Рубль рухнул, и теперь по цене московской квартиры ничего не купить за границей? А вот и нет.
#лучшеедвиж

Помните, год назад доллар был по 55? Тогда мы с наслаждением выбирали, что взять по цене двушки в Москве: 15 квартир в Батуми или 4 в Турции. Теперь рубль упал в 2 раза, но не всё так плохо — сейчас мы докажем.

Средняя двушка на вторичке сегодня стоит 17 млн рублей. Или около 167 тыс. евро.

За эти деньги можно купить:

✔️Домик на 70–80 м² и 3 спальни на Северном Кипре.
С видом на море, полной отделкой, техникой, мебелью и бассейном на территории. Или апартаменты 120 м² и 3 спальни с собственным садом, камином в 5 м от моря (128 тыс. евро).

✔️Обустроенную 2–3-комн. квартиру на вторичке в Пафосе (Южный Кипр).
Это 65–80 м² в жилых комплексах с бассейнами, закрытой территорией, в 200–300 м от моря.
Или свой дом 90 м² на 2 спальни в 1,5 км от центра Пафоса. С террасами и своим двориком с небольшим бассейном (125 тыс. евро).

✔️2–3 свежих евро-двушки 45–60 м² в Анталии.
В 5 мин. от моря, в закрытых ЖК, с бассейнами, СПА, консьержем, дизайнерской отделкой, техникой и мебелью.
А если добавить 1,5 млн р. (15 тыс. евро), то хватит на хай-тек виллу 546 м² в Алании, на 2 этажа, с огромным личным бассейном, террасой, бильярдной, в охраняемом посёлке, в 150 м от моря.

✔️Грузия — хотя пока не член ЕС, но популярное последнее время направление.
По цене московской двушки в Батуми можно взять 3–4 обустроенных студии. Или 1–2 готовые трёшки. Но разброс цен приличный. Прайс зависит от удалённости ЖК от моря.
В Тбилиси в 5-10 мин. пешком от метро за 140–160 тыс. евро можно взять трёшку 115–130 м².

✔️2-4 квартиры на курорте Свети-Влас (Болгария).
Лоты по 60–90 м² в 5 мин. от пляжа или в ЖК на первой линии моря.
Или хватит на трёшку в городе Поморие, что на полуострове в 10 км от болгарского аэропорта. Здесь есть варианты по 110 тыс. евро, на 170 м². С отделкой в ЖК прямо на пляже.

✔️3–4 студии в Будве (Черногория).
В 10 мин. пешком от центра города или пляжа. Можно и трёшку взять. Но всё это в довольно пошарпанных домах.
А, например, в Тивате, на берегу Которского залива, за 130 тыс. евро уже есть 2-уровневые лоты в доме 2022. Тут 54 м² и одна спальня, но прикольные виды на залив и горы с небольшого балкончика.

✔️Можно выбирать двушку или трёшку на побережье Испании.
За 110–170 тыс. евро есть варианты 60–100 м² от Льорет-де-Мар до Альмерии или Аликанте. Чем свежее дом, тем дороже. Ну а до набережных в среднем идти до 10 мин. В пригороде Барселоны двушку 60 м² в ЖК с бассейнами на первой линии моря, предлагают за 150 тыс. евро.

✔️В Салониках (Греция) продаётся трёшка 83 м². В доме 2008 с отделкой от местного застройщика. Но с того момента в квартире никто не жил. Поэтому обновлять придётся. Зато 115 тыс. евро и новый диван в подарок.

✔️В Риме можно найти лоты 47-58 м² в свежих домах. За них просят 150–170 тыс. евро. За эти же деньги можно взять двушку-трёшку 70–90 м² в провинции Генуя. До аэропорта им. Христофора Колумба 7-8 км, а с террасы открывается вид на горный склон, спускающийся в море.

В выходные можно немного философии? О том, почему квартиры в Москве такие дорогие и никогда не дешевеют ✍️ #лучшеедвиж

30 лет назад, в субботу 24 июля 1993 года Центробанк объявил: с нуля часов 26 июля все бумажные деньги старого образца недействительны. Можно обменять их на новые, но не более 35 тыс. (в 2 раза меньше средней зарплаты по стране). Всё, что свыше, — сдадите на депозит в Сбербанк без права снятия. Инфляция в 1993 году составила 839%, так что деньги на депозитах моментально обесценились.

Это была уже третья грабительская денежная реформа за 50 лет. Думаете, четвертого раза в истории России уже не будет? Возможно. Но миллионы людей (особенно старшего поколения) всё помнят и не доверяют государству. Их решения и формируют спрос-предложение.

Альтернатива наличным? Перечислим, что думает о них обыватель:
— Вклады. Замораживались неоднократно под невыгодный процент. Обесценивались в пыль.
— Валюта. Купить ещё можно, но где хранить? И вообще, раньше за это была статья в Уголовном кодексе. Может ли она вернуться? Всё возможно.
— Акции. Могут быть национализированы в любой момент на невыгодных условиях, прецеденты были.

Остаётся недвижимость. Да, здесь тоже возможны сюрпризы, но рисков явно меньше.

Последствия?
— Чем нестабильнее времена, тем больше людей хотят сохранить сбережения в бетоне. Тем выше рост цен.
— Больше инвестиционных квартир — выше предложение квартир под аренду. Поэтому снимать жильё в Москве неправдоподобно выгодно.
— Парадокс, ипотека — единственный инструмент, который играет на обычного человека. 10-15 лет высокой инфляции — и твой ипотечный платёж превращается в мелочь. Поэтому россияне берут огромные суммы на 30 лет в надежде обмануть систему.

Квартира в России — больше, чем квартира. Поэтому у нас строят в 5-10 раз больше жилья на душу населения, чем в других странах восточной Европы. Поэтому низких цен мы не увидим ещё очень-очень долго.

Однажды утром вы находите на ЦИАНе чудо-объявление. Квартира на первый взгляд супер, а цена низкая… Даже подозрительно низкая. В чём может быть причина или подвох? Рассказывает наш риелтор Елена.
#лучшеедвиж

✔️Продать нужно срочно
Некоторым нужно продать прямо сейчас, и они готовы даже потерять немного в деньгах, чтобы выиграть время. Например, если у них планируется срочный переезд: такие кейсы пачками появлялись в сентябре прошлого года.
Ещё вариант: при альтернативной продаже, чтобы альтернатива, в которую хотят переехать, не ушла. Бывают и более грустные варианты: срочная дорогостоящая операция, банкротство. Ну и другие причины, когда срочно нужны деньги ещё вчера: новый бизнес, обучение и так далее.

✔️Стоимость занижена лишь по документам
Классика жанра: стоимость по договору занижается, это позволяет платить меньше налогов. Остальная часть суммы проводится втёмную. Но такие варианты категорически не рекомендую: налоговая не дремлет. Если раньше сделки проверялись лишь выборочно, сейчас ловят всех подряд: казну надо пополнять 💰 И есть ли вам резон становиться соучастником сокрытия налога ради небольшой скидки? Сомневаюсь.

✔️ Залог или ипотека с очень большой суммой долга в неудобном банке
Например, «Дом.рф». Эти товарищи довольно непредсказуемы. Да ещё и неудобны для сделок. Так как зачисление ипотечных сумм происходит ночью. А при покупке залоговой квартиры ожидайте ипотеку под самый высокий %. Да, даже если у вас белый доход. Ещё один частый «прикол»: отказ без причины.
Ещё банки не очень, по моему опыту: ВТБ (те ещё мозгоклюи, сделка идёт 5-6 часов вместо часа); банк «Открытие» — тоже жутко медленные. Ну и, конечно, мелкие региональные типа «АК Барса» — там вообще может произойти всё что угодно.

✔️ Альтернативная сделка с привлечением опеки
Если в продаваемой квартире собственник — ребёнок, продать объект можно только с одновременной покупкой альтернативной квартиры. Причём в новую квартиру обязательно этого ребёнка перепрописать. И возможно это лишь с разрешения органов опеки.
Это всё уже в теории звучит не очень. А сейчас ещё и новшество появилось: опека посетителей не принимает, документы сразу надо приносить в МФЦ. А какие? Догадайся сам! Конечно, в таком тетрисе покупатели участвовать не горят желанием. Отсюда и заниженная цена.

✔️Квартира с душком по документам
Вариаций миллионы. Любой риелтор их знает на зубок. Например, пожизненно прописанные пользователи типа отказников от приватизации. Или бывшие супруги, разделившие имущество, — никогда не знаешь, не вылезет ли кто-то после продажи.

✔️Квартира с душком по сути
Проблемные соседи: алкаши, психически больные, наркоманы. Шумные дети, громкие животные, пахучее или звучное (или всё вместе) производство под окнами…

✔️Квартира или дом с душком технически
Трещина на фасаде, течёт крыша, напротив окон строят мост, копают вход в метро, строят высотку окна в окна, открывают рынок, в подъезде хостел, у дома шумное ночное заведение…

Любая из этих причин — не обязательно приговор для сделки. Ведь всё зависит от цели покупки. Но важно быть внимательным и не жить в мире розовых пони. Если цена ниже рынка, наверняка у этого есть причина. Помешает ли она вам достичь результата — другой вопрос.

«Куплю помещение, сдам его «Красному и Белому» и уеду чилить на Бали». Разбираем плюсы и минусы схемы 🥲
#лучшеедвиж

Сбер начал выдавать физикам ипотеку на коммерческие помещения. Только на первых этажах жилых домов, только на вторичку и ставка жесть — около 13% годовых. Но интересен сам принцип: можно ли на этом заработать?

Купить, чтобы сдавать — рабочая схема?
Миллион нюансов: какая проходимость у этого помещения, сколько за него просят, кому можно сдать лот такой площади, какие рядом конкуренты. В это нужно погружаться, чтобы не купить неликвид.

Другая проблема: арендаторы не любят заключать договор с физлицом, и даже с ИП. А эту ипотеку Сбер выдаёт именно физикам.

Кто будет арендовать?
Это самое главное. Стабильно успешны помещения под пункты выдачи заказов маркетплейсов, а ретейл вроде тех же алкомаркетов. Очень плохо чувствует себя непродуктовая розница, часто закрываются рестораны и салоны красоты. Доходность офлайнового малого бизнеса падает, поэтому в целом эта схема гораздо более рискованна, чем сдача в аренду квартир.

А если купить, чтобы перепродать?
На коммерческом рынке распространённый кейс — заключить долгосрочный договор с сетевиком и затем продать помещение. Тогда стоимость будет равняться 10-13 годам аренды. То есть на 20-30% дороже, чем то же помещение без арендатора. Но опять же: можно нарваться на неликвид, и будете сосать лапу.

Может, лучше смотреть помещения под офисы, а не под магазины и услуги?
Для новичка первые этажи подходят больше. Выше ликвидность — офисы часто годами стоят без арендатора (тем более сейчас, в условиях повальной удалёнки). Меньше затрат на ремонт: магазины и кафе всегда делают его под себя. Доходность также обычно выше.

И зачем все эти риски?
Весомее выигрыш. Если вы правильно подбираете объекты, коммерческая недвижимость может приносить в 2 раза больше дохода от аренды, чем квартира (10% годовых вполне реально). Но это полноценный бизнес и его атрибуты: изучение рынка, риски, бумажки и прочее. Если готовы в это влезать — желаем вам успеха, но упаси Бог брать для этого ипотеку 13%. Отбить такие расходы вряд ли сможет хоть «Красное и Белое», хоть букмекерский клуб.

Как заработать на премиум-недвижимости в 2024 году от 30% годовых?

Ситуация резко изменилась, повышение ключевой ставки и новые условия по ипотеке закрывают большинство выгодных возможностей для инвестирования. Закрываются проверенные годами стратегии инвестирования.

Еще в начале 2023 года было возможно купить квартиру и использовать кредитное плечо в виде ипотеки с господдержкой, вложив только 2-3 млн. руб., сейчас такой возможности уже нет.

Но мир финансов и особенно недвижимости тем и хорош, что на смену привычным стратегиям приходят новые и пытливый инвестор всегда сможет приумножить свой капитал.

🔹Как же зарабатывать на недвижимости с учетом меняющейся ситуации в экономике?
🔹Какие стратегии будут работать в ближайшие 2 года?
🔹И как скорректировать стратегию по формированию капитала в недвижимости в 2024 году?

Переходите по ссылке и смотрите суперполезное видео “Секреты инвестирования в премиум-недвижимость в 2024 году" 🔽
https://moneyard.ru/video

Реклама. ИП Манукян О.С. ИНН 645395705671

Как распознать проблемного арендатора? Рассказывает наш риелтор Елена.
#лучшеедвиж

Не платит, скандалит, портит мебель, а может даже сдаёт вашу квартиру в субаренду… Можно ли распознать проблемного жильца ещё до того, как вы его заселите?

✅ Узнайте причину поиска жилья. Можно спросить прямо или обратить внимание на странные моменты. Скажем, если арендатор слишком активно интересуется, как часто вы будете посещать его, есть ли камеры перед входной дверью и общаетесь ли вы с соседями – тревожный звонок.
Вам нужно исключить вероятность сдачи в субаренду или посуточно, ведь это может стать приговором для вашего текстиля и мебели. А в худшем случае и для коммуникаций. К тому же, такой расклад априори столкнет вас с соседями, которые вряд ли оценят хостел за стенкой.

✅ Выясните примерные планы арендатора на ближайший год. Это поможет спланировать реальный срок аренды. Например, если наивная школьница не поступит на актёрский факультет столичного вуза, она, скорее всего, вернётся в родной город через пару месяцев. Сама арендатор, возможно, в такое развитие событий не верит. Но вам как владельцу жилья об этом лучше знать заранее.

✅ Поинтересуйтесь, кто планирует проживать. Есть ли у арендатора дети и животные. Так вы сможете спрогнозировать возможный детский плач (привет, соседи) по ночам и порчу имущества от когтей и фломастеров. Или шум застолий, а также громких частых гостей, если речь идёт о паре студентов. Если риски есть, их стоит проговорить. А также прописать, на ком будет материальная ответственность, если что-то пойдёт не так.

✅ Спросите о сфере деятельности тех, кто оплачивает аренду. Работают удалённо из дома или в офисе, кем работают и как давно? Так вы поймёте степень платежеспособности и убедитесь в стабильности. А ещё исключите возможность оказания усулуг на дому типа массажа или маникюра с частыми посетителями.

✅ Задайте неудобный вопрос из серии «Можно будет зайти в гости без приглашения?» или «Лампочки-то сможете заменить сами?». По реакции поймёте степень конфликтности, требовательности и лояльности арендатора.

✅ Выясните внимательность и аккуратность. Сделать вывод поможет одежда и обувь арендатора.

Отказывать людям на основании внешнего вида или их социального статуса неудобно. Но ещё неудобнее выселять их потом со скандалом. Поэтому главный совет: не стесняйтесь. Аренда - это бизнес, ничего личного.

Теперь и ВТБ вслед за Сбером будет давать льготную ипотеку только на квартиры застройщиков-партнёров 😬

Чтобы войти в их число застройщикам придётся платить комиссии банкам. Всё, как мы и писали.

Пока движемся по самому жадному сценарию, когда банки выламывают руки застройщикам. А что остаётся застройщикам? Включать наценку в стоимость квартир.

Ходят слухи, что повышение цен начнётся уже сегодня 😱 Посмотрим.

Кто-нибудь проверял? Это работает? 🤔

Одна новость лучше другой… Сбер повышает ставки по ипотеке с сегодняшнего дня. Теперь минимум: 16,7% годовых 😱

Такую ставку получат самые надёжные заёмщики. Остальным — готовиться к 17-18%. Сбер объясняет повышение ростом ключевой ставки ЦБ, ну а её Набиуллина не собирается снижать в ближайшие полгода.

Что такое 18% для ипотеки на маленькую однушку внутри МКАД? При стоимости квартиры 12 млн и первом взносе 20% вы получите ежемесячный платёж 144 680 рублей на 30 лет. Ага, за типовую однушку 35 метров. Хорошего вам дня 🙌

Для новостроек остаётся пара вариантов с госпрограммами, но за последний месяц там так закрутили гайки (1, 2, 3, 4), что пора просто признать: своя квартира в Москве — это снова роскошь.

Пишут, что ПИК больше не лидер по объёмам стройки, его обошёл Самолет. Правда или ложь? 🤔

Данные ЕРЗ РФ приводит в целом по России. Если брать только Москву, то ПИК всё ещё лидирует. Кроме того, ПИК сильнее по выручке, прибыли, стоимости бизнеса.

Самолету очень помогает большой земельный банк — у компании много участков в Подмосковье, которые дёшево достались застройщику. Сейчас бизнес на подъёме: покупатели сметают всё подряд, но в случае кризиса… ЖК в полях без инфраструктуры — это неликвид и большие риски.

Впрочем, надо признать: ПИК действительно стал меньше строить и начал терять долю на рынке Москвы. Если так пойдёт и дальше, его место займут молодые и голодные: тот же Самолет, ЛСР или Level. Интрига.