⚡️ТОП-10 проектов Апартов по продажам в 2023

Посмотрим, кто больше всех собрал спроса в таком сложном нынче сегменте без госипотеки. Разобрали вместе с нашими друзьями ИЛИ ИЛИ

Лидеры 1-го полугодия 2023
1️⃣ HighWay от Гранель — забрал 16% продаж всех апартов старой Москвы. Хорошо привлекли покупателя скидкой до 11% (не очень честной). Плюс добавили рассрочку без % почти до конца стройки, со взносом от 15%. Гранель, видимо, нащупали баланс цены и локации. Люди берут апарты внутри ТТК, напротив метро... в 250 м от ТЭЦ.

2️⃣ Перец — здесь МИЦ по-прежнему заманивает скидкой и ценой. Хотя дисконт меньше апрельского, сейчас 14%. А вот цены не изменились — от 4,6 млн р. с чистовой отделкой и сдачей в конце года. Продвигают, что это «Москва». Хотя какой в этом смысл для апартов без прописки, за МКАДом… Разве что больше налоги и коммуналка. Но, как видим, покупатель ведётся. Забрали 8% всего апартного спроса столицы.

3️⃣ MirrorЗдание, снова МИЦ — и ещё 7% рыночной доли у проекта. Вообще, за полгода МИЦ собрал 22% всех проданных московских апартов. Если интересно, расскажем отдельно.

Лидеры июня 2023
1️⃣ Зорге 9 от St Michael — забрали июньское золото. При том что сроки ввода в очередной раз сдвинули на квартал. Но, как мы писали, реклама 40% «скидки без скидки» и агентская комиссия 8% — творят чудеса. Исторический рекорд по проекту — зарегистрировано 64 ДДУ. Сразу в 6 раз больше майских итогов.

2️⃣ В HighWay — уходит серебро. Хотя и просели на четверть по месяцу.

3️⃣ Измайловский Парк от Новой Жизни — предлагают апарты от 5,7 млн р. «под ключ», с отделкой, мебелью, кухней и техникой. В 7 мин. пешком от МЦК «Измайлово». Со сдачей в конце года. И скидкой 5%, или субсидированной ипотекой под 0,1%. Покупателям нравится. С весны продажи на исторических максимумах.

Конец первого сезона? Суд оправдал охранника, не пустившего Бастрыкина на стройку ЛСР 👍

В мае глава Следственного комитета решил прогуляться по стройплощадке ЛСР в Питере. Пришёл в штатском, поэтому охранник его не пустил.

На смелого героя завели дело, изъяли компьютеры, документы и лишили зарплаты. Но охранник не растерялся, подал в суд на Следком и выиграл!

Мы уж начали переживать за судьбу ЛСР, но похоже, угроза компании отступила. Или у этого сериала будет продолжение?

⚡️ Самые продаваемые ЖК Москвы в июне

Новый месяц — новая табличка лучших новостроек по продажам. За данные благодарим коллег из Пульса Продаж Новостроек и Или Или.

Почему лидируют именно эти ЖК? Относительно низкие цены. Но локации — грусть, далеко от метро или в унылых промзонах.

Вот выстрелила Страна Озёрная, причины понятны: 3 минуты от метро, хорошая экология, более-менее адекватные цены на старте. Но теперь ценник взлетел, за этот ЖК около МКАДа просят по 17 млн за 38 кв. м без отделки.

Поэтому по-прежнему рекомендуем присмотреться к топ-20, но теперь уже аккуратнее. Сохраняйте, сравнивайте, считайте выгоду ✍️

#топПродаж

Несколько месяцев наблюдали в ТГ за региональными конференциями Самолет Плюс «Территория улучшений» ✍️

Ребята провели их для профессионалов рынка недвижимости в Казани, Екатеринбурге, Владивостоке и Новосибирске и, говорят, собрали больше 600 человек.

И вот 14 июля в Санкт-Петербурге и 18-го в Москве состоятся два последних мероприятия. По их итогам в компании ожидают, что общее число участников турне превысит 1000 человек.

Уже завтра мероприятие пройдёт в Гранд Отель Европа в Питере, а во вторник в Москве гостей примет Hyatt Regency Petrovsky Park. Мы пойдём: услышать вживую инсайты от топ-менеджеров Самолет Плюс — интересный опыт. Вы с нами?

Участие бесплатное. Все подробности здесь: https://roadshow.samoletplus.ru/

Ещё немного жути: уже 60% ипотечников берут кредит для покупки квартиры ровно на 30 лет 😱

Понятно почему: цены на квартиры выросли до небес, а ипотечные ставки сравнительно низкие. Поэтому ежемесячный платёж будет посильный, но только если растянуть ипотеку на 30 лет.

Но это реально кабала, ловушка. Ведь досрочно такую огромную сумму не выплатить. Средний срок возврата кредита будет расти с текущих 6-7 лет к 10, а затем 15 годам.

Что в результате?
— Расходы людей растут: завышенная стоимость жилья + переплата банку за 20-30 лет.
— Риски банков растут. Будет больше дефолтов, а продать квартиру на вторичке за изначальную цену сложно.
— Проблемы для государства тоже растут. Люди вынуждены жить в студиях или тесных однушках по 20+ лет, пока не расплатятся. Рождаемость падает, будущее страны под вопросом.

ЖК Кронштадтский 9 от ПИК: неплохо, если бы не кладбище и отсутствие чистовой отделки #разборЖК

У вас дежавю? Да, мы уже разбирали стройку ПИКа на Кронштадтском. Но там был другой ЖК — в доме № 14, дальше от метро и прямо напротив кладбища. Здесь локация чуть лучше и спрос огромный.

Жилой квартал состоит из семи монолитно-кирпичных домов высотой от 21 до 32 этажей. Строительство ведётся в несколько этапов до 2024 года. В проекте предусмотрено два детских сада по 100 мест каждый.

💸Студии от 9,5 млн р. за 23 м². Однушки от 13,7 млн р. за 36,5 м². Евро двушки от 14,1 млн р. за 38 м², полноценные двушки от 18 млн за 59 м². Евротрёшки от 22,8 млн р. за 70,5 м², полноценные трёшки от 25,2 млн р. за 85 м². Все квартиры с предчистовой отделкой. Есть подземные паркинги и кладовые на -1 этаже.

Для этой локации ценник вменяемый. Если не смущает соседство с кладбищем (об этом ниже), можно подобрать схожий вариант в соседнем Кронштадтском 14 за меньший прайс — в декабре студии были от 7,5 млн, сейчас от 8,5 млн.

Плюсы
✅ Транспортная доступность
Супер. 200 м от станции «Водный стадион», зелёной ветки. Выходит 30 мин. от двери до Красной площади. Альтернатива — МЦК «Балтийская» 25 мин. пешком. Рядом с ЖК большая автобусная остановка общественного транспорта. Для автомобилистов пару минут до Ленинградского шоссе, в противоположной стороне СВХ — 10 минут.
✅ Отдых и развлечения
По соседству действующий ТЦ «Водный» с сетевыми магазинами, шопингом, кафе, кино. На противоположной стороне Ленинградского шоссе расположено несколько яхт-клубов и Северный речной вокзал с классными площадками, кафешками, свеженькой прогулочной зоной вдоль набережной.
✅ Спорт
На любой вкус и цвет. В пешей доступности сразу несколько фитнес-клубов на выбор: Центр спортивной подготовки «Динамо» с разнообразными секциями и бассейном, футбольные и теннисные клубы, Спортивный центр ЦСК, Всероссийская сеть детских спортивных школ.
✅ Инфраструктура
Район с развитой инфраструктурой. В пешей доступности две школы и гимназия, три государственных детских сада, поликлиника, колледж МТУСУ и технический университет гражданской авиации. При этом на территории строится два детских сада. Достойно!
✅ Зелёные зоны
В 11 минутах пешком благоустроенный парк у Головинских прудов, на территории которого усадьба «Михалково». На Севере парк Дружбы с Фестивальными прудами, Химкинское водохранилище и парк Северного речного вокзала. Для любителей долгих прогулок на свежем воздухе в округе две крупные природные зоны: огромный Тимирязевский лесопарк и природно-исторический парк Покровское-Стрешнево.

Минусы
❌ Кладбище
На юго-востоке расположено основанное в 1951 году Головинское кладбище. С верхних этажей ближайших корпусов 1.1, 1.6 будет открываться сомнительный вид.
❌ Промзоны
Непосредственно в Головинском районе расположены две крупные промзоны: Братцево и Автомоторная, которые в перспективе реорганизуют. Жилой квартал строится тоже в реорганизованной промзоне. Раньше там располагалась автобаза, дорожное ремонтно-строительное управление.
❌ Кондиционеры
Жители сданных корпусов столкнулись с проблемами: по проекту размещение внешних блоков кондиционеров предполагается в отведённых технических помещениях. В каждую квартиру идёт одна трасса с двумя трубками на вход/выход. А проблема в диаметре и количестве трубок — промышленный стандарт предполагает покупку дорогостоящей системы охлаждения.

✍🏻 Оценка: годно. Отличная транспортная доступность, близко к центру и развлечениям. Под сдачу в аренду локация просто топ. Проблем с поиском нанимателей не будет (пока сюда не придёт реновация).
Цены подросли, но остаются более-менее земными. Из минусов: ликвидных лотов в продаже уже мало, всё разобрали.

Кто строит в Москве?

Раз в полгода проверяем, как изменился топ крупнейших застройщиков в городе. На что обратили внимание сейчас:

✅ Конкуренция на рынке сохраняется, несмотря на опасения про доминирование ПИКа. Его доля даже снизилась за год с 18,7% до 16,4%.

✅ Level прёт. С 18-20 места прыгнули в десятку и продолжают подниматься. Доступный бизнес-класс решает.

✅ А101 также подрос, в основном за счёт Новой Москвы.

🤔 А вот у Самолета впервые наметилась стагнация. Стартов продаж по-прежнему много, но большинство — за МКАДом. В следующей отсечке они снова могут подняться на 2-е место, но это из-за покупки МИЦ.

Символ: хорошо, если бы не размеры, но инвеста нет уже давно

Символ от Донстроя в районе Лефортово, ЮВАО.
30 корпусов, большая часть уже сданы. Стройка ведется с 2018 года. Полностью проект будет реализован к концу 2025.

Это один из проектов Москвы по комплексному развитию территорий. Символ расположен на месте бывшего завода «Серп и молот», который в 90-е был просто заброшен. Это огромная территория в самом начале Шоссе Энтузиастов с парком «Зеленая река», который возводится застройщиком. Уже построена вся необходимая социальная инфраструктура. От садов и школ до поликлиники и лицея при МГТУ им. Баумана. Это не типичная московская застройка: дизайн домов спроектирован московской мастерской ATRIUM. Проект делало лондонское бюро LDA Design. Дома преимущественно без агрессивных острых углов. Сейчас в продаже квартиры как в строящихся домах, так и уже в возведенных.

💸Студии от 9,2 млн р за 25 м². Однушки от 12,3 млн р за 29 м². Двушки от 18,9 млн р за 53 м². Трешки от 26,4 млн р за 62 м². Есть юниты с любым видом отделки: предчистовая, чистовая и вообще без нее. В целом цена для локации – норм даже в сравнении со вторичкой. Здесь Символ фактически монополист. При этом цены ниже, чем у Красноказарменной от ПИКа. Но для инвеста уже поздновато, об этом поговорим ниже.

Плюсы
✅ Локация
Прямой выезд на Шоссе Энтузиастов, ТТК разделяет комплекс на две части. Доехать до Садового кольца можно чуть ли не за 5 минут.

✅ Готовность проекта
Не придется жить на стройке, поскольку большая часть ЖК уже построена.

✅ Застройщик
Донстрой – это флагман московского строительства в бизнесе и выше. Как и к любому другому девелоперу, к нему бывают претензии, но они несущественны и быстро устраняются.

✅ Инфраструктура и транспортная доступность.
До метро «Римская» 5 минут от ближайшего корпуса. До метро «Авиамоторная» – тоже около 5-7 минут от того корпуса, который расположен ближе к этой станции. Плюс сквозь ЖК проходит автобусный маршрут. Также в распоряжении жителей вся инфраструктура старого обжитого района Лефортово, а рядом ТЦ «Город».

Минусы
❌ Автострада под окнами у некоторых корпусов
Причем речь не только о шоссе Энтузиастов, но и о ТТК, которое в этом месте как раз выходит из Лефортовского тоннеля.

❌ Напротив Нижегородское электродепо
Это будет создавать определенные неудобства жителям корпусов, расположенных ближе остальных к шоссе


❌Железная дорога
Он будет радовать видом и звуком жителей некоторых корпусов.

❌ Отсутствие зелени
Парк «Зеленая река» проходит только по одной из двух частей комплекса. В другой есть только рукотворный маленький арт-парк «Символ». Рядом расположен парк Казачьей славы, но для такого огромного ЖК в обжитом районе это мало.

✍🏻Вердикт: очень неплохо для себя, но есть нюансы. Топовый застройщик, отличная локация, инфраструктура готова. Но застройка настолько большая, что и без того загруженное шоссе Энтузиастов уже сейчас не выдерживает трафика: пролбки. Плюс мало зеленых зон и много юнитов с не самым пристойным видом и звуком. Также полностью отсутствует инвестиционный потенциал: все возможные плюшки уже в цене. Заработать хорошие деньги на перепродаже квартир здесь уже не получится, особенно на стагнирующем рынке.

#разбор_ЖК