ПИК крутится как уж на сковородке, чтобы поднять продажи. Теперь изобрели новую схему ипотеки 🙈

Готовьтесь, скоро будут трындеть в рекламе про ипотеку 1%. На самом деле такая ставка будет только первый год, дальше включается 7,2% по обычной господдержке или 5,2% по семейке.

Можно выбрать льготу на 2 года и платить 2% или 3 года и 3%, ну и по аналогии.

Фейк-ипотека в одиночку не спасёт провальные продажи ПИКа. Поэтому вдобавок застройщик снижает цены — проверяйте Матвеевский парк, Алтуфьевское 58 и другие ЖК, там скинули уже 3-5%.

Разбираем свежие акции застройщиков со ставками ниже льготных от государства. Есть ли там подвох?

✔️ ПИК активно субсидирует госпрограмму под ставку 6,5%, при этом цена квартиры вырастет на 10%. Для семей с детьми можно рассмотреть более интересные варианты, например «Семейная 4,5%». Если не готовы платить сразу много: «Семейная 10 лет % пополам». Там срок «деления процентов» с застройщиком можно подбирать, но максимальный срок — 10 лет. Сократить платёж выгодно на пару лет, но только до момента выдачи ключей. В противном случае стоимость квартиры будет увеличиваться двухзначными процентами.

✔️ Самолёт запустил ипотечную программу для льготных клиентов, ставка по ней 3,9%. Акция идёт совместно с Совкомбанком. Нельготники же могут воспользоваться «Стандартной ипотекой» под 5,74% без удорожания.

✔️ ФСК предлагает 7,57% на 30 лет с 15% первоначального взноса. Есть «Субсидированная ставка 0,01% на первые 2 года». Удивительно, что эту программу с МКБ до сих пор не свернули.

✔️ Дополнительно субсидированные семейные программы предлагает Level. Это Сбер: 4,5% при 15% первоначального взноса на 30 лет без увеличения стоимости квартиры. Или 3,9% от Совкомбанка, но первоначальный взнос минимум 20%, а стоимость квартиры увеличится на 5%. Если не попадаете под семейную программу, то только 6,5% от ВТБ и удорожание квартиры на 13%.

Какой вывод? Застройщики в складчину с банками субсидируют уже существующие льготные программы, чтобы сохранять покупательскую способность, при этом не нарушая высокое ценообразование. А недополученные % при пониженных ставках закладывают в стоимость квартиры. Считайте внимательно.

На днях глава Минстроя Ирек Файзуллин заявил, что набережные стали наиболее популярными зонами отдыха у воды. В Москве выбор набережных — грандиозный. Сами недавно гуляли по Раушской, ну красота. Отдельная романтика, когда девелоперы благоустраивают набережные в своих кварталах. Для жителя мегаполиса иметь такое пространство в двух шагах от дома — шик. Например, в West Garden от Sminex-Интеко благоустройство реки Раменки — 2 километра.

Это, чтобы вы понимали, быстрым шагом минимум минут 20 идти. Но зачем куда-то спешить, если можно спокойно прогуляться по ухоженному парку или просто расслабиться в шезлонге после трудового дня (мы бы так и делали).

Высокие цены? Ну-ну. Продажи вторички на максимуме с 2014 года 🤯

В апреле в Москве продали почти 15 000 квартир на вторичном рынке. Это третий апрель по спросу за последние 10 лет. На кризис совсем не похоже.

Отчасти причина в совсем безумном рынке новостроек — спрос переместился во вторичку, где ценник не растёт. Сметают все более-менее приличные варианты, несмотря на дорогую ипотеку 11-12%.

На вторичке пока не ждём снижения цен 😔

#итогиВторичка

ЖК Прокшино от А101: красиво и зелено, но со всеми типичными болячками заМКАДья 😝

Проект стабильно входит в топ-5 самых продаваемых Новой Москвы. По просьбе подписчика разбираемся в причинах его популярности.

ЖК в Сосенском поселении Новой Москвы, в 10 км от МКАДа через Киевское ш. Весь проект порядка 20 000 (!) квартир. Это как вся Апрелевка, Звенигород или половина Лобни.

Сейчас строят дома из 2 больших очередей; первые 3 дома (12 корпусов) — сданы. Ещё 6 корпусов дома № 4, сдадут в 3 квартале 2023. Дома комфорт- и бизнес-класса. Те, что подороже, на первой линии пруда.

💸 Студии предлагают от 19 м² и 6,8 млн р. Однушки от 32 м² и 9,7 млн р. Двушки от 48 м² и 12,4 млн р. Трёшки от 76 м² и 14,7 млн р. Квартиры на выбор: без отделки, с white box или чистовой.
Цены в Прокшино очень разные, поэтому сравнить их глобально не получится. Например, здесь есть студии и за 9+ млн р. За такие деньги можно найти квартиру и внутри МКАДа. А вот двушки и трёшки выглядят недорого.

Плюсы

✅ Транспортная доступность
ЖК строится возле станции «Прокшино» красной ветки. Из-за масштаба проекта путь до метро займёт разное время. Для жителей 1-й очереди в среднем это будет 10 мин. Но в этом году должны построить мост через пруд, поэтому жителям дальних корпусов будет удобнее добираться.
Для автомобилистов всё тоже неплохо. Вдоль южной границы прямой съезд на Филатовское шоссе. Это часть трассы Солнцево-Бутово-Видное. На МКАД можно попасть через Киевское или Калужское шоссе за 10-13 мин.

✅ Зелёное окружение
Вокруг первой очереди с трёх сторон лесные массивы. Нет вредных источников загрязнения, кроме трассы, о которой позже. С северо-запада примыкает Хованская Дубрава. За шоссе тоже лес. Под окнами южных корпусов — пруд. За ним частный сектор. За коттеджами — заселяемый ЖК Испанские Кварталы 2.

✅ Задумка продукта
Видно, что над концепцией и наполнением проекта подумали. Это не типовые коробки. Приятные цвета фасадов, закрытые дворы, с прикольным детским оборудованием и зонированием. Подземные паркинги с местами для хранения шин. Точкой притяжения точно станет пруд. Вдоль него сделают прогулочную зону с пирсом и лежаками.

✅ Будущая инфраструктура, кроме медицины
Помимо коммерции на 1-х этажах, в ЖК будет 2 образовательных центра со школой, садиком, бассейном. А вот поликлиники, увы, нет.

✅ Зато в Прокшино будет свой масштабный событийный кластер с музеями, концертными площадками, аквапарком и даже горнолыжкой. Очень здорово, но в перспективе к 2030+ году.

Минусы

❌ Близость трассы
ЖК примыкает к трассе Солнцево-Бутово-Балашиха по 8-12 полос движения. Да, пока трафик небольшой. Но уже шумно и грязно. Сюда же плюсуем то, что метро наземное.

❌ Текущая инфраструктура и медицина
Нынешним новосёлам первых корпусов несладко. До ближайших работающих городских детсадов и школы в Испанских Кварталах — только транспортом. И они переполнены жителями своих ЖК. Ещё хуже с муниципальными поликлиниками. До взрослой в Коммунарке можно хотя бы проехать 2 станции метро. А вот ближайшая детская — в 7 км на авто.

❌ Нюансы соседства
Несмотря на соседство с Хованской Дубравой, там не погулять. Она за забором и дикая. Многих смущает и кладбище (400 м от ЖК). А ещё экс-мусорный полигон в Саларьево (1,6 км): вид на гору будет открываться с верхних этажей. Ну и ФудСити в 2 км сказывается на контингенте.

❌ Стройка
Долгое, грязное строительство 2-й очереди, которая масштабнее 1-й.

❌ Репутация А101
55% объектов застрой сдал с задержкой. В Прокшино такого пока не было. А вот в Испанских Кварталах перенос сроков от 4 до 16 мес. В самом ЖК вопросы к качеству стройки и отделки.

✍🏻 Наша оценка: 5/10. Будет красивая территория с прудом, в зелёной локации у метро. Но пока со всеми болячками застройки заМКАДных спальников. Цены выглядят несколько завышенными для текущей ситуации и качества стройки. Инвест потенциал здесь только в долгосрок, по мере готовности всей упомянутой инфраструктуры. Когда будет комфортно жить. Лет через 5.

#разборЖК

Теперь понятно, почему ПИК начал снижать цены. Спрос на новостройки в Москве всего за месяц упал на 10% 💥

Застройщики недолго радовались — мартовское оживление продаж уже всё, апрель был сильно менее удачным. Главная причина: ЦБ всё-таки порубил фейковую ипотеку 0,01% на весь срок. Средняя ставка теперь выросла до 5,9% — на половину больше, чем месяц назад! Люди идут брать вторичку или совсем отказываются от покупки.

Что делать? Продолжать мониторить скидосы. Наибольшими они будут в Новой Москве и области, где цены совсем оторвались от реальности.

Долгожданная #битваЖК

Район промзоны «Южный порт» и ниже вдоль Москвы-реки до МЦД «Перерва»

🏆 Оценивали 4 проекта:
✔️ Level Южный порт
✔️ Portland от дочки ПИКа — Forma
✔️ Графика на воде от МИЦ
✔️ Ривер парк Южный. В отличие от других проектов, строительство начнётся только в ближайшие месяцы. Проект не вышел в продажу, сравнивать можно только условно.

Раунд 1️⃣ Транспорт 🚗

1 место — Level Южный порт
Метро «Кожуховская» в 2 минутах пешком, есть выезд на ТТК через Южнопортовую улицу.
С небольшим отрывом на 1,5 место претендует «Ривер парк Южный».
Фактически всё то же самое, что и у Level, но с разницей в 100 метров.
2 место — Portland
Дела хуже, но не критично. «Печатники» дальше от центра, сама станция в 8 мин. пешком, выезд в центр сложнее, хотя ближе ЮВХ.
3 место — Графика на воде
Пока не откроется метро, говорить не о чем. В 15 минутах только МЦД. А выезд в центр с учётом строительства в Южном порту — сплошная проблема.

Раунд 2️⃣ Локация 🗺

1 место занимает пока что лишь воображаемый Ривер парк Южный
ЖК фактически на реке с благоустройством набережной, зелёными зонами. Через мост — «Остров мечты», его будет видно из окон.
2 место — Portland
Тут аналогично: ЖК у реки, в 10 минутах уже благоустроенный парк.
3 место — Level Южный порт
Относительно других проектов далековато от воды. Но близко и не должно быть: это комфорт-класс с соответствующей ценой.
4 место у Графики на воде
Здесь предстоит ещё долгая работа по реорганизации пространства.

Раунд 3️⃣ Цена 🤑

1 место делят Level Южный порт и Portland
У первого студии от 7 млн за 17,7 кв. м — немного, если смотреть на перспективу. У Portland подороже, но есть разница в классе: 11 млн за студию 25 кв. м без отделки.
2 место — Ривер парк Южный
Цены должны быть как в Portland, либо выше, но локация выигрышнее.
3 место — Графика на воде
9,5 млн за однушку без ремонта и без метро в пешей доступности — несерьёзно.

Раунд 4. Класс 🏘

1 место — снова Ривер парк Южный
Бизнес+ здесь неминуем.
2 место за Portland
ПИК фактически выставили из Москвы. В столице осталась только дочка Forma, которая занимается бизнес+.
3 место — Level Южный порт
Типичный комфорт-класс с претензией на комфорт+.
И на 4-м месте Графика на воде
По локации должен быть жёсткий эконом, ценник при этом с претензией на комфорт+.


Раунд 5. Застройщик 😎

1 место — снова Ривер парк Южный
AEON Development успешно застроил Ривер парк Коломенская. На жилом рынке новое имя, но принимали участие в строительстве Башни «Федерация».
2 место делят Level Южный порт и Portland
Вокруг Level масса скандалов плюс качество. Ситуация может измениться, если другие проекты будут сильнее.
Portland, хотя это типа и не ПИК, несёт на себе шлейф материнской компании. Но дать шанс всё же можно.
3 место — Графика на воде
МИЦ и скандал — синонимы. У них нет ни одного проекта за последние годы, который был бы сдан вовремя. Красавы…

Раунд 6 👌🏻 Перспективы инвестиций

1 место у Ривер парк Южный
Здесь будут покупать всё: и маленькие юниты, и пентхаусы. Но стоит иметь в виду, что это проект, который рассчитан на 10 (!) лет.
2 место — Level Южный порт
Брать стоит очередь подальше и не крупнее однушки. Сюда можно «парковать» кэш.
3 место — Portland
Само собой, будет расти в цене, но здесь сложнее из-за застройщика и довольно высокой стоимости при не самых впечатляющих вводных.
4 место у Графики на воде
Метро ждать в течение ближайших лет пяти здесь не стоит. А это сильно бьёт по инвестиционной составляющей.

Ипотека на 50 лет уже с нами 🥲

Первым её запустил один из банков Краснодарского края. Правда, закрыть ипотеку надо успеть до 80 лет, обратили внимание коллеги из Или-Или.

Закон не запрещает банкам увеличивать срок ипотеки, так что они могут давать кредит хоть на 100 лет, как в Швейцарии, и передавать его по наследству. Правда, с учётом желания людей гасить досрочно особо на этом банки не заработают. Поэтому массовую ипотеку больше 35-40 лет не ждём.

Впрочем, сегодня около 90% ипотек на новостройки выдаются по различным госпрограммам. Там срок жёстко ограничен 30 годами, так что глобально эта новиночка вряд ли повлияет на рынок.

ПИК решил не выплачивать дивиденды за 2022 год. У них всё плохо? 🤔

Как мы уже писали, доля ПИКа на рынке Москвы резко снизилась. Да, конкуренты агрессивно наступают, и компания рискует потерять самый доходный рынок. Но всё не так плохо, как может показаться. Просто ПИКу нужны деньги для развития.

Зачем?
1. Надо вливать в свою дочку, Forma. Она ещё далека от лидерства на своём рынке бизнес-класса, поэтому им нужно не облажаться. А это доп. вложения в покупку участков, архитектуру, качество стройки.
2. У застройщика открываются новые направления в регионах, например Дальний Восток. Там они уже возводят завод по производству модульных панелей. Готовятся к стартам продаж новых ЖК.
3. Кроме того, деньги нужно попридержать на случай, если что-то пойдёт не так в Юго-Восточной Азии. Два года назад ПИК зашёл на сложный и незнакомый рынок Филиппин.

Итого, акционеры решили направить прибыль на нужды бизнеса, а не получить разовую прибыль в виде выплаты дивидендов.

Невыплата дивидендов не очень нравится обычным инвесторам, поэтому цена акций компании сейчас в 2 раза ниже максимумов сентября 2021 года. Можно ли считать их недооценёнными? С учётом неудачной для ПИКа весны на московском рынке, не рекомендовали бы их к покупке — слишком много рисков.

Кузьминский лес: норм для аренды и перепродажи. Не для жизни, если вы не фанат палёных сумок

Проект в микрорайоне Белая дача, ЮВАО. 12 корпусов, несколько домов уже заселено или идёт заселение. Сейчас строятся корпуса 11 и 12 (сдадут в 3 квартале 2025). В планах ещё 6 — они пока в продажу не вышли.

💸Студии — от 4,3 млн за 19,7 м². Однушки — от 5,9 млн за 32,1 м². Двушки — от 7,6 млн за 45,1 м². 3+ от 10,9 млн за 78,3 м². Стандартная для ПИКа панельная застройка с чистовой отделкой.

Конкурентов у ПИКа в этой локации фактически нет. Цены в Томилинском бульваре почти такие же. А Жулебино парк ближе к метро и раньше сдаётся — там ценник будет выше примерно на 15-20%.

Плюсы

✅ Цена. 6 миллионов за однушку — очень неплохо. Тем более с отделкой.

✅ Зелёные зоны. Рядом огромный Кузьминский лесопарк, чуть южнее пруд Белая дача.

✅ Метро относительно недалеко: примерно 20 минут пешком. Для эконом-класса это большой плюс.

✅ Обжитой район с готовой инфраструктурой. Есть все нужные магазины, ТЦ: чуть южнее комплекса Белая дача, ближе к «Котельникам» есть Metro и Selgros.
На месте почти вся социалка: несколько садов и школ. Правда, для растущего населения района их не хватит.

Минусы

❌ Это ПИК. Слишком много будет вопросов по срокам, отделке, судам, социальной инфраструктуре. А возводимая девелопером социалка здесь будет нужна как воздух.

❌ Близость рынка «Садовод». Велика вероятность, что сдавать жильё будут всем подряд. К тому же часть жителей будет переделывать отделку и, как вариант, сдавать квартиры за ремонт.

❌ Экология. Да, она лучше, чем могла быть без парка, но в Дзержинском ТЭЦ, а в Капотне — Московский НПЗ. Плюс роза ветров совсем не в пользу ЖК.


❌ Загруженность дорог. Садовод — это вечная пробка на подъезде, Новорязанское шоссе из-за прироста автомобилей от новых ЖК тоже часто стоит. А если вспомнить, что оно переходит в Волгоградский проспект, становится совсем грустно.

❌ По поводу метро, хоть оно и близко к ЖК, тоже сложная история. Если до «Выхино» ехать будет более-менее окей, то после начнется ад, потому что оттуда пойдёт поток людей с электричек. То же самое будет и с дорогой из центра, и МЦД с БКЛ здесь проблему ну никак не решают.

❌ Проблемы с медициной: в микрорайоне фактически нет детских поликлиник, придётся тратить минимум полчаса на дорогу.

✍🏻 Наша оценка: 5/10. Вердикт: только для аренды или перепродажи (но только при покупке на старте продаж). Преимущества метро рядом, неплохой инфраструктуры и большого парка нивелируют экология и репутация застройщика. А ещё Садовод и проблемы с трафиком.

Самолёт продолжает штурмовать агентский рынок. Его дочка «Самолёт Плюс» купила «Золтор» — третью по размеру сеть агентств недвижимости в России 👌

Теперь число объектов в базе «Самолёт Плюса» вырастет почти в два раза. Доля компании на всём рынке агентских услуг достигнет 10% уже в этом году.

Отмечаем, что Самолёт шаг за шагом выстраивает бизнес-систему: застройщик, банк, агентский бизнес. Если всё склеится (условно, как у Яндекса), то можно будет не только доесть московский рынок, но и быстро выйти в новые регионы.

Где дороже всего сдаются квартиры в Москве? Изучаем инфографику.

Из любопытного — достаточно дорогим стал САО, особенно по однушкам. И это логично: район бодро развивается, застраивается, появляются новые станции метро. А в остальном всё, как всегда: на востоке и юге варианты подешевле, на западе — для элиты 🙃