК Остров и Shagal.

2️⃣Такой рост чистой прибыли обусловлен позитивной переоценкой ряда активов, в том числе благодаря курсовой разнице. Без этой переоценки чистая прибыль компании составила бы 23,7 млрд руб. Для сравнения, год назад с учетом этого параметра она была 26,5 млрд. То есть почти половина прибыли - чисто бумажная.

3️⃣Симптоматично, что продажи ПИКа за полугодие обвалились на 34% до 8,8 тысячи ДДУ, а количество проданных квадратных метров сократилось на 21% до 698 тыс., хотя средняя цена выросла на 11% до 250 тыс. руб. То есть на ажиотажном рынке компания не смогла добиться улучшения результатов и единственная среди топ-10 российских девелоперов просела в продажах.

Посему можно констатировать, что ПИК потерял лидерство в московском регионе, отдав его Самолету. Но и в других субъектах РФ пока что сильного скачка нет, иначе инфополе было бы забито новостями о выходе ПИКа на новые рынки.
Почему цены на новостройки снижаются так медленно? 🧐

Сейчас всё объясним. Есть замечательный сайт Минстроя, где показывают информацию по каждой новостройке. Самое интересное там — процент распроданности.

Заходим на сайт и начинаем проверять, сколько % квартир продали ребята, которым выдавать ключи в 2026-2027 году:

Level Селигерская 2 — продано 80%. Выдача ключей февраль 2027.
Дмитровское небо — 76%. Ключи в июле 2026.
Событие — 95%, 97% и даже 100% (разные корпуса). Ключи в 2025-2026.
SOUL — 90%. Ключи в декабре 2025.
Level Южнопортовая — 97%. Это корпус с выдачей ключей в апреле 2026.

И это процент в целом по дому. А по ликвидным студиям и евродвушкам ходовой площади может быть уже и 100%.

Поставьте себя на место застройщика. У вас раскупили 90% квартир, а строить ещё 2 года. И зачем снижать цены? Куда торопиться? Всё равно купят, потому что выбора по городу почти нет. Даже с ипотекой 23% купят…
Ещё один долгострой от Seven Suns. Покупатели ЖК Сказочный лес жалуются в личку на задержку 2,5 года 🤷‍♂️

Выяснилось, что полтора года в ожидании ключей — не предел. Покупателям квартир в ЖК Сказочный лес уже 7 раз переносили срок сдачи. Они испробовали все способы: обращения к президенту, акции в футболках «обманутый дольщик», «Газель» с призывом помочь... Результата так и нет.

Застройщика уже хотели банкротить, но дали последний шанс, чтобы он мог сдать ЖК в сентябре. Однако Seven Suns Development снова сдвинул сроки — теперь на декабрь.

Благодаря эскроу-счетам, долгостроев и обманутых дольщиков стало сильно меньше. Но полностью это явление не исчезло. Ещё один аргумент в пользу покупки квартир только у самых крупных застройщиков.
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Маленьких студий в Москве хватит на год 🤔

С августа в столице действует запрет на проектирование и строительство популярных студий меньше 28 квадратов. Но у застройщиков есть запас. При сохранении темпов продаж ранее согласованных малогабаритных квартир хватит примерно на 12 месяцев, подсчитали в Nikoliers.

Чем меньше будет студий в продаже, тем выше будут цены на них. Дороже однушек они не прыгнут, но 10-15% цены вполне могут прибавить. Наибольший потенциал — в апартаментах, где можно найти хорошие варианты внутри МКАД даже за 6-7 млн рублей.
Цифровая революция продолжается. Скоро квартиру можно будет купить онлайн на Циане 🤔

В августе совместно с Банком Дом РФ прошла первая ипотечная сделка с новостройкой на финплатформе Циан. Клиент выбрал квартиру на сайте, заполнил небольшую анкету, а остальные данные подгрузились из цифрового профиля на «Госуслугах».

Подписана сделка была электронной подписью, оформление в Росреестре прошло тоже онлайн.

Купить квартиру без посещения банка и МФЦ становится всё проще. Лайк за технологичность.
В Перово появится копия небоскрёбов Савёловский Сити? Смотрим рендеры будущего проекта на Фрезерных улицах 👀

Про этот ЖК пока почти ничего не известно — ни точное расположение, ни застройщик. Но локация заслуживает внимания: район на стыке Перово и Нижегородского был сплошной промкой, которая сейчас активно модернизируется и застраивается.

Рядом и Level Нижегородская от Level, и Издание от Брусники, и Перовское 2 от ПИК, и другие. Из-за близости к центру местечко выглядит перспективно. К тому же тут всё хорошо с транспортной доступностью: огромный ТПУ «Нижегородская», станции МЦД, БКЛ, МЦК.

Добавляем в закладки.