Триумф ЛСР? Монополия ПИКа на московском рынке осталась в прошлом 🤨

Раньше забиравший до 55% всех сделок ПИК с апреля теряет долю на рынке. По итогам сентября на него пришлось только 32%. В то же время доля ЛСР взлетела чуть ли не в 3 раза за год — до 9,3% рынка. Разбираемся в причинах:

1. Хорошие локации
У ЛСР сейчас несколько топовых проектов, за счёт которых идёт прирост продаж — дешёвые Лучи с отделкой и близостью к метро, которые тянут компанию уже 6 лет. ЗИЛарт, потенциал которого постепенно иссякает, а также новые истории — Дмитровское небо, Wave в Орехово-Борисово, Парксайд на Пражской и Обручева 30 на Калужской. Почти все — рядом с метро, многие с отделкой и даже с мебелью.

2. Цены адекватнее конкурентов
В Лучах можно что-то найти от 7,5 млн (для чистовой отделки супер), но и в других ЖК цены вменяемые: Wave стартует от 8,6 млн руб., Дмитровское небо — от 8 млн руб., Парксайд — от 7,5 млн руб., Обручева — от 10,4 млн руб., но там и локация лучше.

3. Конкуренты отстают
Тот же ПИК ещё год назад штамповал 2-3 старта продаж каждый месяц. В 2023 вспоминается разве что Кутузовский квартал. Участков у компании не так много, в действующих проектах много чего распродано, а других конкурентов в эконом- и комфорт-сегменте в старой Москве и нет.

Тинькофф вот-вот откроет новую штаб-квартиру на Грузинском валу. Об этом стало известно после появления их логотипа на одной из башен в районе Белорусской.
Новый офис займёт 90 тыс. квадратов, и его главной фишкой станет открытая веранда.
Не каждый может похвастаться таким! Ждём официального открытия.

✅ Чек-лист: как выбрать качественную планировку однушки. Сохраняйте. И избегайте неликвида

◾ Евро-формат: кухня-гостиная + спальня. Первая — не менее 17 м². Только тогда можно нормально зонировать гостиную зону. Всё, что меньше, — просто большая кухня. Приличную мягкую зону не обустроить. Спальня — лучше от 10 м². Да, зависит от состава проживающих и размера кровати, но в однушках априори мало прочих мест под хранение и работу, поэтому что-то должно помещаться в спальне. Без мук выбора: ставим нормальную кровать или шкаф с тумбой.

◾ Вход в спальню: лучше, когда из коридора, а не из гостиной. Так тише, ближе до санузла, и гостиную проще обыграть, не теряя пространство и часть стены.

◾ Геометрия комнат: прямоугольные, квадратные. Избегайте скосов, закруглений стен, выступающих несущих стен и колонн. Если это кухня-гостиная, то лучше прямоугольный формат, с кулинарной нишей у входа. Но не узкой, как вагон. Это позволит нормально зонировать зоны. Так как, если такая комната будет квадратной, то получите либо избыточную площадь, либо после кухонного уголка не останется места под диван. Для спальни тоже прямоугольник предпочтителен. Так как логично ставить шкаф. Причём, если под него предусмотрена ниша, то учитывайте её, оценивая полезную площадь комнаты. Бывают комнаты 9 м², четверть из которых — ниша.

◾ Двери: те, что крадут функциональность и полезную площадь. Например, на балкон, посередине небольшой спальни или гостиной. Может оказаться, что ваша любимая кровать/диван не встанут так, чтобы она открывалась, оставляя место для прохода. Либо дверь в спальню: обратите внимание, как она открывается. Сможете ли вы расставить всю необходимую мебель, не перегрузив вход.

◾ Функциональный коридор: возле входной двери должно быть место под обувь. Сбоку, а не на коврике. Если здесь расположены входы в санузел, кладовку или ниша под шкаф — лучше избегать подхода к ним через грязную зону. Сейчас всё чаще встречаем на планировках стиралку в коридорах. Если вам такое заходит, то пожалуйста. Но только не прямо у входной двери. Будете постоянно перестирывать упавшее бельё или разносить грязь из прихожей по квартире.

◾ Кладовки/гардеробные: как отдельные мини-комнаты вполне оправданы. Сюда хорошо помещается не только одежда, но и пылесосы, чемоданы, инструменты, санки и даже складные велосипеды. Конечно, если можете, купите келлер в подвале. Но даже в этом случае, такая кладовочка/гардеробная будет полезна в квартире. Она даже часто предпочтительней балкона. Только габариты и вход должны позволять использовать под полки максимум площади. Узкая коморка с дверью посередине, где можно поставить шкафчик 80 см в глубине, — это очень дорогое удовольствие. Вспомните цену своего квадрата.

◾ Санузел: обычно совмещённый. Но смотрите, чтобы он всё же был не менее 3,3 м². Меньше — будет совсем тесно. Но и 4,5-5 м² для однушки может быть уже избыточно. Хотя принципиальней то, как разместятся ванная, раковина, унитаз. Последний не должен мешать открываться двери. Отметим, что некоторым принципиально, чтобы унитаз стоял подальше от входа и поближе к вытяжке. Ну такая вот звуковая и прочая эстетика.

Полезно? Ставьте огонёк — расскажем вам о других нюансах.

Условия покупки жилья с маткапиталом собираются усложнить. Согласие на каждую сделку должны будут давать органы опеки 😬

Такие поправки разработали в Госдуме. Говорят, это необходимо для борьбы с незаконным обналичиванием сертификатов.

Сейчас согласование от опеки нужно только при перепродаже, но даже на таких условиях мы не рекомендуем покупать квартиру с использованием маткапитала. С новыми условиями это будет тот ещё квест...

За три квартала девелоперы продали свыше 90 тыс. премиальных метров.

Для сравнения: за аналогичный период 2022 объём реализации был почти в два раза ниже. Август и сентябрь оказались особо урожайными на ДДУ, но мы как наблюдали очень резкую поляризацию спроса, так и продолжаем её наблюдать.

По итогам девяти месяцев только четыре проекта смогли преодолеть порог в сотню сделок с физлицами. У всех остальных, увы, пока сильно меньше.

Интересно, что лидеры ТОПов и цены повышают, и скидок не дают. На первом месте по числу ДДУ вновь River Park Towers Кутузовский — 178 сделок. Не многим меньше у Republic — 165 и у Luzhniki Collection — 160 ДДУ с физлицами. Как видим, пирог вновь поделили масштабные проекты в мега-знаковых локациях. Такой размах позволяет и комплексную инфраструктуру заложить, и цену адекватную поставить.

Хедлайнер — River Park — явно берёт премиальной семейной концепцией, близостью к Сити и мощными видами на реку. Темпы строительства также внушают доверие: ребята завершили устройство стилобата с подземной парковкой, и небоскрёбы уже строятся на уровне 4-10 этажей.

Ипотечные ставки взлетели до небес, а стартов в октябре меньше не стало. Собрали свежий #дайджест

1️⃣ У ПИКа старт продаж в новом корпусе ЖК Кузьминский лес
✔️ Метро «Котельники», 20 мин. пешком
✔️ Комфорт-класс
✔️ Студия (19,8 кв. м) от 5,2 млн руб., однушка (31,7 кв. м) от 6,7 млн руб.

2️⃣ МИЦ вывел в продажу новый корпус в ЖК Каштановая роща
✔️ МЦД «Одинцово», 10 мин. на машине
✔️ Комфорт-класс
✔️ Студия (22,9 кв. м) от 4,5 млн руб., однушка (35,4 кв. м) от 6,2 млн руб.

3️⃣ У Самолета стартовали продажи в новом корпусе ЖК Долина Яузы
✔️ До будущей станции МЦД-5 «Перловская» 10 мин. пешком
✔️ Комфорт-класс
✔️ Студия (20 кв. м) от 8,7 млн руб., однушка (30,2 кв. м) от 8,2 млн руб.

4️⃣ У Гранель начались продажи в новом корпусе ЖК Новая Алексеевская роща
✔️ Метро «Щёлковская», 13 мин. на авто
✔️ Комфорт-класс
✔️ Студия (19,3 кв. м) от 3,3 млн руб., однушка (39,5 кв. м) от 5,6 млн руб.

5️⃣ Инград вывел в продажу новые корпуса ЖК Белый мыс
✔️ Метро «Медведково», 15 мин. на машине
✔️ Комфорт-класс
✔️ Однушка (21,1 кв. м) от 4,8 млн руб.

6️⃣ У А101 стартовали продажи в новом доме ЖК Скандинавия
✔️ Есть корпуса бизнес- и комфорт-класса.
✔️ Метро «Бунинская аллея», 7 мин. на транспорте. В 2024 году в пешей доступности откроется станция «Потапово».
✔️ Студия (22,4 кв. м) от 7,2 млн руб., однушка (32,5 кв. м) от 9,6 млн руб.

7️⃣ MR Group и Level Group открыли продажи пентхаусов во второй очереди ЖК Павелецкая Сити
✔️ Метро «Павелецкая», 15 мин. пешком
✔️ Бизнес-класс
✔️ Студия (23,8 кв. м) от 15,5 млн руб., однушка (38,1 кв. м) от 24 млн руб.

8️⃣ FORMA открыла продажи в третьей башне проекта Soul
✔️ Метро «Сокол», 11 мин. пешком
✔️ Бизнес-класс
✔️ Студия (23,8 кв. м) от 13,9 млн руб., однушка (42,2 кв. м) от 18,4 млн руб.

9️⃣ ЛСР открыл продажи в новом доме в ЖК Зиларт — Zilart Grand
✔️ МЦК «ЗИЛ», 14 мин. пешком
✔️ Бизнес-класс
✔️ Студия (21 кв. м) от 9,6 млн руб., евро-однушка (36,3 кв. м) от 14,3 млн руб.

🔟 У ЛСР стартовали продажи новой очереди в ЖК Лучи
✔️ Метро «Солнцево», 10 мин. пешком
✔️ Комфорт-класс
✔️ Студия (22 кв. м) от 6,4 млн руб., евро-однушка (34,6 кв. м) от 9,7 млн руб.

Топ-5 застройщиков Москвы эконом- и комфорт-класса ✍️

В Москве несколько десятков застройщиков, обычный человек с трудом разберётся, кто из них надёжный, а кто ещё не построил ни одного ЖК. Постараемся составить свой топ максимально беспристрастно, с одинаковым недоверием ко всем:

1️⃣ ПИК

Пока что будет оставаться здесь, несмотря на все вопросы к компании. Капитализация почти 500 млрд руб., выручка более 400 млрд в год и 5 млн квадратов строятся прямо сейчас. ПИК нормально прошёл все последние кризисы и остался лидером отрасли.

Негатив? Постоянные косяки с качеством стройки и отделки, задержка сдачи домов и падающая доля рынка в Москве.

2️⃣ ДСК-1 (ФСК)

Выручка под 200 млрд рублей в год и длинная история работы в Москве. При этом по качеству продаж, строительства и отделки вопросы есть только к ФСК — ДСК-1 в этом плане выглядит сильно симпатичнее головной компании.

Бюджетность проектов, их масштаб — кварталы минимум по 2 очереди и от 8 корпусов — и отсутствие постоянных срывов сроков ставят компанию на 2-е место.

3️⃣ Самолет

Это уже не застройщик, это целая экосистема. Агентство недвижимости, банк и куча перспективных проектов от мебелировки до токенов на покупку квадратных метров. В планах компании увеличить капитализацию с текущих 240 млрд руб. до 360 млрд руб. в течение полугода. Мощь.

Риски и минусы понятны: Самолет сосредоточен на Московской области, часто строит в полях, вдали от инфраструктуры. В кризис такое жильё не пользуется спросом, выручка может сильно просесть. Но покупка МИЦ с его земельным банком частично поможет это исправить.

4️⃣ Абсолют

Выручка постепенно проседает — 44 млрд руб. за 2022 год, но связано это с тем, что текущие проекты компании начинают завершаться. В последней стадии строительства 1-й Московский — огромный квартал в Новой Москве. Завершаются стройки и продажи в Новограде Павлино, Сколково, Заречье, Переделкино ближнее. Возможно, после завершения проектов девелопер перейдёт на другой уровень — уже запущен премиальный проект Luzhniki Collection.

5️⃣ А101

Застройщик №1 Новой Москвы. Выручка за 2022 год — 36,2 млрд руб., чистая прибыль — 13,6 млрд руб. Строится 1,2 млн кв. м — седьмой показатель в России и четвёртый — среди московских застройщиков. Прямо сейчас продаётся более 12 тыс. квартир в Новой Москве стоимостью от 5,5 млн руб. Глобальных вопросов по деятельности компании не было, критичных переносов сроков и неустранённых проблем с отделкой что квартир, что внутреннего убранства домов — тоже.

Это что за жёсткий эконом?! Level готовится продавать студии без окон 😆

Кажется, в нашем гайде по выбору планировки мы забыли главный совет: никогда не берите квартиры без окон. Коллеги из Недвижимость инсайды обнаружили такие лоты в новом корпусе апартаментов ЖК Level Южнопортовая.

Возможно, это ошибка дизайнера и на самом деле окна там есть? Или цены на жильё в Москве настолько выросли, что ради небольшой экономии люди действительно готовы жить в кладовке (зато аж 34 метра)? 🤯

Тинькофф запускает ЗПИФ «Квадратные метры». Разбираемся, насколько он интересен 🤔

✔️СМИ пишут, что ЗПИФ будет инвестировать в новостройки и вторичное жильё. Зачем?

Для начала, в проспекте ЗПИФа не написано, что он будет покупать на рынке и вторичное жильё, и новостройки. На самом деле его устройство — это покупка 11 юнитов в комплексе Lunar на Ленинском проспекте и их последующая продажа на вторичном рынке. А затем — перепарковка денег в ЖК SkyView. И, что интересно, Lunar сдаётся уже в этом году, а SkyView — во втором квартале 2024 года. То есть фонд покупает квартиры, где потенциал «этажного» роста уже исчерпан и затем пытается продать премиум-класс на вторичном рынке. Звучит слишком оптимистично даже с поправкой на то, что элитная вторичка расходится хорошо даже сейчас.

Вот таким образом этот фонд и планирует зарабатывать. Метода простая — покупка оптом и с небольшим дисконтом пула квартир в ЖК рядом со сдачей в эксплуатацию и их последующая перепродажа.

✔️Какие риски у такой стратегии?

Откровенно говоря, стратегия странная, особенно с учётом того, что здесь есть очевидный уклон в элитную недвижимость. Возможно, в Тинькофф настолько впечатлены успехом фонда Luzhniki Collection, что решили масштабировать этот опыт на другие проекты. Но доходность этого кейса вряд ли превысит 10% годовых — слишком сложны нынешние реалии для того, чтобы активы фонда столь активно раскупались, как он того ждёт.

✔️ Это выгодно?

Основная завлекалочка — это порог входа в 5 рублей за пай. И да, доходность всё-таки будет, но, скорее всего, будет она меньше доходности облигаций крупных госкомпаний, не говоря уже о частном бизнесе — кое-где уже сейчас можно поймать 20% годовых. Если есть желание припарковать небольшую сумму в «квадратах» таким образом, то в целом это подходящая история, но на фондовом рынке есть инструменты интереснее.

Разбор перспективной площадки: промзона «Бакунинская, 74-76 и ул. Большая Почтовая 34-40» 🤔

Город готовит к торгам очередной проект КРТ — реновации бывших промзон. Оказывается, такие участки есть даже в ЦАО — на окраине Басманного района. Здесь мэрия разрешит построить более 200 тысяч метров жилья, что даёт нам чуть меньше 3000 квартир — солидный объём для центрального округа. Рядом застройщик должен будет возвести детсад и школу для передачи городу. На реализацию КРТ отводят до 7 лет.

Говорят, в этом участке очень заинтересован «ГАЛС-Девелопмент». Что логично. Учитывая их стартовавший рядом ЖК Дом 56 (ул. Фридриха Энгельса, 56), с реновацией во дворе. Но на торгах может выиграть и кто-то другой, интрига сохраняется.

Плюсы локации
✔️ ЦАО. Для Москвы — три магические буквы, за которые многое прощают.

✔️ Транспортная доступность. Особенно участка у Рубцовской наб., где и закладывают 80% жилого объёма КРТ. От него за 5–10 мин. можно будет дойти до ТПУ «Электрозаводская». Через пешеходный мост над Яузой получаем доступ к одноимённым станциям метро, БКЛ и МЦД-3. По синей ветке: 3 станции — и вы у Кремля.

Помним, что для аудитории жилья в ЦАО общественный транспорт может не играть роли, но и на авто дорога в центр займёт минут 15–20, до ТТК 3–5 мин. Пробок на Яузе немного, ставим плюс.

✔️ Застройка новыми жилыми кварталами ныне довольно серой, старой и не самой популярной части Басманного района ЦАО. Можем отнести к точкам роста в горизонте 5–7 лет. Тем более когда в развитии заинтересован город (КРТ), это сигнал, что к судьбе и срокам будет внимание.

✔️ Низкая локальная конкуренция. К продажам корпусов по КРТ из текущей первички здесь фактически ничего уже не останется. О других участках под застройку ничего не известно. Кроме вбросов пары рендеров трёх домиков в более слабой точке — на Балакиревском пер., 1/28.

Минусы
❌ Глобально, эта часть района зажата в треугольнике между ж/д, ТТК и Яузой. Престижностью здесь никогда не пахло. Точек притяжения соответствующей аудитории не видим. Разве что в какой-то очень отдалённой перспективе. Окружение соответствующее. Остатки экс-промок, используемый под дешёвые офисы или «лофты», несвежий жилфонд, перемешанный с реновацией.

❌ Вокруг нет парков или других зон рекреации. Окружение — на любителя. Вдоль северной стороны участка № 3 — ж/д с электричками и МЦД каждые 5–7 мин. А если вас привлечёт слово «набережные», то они здесь представляют из себя тротуар вдоль воды за шумной проезжей частью. С детьми гулять там невозможно.

❌ Пока муниципальной социалки в пешей доступности практически нет. И дело не в том, пользуется ли таковой аудитория новостроек ЦАО или посещает исключительно платные заведения. А в том, что социалка показывает общий уровень развития локации. Сейчас же для рассматриваемого КРТ в 10-минутной пешей доступности только по паре школьных корпусов и садиков. Ну и детская поликлиника в 10 мин. от участка № 3. Судя по заявленным в новостройках объёмам и формату социалки, напряжёнка с ней здесь останется.

❌ Напряжёнка с другой инфраструктурой. В том числе спортивной и развлекательной. Качественные объекты — только транспортом.

📌 Наша оценка: несмотря на минусы, проекты будут стараться завернуть в «премиум». Хотя качество локации не тянет. Однако из-за близости к центру, низкой конкуренции и прописки ЦАО спрос будет однозначно. Также, полагаем, если за КРТ возьмутся «ГАЛС», то реализуют успешно. Они теперь контролируются ВТБ и постепенно наращивают портфель в дорогом сегменте жилья и коммерции. Следим, ждём конкретики и цен.

#разбор_участка