А вот и #стартПродаж Дмитровского неба от ЛСР в Западном Дегунино.

Студия (19,5 кв. м) от 7,1 млн руб., однушка (34,5 кв. м) от 10,2 млн руб.

Как обычно, ЛСР выходит с завышенным ценником. А учитывая все минусы проекта, о которых мы писали, рекомендуем рассмотреть альтернативные варианты.

Проекты в топе по продажам в июне

Лидером в прошлом месяце оказалось Молжаниново от Самолёта. Проекту даже удалось откинуть на 2 позицию Матвеевский парк от ПИКа. ПИКом рейтинг, кстати, забит вплоть до 7 строки. Исключение — Level Мичуринский, который с 43 места поднялся сразу на 7.

С Молжаниново всё понятно: подкупает ценами. Сейчас они там начинаются от 5,9 миллиона рублей за 22-метровую студию с отделкой. Показательно ещё и то, что квартиры в ЖК берут и без ипотеки. 23% таких продаж по сравнению со средним количеством в 10% говорит само за себя. То есть инвестиционно ЖК более чем привлекателен. Для ипотечников проект тоже интересен льготными-прельготными ставками под 0,1% или 0,01%.

Прорыв Level Мичуринский объясняется скидками до 20% и той же самой околонулевой ипотекой. К тому же бонус для покупателя — удачное расположение. Это запад, причём не за МКАДом. Ещё и в 7 минутах от метро + рядом с парком. Спрос на локацию по таким условиям совершенно логично был большим. Но не факт, что он продлится долго.

Как самостоятельно принять электрику в новостройке?

📌 Сохраните, чтобы не потерять!

Что взять с собой?
1) крестовую отвёртку;
2) индикаторную отвёртку;
3) зарядку для телефона;
4) лампочку;
5) в идеале перед приёмкой попросить у застройщика план разводки электрики и спецификацию. План поможет не задеть важные коммуникации при ремонте. А спецификация даст ориентиры для проверки электрики.

Проверка щитка
Внимание: перед проверкой щитка выключите все автоматы, кроме вводного.
✔️ Проверьте маркировку автоматов — каждый должен быть подписан, чтобы было понятно, что за что отвечает.
✔️ Проверьте, опломбирован ли счётчик.
✔️ Проверьте, насколько аккуратно уложены кабели. Для этого отвёрткой открутите крышку щитка. Кабели должны лежать параллельно или перпендикулярно полу. Насторожить должны торчащие или прокинутые наискосок кабеля, оголённые жилы перед автоматами и т. д. В целом, на работу электрики это не влияет, но может указывать на плохое качество всех работ по электрике вообще. Если нашлось что-то из списка, внимательнее проверяйте всё остальное.
✔️ Проверьте затяжку болтов. Выключите любые 2-3 автомата и крестовой отвёрткой попробуйте открутить входящие в квартиру кабели. На всякий случай с помощью индикаторной отвёртки убедитесь, что напряжения нет. Если болт можно открутить средним усилием, это повод пригласить электрика затянуть все болты.
✔️ Сверьте фактически поставленные автоматы с автоматами из спецификации.

Проверка розеток
Внимание: перед проверкой розеток также нужно выключить автоматы.
✔️ Внешний вид: нет явных щелей между розеткой и стеной, нет подтёков на розетках.
✔️ Выборочно разберите розетки в квартире. Проверьте, что нет оголённых проводов.
✔️ Проверьте затяжку болтов так же, как в щитке.
✔️ Проверьте заземление. Найдите в розетке небольшой цилиндрик, из него должен торчать жёлто-зелёный кабель.
✔️ Соберите розетки обратно, включите автоматы и проверьте индикаторной отвёрткой, что во всех розетках есть напряжение. Вставьте зарядку и попробуйте подзарядить телефон.
✔️ Проверьте, установлены ли розетки в соответствии с планом, фирмы розеток должны соответствовать спецификации.
✔️ Розетки должны быть в каждой комнате, включая ванную.

Проверка освещения
✔️ Проверьте внешний вид выключателей, отсутствие зазоров и подтёков.
✔️ Проверьте, что выключатели легко нажимаются.
✔️ Вкрутите лампочку в плафоны и проверьте, что всё работает.
✔️ Проверьте, установлены ли выключатели в соответствии с планом, фирмы выключателей должны соответствовать спецификации.

Для проверки кабелей посмотрите, утоплены ли кабеля в отделке. Как попало торчать они не должны.

Минутка импортозамещения. Щербинский завод запустил серийное производство лифтов для высотных зданий.

Лифты можно использовать в зданиях высотой до 40 этажей, их скорость будет до 2,5 м/c. В год ЩЛЗ может производить до 12 тыс. штук. Первый такой лифт установят в новом корпусе Бауманки.

Кажется, после ухода с российского рынка иностранных компаний совсем без лифтов не останемся. Однако качество продукции ЩЛЗ, конечно, известно...

Апартаменты — всё? 😱 

Предложение на московском рынке апартов за 5 лет уменьшилось на 43%, посчитали Est-a-Tet.

Причины... С одной стороны, во время бума 2020-2021 с рынка смели всё, что было, и апарты в том числе. В продаже не осталось ничего. С другой стороны, новых объектов строится сильно меньше, рынок не пополняется. Застройщики не хотят рисковать: на апарты нет льготной ипотеки, а их будущий правовой статус непонятен.

Скорее всего, доля апартов продолжит снижаться. С учётом не лучшей ликвидности рекомендация — не рассматривать апартаменты для инвеста.

Инвестиции в апарт-отели: инструкция по применению

В Петербурге апарт-отели уже мощная индустрия. В Москве же история пока только набирает обороты, поэтому ловите пост. Принцип работы апарт-отелей глобально похож на то, что мы видим в гостиницах. Это полноценный гостиничный комплекс со всеми сервисами: прачечная, питание, консьерж-сервис, уборка и так далее. Набор услуг зависит от «звёздности» и категории. Само собой, в экономе будут хуже и номера, и обслуживание.

Главное отличие от гостиничных номеров — апартаменты больше похожи на полноценные квартиры. В них в 95% случаев есть собственная кухня, даже если это небольшая студия. Кстати, обычно такие апартаменты продаются сразу с отделкой и мебелью — это удобно.

Советов по инвестированию несколько.

Во-первых, проследите, что покупаете именно номер в апарт-отеле, а не просто апартаменты. Это, как правило, заявлено застройщиком. В некоторых комплексах какой-то из корпусов отдаётся под апарт-отель, а остальные продаются как обычные апартаменты.

Во-вторых, проинспектируйте репутацию управляющей компании. Какая именно будет управляющая компания, обычно известно задолго до ввода апарт-отеля в эксплуатацию. Если и не на котловане, то уж точно на стадии строительства нижних этажей. По оператору/отельеру/УК сразу можно понять, насколько хорошо будет работать отель. Если в управлении есть несколько отелей разных сегментов, значит, отельер хорошо справляется со своими обязанностями и приносит доход.

В-третьих, крайне важна локация. Если отель стоит в непроходном месте, там будут и низкие цены, и не самая топовая загруженность. Если он расположен в близости к центру туристического города или, к примеру, рядом со склонами в Сочи, загруженность в нём почти гарантирована. Аналогично с отелями, заточенными под бизнес-конференции. То же самое с проектами, которые возводятся возле аэропортов. У таких отелей высокий потенциал, и доход зависит от того, как УК проводит маркетинговую политику.

В-четвёртых, как правило, по договорам с УК у владельца есть право на то, чтобы жить в апартаменте самому или бесплатно заселять туда своих знакомых/родственников. Но обычно на берегу оговаривается количество дней и условия, при которых это можно сделать. К примеру, летом в Петербурге или Сочи вероятность того, что отельер согласится бесплатно заселить в номер даже собственника, близка к нулю. Ведь это самый сезон и по деньгам, и по загрузке.

Вариантов программ доходности несколько.
1. Фикс. Независимо от загрузки апартамента/номера, отельер выплачивает определенную сумму владельцу.
2. Гибкая, то есть напрямую зависящая от того, сколько дней будет сдан номер. Может быть как намного выше фикса, так и ниже.
3. Смешанная, то есть с фиксированной суммой и процентом от сдачи.
4. «Котловая». Месячный доход от сдачи апартаментов во всём комплексе складывается в один «котел» и делится пропорционально между всеми владельцами.

Если брать такие истории на стадии котлована, на выходе можно получить хороший пассивный доход. Но рассчитывать более чем на 15% годовых не стоит. С другой стороны, от собственника не требуется вообще ничего: все вопросы решает отельер. Поэтому для пассивных инвестиций история сильная. Но нужно грамотно подходить к анализу застройщика, отельера и локации.

Больше льгот для застройщиков богу льгот для застройщиков 🤑 Минфин предложил снизить налоги для девелоперов. Например, освободить их от НДС на машиноместа и от части земельных налогов.

Пожалеем застройщиков, у них непростые времена. Так, чистая прибыль ПИКа за 2021 составила 103,6 млрд рублей (+20% к 2020). А Самолёт вчера отчитался о прибыли в 13,2 млрд за первое полугодие 2022 (это +64% по сравнению с прошлым годом).

Нам, конечно, скажут, что всё это для того, чтобы квартиры были дешёвыми. Но что-то подсказывает, что сэкономленное на налогах пойдёт на покупку новой яхты, а не на снижение цен 😏

Крупнейший в мире производитель лифтов Otis окончательно покидает Россию. Компания продала российский бизнес. По данным Минпромторга, его приобрёл холдинг S8 Capital Армена Саркисяна, владельца лотерей «Столото», не очень известного в промышленных кругах.

Зарубежные производители занимали 30% российского рынка лифтов, из них больше половины приходилось на Otis. А в бизнес-классе и верхнем комфорте они и вовсе доминировали.

Хорошая новость, что производство останется. Тем не менее, перспективы туманные. Если, например, «Вкусно и точка» используют почти 100% отечественных продуктов, то детали для лифтов везут со всего мира... Заместить бесшовно вряд ли получится.

Квартиры в московских новостройках мельчают: только за июнь средняя площадь уменьшилась на 2,1 кв. м. По итогам 2 квартала средняя площадь квартиры в продаже составила 46,8 кв. м.

За последние 2 года площадь сократилась на 10 (!!) кв. м. Причём эта тенденция затронула жильё всех типов комнатности.

Объясняется всё оптимизацией. Застройщики стали предлагать больше востребованных студий и однушек — при текущей цене квадратного метра у обычного человека просто нет денег на большую квартиру.

Людям приходится идти на компромиссы, соглашаться на евро-форматы, студии. Жилые комплексы с квартирами по 10-15 млн руб. превращаются в банальные общаги. Люди становятся заложниками ипотеки — вплоть до того, что откладывают рождение детей, пока живут в студии. С этим нужно что-то делать...

Неоднозначный #разборЖК Перовское 2 от ПИК: грязно, шумно и дефицит мест в садах.
Разбираем по просьбе подписчика.

ЖК в 7 мин. пешком от «Нижегородской». Будет 6 корпусов по 26–33 этажа. Сдача первых домов уже в этом году. Ввод последней очереди — до 2024.

Район
Локация обособленная. Преимущественно это бывшая и действующая промка, зажатая в треугольник ж/д путей. Жилья и инфраструктуры здесь дефицит. Тем интереснее перспектива: первые этажи комплекса быстро займёт коммерция + ПИК обещает ТЦ, садик, начальную школу и два многоэтажных паркинга на 608 мест.

В 11 мин. пешком сквер «Народный парк Карачарово», детская и взрослая поликлиники. За ж/д, в 15 мин. пешей доступности работает ФОК «Меридиан» с ледовой ареной и Школой плавания №1, Ашан, Леруа.

Козырь места — ТПУ «Нижегородская», со станциями метро, МЦК, электричек и автобусов. До «Охотного Ряда» ехать 33 минуты.

💸 Студии от 20 м² и 6,3 млн р. / 1-комн. 32,5 м² и 8,1 млн / 2-комн. от 46 м² и 11 млн / 4-Евро по 78 м² от 16,2 млн. Отделка чистовая. Есть кладовки в подвале. Двор без машин.

Плюсы ✅

📌 Доступность, если ехать общественным транспортом
Любой вид транспорта на ТПУ до Кремля — 30 мин. на метро с одной пересадкой. В 2023 пустят МЦД-4, который пройдёт через всю Москву, связывая Апрелевку и Железнодорожный.

📌 Отделка
Заезжай и живи. Сдавай. Продавай.

Минусы ❌

📌 Доступность на авто
До ТТК 10–15 мин. Но если нужно на Рязанку — придётся сделать крюк 5 км. Хотя само шоссе всего в 300 м. Дороги вокруг — это клубок развязок и разворотов.

📌 Шум и грязь
Соседство с крупными шоссе. Плюс в 100 м под окнами — ж/д пути. Это частые электрички и наземное метро.

📌 Окружение
Промзона и склады тоже не добавляют экологии и безопасности.

📌 Соц. инфраструктура
Всего 3 детсада и 3 школы. Со свободными местами сложно.

✍🏻 Наша оценка: 6/10. Вердикт: больше подходит для молодых, без детей. Кому важно быстро добраться до Центра. Подойдёт и под аренду. Но важно помнить, что 50% здесь это студии и однушки. По инвесту лучше смотреть горизонт выхода со вторичкой. Других новостроек в этом пятне нет, локальный спрос на новый продукт неудовлетворён. А вот ждать серьёзный выхлоп по переуступке не стоит — до ввода последних домов всего 2 года. За это время рыночного пампа не предвидится.