Царь-общаги, которые мы потеряем 😬

После того как запрет на строительство студий вступит в силу, уйдут в прошлое ЖК с мелкой нарезкой. Правда, ограничения распространяются только на жилые помещения. Так что такие экземпляры, как 28-этажный сити-комплекс Перец, где на каждом этаже по 46 апартов, всё ещё будут возможны.

Разбор перспективной площадки в Ясеневе (ЮЗАО, ул. Голубинская / Павла Фитина) 👀

Здесь планируется строить жильё (будет порядка 3100 квартир), а также детсад, школу и ФОК с катком. Ещё будет какой-то небольшой объект с общественной функцией — это может быть что угодно, от музея до офисов-торговли. Разбираемся, стоит ли следить за проектом.

Плюсы локации

✅ Ясенево — сложившийся район, основную часть которого занимают парки и Битцевский Лес. До последнего от участка 500 м. Также по границе Ясеневский лесопарк, который будет и буфером от МКАД. Плюс прогуляться можно по зелёной полоске к метро, между улицами Тарусской и Ясногорской. Её в прошлом году благоустроили, сделали детские и спортивные площадки. При этом в Ясеневе нет жилого фонда моложе 10 лет. То есть локация голодная на новостройки.

✅ В 10-15 мин. пешком метро «Ясенево». Возле участка остановки с 7 маршрутами по округу. А на авто всего 1–2 мин. и прямые съезды/выезды на МКАД.

✅ В зоне пешей доступности десяток школьных корпусов, и столько же садиков. По две детских и взрослых поликлиники. Много спорта и активностей: от фитнеса, Центра фигурного катания и Ледового дворца, до аквапарка «Мореон», в 100 м от участка. С учётом объектов в проекте — отличное насыщение.

✅ Нет локальной конкуренции. В радиусе 2 км только единичные остатки в сданном апарт-комплексе LES. Ну а про голод на свежее жильё в Ясеневе мы писали выше. Поэтому локация легко проглотит новый проект.

Минусы
❌ Близко МКАД, около 400 м. Но это нивелируется лесопарковым буфером и при грамотной посадке корпусов.

📌 Наша оценка: следить. Особенно, если вам интересна эта локация. Будет достойный проект для местных. Инвест тоже может случиться, если заходить на старте. Да, скорее всего, без супердоходности, так как локация спальная, с уже раскрытым потенциалом. Но совокупность плюсов делает проект неким консервативным форматом. Спрос будет и со стороны семей с детьми, и от молодых-одиноких.

На Каширке стартовали закрытые брони в ЖК от Гранель на месте строительного рынка 🤔

ЖК BeLuck Коломенское возведут на пересечении Варшавки и Каширки, в 16 мин. пешком от метро «Нагатинская». Будет несколько корпусов комфорт-класса от 19 до 32 этажей. Коллеги пишут, что цены на студии (от 18,76 квадрата) начинаются от 8,1 млн руб.

Неплохо. Неподалёку в ПИКовском ЖК Второй Нагатинский за студии просят от 9,4 млн руб. Правда, там готовая отделка, и ключи уже в следующем феврале.

В этой части города грядёт и другой ПИКовский проект — в Котляковском проезде, ближе к метро «Варшавская». Ещё один конкурент, тем более стройка будет масштабная.

Район неплохой, хоть и шумный. Но связываться с Гранелью в текущих обстоятельствах может быть рискованно...

Как избежать проблем при сдаче квартиры в аренду? ✍️

Трэш-новости из Петербурга: пенсионерка сняла квартиру и организовала там публичный дом без ведома хозяев. Вместе с нашим риелтором Еленой разбираемся, как обезопасить себя от таких сюрпризов при сдаче квартиры.

✅ Познакомьтесь с будущими жильцами. Вам должно быть понятно, зачем им квартира. Вопросы, которые обязательно нужно задать:
- Кто планирует жить в квартире, есть ли животные?
- Какая сфера деятельности, возраст арендаторов?
- Где постоянная регистрация, нужна ли временная в квартире?
- Чем интересна квартира, какие привязки к месту?
- На какой срок нужна квартира?

✅ Обращайте внимание на детали. Готовы ли вы вступить с этим человеком в многомесячные/многолетние деловые отношения? Несколько примеров важных мелочей:
- Внешний вид и манера общения, насколько он опрятный и насколько конфликтный, как реагирует на вопросы, пытается ли что-то скрыть?
- По характеру вопросов арендатора можно понять его намерения — как правило, с целью любой субаренды арендатора волнует вопрос: будет ли собственник приходить в квартиру с проверкой и как часто?
- С намерением использовать квартиру не по назначению арендатору не важен вид из окон и наличие школ, детсадов, сетевых магазинов рядом с домом, как правило, это один человек без семьи и животных.

✅ При подписании Договора найма обязательно включите пункты:
- состав проживающих с арендатором, с указанием их паспортных данных, адреса постоянной регистрации и кем приходятся арендатору;
- собственник вправе один раз в месяц осуществлять проверку состояния квартиры в согласованное с арендатором время;
- арендатор не вправе без письменного согласия собственника устанавливать в квартире какое-либо оборудование, осуществлять переустройство, использовать квартиру не по назначению;
- арендатор не вправе передавать квартиру третьим лицам, не указанным в составе проживающих с арендатором, а также сдавать квартиру в поднаём или субаренду.
- Указать условия досрочного прекращения Договора найма при нарушении условий Договора.

✅ Познакомьте арендатора с соседями. Надёжного арендатора это не смутит, а вот потенциально проблемного — насторожит. Вам же дополнительный контроль со стороны соседей будет только полезен.

Сохраняйте, пригодится.

Шок-контент. Студии у метро подорожали на 48% за год 😱

Помните, ровно год назад мы составили для вас подборку самых ликвидных студий в новостройках у метро? Проверяем, насколько эти квартиры подорожали за год и плачем.

✅ Level Южнопортовая от Level Group, до метро «Кожуховская» 10 мин. пешком.
Студия (18,4 кв. м) от 9,3 млн руб. Без отделки, ключи во 2 кв. 2026. Рост минимальной цены на 2,4 млн руб. (+35%).

✅ Амурский парк от ПИК, до метро «Черкизовская» 10 мин. пешком.
Студия (19,9 кв. м) от 9,9 млн руб. Готовая отделка, заселение обещают летом 2025. За год минимальная цена выросла на 3,4 млн руб. (+52%).

✅ Матвеевский парк от ПИК, до метро «Аминьевская» 3 мин. пешком.
Студия (19,9 кв. м) от 10,2 млн руб. Предчистовая отделка, заселение до конца 2024. Рост цены на 3,1 млн руб. (+44%)

✅ Holland Park от ПИК, до метро «Спартак» 5 мин. пешком.
Студия (22,5 кв. м) от 10,2 млн руб. Без отделки, ключи в мае 2026. Цена выросла на 2,8 млн руб. (+38%)

✅ Перовское 2 от ПИК, до метро «Нижегородская» 7 мин. пешком.
Студия (19,97 кв. м) от 9,9 млн руб. Готовая отделка, ключи в конце этого года. Цена выросла на 3,4 млн руб. (+52%)

✅ Кольская 8 от ПИК, до метро «Свиблово» 8 мин. пешком.
Студия (19,9 кв. м) от 10 млн руб. Готовая отделка, ключи весной 2025. Рост цены — 3,2 млн руб. (+47%)

✅ Тринити от Гранель, до метро «Верхние Лихоборы» 5 мин. пешком.
Студий осталось всего две, меньшая (21,1 кв. м) от 11 млн руб. Ключи во 2 кв. 2025. Рост цены на 4,5 млн руб. (+69%!!)

В среднем, цены выросли на 48% за год. Кто прислушался к нашему совету, тот заработал больше, чем вкладчики любых банков. Гарантируем: ценник на студии ещё подпрыгнет, так как с 15 мая в Москве нельзя строить квартиры площадью менее 28 кв. м. Товар станет ультрадефицитным.

Разбираем Люблинский парк от ПИК: целый город на месте бывшей промки 🧐

#разборЖК
Люблинский парк — гигантский проект комфорт-класса, который ПИК несколько лет строит в Люблино. Уже готовы 24 разновысотных дома, ещё 12 строятся. А всего будет 54 (!) жилых корпуса, завершить их все должны не раньше 2028.

По просьбе читателей разбираем этот популярный ЖК.

Студии от 7,3 млн руб. за 19,9 кв. м. Однокомнатные квартиры от 9,8 млн руб. за 32,1 кв. м. Полноценные двухкомнатные варианты стартуют от 13,4 млн руб. за 46,3 кв. м. Трёхкомнатные квартиры — от 18 млн руб. за 71,5 кв. м. Все квартиры с готовой отделкой.

Плюсы

✅ Транспортная доступность.
Неплохо. Не больше 20 мин. до двух станций Люблинско-Дмитровской линии: «Братиславская» и «Марьино» — зависит от расположения дома. Ещё ближе станция «Перерва» МЦД-2, от которой порядка получаса до Курского вокзала или Комсомольской площади.
Для автомобилистов рядом Юго-Восточная хорда, можно быстро оказаться на ТТК, а через Люблинскую улицу есть прямой путь на МКАД.

✅ Цена
Конкурентная. Несмотря на более чем 30% рост стоимости квадратного метра только за год, цены в ЖК остаются одними из самых привлекательных внутри МКАД. ЖК регулярно попадает в наши топы самых бюджетных.

✅ Социальная инфраструктура
В пешей доступности есть сложившаяся инфраструктура: школы, детские сады, поликлиники. По плану на территории ЖК ПИК построит три новые школы и семь детских садов. Первая школа имени Достоевского для 1150 учеников уже работает, как и первый детский сад для 350 малышей. В 2028 году планируется завершить строительство собственной поликлиники. Удобно, когда всё «под домом».

✅ Отдых и развлечения
На любой вкус. Вся коммерческая инфраструктура под боком: изобилие магазинов и супермаркетов, пекарен, кафе и ресторанчиков, салонов красоты и барбершопов, аптек и медцентров. Всё в шаговой доступности, чтоб отдохнуть и подготовиться к рабочим будням. Оборудованные и продуманные дворы + действующий плейхаб «Остров» — самая большая игровая площадка жилого района. Если наскучат местные пейзажи, в пешей доступности рядом с метро несколько ТРЦ.

Минусы

❌ Окружение
Промка. Жилой комплекс на месте Люблинского литейно-механического завода со всеми вытекающими. Окружение остаётся не самое приятное — заводы, склады, гаражи, автомастерские, заправки, ЛЭП и автобазы. Жители района жалуются на шум с ж/д станции «Люблино-Сортировочная», где ремонтируют локомотивы и ведут погрузо-разгрузочные работы. ПИК уверяет, что со временем будут установлены шумозащитные экраны, но когда...

❌ Запаркованность
Боль. ПИК в своем стиле: домов много, дворы закрытые, бесплатных парковок мало. В тёмное время суток машины брошены где и как попало. Есть наземные и подземные паркинги, но ценник от 2,7 млн за 13,7 кв. м на минус первом этаже — совсем не эконом.

Оценка: эконом-экономыч, зато своё. Объективно это одна из самых дешёвых новостроек внутри МКАДа.

ПИК и ЛСР под угрозой: они строили 58% всех студий-живопырок в Москве 🤔

Напомним, с 15 мая в Москве не выдают разрешения на строительство жилья с квартирами менее 28 кв. м. А значит, этим ребятам придётся срочно перепроектировать все будущие ЖК. Некоторые проекты могут выйти в продажу на 6-12 месяцев позже запланированного.

Если добавить сюда Новую Москву, то запрет квартир до 28 кв. м. также ударит по А101. Ожидаем, что эти 3 застройщика могут потерять долю рынка Москвы из-за задержки новых стартов продаж. А ведь у ПИК и ЛСР там и так дела идут неважно...

Разбираем Level Нижегородская от Level Group: бывшая промка для будущих студентов 😉

#разборЖК

ЖК комфорт-класса строится на юго-востоке, в Нижегородском районе. Всего возведут 8 корпусов высотой от 9 до 45 этажей, а также детсад. Сейчас строят 5 корпусов первой очереди. Окончание всего проекта запланировано на 2027 год.

Студии от 9,8 млн руб. за 22,8 кв. м. Однушки от 12,4 млн руб. за 35 кв. м, двушки от 13,7 млн руб. за 37,5 кв. м. Трёхкомнатные квартиры — от 20,5 млн руб. за 64,8 кв. м. На выбор лоты без отделки или с white box.

В центр, до «Охотного ряда», без пробок на авто ехать меньше 20 мин., а в час пик потребуется около 45 мин. Дорога на общественном транспорте займёт от 42 мин. Весьма неплохо.

Плюсы

✅ Транспортная доступность
Удобно. В пешей доступности метро «Нижегородская», это Некрасовская линия и БКЛ. Там же станция МЦК и МЦД-4 и остановки наземного транспорта. Однако стоит учитывать, что метро тут кастрированное: розовая ветка едет только в область, а БКЛ катает по кругу. То есть в большинстве случаев 1-2 пересадки каждый день неизбежны.

Дорога на автомобиле до ТТК займёт 15 мин., до Садового кольца или МКАД — 25 мин.

✅ Собственный парк
В районе ощущается дефицит парков и скверов, важно создавать зелёные островки среди «бетонных джунглей». Так что на территории комплекса Левел планирует создать парк. Впрочем, по размерам он скромный — 2,1 гектара, то есть менее половины Красной площади.

✅ Учебный кластер
В пешей доступности несколько профессиональных образовательных учреждений: Колледж архитектуры, дизайна и реинжиниринга, Колледж связи имени П. М. Вострухина, МГТУ Станкин, МГТУ им. Н. Э. Баумана, РосНОУ, Московский финансово-юридический университет, МПГУ институт искусств. Студенты — потенциальные арендаторы. Ещё удобно, если ваши дети поступают в окрестные вузы.

✅ Социалка
Планируют детский сад на территории ЖК, при этом в шаговой доступности уже работают несколько детсадов и школ, в том числе частных, например Татьянинская школа. Так что выбор тут есть.

В 500 м расположен современный Диагностический центр № 3, детская городская поликлиника № 143 находится в соседнем здании. Есть ещё городская поликлиника № 69 в 20 минутах ходьбы.

Минусы
❌ Квартирность
Соседей будет много — по 12 квартир на этаже сразу в двух первых корпусах. И это не малоэтажное жильё, а высотки по 37 и 45 этажей соответственно. Вот и считайте…

❌ Окружение
На любителя. Level Нижегородская имеет, мягко сказать, специфическое окружение: бывшие и действующие промышленные кварталы, несколько действующих железных дорог и крупные развязки автодорог и эстакад. Одним индустриальные пейзажи покажутся вдохновляющими, других будут угнетать.

❌ Стройка
Для ждунов. Да, Level обещает закончить проект за 3 года. Но рядом строится и в перспективе будут строиться новые ЖК ещё много-много лет.

Оценка: Район так себе: промка, железные дороги… Зато пешая доступность метро и до центра относительно недалеко. Из-за близости вузов это неплохой вариант для молодых и просто под аренду. С учётом этого, пожалуй, тут стоит смотреть только студии.

Маленькие квартиры хотят запретить покупать по льготной ипотеке 😱

Счётная палата предлагает исключить малогабаритные квартиры из новых условий выдачи семейной ипотеки, которые сейчас обсуждаются.

Решение ещё не принято, но похоже маленьким квартирам объявили настоящую войну. Сначала запрет на строительство студий меньше 28 квадратов в Москве, теперь исключение из льготки... Указ Путина о том, что к 2030 году на каждого в России должны приходиться не менее 33 квадратов жилья, бросились выполнять рьяно.

ПИК психанул и повысил цены во всех проектах 🤯

Сотни квартир подорожали на 3-8%. Большая часть из них — это студии.

Как мы и предупреждали: запрет строить в Москве квартиры меньше 28 квадратов ведёт к росту цен таких лотов. А как раз на ПИК приходится существенная доля студий.

Шоу продолжается. В конфликте жильцов ЖК Вереск и ЖК Хорошевский новый персонаж: кадастровый инженер 🤦🏻‍♂️

Напомним, жильцы Вереска купили квартиры по 20-30 млн рублей, но до метро неудобно идти — для экономии времени приходится ходить через территорию соседней новостройки. Но жильцы ЖК Хорошевский оказались против: чтобы чужие люди не ходили по двору, они установили забор. А когда упорные соседи начали его перелазить, стали мазать прутья солидолом.

Теперь ставки растут. Жильцы Хорошевского решили узаконить забор в префектуре. В ответ на это был вызван кадастровый инженер, который определил, что забор находится на территории Вереска и должен быть снесён... 🍿