Движ про недвиж
72K subscribers
3.77K photos
120 videos
33 files
1.24K links
Самый цитируемый канал о недвижимости в России по данным Telemetr.


Для связи: @dvizhmoscowbot

4920006848

Регистрация канала в РКН: https://clck.ru/3Esx22
Download Telegram
Цены на аренду обваливаются! Сезонность или тренд?

Предложение по аренде на долгосрок в Москве с начала года увеличилось на 80% и в пять раз превышает спрос — РИА. Ещё в прошлом июне было выставлено 17 тысяч квартир, в этом году — 37 тысяч. Только за последний месяц количество лотов выросло на 2 тысячи, а за второй квартал — на 10 тысяч.

Само собой, часть квартир — лоты, которые не удаётся продать. Причём некоторые из них позиционируются чуть ли не как арендный бизнес: в квартирах живут арендаторы на долгосрочных договорах.

Логично, что такое положение дел — результат падения спроса из-за инфляции, снижения доходов и большой неопределённости относительно работы у многих арендаторов. В процентном соотношении спрос ниже на 15%, чем в прошлом году.

В среднесрочной перспективе ситуация с рынком аренды будет выправляться. Как известно, лето — мёртвый сезон, в который уезжают все студенты, преподаватели и люди, занятые временно. При этом тренд на снижение арендных ставок абсолютно очевиден. В этом июне средняя ставка по однушкам в столице — 43,8 тысяч в месяц. Это на 13% ниже, чем в феврале. Двушки просели на 19% и остановились на средней отметке в 70 тысяч. Помимо этого только 35% арендодателей не готовы торговаться. Остальные 65% готовы на дисконт до 10%. Но к осени арендаторы начнут возвращаться, и спрос постепенно начнёт приходить в норму.

Как ни странно, рынок арендного жилья в глобальной перспективе зависит от политики. Масса западных компаний поставили на паузу свою работу в России и ждут дальнейшего развития событий. А вместе с ними — десятки тысяч потенциальных арендаторов и, через некоторое время, покупателей недвижимости.
Подмосковная вторичка дешевеет вслед за московской.

Средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке в Мособласти в июне упала на 1,3%, до 153 тыс. руб., а в Новой Москве — на 1,8%, до 204,28 тыс. руб. Это данные IRN.

Кстати, в Новой Москве сильнее всего подешевели районы, примыкающие к границам «старой». А в Подмосковье динамика цен по районам весьма ровная.

Обратите внимание: в Москве падение 2,2, в Новой Москве — 1,8, а в Мособласти — 1,3%. То есть чем более перегретые цены на квартиры, тем быстрее они снижаются. Соответственно, меньше чувствовать спад будут студии и однушки в домах плохого качества. Но снижение ставок по ипотеке может вытянуть вообще всех.
Найдена причина, по которой цены на новостройки продолжат расти... и это, конечно, дешёвая ипотека.

Свежая аналитика Dataflat показывает, что в июне в Московском регионе провели уже на 18% больше сделок по покупке квартир. А выручка увеличилась на 30%. Пошла в рост площадь покупаемых квартир: на 7% в старой Москве и на 4% в целом по региону.

Наблюдаем эффект акций застройщиков с дешёвой ипотекой под 0,1-3% на весь срок. За счёт этого подросла средняя площадь квартир, средний чек и (!) стоимость «квадрата».

Доля ипотеки уже запредельная, 79%. Всё зависит от неё: рынок новостроек она держит за счёт дотаций банков и государства, а вот на вторичке ставки пока высокие, поэтому там цена квадрата падает.

Ипотечные спецпредложения только-только появились, полностью их эффект раскроется в июле-августе. Поэтому мы не ждём снижения цен на новостройки
.
Госдума приняла закон имени Авито😱 Пока только в 1 чтении.

По новому закону иностранцам запретят владеть более чем 20-процентной долей в российских сервисах объявлений. Это касается сайтов с аудиторией более 10 млн пользователей в месяц.

Также владельцы сервисов будут обязаны не допускать использование сайта в незаконных целях и установить единый измеритель аудитории.

Документ в первую очередь бьёт по «Авито», которым через «дочек» владеет южноафриканский холдинг Naspers. Компания уже попросила не принимать законопроект в нынешнем виде, увидев в нём «излишнюю зарегулированность».

В ноябре прошлого года «Авито» стал самым посещаемым сайтом объявлений в мире. В феврале 2022 года у «Авито» насчитали самую большую базу предложений по продаже и аренде недвижки — 2,2 млн по всей России.

Ещё в мае иностранные владельцы «Авито» начали искать покупателей. Тогда писали, что компанией заинтересовались VK и структура, связанная с Владимиром Потаниным. Однако «Авито» пытался избежать сделки с VK и найти более далёкого от государства покупателя. Закон может помочь сторонам «договориться».
Интеллигент: бизнес-класс в ЦАО между ЖД и магистралью

Мосреалстрой объявил #стартПродаж в ЖК Интеллигент.

Будет три 28-этажные башни, спроектированные СПИЧ. Их строят на Семёновской набережной в составе ТПУ, напротив ЖК Резиденции Архитекторов.

Транспортная доступность отличная. Близко метро синей и большой кольцевой веток, а набережная Яузы не перегружена пробками: можно за 10 мин. доехать до Кремля. Но дома зажаты между железной и обычной дорогами, и жильцов ждёт постоянный шум и толпы под окнами.

Ближайшая зелёная зона, Семёновский парк, в 16 мин. пешком, до Лефортовского парка — 28.

Жители района протестовали против ЖК: он будет стоять на подвижных грунтах в водоохранной зоне над станцией мелкого залегания, что небезопасно. Однако к ним не прислушались.

📆 Ввести планируют в IV кв. 2024
🗺 До «Электрозаводской» 2 мин. пешком
✔️ Бизнес-класс
💸 Однушка (27,9 кв. м) от 11,3 млн руб.

Район неплохой и транспортная доступность на высоте. Однако близость ЖД и подвижные грунты оставляют вопросы.
Застройщиков хотят защитить от «потребительского терроризма». Так в Минстрое называют действия компаний, куда граждане обращаются для помощи в приёмке новостроек. Якобы они из-за двойного прочтения закона затягивают сдачу и устранение проблем объектов. В Думе объём потерь застройщиков от таких действий оценили в 4 млрд руб.

Поправки в закон внесут осенью. Обещают там же прописать механизм защиты дольщиков при получении некачественного жилья и санкции для застройщиков, сдающих жильё с недоделками.

Интересно, не приведёт ли такая «антитеррористическая» деятельность к ухудшению качества строительства? 🧐
Получаем налоговый вычет на покупку квартиры

📌Сохраните себе, пригодится.

При покупке квартиры граждане, которые платят налог на доход физических лиц, могут вернуть часть средств. Но только в пределах 650 тысяч на человека.

Кто может получить вычет?
Налоговые резиденты РФ, которые живут в стране не меньше 183 дней в течение года и платят налоги с зарплаты. Сейчас рассматривают дать такую возможность и самозанятым.

Сколько можно получить?
Вернуть можно до 13% от стоимости недвижимости. Также есть лимиты суммы, от которой считаются проценты:
✔️до 2 млн — для строительства или покупки жилья,
✔️до 3 млн — при погашении процентов по ипотеке.
Поэтому максимально можно будет получить до 650 тысяч: 260 тысяч за покупку и 390 за проценты по ипотеке.

Закон разрешает гражданину сделать это один раз за всю жизнь на покупку и один раз на проценты по ипотеке. А вот вернуть средства за жильё, которое приобреталось в браке, может каждый из супругов.

Кроме того, сумма налогового вычета не может превышать уплаченных за год налогов или ежемесячных платежей по НДФЛ. Вернуть налог можно только за календарный год, в котором появилось право на недвижимость, и за последующие годы. Получить налоговый вычет за недвижимость за годы, предшествующие году возникновения права на вычет, нельзя.

Как это работает?
Допустим, квартира стоит 1,8 млн руб. (да, мы знаем, что таких цен сейчас нет, это для примера), можно вернуть 13% от этой суммы, то есть 234 тысячи рублей от уплаченного НДФЛ.
При стоимости квартиры 2 млн руб. можно вернуть 260 тыс. налога.
А если квартира стоит 4 миллиона? Всё равно. Сумма к возврату составит 260 тыс. руб. — минус 13% от 2 миллионов.

Проценты по ипотеке учитываются отдельно. Часть НДФЛ вернут с той суммы, которая уже перечислена банку. Вычет от уплаты процентов по ипотеке возвращается единоразово и действует в отношении одного объекта недвижимости.

Когда обращаться за вычетом?
Обратиться за налоговым вычетом при приобретении жилья на вторичном рынке можно сразу после регистрации сделки. Если квартира приобреталась в новостройке, подать документы можно после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приёма-передачи.

Ограничений по срокам получения вычета нет: купили квартиру в прошлом году, оформить вычет можно в следующем. Но есть нюанс: вернуть подоходный налог можно не более чем за три последних года.
Например, новостройку оплатили в 2019, а право собственности на неё оформили только в 2020. Право на вычет появилось в 2020 году. В 2022 году собственник подаёт декларации за 2021 и 2020 годы. Ему вернут НДФЛ, уплаченный в эти и последующие годы, а за 2019 не вернут — права на вычет тогда не было.
Единственное исключение: пенсионеры. Они могут получить вычет не только за тот год, когда оформили право собственности, и последующие годы, но и за три предыдущих года.
Ушла эпоха. В Хорошёво-Мневниках разобрали шинозавра. Конструкция из покрышек и труб стояла во дворе около 30 лет. На его месте обещают обустроить детскую площадку.

Число объектов ЖКХ-арта стремительно сокращается. Незаметно за последние 10-15 лет представления москвичей о благоустройстве перевернулись. А в новостройках и вовсе теперь доминирует идеология «дворы без машин» с плейхабами, которой 10 лет назад просто не существовало.
В Госдуме пугают новой волной долгостроев 😱
Около 15% строек, которые ведутся с использованием эскроу, находятся в «красной зоне» — председатель комитета по строительству Сергей Пахомов.

Российские застройщики с 2019 года работают с эскроу-счетами. То есть деньги покупателей они получают только после передачи им квартир, а строить должны на банковские кредиты. Для поддержки строителей в кризис уже предлагалось ускорить передачу застройщикам средств с эскроу, но глава ЦБ, а за ней и президент выступили против.

Эскроу-счета вводили, чтобы не появлялись обманутые дольщики. Будет иронично, если сейчас они станут причиной появления нового поколения покупателей, оставшихся без квартир. Но пока это выглядит как продолжение борьбы застройщиков за выгодное им решение, не более.
Итоги первой пятилетки реновации в Москве

Позади треть срока реновации, за который ввели чуть больше 5% намеченного жилья. Впереди ещё 10 лет расселения пятиэтажек.

- В 185 новых домов идёт переселение из 516 домов. ➡️ Всего снесут 5175 домов.

- Жильё получили 88 тыс. человек. ➡️ Всего должны переехать около 1 млн москвичей.

- По данным ЦИАН, стоимость квадрата в домах под снос за 5 лет выросла на 88%. В аналогичных домах, не попавших в программу, только на 75%.

- С начала года по реновации ввели уже 200 тыс. кв. м — это примерно 6,7% от всего введённого в городе жилья.

Реновация должна существенно изменить ситуацию на рынке новостроек. За следующие 10 лет предстоит построить почти 38 млн кв. м жилья по реновации, т.е. в среднем по 3,8 млн кв. м в год. В 2021 году в Москве всего построили 7,8 млн кв. м жилой недвижимости. То есть, если сейчас реновация занимает менее 10% от всего возводимого жилья, то дальше на её долю придётся почти 50%.
Богатые тоже плачут, особенно если сдают квартиру в Москве. Снижение доходности от столичной аренды — образцовый кейс про столкновение интересов «богатых» и «бедных».

В нём «богатые» — покупатели квартир эконом-класса. Эти люди либо имели какие-то деньги на счету, либо могли взять ипотеку, с прицелом, что платить за эту ипотеку будут не они. Модель бизнеса была проста: берём ипотеку — покупаем однушку — запускаем квартиросъёмщиков — аренда закрывает ипотечный платёж. В итоге квартиру «выкупает» арендатор. И через несколько лет есть квартира, которую можно а) продать, б) сдать в аренду. А работали на оплату этой квартиры всё равно не вы.

Ключевое слово здесь «работали». Именно оно подвело арендодателей.
Таких умных покупателей оказалось слишком много. Больше, чем «условно бедных», готовых арендовать квартиру на их условиях.

Загвоздка в локациях. Там, где стоят «человейники» из эконом-однушек, проблема с рабочими местами. А потенциальный арендатор думает не только о том, где ему спать, но и о том, сколько часов он будет добираться до офиса.

Девелоперы же размышляют лишь, как выжать больше метров жилья из метров территории под застройку. А арендодатели полагают, что достаточно лишь приобрести жильё, а уж арендаторы найдутся.

В результате получается то, что получается. Снижение цен на ипотеку создало избыток предложения квартир, купленных под сдачу в аренду. А отсутствие рабочих мест в новых кварталах создало дефицит спроса на такие квартиры. В итоге снижение цен на аренду и крах ожиданий «инвесторов-в-недвижимость». В выигрыше остались только застройщики — они получили свои деньги в любом случае. Впрочем, и вся история со льготной ипотекой затевалась в их интересах.
«Так и до революции недалеко» — с таким провокационным слоганом идёт реклама нового жилого комплекса в Челябинске. Подразумевается, что от ЖК «4 Ленина» до площади Революции 7 минут, а не то, что вы могли подумать.

Кажется, сейчас не время для такого креатива.

Фото: «Архитектурные излишества»
Передел на ипотечном рынке Москвы и Питера 👊

Свежая ипотечная аналитика от Dataflat показывает, что кризис — время возможностей. Год назад Сбер доминировал по выдаче ипотеки, однако теперь ВТБ дышит ему в затылок. За год он показал рост на 17%, в то время как конкуренты стали выдавать на 50-60% меньше.

Секрет успеха ВТБ — более выгодные условия для застройщиков, а также меньшее число отказов по кредитным заявкам. Также на руку ему играет негибкость Сбера.
Самые продаваемые ЖК Московского региона. Лидируют человейники

Удивительно, что в топе по старой Москве только один ЖК бизнес-класса — Остров от Донстроя. Зато он оказался на первом месте, на 1 проданную квартиру обойдя ПИКовский Люблинский парк. В Новой Москве тоже лидер из бизнес-класса — Прокшино.

В целом же видим доминирование ПИКовских проектов и тренд на экономию. Покупатели берут то, что подешевле.

Инфографика: Novostroyman
Главные события недели по объектам — в свежем дайджесте

1️⃣ Застройщик «Стадион Спартак» начал продажи в новом квартале в Primavera
✔️Метро «Спартак» 12 мин. пешком
✔️Премиум-класс
✔️Однушка (41,2 кв. м) от 18,5 млн руб.

2️⃣ ПИК достроил новый корпус в Саларьево парке
✔️Метро «Филатов луг», 3 мин. пешком
✔️Комфорт-класс
✔️Студия (19,7 кв. м) от 6,3 млн руб., однушка (35,6 кв. м) от 10,3 млн руб.

3️⃣ Кортрос ввёл в эксплуатацию Bauman House
✔️Метро «Лефортово», «Электрозаводская», 14 мин. пешком
✔️Бизнес-класс
✔️Двушка (55,8 кв. м) от 29,5 млн руб.

4️⃣ ПИК ввёл в эксплуатацию корпус в Holland Park
✔️«Спартак», 10 мин. пешком
✔️Комфорт-класс
✔️Студия (22,5 кв. м) от 7,6 млн руб., однушка (34,9 кв. м) от 10,5 млн руб.

5️⃣ ПИК ввёл в эксплуатацию 2 корпуса в Бунинских лугах
✔️Метро «Бунинская аллея», 10 мин. на машине. В 2023 году откроется станция метро «Новомосковская» в 10 мин. пешком
✔️Комфорт-класс
✔️Студия (20 кв. м) от 5,9 млн руб., однушка (33,6 кв. м) от 8,7 млн руб.

6️⃣ Самолёт ввёл в эксплуатацию 3 корпуса в Алхимово
✔️Станция МЦД-2 «Силикатная», 7 мин. на машине
✔️Комфорт-класс
✔️Студия (23,6 кв. м) от 6,5 млн руб., однушка (32,84 кв. м) от 5,6 млн руб.

7️⃣ ВекторСтройФинанс ввёл в эксплуатацию новые корпуса в ЖК Кварталы 21/19
✔️Метро «Стахановская», 11 мин. пешком
✔️Комфорт-класс
✔️Однушка (30,3 кв. м) от 10,4 млн руб.

8️⃣ Эталон начал выдавать ключи в Крыльях
✔️Метро «Аминьевская» 8 минут пешком
✔️Бизнес-класс
✔️Однушка (46,4 кв. м) от 22 млн руб.
🤯 Банкам хотят запретить отказывать в заявках на льготную ипотеку. Даже если у заёмщика плохая кредитная история или 5 действующих кредитов. Такой законопроект внесла в Госдуму сенатор Елена Шумилова.

Отказ будет возможен, только если заёмщик банкрот или близок к банкротству, обманул банк в заявке или если платёж по ипотеке будет больше 50% от его дохода.

Выглядит как PR-акция сенатора, которая даже в комитет по стройке или банковскому сектору не входит. Если выдавать ипотеку всем подряд, то кто будет оплачивать просрочки? Банки не станут, они скорее выйдут из программы, чем на это пойдут. Государство? Минфин не согласится, там и так расходы приличные.