Процесс пошёл… Сбер увеличил ставки по госпрограммам ипотеки 😭

С сегодняшнего дня обычная ипотека с господдержкой подорожала на 0,4%, теперь её будут выдавать под 7,7% годовых. А ставка по семейной ипотеке выросла на 0,6%, до 5,3% годовых.

Также с 20 сентября увеличится первоначальный взнос до 20,1%.

Всё как мы и предупреждали: после новых решений ЦБ условия льготной ипотеки ухудшаются. Аттракцион невиданной щедрости от Сбера, когда он дополнительно снижал ставки по льготной ипотеке, закончился. Все успели?

«И живи-ка» – это вовсе не косплей на ягоды, как гадали некоторые ТГ-каналы ;-) Это новая программа Самолета по аренде квартиры с последующим выкупом. Разобрались, как там всё устроено.

Выбрал квартиру, заехал в нее, а арендная плата идет в счет первоначального платежа. Накопил необходимую сумму, заключил ипотечный договор с банком – и живешь в выбранной квартире, которая к этому моменту уже в твоей собственности.

Идея нам понравилась, т.к. закрывает сразу 2 проблемы: как накопить на квартиру и как не платить за съемное жилье.

Суд арестовал 11 квартир журналиста-иноагента Андрея Караулова. За то, что он сдавал их без регистрации ИП 🤯

Следствие обвиняет его в ведении незаконной предпринимательской деятельности. И это несмотря на то, что, по словам адвоката, журналист заключал с арендаторами официальные договоры и платил налог 13% как физлицо.

В законе не прописана обязательная регистрация в качестве ИП для сдачи квартиры. Можно платить налоги как самозанятый или физлицо. С какого количества квартир начинается предпринимательская деятельность — непонятно. Так что дело Караулова — опасный прецедент.

⚡ЦБ поднял ключевую ставку с 12% до 13%

Это третье повышение подряд. Теперь ипотека на вторичку приблизится к 15%, это уже совсем дорого... Новостройки ещё держатся, но госпрограмма становится всё более дорогой для бюджета.

Будут ли ещё повышения? А кто его знает. Но уже сейчас констатируем: вторичка временно стала неликвидом.

Ждём, когда снизится доллар, успокоится инфляция и взбесившиеся цены на квартиры. Тогда и ЦБ начнёт снижать ключ. Вангуем, что будет это не раньше весны ✌️

Челлендж: ищем квартиры для семьи с ребёнком. Только внутри МКАД, недалеко от метро и только новострой ✌️

Считаем, что в семье пока один ребёнок. А к заселению через несколько лет может появиться ещё малыш, которому сразу не понадобится отдельная комната. Предлагаем пятёрку проектов с подходящими евротрёшками… но без ПИК. Потому что по цене ПИК вне конкуренции и забрал бы весь топ 🤪

Смотрим лоты от застройщиков до 25 млн р. В удобной для семей с детьми локации, с 10-15 мин. пешей доступностью действующих садиков и школ. При этом важно учитывать доступность социалки именно в районе «прописки» новостройки. Чтобы не зависеть от очередей в соседних районах. Если думаете, что задачка лёгкая — попробуйте сами. Удивитесь…

✔️Level Селигерская от Level Group — в 1-й очереди ЖК подходящие евротрёшки 53 м² начинаются от 17,8 млн р. при оплате налом, или 19,2 млн р. в семейную ипотеку. Лот без отделки и тесноватый. Зато ключи обещают летом 2025.

Во 2-й очереди можно взять лот 60 м² за 17 млн. Но новоселье уже весной 2027.

В 12–15 мин. пешком метро «Селигерская» или «Верхние Лихоборы». Столько же идти до большого благоустроенного парка, с дорожками для вело и прогулок с колясками, детскими площадками и сухим фонтаном. Есть детская поликлиника. Районных школ и садиков пока по паре. Но это активно застраиваемая точка. К новоселью в локации начнёт раскрываться социалка строящихся здесь ЖК.

✔️Варшавские Ворота от РГ Девелопмент — классические двушки стоят от 15,5 млн р. А вот что-то близкое к евротрёшкам, с кухней под 17 м² — уже от 18,6 млн. Это лоты без отделки, от 65-68 м² и ключами летом 2026.

В 5 мин. пешком метро «Аннино». Ещё 5 минут через переход, за Варшавское шоссе — и целый Битцевский Лес для ваших прогулок. В пешей доступности 4 школьных корпуса и 7 садиков. До детской поликлиники — транспортом. Но скоро в локацию с комплексной застройкой планирует выйти А101. Через пару лет после новоселья здесь станет совсем неплохо.

✔️Петровский Парк 2 от РГ Девелопмент — евтротрёшки по 63 м² стоят от 23,8 млн р. Без отделки. Ключи до конца 2025.
Интересный проект класса «бизнес», в зелёном, сложившемся районе. До МЦД «Гражданская» идти 9 минут. До м. «Петровский Парк» минут 12-13. На пару минут дольше до м. «Динамо» или «Дмитровская». Также в зоне пешей доступности: парки Петровский и огромный Тимирязевский, 4 районных школы, 7 садиков, поликлиники.

✔️Simphony 34 от MR Group — с учётом скидки 17%, сейчас евтротрёшки от 58 м² можно взять за 21,8 млн р. Всё это уже с отделкой white box. Ключи летом 2025 г.

Simphony 34 строится на границе района, и поэтому немного дальше от его социалки. В 10-15 мин. пешком 3 школьных корпуса, 2 садика, поликлиники. До м. «Дмитровская» 7 мин. пешком. Локально конкурирует с Петровским Парком 2, но качество продукта, начинки, архитектуры, на наш взгляд, выглядит интереснее. Позиционируется «Симфония» как «премиум». Только лот нужно выбирать тщательно, чтоб не беспокоил МЦД.

✔️ОМ от Трансстройинвест — осталась пара евротрёшек по 64 м² за 22,9 млн р. Ключи по плану — в конце 2025. Но смущает, что до сих пор не «вылезли» из котлована. Однозначно проект со своими нюансами. Но, как правило, продукт в нужной ценовой категории, вполне выглядит неплохо. В пешей доступности несколько парков с прудами. По районным школам и детсадам: их рядом по два корпуса. Кому нравится эта локация на западе — присмотритесь. Но аккуратно.

«Своя ставка» в Сбере: выгодно или развод? Сейчас разберёмся 🤓

Подписчики спрашивают, стоит ли подключать услугу «Своя ставка» для ипотеки в Сбере. Ведь выглядит так вкусно: -5% к ставке на обычную ипотеку (без господдержки), на весь срок!

Как это продают:
Предположим, вы хотите взять 5 млн ипотеки на вторичку на 30 лет.
— Обычная ставка 14,7% = ежемесячный платёж 62 425 ₽.
— Если включить «Свою ставку», итого у вас будет 9,7% годовых и ежемесячный платёж всего 42 774 ₽.

Круто же, каждый месяц с вас будут стричь почти на 20 000 меньше! Но есть подвох: за снижение ставки нужно заплатить.

В нашем примере комиссия составит 895 000 ₽, что примерно равно переплате за 4 года. Банк зарабатывает на тех, кто закрывает ипотеку быстро, и даёт выгоду тем, кто платит долго.

Огромный минус: комиссию нельзя включить в сумму кредита. Потому что для банка это не только деньги, но и дополнительный бонус: так он привяжет заёмщика. Ведь, заплатив за снижение ставки, быстро закрывать тот уже не будет — не выгодно.

Таким образом, если вы планируете закрыть ипотеку быстрее чем за 5-7 лет, для вас услуга не подойдёт — много переплатите. Если хотите платить все 30 лет — можно брать.

P.S. Если вы выбираете между новостройкой и вторичкой по соседству, услуга Сбера может оказаться выгодной: переплата банку вполне может быть меньше переплаты застройщику за аналогичное жильё в новостройке. Считайте ☝️

ТОП самых продаваемых ЖК Москвы в августе. Почему именно эти ЖК?

Люблинский парк от ПИК
Лучи от ЛСР
Молжаниново от Самолета
Символ от Донстроя

Почему в этих ЖК продаются сотни квартир каждый месяц? Спросили мнение нашего друга, Александра Харыбина.

Напомним, Александр — практик, он видит не только статистику, но и реальные сделки. Понимает, кто эти люди и зачем они берут студии 17 м около Курьяновских очистных. Кстати, ещё раз рекомендуем его канал: https://t.iss.one/Kharyb

«Первую строчку занимает Люблинский парк, который я уже разбирал. Самый дешёвый из вменяемых ЖК Москвы с нормальными перспективами грех не купить. Студии мы сдавали там легко за 35 тысяч раньше, а после бурного августовского роста в аренде можно и 37–38 просить. И это при цене 6,2 млн за лот.

ЖК Лучи выкатили неплохие цены на квартиры с отделкой и мебелью. Мы купили клиентам уже три лота у них. Люди получат готовые и меблированные студии за 7,7–8 млн в 2025 году и сдадут легко по 40 000. Люди вообще не любят напрягаться, делать ремонт и заниматься покупкой и сборкой мебели, хотят всё готовое. Как наши застройщики этого не поняли за 30 лет — для меня большой секрет. Тайцы поняли, Турки поняли, Арабы — тоже поняли! А русские, как всегда, долго запрягают. ЛСР хоть и называют колхозниками, а они ррраз и отогнали всех. Плюс Лучи строятся в зелёном и прекрасном районе Москвы — Солнцево, а там прямая ветка метро до Сити под боком, парки, школы, сады.

Молжаниново — это смесь отличного маркетинга от Самолета, Московской прописки, МЦД и отложенного спроса среди местных. Но я не вижу причин покупать что-то себе в тех краях — есть проекты поинтереснее. Но не все так хорошо знают рынок, и многим локация подходит. Вот и метут. Самолет вообще лидер по продаже квартир в полях.

Что же касается Символа — там много работы, центр недалеко, да и квартал хорошо сделан. Спрос высокий и в аренде, и в продаже».

Топ самых дешёвых квартир в новостройках внутри МКАД. Нашли даже за 6,1 млн рублей 🔥

Аналогичный пост мы делали 25 мая, с тех пор цены в самых дешёвых ЖК выросли на 17%. То есть даже самые маленькие студии прибавили более 1 000 000 рублей 😭

Но кое-какие доступные варианты всё ещё остаются в продаже:

✔️Начнём с севера, Селигерская вторая очередь от Level. Здесь остаётся несколько вариантов студий 19,5 кв. метров чуть дороже 7 млн рублей. Срок сдачи 1 квартал 2027 года, без ремонта. До метро порядка 15 минут пешком, зато райончик неплохой, и класс повыше ПИКа.

✔️Алтуфьевское 53 от ПИК. Ближайшая станция метро — «Отрадное», до которой можно добраться на общественном транспорте за 16 минут. Студии 20 кв. метров в предчистовой отделке и стоимость от 6,4 млн рублей. Срок заселения 4 квартал 2025 года.

✔️Ещё один комплекс от ПИК – Полар. Локальный проект в Медведково рядом с лесопарком и МКАД. До ближайшего метро Медведково 1,6 км пешком. Студии 19,4 кв. метров с готовой отделкой стартуют с 6,5 млн рублей. Срок сдачи 3 квартал 2027 года.

✔️Двигаемся на восток. Снова ПИК, Открытый парк. Неоднозначный жилищный комплекс далеко от метро в застраиваемой промзоне. В готовой отделке студию 20 кв. метров можно купить за 6,7 млн рублей, если готовы ждать конца 2025 года.

✔️Популярный нынче юго-восток предлагает сразу два комплекса в локации: самый дешёвый ЖК Станция Л и самый продаваемый ЖК Люблинский парк. Оба комплекса с отделкой. До метро «Братиславская» топать прилично — 20 минут пешком. Студии в Станции Л площадью 21 кв. метров можно купить за 6,1 млн рублей и сроком сдачи 2 квартал 2025. Похожие студии в Люблинском парке чуть дороже — 6,3 млн рублей, а срок сдачи уже 1 квартал 2026 года, зато ощутимо меньше рисков.

✔️Южнее сразу три комплекса. Кавказский бульвар 51 от ПИК студии 20 кв. метров по цене 6,7 млн рублей. Рядом строится ЖК Русич Кантемировская, где за аналогичную по площади студии хотят 6,9 млн рублей, ещё и без отделки. До метро «Кантемировская» идти неслабо 20 минут пешком.

✔️На закуску Ютаново от ПИК рядом с МЦД «Красный строитель». Аналогичные студии с готовой отделкой стартуют от 6,8 млн рублей. Весь комплекс планируют завершить в 2025 году.