ЖК Второй Нагатинский от ПИК: только для молодых 😎 #разборЖК

Сегодня у нас на разборе № 18 по продажам среди всех новостроек Москвы. Этот ЖК расположен на юге города в районе Нагатино-Садовники, ровно посередине между «Коломенской» (зелёная ветка) и «Нагатинской» (серая).

Сейчас строится вторая и третья очередь, планируют сдать в первой половине 2025 года. Всего в проекте предусмотрено 17 домов переменной этажности от 14 до 33 этажей, общеобразовательная школа на 550 мест, детский сад на 200 мест. Полное окончание строительства ориентировочно запланировано на конец 2027 г.

Цены на ноябрь 2023. Студии от 8,3 млн руб. за 20 кв. м. Однушки от 11,8 млн руб. за 32,4 кв. м. Двухкомнатные квартиры — от 16,1 млн руб. за почти 46,4 кв. м. Трёхкомнатные варианты — от 22,5 млн руб. за 72,6 кв. м. Все квартиры с готовой отделкой. В планах строительство подземного паркинга и кладовых.

До метро далеко, в среднем 20 минут пешком. Зато потом до центра близко, за 15 минут доедете до «Театральной», за 12 — до «Боровицкой».

Плюсы
✅ Цена
Ниже. Цены продолжают расти, но Второй Нагатинский остаётся самым недорогим жилым комплексом в районе, да и по соседству в окружении нескольких километров конкуренции нет.

✅ Рекреационные зоны
Выбор есть. 10 минут пешком небольшой Сквер Ветеранов. В 15 минутах пешком Нагатинская набережная с самым длинным из московских метромостов. В 3 км находится музей-заповедник Коломенское. Также недалеко расположены парк Садовники и горнолыжный комплекс Кант. Чуть подальше, но тоже норм — знаменитый Остров Мечты.

Минусы
❌ Далеко от метро
Топать и топать. Кто-то скажет зажрались. Будем честными до метро «Коломенское» идти 20-25 мин. вдоль гаражей и дороги. Летом при желании можно прогуляться, но в непогоду или зимой так себе путешествие. Наберитесь терпения, либо доп. поездками на трамвае (до остановки тоже идти, но лишь 5 минут), благо он часто ездит в сторону метро.

❌ Окружение
Бывает и лучше. Стройка происходит на месте автокомбината № 16. Посередине участка находится учебное заведение — технический пожарно-спасательный колледж № 57. По соседству гаражные боксы, склады, стены промзон. Жилая застройка находится примерно в километре, в сторону Нагатинской улицы. Сразу и не понять, где ты вообще находишься.

❌ Парковки
Закрытые дворы без машин, небольшое количество гостевых мест, с учётом этажности и плотности застройки плохо даже сейчас. Вишенка на торте — страждущие эвакуаторы посреди запрещающих знаков. Одним словом, ловушка-кормушка для МАДИ.

❌ Человейник
Близко. Современный человейник с 16-17 квартирами на этаже. Плохая шумоизоляция, отсутствие балконов в квартирах и на этажах не может не настораживать. Особенно тяжело будет заядлым курильщикам и их близким соседям.

Оценка: было бы рядом метро — цены б не было этому ЖК. А так, выбор между тяжёлыми пробками или ежедневным фитнесом до «Коломенской». Если готовы к компромиссам в виде трамвая — ок. Для молодых — почему бы и нет, но вот после 35-40 лет желания селиться в такой локации уже немного.

Итоги октября на рынке новостроек: люди уже не покупают, цены стоят на месте 🤔

Продажи упали на 18%, и это всего за месяц. Видимо, с нынешними ценами даже льготная ипотека не справляется — её дают только на 12 млн рублей, а всё что свыше — по супердорогой ставке.

Банально, дорого. Если брать бизнес-, премиум-класс, там ключевая ставка давит на продажи очень сильно.

На скидки пока не надеемся, но рост цен уже приостановился — в Старой Москве средняя цена квартиры с августа упала на 300 тысяч.

#итогиНовострой

Разбор перспективного проекта на Электролитном, 7А (ЮАО, Нагорный) ✍️

Вчера разбирали Нагатино-Садовники, сегодня пишем про соседний район. Шепчут, что здесь участок в 1 гектар выкупила структура, которую связывают с краснодарским застройщиком AVA Group. Пока неизвестно, что город даст вытащить ребятам из актива в метрах. Но земля в Москве, в 2 минутах от метро — однозначно стоит разобрать.

Плюсы локации
✅ Транспортная доступность. В 2 мин. пешком метро «Нагорная». Это 5 станций по прямой, или 15 мин., и вы у Кремля. Всего 2 станции — и пересадка на БКЛ. А в 1 станции — пл. «Нагатинская», которая в 2028 войдёт в МЦД-5.

На авто 5–7 мин. до основных артерий локации — Нахимовский, Севастопольский просп., или Варшавское ш. Ещё 10 мин. и ТТК. Правда, пропускная способность внутренней дорожной сети оставляет желать лучшего. Пока.

✅ Насыщенная спортивная инфраструктура. Возле участка горнолыжный комплекс «Кант». Помимо лыж здесь есть секции роликов, скейтборда, фитнес, детская гимнастика, скалолазание. Рядом также всевозможные волейбольные, теннисные и гимнастические клубы. Ближе к «Нагатинской», в 13 мин. пеш. от участка, крытая школа картинга.

✅ У локации есть точка роста — это обновление жилфонда. Разбавление старого жилья и застройка серых зон — это хорошо. А вокруг действующей подземки — тем более. Первой ласточкой сдали ЖК TopHILLS. Рядом с ним заканчивают новый дом под реновацию. Чуть в стороне стартовал ЖК Twelve. Рядом с ним, на Электролитный 10, планирует выйти дагестанская ARDV. При этом, по объёмам, потенциальную конкуренцию оцениваем как низкую.

Минусы
❌ Слабое вплетение в жилую ткань и проницаемость локации. Участок между горнолыжным склоном и неприглядными постройками пром и спорт назначения. Помимо нюансов будущих видов из окон, выйдя из подъезда здесь, не скажите «Вау, какая красота».

❌ Нет функции рекреации. Ни каких-либо пешеходных бульваров для променада. Ни благоустроенных парков. А те зелёные зоны, которые видите на карте, — дикие, с парой тропинок через буреломы и заросли. Это относится и к Коробковскому Саду с Криворожским прудом, до которых 10 мин. пешком. От «сада» и «пруда» там, по сути, лишь названия. Насладиться прогулкой с коляской или велосипедом будет непросто.

❌ Нет социальной инфраструктуры. Нагорный район вытянут на 5,5 км, и на социалку по прописке в 10 мин. пешей доступности от участка — не рассчитывайте. Рядом только одна переполненная средняя и начальная школа № 1450. Городских садиков нет. До ближайшей взрослой поликлиники в соседнем районе 15 мин. пеш. До детской — 20 мин.

❌ Региональная AVA Group только пытается выйти на московский рынок. Да, у ребят за плечами три десятка проектов в Краснодаре и Сочи. Но в столице AVA пока планирует коттеджный посёлок у дер. Степаново, логопарк i-Sklad.Podolsk и несколько точечных нежилых проектов. А отсутствие релевантного опыта в Москве — это риски.

📌 Наша оценка: Отличная локация для молодых, бездетных или под аренду. Метро, близость центра, спорт — всё ложится в эту целевую аудиторию. Если же к проекту будет присматриваться семья, то советуем тщательно продумать маршруты транспортом до школ и садиков. Отдельный вопрос к способности региональной AVA Group договориться с местными властями и реализовать качественный продукт. Однако с учётом таких весомых плюсов под определённые сценарии и инвест — проект может быть весьма интересным. Однозначно следить.

#разбор_участка

А помните, говорили, что удалёнка убьёт спрос на жильё в Москве? В 2023 году продажи офисов — на рекордном уровне за 7 лет 😳

И это только продажи. Если добавить ещё сделки по аренде, то 2023 год поставил абсолютный рекорд за всю историю Москвы. Компании скупают офисы, намечается жёсткий дефицит, сообщает Forbes.

После пандемии и ухода из России многих иностранных компаний шли разговоры, что недвижка никому не будет нужна. Все перейдут на удалёнку, люди из Москвы уедут на юг. Но не случилось.

Хотите заработать на недвижке? Смотрите ЖК в локациях, где строится много офисов. Например, множество бизнес-центров будут строить около метро «Лихоборы» 😉

Материнский капитал 700 000 рублей? Пфф... Валентина Матвиенко предложила давать бесплатную квартиру за третьего ребёнка 🤱

Идея не нова, ещё год назад в Госдуме предложили обнулять ипотеку семьи после рождения третьего ребёнка. Но там — какой-то депутат-популист, а тут целый председатель Совета Федерации.

Впрочем, Валентина Ивановна известна как мастер хайповых идей, которые до реализации доходят нечасто. Так будет и в этот раз. Ну разве что сделают в рамках какой-нибудь экзотической Арктической ипотеки для айтишников...

А пока напоминаем, что субсидию в 450 000 рублей на погашение ипотеки, которую раньше давали после появление третьего ребёнка, на следующий год до сих пор не продлили.

Сдавать квартиры посуточно станет сложней? 😬

Госдума приняла закон, разрешающий сдавать квартиру, только если это не мешает соседям. Арендаторы не должны создавать неудобства соседям и нарушать «правила содержания общего имущества».

Это тот самый документ, который разработали после попытки жителей многоэтажки в Пскове засудить соседа, сдававшего квартиру посуточно. Тогда Конституционный суд вступился за арендодателя.

Пока закон приняли только в первом чтении, и некоторые депутаты были против. Они хотят внести поправки, одна другой невыполнимей. Например, обязать сообщать управляющей компании о личностях и количестве арендаторов или получать согласие на сдачу квартиры у 75% соседей по подъезду.

Пока ничего не поменялось, но над сдающими в аренду посуточно сгущаются тучи.

⚡Топ продаж новостроек старой Москвы за октябрь

Лучи от ЛСР не теряют первенство. Также в тройке LIFE-Варшавская от Пионера и Молжаниново от Самолета.

Благодарим за цифры наших друзей из каналов ИлиИли и Пульс Продаж Новостроек. Рекомендуем сохранить табличку для подробного изучения ✍️

#топПродаж