Излишки жилья по реновации выйдут на рынок ближе к 2030 году — мэрия.

Часть квартир по реновации город будет продавать по рыночным ценам. Это будет сделано после переселения основной части жителей старых домов.

Реновация идёт в Москве уже 5 лет, и за это время ввели только 5% запланированного жилья. За следующее десятилетие по программе должны построить ещё почти 38 млн кв. м. Это колоссальный объем, более, чем в 5 раз превышающий объемы всей построенной в Москве в рекордном 2021 году жилой недвижимости.

Часть этого новостроя окажется на рынке в ближайшие годы. И вряд ли цены при таком кратном увеличении предложения не снизятся. Но не в 2022-2024.

🚘 В июне спрос на машино-места упал в 3 раза по сравнению с пиковым мартом.

Первый месяц весны оказался пиковым по сделкам с паркингами, затем спрос стал снижаться. Динамика была похожей с тем, что происходило на рынке первички. Увы, отскока в июне, как в недвижке, не последовало.

Цены на машино-места при этом значительно росли с марта по июнь, с 1,99 до 2,31 млн ₽ в среднем. А в июле начали наконец снижаться.

Что сказать: всё логично. Денег у покупателей нет. Об этом говорит как снижение средней площади квартир, так и экономия на «необязательных» расходах вроде покупки машино-мест.

Вместо знаменитой «Горбушки» построят дом по реновации 😬

Сейчас дом на 250 квартир проектируется, его ввод намечен на 2025 год.

Власти несколько лет назад анонсировали снос зданий в промзоне, где находился торговый центр «Горбушкин двор». Там построят новый район.

Район неплохой, не удивимся, если там также будут строить премиум-жильё.

В конце 80-х в ДК им. Горбунова около «Багратионовской» выступали звёзды русского рока, а рядом торговали винилом. И дворец культуры, и рынок, за которым закрепилось название «Горбушка», стали культовыми местами для меломанов. Позже рынок переехал в ТЦ «Горбушкин двор», открытый в здании бывшего завода «Рубин». Уходит эпоха.

Московская недвижимость — ждать или покупать?

Ситуация на рынке начинает настораживать и тех, кто покупает для себя, и инвесторов. По итогам июля цены на вторичное жильё в Москве продолжили снижение и опустились до 262,5 тыс. за квадратный метр (июнь: -2,2 кв. м и -16,2% год к году).
Темпы снижения замедлились, но квартиры в Москве дешевеют третий месяц подряд. При этом бюджетное жильё дешевеет быстрее дорогого.

Что с ипотекой?
В июне она начала восстанавливаться. По сравнению с минимальными значениями мая количество выданных кредитов выросло в 1,8 раза. Но всё равно это намного меньше, чем в 2021, -63,4% год к году. Объём выданных кредитов также вырос в 1,8 раза по сравнению с майским, но 2021 году тоже проигрывает. К тому же оживление ипотеки не повлияло на цены. Видимо, на рынке сохраняется избыток предложений, а инвестиционный спрос остается невысоким.

Что со стройкой?
Динамика средств на счетах-эскроу говорит не в пользу роста строительства. В мае здесь был зафиксирован минимальный прирост на 38 млрд рублей. Это на 79% ниже, чем было год назад.

Мораль: сами застройщики пока не очень верят в восстановление рынка. И, несмотря на всю публичную риторику, думают, как бы хотя бы продать построенное.

Стоит ли ждать дальнейшего снижения цен? Тем, кто покупает квартиру «для себя», скорее всего лучше поторопиться со сделкой. Цены, может быть, и не вырастут, а вот любое ухудшение экономической ситуации осенью моментально отразится и на условиях кредитования. А вот с инвестиционной покупкой можно и подождать.

И снова маркетинговые приколы. Самолёт предлагает 10% кешбэка на карту «Мир» при покупке квартиры.

Правда, кешбэк будут считать не от цены квартиры, а от стоимости бронирования и регистрации ДДУ. Бронь у Самолёта стоит 10 тыс. руб., эту сумму вычитают из стоимости квартиры, регистрация ДДУ — 27 тыс. руб. По условиям акции, максимальный кэшбэк — 8 тыс. руб. в месяц.

У Самолёта уже была программа — льготная подписка на машины в Яндекс.Драйв при покупке апартов. Эта идея из той же серии: приятная мелочь, но вряд ли сможет сильно стимулировать продажи.

А что если столкнуть 2 ЖК в одном районе и сравнить их преимущества 🥷🏻?

✔️ЖК Profit (2 квартал 2022, Гранель) vs Beside (3 квартал 2022, Аквилон)
Нижегородский район


Раунд 1️⃣ Транспортная доступность – ничья
Оба ЖК в 8-10 минутах пешком от метро «Нижегородская»: рядом ещё МЦК, электрички, автобусы. Оба проекта находятся возле Рязанского проспекта, выезд одинаково удобен – 3 мин. до ТТК без пробок 8 минут, до хорды минут 5.

Раунд 2️⃣ Инфраструктура – ничья
Между проектами сданный ЖК SREDA с работающими магазинами, аптеками, салонами красоты и частным садиком. В пешей доступности: ФОК «Меридиан» с ледовой ареной и Школой плавания, бассейн «Косино». Есть фитнес-клубы, Ашан, Леруа. С муниципальными садами и школами – беда. Пешком можно дойти до 1 школы (№1222) за Рязанкой, и 2 садиков за ж/д путями в Текстильщиках. Аналогично с детской и взрослой поликлиниками.

Раунд 3️⃣ Окружение 🥇Beside
Оба ЖК в локации, зажатой шоссе и ж/д. Оба окружены промкой разной степени активности.

Но возле Profit газораспределительная станция, металлобаза и Карачаровский мехзавод. КМЗ сейчас в процедуре банкротства, но даже если закроется, участок может уйти под застройку. Учитывая размер, это 10 лет стройки прямо под окнами.

По восточной границе Beside тоже промка, но менее масштабная. Сам проект будет прирастать следующими очередями в сторону Рязанки. Плюс с южной стороны за ж/д жилые Кварталы 21/19. Поэтому визуально окружение выглядит поживее.

Раунд 4️⃣ Девелопер🥇Profit
Оба девелопера появились не вчера (Гранель 1992, Аквилон 2003). У них адекватные объёмы стройки: №9 и №19 по РФ соответственно. Оба входят в список системообразующих.

Но у Гранели, которая строит Profit, лучше показатели по срокам: перенос сдачи коснулся всего 11% объектов за 5 месяцев. А вот у Аквилона 34% объектов за 6 месяцев.

Раунд 5️⃣ Цены🥇Beside
Beside: есть скидка 20% + клиенту без прописки в Московском регионе и СПб дополнительная скидка 50-120 тыс. руб.
С отделкой White Box: студии 7–8,5 млн; однушки и евродвушки 9,7–12 млн; двушки и евротрёшки 15–16,7 млн.

Profit: есть скидка 5%
С чистовой отделкой: студии 8,7–13,5 млн; однушки и евродвушки 11,7–16,5 млн; двушки и евротрёшки 16,2–19,8 млн.
Без отделки: студии 8,4–9,4 млн; однушки 10,2–11,7 млн.

🏆 4:3 в пользу Beside.
Но оба проекта явно не для семейных – социальная инфраструктура слабая, 80% лотов – это студии и однушки.

#битваЖК

Студии дорожают стремительней других квартир в новостройках Новой Москвы. За год их цены выросли на 20%, с 6 млн руб. до 7,2 млн руб., подсчитали в «Метриум».

Также у студий самый дорогой квадратный метр, его стоимость превышает 300 тыс. руб. Тогда как «квадрат» в однушке в среднем обходится в 245 тыс. руб., а в двушке — в 211 тыс. руб. При этом площади студий сокращаются.

Тем не менее такое жильё продолжает пользоваться спросом. Ведь часто студии покупают для сдачи в аренду или как первое жильё. Застройщики идут за спросом и увеличивают их количество в новых домах.

Демографические тренды говорят в пользу проживания по 1-2 человека в квартире. Да и цена 20-метровой квартиры явно будет ниже, чем 35-метровой — экономическая ситуация заставляет экономить. А вот предложение ограничено: студии начали строить в Москве только в последние 15-20 лет. Всё говорит о том, что для инвестора студия самый логичный вариант в 2022 году.

Ипотека дешевеет, цены растут, продажи растут. Так было в июле, так будет до конца года.

Свежая аналитика Dataflat говорит о том, что в июле в Подмосковье продали на 16% больше квартир в новостройках, чем в июне, в Новой Москве — на 15% больше, а в старой Москве — на 10%. Также на 13% подросли и продажи жилья по ДДУ уступкам.

Конечно, роль ипотеки в этом процессе велика — за месяц доля ипотечных сделок увеличилась ещё на 2 п.п, до 81%. Хотя казалось бы, куда уж больше.

Рынок всё больше оживает после просадки, а ипотека поддерживает его восстановление. К концу года продажи могут ещё подрасти за счёт снижения ставок на вторичную ипотеку — продажи вторички являются донором для дальнейшей покупки новостройки.

ВТБ распространил условия льготной ипотеки на строительство частных домов. Минимальная ставка — 6,3% годовых, залогом выступает участок, а потом и построенный дом. Для получения кредита нужно предоставить в банк заявление о стоимости стройки и проект дома.

Остальные условия стандартные: первоначальный взнос 15%, сумма ипотеки до 12 млн руб. для Москвы, Петербурга и их областей и до 6 млн руб. для остальных регионов. Максимальный срок кредита — 30 лет.

ИЖС и без ипотеки растёт динамично — на 62% к прошлому году. С ипотекой возможен настоящий бум — сейчас цена метра за городом в 2-3 раза ниже московских многоэтажек как раз из-за отсутствия ипотечного рычага. Как на этом заработать?

1. Искать недооценённые участки недалеко от ж/д или даже метро (Новая Москва).

2. Дожидаться запуска массового строительства от застройщиков и покупать на старте объекты с хорошей транспортной доступностью.

Новые дома в программу реновации добавлять не будут — мэрия.

Если жители домов, не попавших под программу, захотят войти в списки, сделать это уже не удастся. Однако вывести дом из реновации по-прежнему можно. Правда, как показывает практика, за дом придётся побороться.

В реновацию и так вошли почти все хрущёвки города, площадок хватит на 15 лет вперёд. Плюс начинается масштабная программа застройки промзон. В старой Москве получается очень серьёзный задел по земле, дефицита не предвидится. Будет много строек, и для этого необязательно сносить, например, девятиэтажки.

В России не осталось городов с доступным жильём — исследование HeadHunter и ЦИАН. Дальше будет хуже.

Эксперты сравнили рост зарплат и цен на недвижимость. По международным стандартам квартира должна стоить 2-3 годовых дохода. В 2020 жильё в стране уже считалось «не совсем доступным», это коэффициент 3,2. В этом году показатель упал до уровня 4,5, когда покупка «серьёзно осложнена». Не осталось ни одного города, где на квартиру можно заработать быстрее, чем за 3 года.

В Москве всё тоже стало плохо: с 5,5 лет, которые надо было копить, дошло до 6,3. Зарплаты выросли на 13%, цены — на 30%. Получается, нужно жить 6 лет без еды, чтобы купить однушку без отделки на окраине.

Дешёвая гос. ипотека 6,5% поддержала штаны застройщиков и взвинтила цены. И вроде расти уже дальше некуда — в стране кризис, доходы населения снижаются. Но появились новые факторы роста: ипотека 0,01% от застройщиков и смерть альтернативных методов сохранения накоплений (валюта, иностранные акции и облигации). Поэтому в ближайшие годы дешёвых новостроек в Москве не будет.