Вторичка умерла или нет? Цены будут снижаться? 🤔

Пишут, что москвичи продолжают скупать квартиры как ненормальные. Притом что ставок ниже 14% на вторичку не осталось вообще. Всплеск этот временный и вот почему:

1. 79% всех сделок в Москве идут с ипотекой. При резком росте ставки продажи не могут не упасть.

Примерьте на себя. Выбирая между евродвушкой в ПИКе за 75 тысяч в месяц (8% ипотека с господдержкой) и чуть более просторной двушкой в панельке за 125 тысяч (14% обычная ипотека), неужели вы возьмёте второе? А если выбор между арендой за 55 тысяч и ипотекой за 125? Ставка не может не работать, это против законов физики.

2. Решение по ипотеке действует 3 месяца, поэтому эффект повышенных ставок проявляется не сразу.

Сейчас покупают люди, которым одобрили ипотеку ещё в июле при ставках 11-12%. Нахватали все, кто ждёт вечного роста цен. Логично, что спрос будет падать с октября-ноября, снижать цены для ускорения продажи люди начнут в конце года.

3. Цель повышения ставки — охладить рынок.

Если это не подействует, ЦБ поднимет её снова и теперь уж точно сделок станет меньше, а цены упадут.

Резюмируя: если вы продаёте квартиру, не торгуйтесь долго — продавайте сейчас. Дальше нас ждёт минимум полгода стагнации, когда брать будут только ликвидные квартиры в новых домах и то с торгом.

❗Не покупайте новостройку за наличные сейчас — потеряете деньги

При новой ключевой ставке это экономически бессмысленно и даже вредно. Давайте посчитаем:

Кейс: у вас есть 12 млн наличными, и вы хотите купить новостройку за эти деньги.

Вариант 1: наличные.
Вносим всю сумму единоразово, квартира наша.

Вариант 2: ипотека.
Вносим 2,4 млн как первый взнос, 9,6 млн берём в кредит по гос. программе. Пусть будет семейная ипотека 6% (сейчас № 1 по выдачам).

Во 2 варианте 9,6 млн кладём на вклад под 13% в Росбанке или Альфе. 13% доход от вклада –6% убыток от кредита = 7% годовых наш чистый доход.

На сумме 9,6 млн вы получаете ежегодно около 600 тыс. за вычетом налога. Это фиксированная ставка и гарантированный доход. Итого, за 3 года, пока дом строится, вы заработаете 1 800 000 рублей. Или потеряете, если купите за наличные.

Не хотите морозить деньги на 3 года? Ну выберите какой-нибудь накопительный счёт под 10-11% годовых — всё лучше, чем просто терять деньги.

И снова куча стартов. Собрали все в свежий #дайджест

1️⃣ Гранель начала продажи квартир ещё в двух корпусах ЖК Аникеевский
✔️ МЦД-2 «Аникеевка», 6 мин. на авто
✔️ Комфорт-класс
✔️ Студия (26 кв. м) от 4,4 млн руб., евродвушка (34,8 кв. м) от 6,4 млн руб.

2️⃣ У Гранель стартовали продажи в ЖК Новая Алексеевская роща
✔️ Метро «Щёлковская», 13 мин. на авто
✔️ Комфорт-класс
✔️ Студия (23,4 кв. м) от 3,6 млн руб., однушка (39,5 кв. м) от 5,1 млн руб.

3️⃣ У Самолета старт продаж в новых корпусах Рублёвского Квартала
✔️ МЦД «Одинцово», 20 мин. на машине
✔️ Комфорт-класс
✔️ Студия (22,1 кв. м) от 4,8 млн руб., однушка (32,2 кв. м) от 6,4 млн руб.

4️⃣ У ПИК стартовали продажи в новых корпусах ЖК Волжский парк
✔️ Метро «Текстильщики», 17 мин. пешком
✔️ Комфорт-класс
✔️ Студия (19,6 кв. м) от 6,6 млн руб., однушка (32,4 кв. м) от 9,3 млн руб.

5️⃣ ПИК начал продажи в новых корпусах ЖК Большая Академическая 85
✔️ МЦК «Лихоборы», 11 мин. пешком
✔️ Комфорт-класс
✔️ Студия (20,1 кв. м) от 5,5 млн руб., однушка (29,9 кв. м) от 7,5 млн руб.

6️⃣ Первый ДСК вывел в продажу новые корпуса ЖК 1-й Ленинградский
✔️ МЦД-3 «Молжаниново», 15 мин. пешком
✔️ Комфорт-класс
✔️ Студия (28 кв. м) от 7,6 млн руб., однушка (27,8 кв. м) от 6,9 млн руб.

7️⃣ У A101 старт продаж в новых корпусах ЖК Прокшино
✔️ Метро «Прокшино», 10 мин. пешком
✔️ В ЖК есть и бизнес, и комфорт, и стандарт-класс
✔️ Студия (23,7 кв. м) от 6,4 млн руб., однушка (34,6 кв. м) от 9,3 млн руб.

8️⃣ Pioneer вывел в продажу 4-ю очередь Life Варшавская
✔️ Метро «Варшавская», 8 мин. пешком
✔️ Бизнес-класс
✔️ Студия (33 кв. м) от 12,5 млн руб., однушка (28,5 кв. м) от 10,7 млн руб.

9️⃣ У Forma начались продажи новых корпусов ЖК Soul
✔️ Метро «Сокол», 11 мин. пешком
✔️ Бизнес-класс
✔️ Студия (23,8 кв. м) от 13,3 млн руб., однушка (26,4 кв. м) от 14,7 млн руб.

Как пользоваться этим каналом? ✍️

Завели теги, чтобы вам было проще искать старые посты, сравнивать цены и динамику продаж.

Вот все ключевые рубрики:
#топПродаж — самые продаваемые ЖК Старой Москвы
#стартПродаж — начало продаж в новых ЖК
#итогиНовострой — ежемесячная аналитика по новостройкам
#итогиВторичка — ситуация на рынке вторички
#дайджест — все свежие старты продаж в одном посте
#разборЖК - подробный разбор популярных ЖК
#разбор_участка - анализ районов, где планируется стройка
#лучшеедвиж — самые полезные посты, набравшие более 500 репостов

Ставки по ипотеке вырастут до 18%? 😱

Инфляция разгоняется, на прошлой неделе цены выросли на 0,28% — это рекорд с начала года. Сбивать новую волну инфляции будут ростом ключевой ставки.

Например, коллеги из канала MMI прогнозируют поднятие ключа до 15% уже в октябре, а значит, ипотека на вторичку подорожает с текущих 14-15% до 17-18%.

Цикл высоких ставок будет длиться 6-9 месяцев, не менее. А значит:
– Хотели продавать вторичку — продавайте скорее, потом не получится даже со скидками.
– Хотели купить новостройку или снять квартиру — берите скорее, дальше будет дороже.
– Можно было бы рекомендовать успеть брать вторичку под 14%, но рука не поднимается...

У Гранель таки стартовали открытые продажи в MyPriority Paveletskaya, где с бронированиями была какая-то странность.

Студия (30 кв. м) от 17 млн руб., евродвушка (40 кв. м) от 26,6 млн руб.

Это бизнес-класс на Павелецкой в 7 мин. от метро. Рядом Садовое, набережная и прочие плюшки центра. Из минусов, как уже писали, близость к вокзалу и сдача проекта в 2027.

Ну такое... Супер-достоинств у проекта не замечено, а конкуренция в районе мощная. Ещё и ценник со времён броней подрос и теперь выглядит совсем печально. Не рекомендуем брать сейчас — с новой ключевой ставкой скидки на такие дорогие ЖК неизбежны.

Парк Апрель: домики «как в Европе» за адекватные деньги в области ✍️

В личку справедливо пишут, что мы разбираем только московские ЖК. Исправляемся, держите пост про дальнее Подмосковье.

В Апрелевке, в 30 км от МКАД по Киевскому шоссе ФСК и KASKAD Family строят проект Парк Апрель. Это загородный ЖК комфорт-класса, где есть как многоквартирные дома высотой до 4 этажей, так и таунхаусы. Часть домов уже сдана, остальные обещают вводить до конца 2024 года.

Комплекс находится на закрытой территории, где обещают построить свои детсад и школу с балетными классами. Когда это произойдёт пока непонятно, но точно не раньше 2025.

В пешей доступности от ЖК лес, 2 реки и ноль вредных производств. Главный источник шума — Киевское шоссе. Также неподалёку находится «Внуково» — самолёты будут летать над головами часто, но до аэропорта можно добраться за 20 мин.

Ближайшее метро — «Рассказовка» жёлтой ветки, до него на машине около 25 мин. В 8 мин. на машине находится конечная станция МЦД-4 «Апрелевка», до «Киевской» добираться чуть больше часа. Поближе к ЖК, в 20 мин. пешком, есть платформа «Дачная», но там уже ходят обычные электрички.

В целом, добраться до работы быстрее чем за 1,5 часа будет проблематично даже имея машину.

💸 Однушка (30,4 кв. м) от 5,5 млн руб., двушка (52 кв. м) от 8,7 млн руб. Таунхаусы (от 113,9 кв. м) от 12 млн руб. Есть варианты без отделки, с чистовой и WhiteBox. Также можно выбрать необычные форматы жилья: на верхних этажах с потолками до 7,2 м и выходом на крышу, а на первом — со своим выходом и участком.

В Апрелевке также есть ЖК комфорт-класса Vesna от Инград. Комплекс уже сдан, там однушки (23,6 кв. м) стоят от 4,8 млн руб., а двушки (42,7 кв. м) от 7,4 млн руб. — чуть дешевле, чем в Апрель Парк, но и площади тут меньше.

Малоэтажные дома и уютная территория, цены вполне рыночные. Если необходимо ездить в Москву каждый день, без машины будет непросто. Пока всё грустно с инфраструктурой, но есть надежда. Желающие приобщиться к загородной жизни могут взять на карандаш. Но имейте в виду, что прописка тут подмосковная.

Министр финансов России Антон Силуанов очень точно описал рост цен на квартиры в Москве:

«Если не покупать, то цены нормальные» 🙌

Расходы государства на льготную ипотеку вырастут в 4 раза за год 😱

Опубликован проект бюджета-2024, и он немного шокирует. Напомним, государство компенсирует банкам разницу в ставке госпрограммы (4% для айтишников, 6% для семейных, 8% для всех остальных) и ключевой ставки ЦБ. Чем больше выдач и выше ключ, тем колоссальнее расходы.

Если в этом году льготная ипотека стоила бюджету 119 млрд рублей, то в 2024 будет уже 453 млрд. Такого роста нет ни у одной крупной статьи, даже расходы на оборону вырастут лишь на 68%.

Пессимисты скажут, что эти деньги государство просто перекачивает в карман застройщиков и банков. Оптимисты заметят, что стройка разгоняет всю остальную экономику, обеспечивает рабочие места.

Реалист же напомнит, что такие темпы роста не выдержит ни один бюджет, поэтому уже после выборов эту халяву начнут сворачивать.