Скоро в Новой Москве будут жить 2 000 000 человек. Это почти в 3 раза больше, чем сейчас 😱

Мэрия обновила стратегию развития города до 2040 года, новые цифры как раз оттуда. Сейчас за МКАДом почти нет свободного жилья. Таким образом, за 15 лет в полях построят дома примерно для 1,5 миллиона человек.

Это означает в 2 раза (!) больше стройки, чем за предыдущие 15 лет. Если вам кажется, что сейчас в Замкадье строят очень много, то это ещё мало...

С 2012 года в Новой Москве построили уже 10 станций метро, 8 платформ МЦД, запланировано ещё 9 станций в ближайшие 5 лет. Но, видимо, дальше планы даже более грандиозные.

Замкадье останется Замкадьем, несмотря на все усилия мэрии. Это банально далеко. А с учётом такого объёма стройки, роста цен на жильё здесь не ожидаем, вкладываться сюда категорически не выгодно.

Прямо сейчас, в 19:00 наш друг Александр Харыбин проводит стрим о том, что творится на рынке недвижимости Москвы в марте 2024. Как всегда, только по делу, глазами практика с 17-летним опытом.

В этот раз мы набросали свои вопросы для Александра:

1. Насколько влияет на спрос в покупке/аренде тот факт, что прямо рядом с домом проходит железная дорога? О чём говорит практика реальных сделок?
2. Важно ли под аренду/инвест в бизнес-классе иметь шаговую доступность от метро? Или люди с деньгами передвигаются на машине/такси, для них это не критично?
3. Что думаете насчёт схемы для инвеста: купить сейчас апартаменты или бизнес-класс подороже, а потом продать, когда ключевая ставка снизится и ипотека станет дешевле?

Заходите на стрим, слушайте ответы на эти вопросы и задавайте свои. Если сейчас неудобно — запись эфира будет доступна на YouTube 👌

ЖК Переделкино Ближнее Город-парк от Абсолют Недвижимость: большой микрорайон в окружении парков и аэропорта ✈️

Вы знаете, что Новую Москву мы никогда не рекомендуем. Но по просьбе подписчика разбор сделаем.

ЖК комфорт-класса строится в Новой Москве в поселении Внуковское, рядом с Боровским шоссе. Проект включает 87 (!!) домов от 9 до 25 этажей. Сейчас строится 17 фаза (4 корпуса) и 18 фаза (2 корпуса) со сроком сдачи 2025 и 2026 год соответственно. Также в проекте предусмотрена социальная инфраструктура школы и детские сады. Окончание строительства всего проекта в 2027 году.

Цены на март 2024: студии от 7,2 млн руб. за 23,9 кв. м. Однушки от 8,5 млн руб. за 34,5 кв. м. Полноценные двухкомнатные варианты стартуют от 11,6 млн руб. за 51,2 кв. Просторные трёхкомнатные квартиры — от 14,7 млн руб за 74,7 кв. м. В продаже варианты без отделки и с готовой отделкой в двух стилях.

До центра около 30 км, это час на авто или час с небольшим на общественном транспорте в не очень пробочный день.

✅ Транспортная доступность
Хорошая для ближнего заМКАДья. В пешей доступности сразу 2 станции: «Рассказовка» Солнцевской линии и станция МЦД-4 «Мичуринец». По прямой без пересадки можно добраться до Парка Победы, Делового центра, с другой стороны пару станций по прямой до аэропорта Внуково. На машине до аэропорта 10 мин., до МКАДа тоже 10, только километров.

✅ Экология
Дышать полной грудью. Поблизости нет вредных промышленных предприятий и заводов. Рядом протекает река Алёшинка, в центре комплекса расположен Большой Федосьинский пруд, а сразу за домами — 2 больших лесопарка Ульяновский и Баковский. Отдохнуть на природе жители могут в парке Рассказовка, который примыкает на юго-западе. Это облагороженная зона с дорожками, аллеями, спортивными и детскими площадками, участками для пикников.

✅ Инфраструктура
Всё под рукой. На территории ЖК активно развивается собственная инфраструктура. Уже есть 3 школы, 2 из которых уже действующие, 7 детских садов, 6 из которых работают. Дополнительно городом планируется строительство взрослой и детской поликлиники.

✅ Отдых и развлечения
ЖК может похвастаться изобилием магазинов и супермаркетов на любой вкус. Пекарни, кафе и ресторанчики, салоны красоты и барбершопы, аптеки и медицинские центры — необязательно куда-то ехать, чтоб с пользой провести выходные. Рядом с метро торговый центр «Сказка», за более крупными покупками можно отправиться в ТЦ Selgros Cash & Carry. В 15 мин. на авто Внуково Аутлет Вилладж.

❌ Аэропорт и железка
Две беды. Источник шума и вибраций, расположенный в 5 км от ЖК, — международный аэропорт Внуково. Второй бонус — на севере проходит железная дорога Киевского направления и МЦД-4.

❌ Парковки
Жители жалуются на нехватку парковочных мест. Основная боль автомобилистов — это приехать пораньше домой, чтобы занять место, иначе никак. К вечеру все дороги и проезд заставлены машинами максимально плотно.

❌ Концепция
Нет единства. Комплекс строился и продолжает строится в несколько фаз. Тут и типовые панельные дома серии П-44Т, и монолитные высотки в различных стилях. Нет общей концепции, разное благоустройство, ощущение, что находишься на территории разных ЖК.

Оценка: проект самодостаточный, с благоприятной экологией, наличием метро, школ и детских садов. Подойдёт для проживания семьи с детьми и молодым парам. Под аренду большая конкуренция с первыми фазами проекта, инвеста нет (стандартно для Новой Москвы).

ПИК что-то конкретно колбасит... Выручка рухнула в 2 раза, теряют московский рынок, сняли гендиректора 😱

Все застройщики в шоколаде и радуются сверхприбылям. Но не ПИК. Многолетний №1 отрасли всего за год растерял лидерство на московском рынке, выручка по РСБУ рухнула в 2 раза, перестали платить дивиденды акционерам. А тут ещё и под санкции попали... В итоге на днях сняли гендиректора, который проработал всего 1,5 года.

Главная проблема: критически мало стартов продаж новых ЖК в Москве. О причинах можно гадать, вероятно повлиял разлад с влиятельной Capital Group, которая проталкивала ПИКу документацию и выделение новых участков. Нелишне будет вспомнить и разнос, который устроил застройщику Сергей Собянин за задержку строительства школы — как раз после этой истории у ПИКа пошли проблемы в Москве.

Впрочем, инвесторы настроены оптимистично: акции компании на максимумах с 2021 года. Вырулят?

Самый смешной старт года? Застройщик St. Michael выкатил в продажу ЖК Серебряный бор по 600 000 ₽ за метр без отделки 🙈 #стартПродаж

Вопросиков много: выдача ключей аж в декабре 2027, до метро пешком не дойдёшь, голые стены и странноватый застройщик... St. Michael (то бишь, «Святой Михаил») прославился фейковыми скидками 40% по Зорге 9. Там тоже заломили цены, в итоге дом уже достроен, половина квартир не продана.

Впрочем, в новом проекте есть и плюсы. Рядом Серебряный бор и много воды, а к 2027 году совсем близко откроется станция новой Рублёво-Архангельской линии метро.

Цены на старте: студия (20 кв. м) от 12 млн руб., двушка (31 кв. м) от 16,7 млн руб. И это без отделки.

Проголосуем:
👍 — цена обоснована: экологичный район, скоро метро.
🙈 — с дуба рухнули, 600 тыс. за квадрат без отделки?

Сбер переобувается вслед за ВТБ. Банк отменяет комиссию для застройщиков на льготную ипотеку 😁

Правда, пока не всем. С 28 марта застроям не придётся приплачивать при выдаче ипотеки зарплатным клиентам Сбера, а с 4 апреля комиссия перестанет действовать на проекты компаний, находящихся на проектном финансировании Сбера.

Если ВТБ сохранил комиссию для застройщиков месяц, то Сбер продержался дольше. Но, увидев, как его потеснили на ипотечном рынке, стал принимать меры. Конечно, всё не вернётся как было, но половину выдач могут отыграть. Ещё одна битва заканчивается в пользу застройщиков.

Главные неудачники Москвы: 6 новостроек, продажи которых рухнули больше всего с начала года 💩

В некоторых ЖК продажи упали на 95% за квартал. Почему? И стоит ли ждать скидок?

▪️ Светлый Мир. Станция «Л» — проект скандального застройщика Seven Suns Development. Продажи рухнули на 90%. И слава богу. Может, покупатель стал думать?

Одно из юрлиц застройщика обанкротилось, а на днях всплыло уголовное дело на полного тёзку владельца компании, за нарушения в части привлечения средств дольщиков. В особо крупном. По сговору…

▪️ Римского-Корсакова 11 от ПИК растерял до 86% продаж. Видимо, цветастые эконом-коробки возле электроподстанции и остатков промки не привлекают людей за такие деньги. А цены ПИК там разогнал: плюс 30% за год. Вероятны скидки: до сдачи дома 15 месяцев, а продано лишь 52% квартир.

▪️ Новое Очаково от ПИК — упало на 80% в спросе. И снова — неадекватные цены, студии тут от 8 млн руб. Рост на 32% за год, а ведь речь о промке у МКАД… Всего 9 месяцев до ключей, а в продаже аж 490 квартир. Также возможно остывание цен.

▪️ Зорге 9 от St. Michael — рухнул на 90–95%. Во-первых, это апарты. И ипотека здесь сейчас дико дорогая. Во-вторых, постоянные переносы сроков. В-третьих, рисованные якобы скидки 30–40% в течение года — всех утомили и примелькались.

▪️ FORIVER от Инграда — беда… Ключи в этом году, а не распродано 30%. Это 450 квартир, очень много. Проблемы застройщику создаёт большое число инвесторов: почти 50% продаж здесь по переуступке, физики продают физикам и забирают спрос у застроя.

Ещё одна причина плохого спроса: негативный опыт жильцов соседнего инградовского ЖК RiverSky. Который классом пониже, а УК выкатила тариф за обслуживание дома 175 руб./м².

▪️ Дом на Зорге от А101 — продажи бодро стартовали в середине 2023. За первые месяцы слили треть всего проекта, причём самых ходовых и дорогих по метру — студий и однушек — продали половину. Дальше задрали цены на 15-20%, чтобы не остаться совсем без квартир. В итоге продаж нет, перестарались.

Достали... Застройщикам снова отменили штрафы за срыв сроков сдачи дома 🤬

По закону дольщики имеют право на солидную неустойку за каждый день просрочки. Но правительство отменило эту норму как минимум до конца года. По претензиям, предъявленным ранее, застройщики тоже могут не платить до 31 декабря.

Аналогичный мораторий действовал в пандемию, а потом с марта 2022 до конца 2023. Казалось бы, кризисы закончились, у застройщиков рекордные прибыли, но вот опять...

С нынешней ключевой ставкой штрафы за просрочку исчислялись бы миллионами. Юристы, специализирующиеся на таких делах, расплодились как кролики. Вероятно, Правительство увидело в этом угрозу банкротства небольших региональных застройщиков.

А может, просто строительное лобби заблокировало невыгодный для себя закон? Да не, не может быть... 🙂

Разбор перспективной локации на «Речном вокзале»🔥
#разбор_участка

Очередной проект комплексного развития территории (КРТ) будет на пересечении улиц Фестивальная и Лавочкина. Там за 7 лет построят жильё (примерно на 3300 квартир), многоуровневый паркинг, садик со школой, досуговый комплекс, ТЦ, фитнес и медцентры. Пока только предстоят торги и выбор застройщика, ну а мы разберёмся, стоит ли следить за участком.

Плюсы локации
✅ Море парков. С севера, за ул. Лавочкина — небольшой, но тенистый парк Ховрино. А вот по западной границе участка — уже огромный Парк Дружбы. С озёрами, мостиками, дорожками, аттракционами, прокатом и классной многоуровневой детской площадкой. Парк тянется до Ленинградского шоссе, за которым начинается следующий — Парк Северного Речного Вокзала. С реконструированной набережной, которую продлят по мере стройки будущих ЖК вдоль воды.

✅ В 10-15 мин. пешком метро «Речной Вокзал». Одна из самых незагруженных станций зелёной ветки. А по Фестивальной улице проходит десяток автобусных маршрутов. И на авто за 5-10 мин. можно выехать на ключевые артерии округа: Ленинградское шоссе, СВХ или МКАД.

✅ Хорошо с коммерческой инфраструктурой. В зоне пешей доступности приличные ТРЦ «Флотилия» и «Речной» с гипермаркетами и ресторанчиками. Ещё вокруг спорт на любой вкус: от секций в ДС «Динамо» через дорогу, до школы тенниса и 5–6 фитнес-клубов, включая сетевые World Class и Xfit с бассейнами. С учётом объектов в проекте — отличное насыщение.

✅ Север Москвы — популярное и ликвидное направление. Особенно Ленинградка и зелёная ветка. Здесь исторически сформирован и пополняется деловой коридор. Множество БЦ с офисами крупнейших компаний.

✅ Низкая локальная конкуренция. Только ЖК Фестиваль Парк 2. Первую очередь которого сдали в конце 2023, а последнюю заселят летом 2027. Да, на низком старте застройка выше Северного Порта от Мангазеи, Legenda и Forma. Это порядка 0,5–0,7 млн м² жилья через 10 лет. Но там кардинально другая локация, зажатая между рекой и трассой. Они будут выступать драйвером цен локального рынка, без прямой конкуренции с нашим участком.

✅ В районе хороший баланс свежести жилого фонда. Квартир не старше 10 лет здесь меньше четверти (23,6%). Но и явного старья 50+ лет немного (37,3%). Причём в реновацию попали всего 9 хрущёвок, на 711 квартир — это 3% жилфонда. То есть масштабного нового жилья от города здесь не будет. А вот внутреннего отложенного спроса на свежее — тут приличный навес. Масса желающих поменять свои 20–30-летние дома на новострой в привычной локации.

Минусы
❌ Дефицит районной социалки в зоне 10 мин. пешей доступности. По одному корпусу городских школы и садика. Детская поликлиника — только транспортом. Своя внутренняя тоже будет скромной. Останется пользоваться либо частными заведениями, либо пробиваться в очередях школ и детсадов за ул. Лавочкина — в соседнем районе Ховрино.

❌ Не минус, но нюанс — соседство с корпусами общаг МГТУ. Они специфичные, обшарпанные, и эстетики такое не добавляет.

📌 Наша оценка: Однозначно следить. Крайне редкое ныне КРТ возле парков, а не в промке у ж/д и трассы. Точно будет интересный проект. Как под личное проживание, так и под инвест. Совокупность плюсов перекрывает нюанс по социалке. Комфортно здесь будет и семьям с детьми, и молодым-одиноким.