This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Тем временем средняя ставка по ипотеке достигла максимума с марта 2022. В январе она доросла до 7,86% — данные ЦБ 😱
Будет выше. Вы же помните, что наш монополист ПИК убрал льготные ставки только в середине февраля? А скоро заседание ЦБ, где ключевую могут поднять ещё на полпроцента.
Впрочем, это застройщики нас разбаловали своими субсидиями. До пандемии даже про 7,86% можно было только мечтать. Пусть такая ставка и останется — главное, чтобы цены на квартиры стали хоть немного разумнее.
Будет выше. Вы же помните, что наш монополист ПИК убрал льготные ставки только в середине февраля? А скоро заседание ЦБ, где ключевую могут поднять ещё на полпроцента.
Впрочем, это застройщики нас разбаловали своими субсидиями. До пандемии даже про 7,86% можно было только мечтать. Пусть такая ставка и останется — главное, чтобы цены на квартиры стали хоть немного разумнее.
Свершилось! В Москве открыли БКЛ — Большую кольцевую линию метро 🎉
Самую длинную кольцевую линию метро в мире строили почти 12 лет. Сегодня заработали последние 9 станций, и кольцо замкнулось.
Что это значит для города? Люди будут тратить меньше времени на поездки. Например, с Электрозаводской до Динамо теперь ехать не 23 минуты, а 11. Будут чаще выбирать метро, а не автомобили, так что пробок станет чуть меньше (но это не точно).
Для недвижки значение нейтральное, почти всё уже в ценах. Разве что немного подорожает вторичка около новых станций.
Важнее другое. Последние лет 7 все силы метростроя были брошены на БКЛ. Теперь они высвободятся и начнут строить ветки на окраинах. Стоит присмотреться к районам внутри МКАДа, где метро пока нет.
Самую длинную кольцевую линию метро в мире строили почти 12 лет. Сегодня заработали последние 9 станций, и кольцо замкнулось.
Что это значит для города? Люди будут тратить меньше времени на поездки. Например, с Электрозаводской до Динамо теперь ехать не 23 минуты, а 11. Будут чаще выбирать метро, а не автомобили, так что пробок станет чуть меньше (но это не точно).
Для недвижки значение нейтральное, почти всё уже в ценах. Разве что немного подорожает вторичка около новых станций.
Важнее другое. Последние лет 7 все силы метростроя были брошены на БКЛ. Теперь они высвободятся и начнут строить ветки на окраинах. Стоит присмотреться к районам внутри МКАДа, где метро пока нет.
В Телеграме появилась карта московских дорог, которые построят к 2025 году 🗺️ Смотрим, где улучшится транспортная доступность.
Подсказка: обратите внимание на салатовую ветку. Там уже есть свежие станции метро и СВХ, но на этом городские власти не думают останавливаться. В этой части города строят много ЖК, привлекательность района растёт.
Похожие тенденции будут на юге, в направлении Южного порта, у которого есть все шансы стать новым Сити.
Подсказка: обратите внимание на салатовую ветку. Там уже есть свежие станции метро и СВХ, но на этом городские власти не думают останавливаться. В этой части города строят много ЖК, привлекательность района растёт.
Похожие тенденции будут на юге, в направлении Южного порта, у которого есть все шансы стать новым Сити.
Хотите купить квартиру в новостройке? Берите не у застройщика.
Часто люди перепродают свои квартиры ещё до того, как дом сдан — это называется «купить по переуступке». Цена в таком случае ниже, чем у застройщика. Мы зашли на Циан и сверили предложения от девелоперов и от физлиц в одних и тех же домах. Оказалось, одна и та же квартира у физлица может стоить на 10-12% дешевле.
✔️Люблинский парк
Застройщик предлагает студии от 5,7 млн рублей. По переуступке возьмёте дешевле на 12%, а именно: за 5 млн с аналогичным сроком сдачи в 2025. Однокомнатные 34 квадрата по переуступке 7,2 млн рублей, напрямую у ПИК — на 8% дороже, порядка 7,8 млн.
✔️Матвеевский парк
Студия 23,8 кв. м, срок сдачи 2024, по переуступке будет стоить 7 млн. За схожий вариант застройщик хочет 7,4 млн рублей. При этом напрямую есть варианты и дешевле 7 млн рублей, но срок сдачи — 2025.
✔️Петровское, 2
ПИК предлагает различные варианты студий от 6,4 млн рублей и 20 кв. м со сроком сдачи в конце 2024. На вторичке готовый вариант можно найти за 6,5 млн рублей и 21 метр. Если рассмотреть варианты с более ранним сроком, цены ПИК выше на 12%.
✔️Руставели, 14
Небольшая евродвушка 38 кв. метров со сроком сдачи в 2023 по переуступке 12,6 млн рублей. Аналогичные варианты застройщик предлагает дороже на 10%.
✔️Амурский парк
Студии по переуступке площадью 23,7 метра со сроком сдачи в 2024 стартуют от 6,8 млн рублей. За аналогичные деньги у застройщика можно купить студию только со сроком сдачи в 2025. Либо придётся переплатить 1 млн, если квартира нужна в 2024. Двушка 48 метров — 12,8 млн, у застройщика дороже на 6%, то есть 800 тысяч рублей.
В чём подвох?
Ипотека от застройщика, как правило, дешевле. Исключение: семейная ипотека, в некоторых банках ставка по переуступке такая же, как и при покупке у застройщика. Если у вас есть дети или вы покупаете без ипотеки — категорически рекомендуем брать только у физлиц, так можете сэкономить несколько миллионов (!) рублей.
Часто люди перепродают свои квартиры ещё до того, как дом сдан — это называется «купить по переуступке». Цена в таком случае ниже, чем у застройщика. Мы зашли на Циан и сверили предложения от девелоперов и от физлиц в одних и тех же домах. Оказалось, одна и та же квартира у физлица может стоить на 10-12% дешевле.
✔️Люблинский парк
Застройщик предлагает студии от 5,7 млн рублей. По переуступке возьмёте дешевле на 12%, а именно: за 5 млн с аналогичным сроком сдачи в 2025. Однокомнатные 34 квадрата по переуступке 7,2 млн рублей, напрямую у ПИК — на 8% дороже, порядка 7,8 млн.
✔️Матвеевский парк
Студия 23,8 кв. м, срок сдачи 2024, по переуступке будет стоить 7 млн. За схожий вариант застройщик хочет 7,4 млн рублей. При этом напрямую есть варианты и дешевле 7 млн рублей, но срок сдачи — 2025.
✔️Петровское, 2
ПИК предлагает различные варианты студий от 6,4 млн рублей и 20 кв. м со сроком сдачи в конце 2024. На вторичке готовый вариант можно найти за 6,5 млн рублей и 21 метр. Если рассмотреть варианты с более ранним сроком, цены ПИК выше на 12%.
✔️Руставели, 14
Небольшая евродвушка 38 кв. метров со сроком сдачи в 2023 по переуступке 12,6 млн рублей. Аналогичные варианты застройщик предлагает дороже на 10%.
✔️Амурский парк
Студии по переуступке площадью 23,7 метра со сроком сдачи в 2024 стартуют от 6,8 млн рублей. За аналогичные деньги у застройщика можно купить студию только со сроком сдачи в 2025. Либо придётся переплатить 1 млн, если квартира нужна в 2024. Двушка 48 метров — 12,8 млн, у застройщика дороже на 6%, то есть 800 тысяч рублей.
В чём подвох?
Ипотека от застройщика, как правило, дешевле. Исключение: семейная ипотека, в некоторых банках ставка по переуступке такая же, как и при покупке у застройщика. Если у вас есть дети или вы покупаете без ипотеки — категорически рекомендуем брать только у физлиц, так можете сэкономить несколько миллионов (!) рублей.
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Изучили обкуренный имиджевый рекламный ролик Брусники, который распиарили по всему телеграму 💩
По сюжету, в городе впервые за 3 месяца показалось солнце, и счастливые москвичи откладывают все дела, чтобы посмотреть в окно на блистательно ровные коробки, возведённые застройщиком.
Какой продукт предлагает нам этот бренд? Очевидно, плотная застройка и эконом-архитектура. Зато неплохая инсоляция и присутствуют балконы (без остекления). ПИКу приготовиться к жесточайшей конкуренции 😆
По сюжету, в городе впервые за 3 месяца показалось солнце, и счастливые москвичи откладывают все дела, чтобы посмотреть в окно на блистательно ровные коробки, возведённые застройщиком.
Какой продукт предлагает нам этот бренд? Очевидно, плотная застройка и эконом-архитектура. Зато неплохая инсоляция и присутствуют балконы (без остекления). ПИКу приготовиться к жесточайшей конкуренции 😆
И снова к новостям метро. Собянин утвердил проект планировки двух участков новой Бирюлёвской линии. Ветка пройдёт от ЗИЛа на юг Москвы почти до МКАДа.
Как мы и говорили, теперь строители Большой кольцевой линии переключатся на новые задачи. В Бирюлёво с транспортом всегда была беда, до центра добирались в переполненных автобусах или электричках.
Новое метро также играет в плюс проектам на территории ЗИЛа — они получат быстрый выход на зелёную ветку и БКЛ. ЖК на юге тоже будут лучше продаваться, здесь можно вспомнить перспективный участок на Каспийской и бывшую промзону около станции Красный строитель. Присмотритесь.
Как мы и говорили, теперь строители Большой кольцевой линии переключатся на новые задачи. В Бирюлёво с транспортом всегда была беда, до центра добирались в переполненных автобусах или электричках.
Новое метро также играет в плюс проектам на территории ЗИЛа — они получат быстрый выход на зелёную ветку и БКЛ. ЖК на юге тоже будут лучше продаваться, здесь можно вспомнить перспективный участок на Каспийской и бывшую промзону около станции Красный строитель. Присмотритесь.
Лучи от ЛСР: ну очень такое себе, зато рядом с метро 😅
Любопытный район Солнцево: находится в 4 км за МКАДом, но это не Новая Москва, а уже обжитой старый район, где есть метро и вся инфраструктура. Здесь ЛСР лет 5 строит огромный эконом-проект «Лучи». На 80% ЖК уже построен, но осталась пара корпусов, где ещё идет продажа. Рассматривать в обзоре будем корпус 15. К 3-му кварталу 2024 сдадут 2676 квартир в 15 секциях с общим паркингом.
💸 Студии от 18,6 м² и 5,9 млн р. Однушки от 32,3 м² и 8,3 млн р. Двушки от 53 м² и 13,6 млн р. Трёшки от 74 м² и 23,2 млн р. Квартиры с чистовой отделкой и без. Это недёшево, если говорить о студиях, за такие деньги можно взять и внутри МКАДа. Но сравнивать в лоб не стоит, ниже ещё поговорим об этом.
Плюсы
✅ Транспортная доступность
Пешком 10 минут до метро «Солнцево» жёлтой ветки. На авто 2 минуты до Боровского шоссе и 9 минут до МКАДа, если без пробок. Достаточно комфортно можно добраться до Сити, МГУ и аэропорта Внуково.
✅ Парк, спорт, ТРЦ
Возле метро — Центральный Парк с прудом. Рядом фитнес-центр СССР с бассейном. На восточном углу ЖК в декабре 2021 открылся ТРЦ «Небо». Район сильно отличается от голых полей Новой Москвы, где строятся ЖК по соседству.
Минусы
❌ Соседство
Корпус № 15 строится за улицей Производственная, отдельно от остальных Лучей. Под окнами территории Мосинжбетон, асфальтобетонного завода и складских комплексов. Шарман 🙈
❌ Дефицит муниципальной инфраструктуры
В 15 минутах пешком всего 3 городских садика и 3 школы. Местные жалуются на переполненность. Кто может — водит малышей в частные сады. Таких в Лучах — пять. Цена 35-55 тыс. р./мес. Да, в перспективе ЛСР обещает построить ещё 2 школы и 4 садика. Но, учитывая их темпы стройки, дефицит здесь надолго. До детской и взрослой поликлиник идти 20-25 мин. И ближе не будет.
❌ Качество стройки
По отзывам покупателей и проф. приёмщиков — качество у ЛСР сильно ниже среднего. Есть кейсы и несоответствия планировок в ДДУ и при сдаче. У людей «пропадали» окна, появлялись короба и ниши там, где их быть не должно 🫣
✍🏻 Наша оценка: 4/10. Вердикт: типичный спальник-новострой. Единственный плюс — транспортная доступность. В остальном стандартные проблемы: претензии к УК, стихийная парковка и разгрузка коммерции вдоль внутриквартальных проездов, дефицит садиков и школ. Также есть вопросы к качеству стройки.
Цены не низкие, но много нюансов. Например, если брать студию в корпусе 15 (самый дешёвый) — в среднем это 6,5 млн с отделкой. Внутри МКАДа за такую цену можно найти ПИКовские: Люблинский Парк или Ютаново (по 6 млн с отделкой)... или Новое Очаково (ЗАО, как у Лучей, но метро дальше).
Если позволяет бюджет и интересуют именно Лучи, лучше посмотреть корпус 12. У него лучше расположение: и до метро 4 минуты, и окружение, и инфраструктуры больше рядом. Плюс дом фактически «на ключах».
#разборЖК
Любопытный район Солнцево: находится в 4 км за МКАДом, но это не Новая Москва, а уже обжитой старый район, где есть метро и вся инфраструктура. Здесь ЛСР лет 5 строит огромный эконом-проект «Лучи». На 80% ЖК уже построен, но осталась пара корпусов, где ещё идет продажа. Рассматривать в обзоре будем корпус 15. К 3-му кварталу 2024 сдадут 2676 квартир в 15 секциях с общим паркингом.
💸 Студии от 18,6 м² и 5,9 млн р. Однушки от 32,3 м² и 8,3 млн р. Двушки от 53 м² и 13,6 млн р. Трёшки от 74 м² и 23,2 млн р. Квартиры с чистовой отделкой и без. Это недёшево, если говорить о студиях, за такие деньги можно взять и внутри МКАДа. Но сравнивать в лоб не стоит, ниже ещё поговорим об этом.
Плюсы
✅ Транспортная доступность
Пешком 10 минут до метро «Солнцево» жёлтой ветки. На авто 2 минуты до Боровского шоссе и 9 минут до МКАДа, если без пробок. Достаточно комфортно можно добраться до Сити, МГУ и аэропорта Внуково.
✅ Парк, спорт, ТРЦ
Возле метро — Центральный Парк с прудом. Рядом фитнес-центр СССР с бассейном. На восточном углу ЖК в декабре 2021 открылся ТРЦ «Небо». Район сильно отличается от голых полей Новой Москвы, где строятся ЖК по соседству.
Минусы
❌ Соседство
Корпус № 15 строится за улицей Производственная, отдельно от остальных Лучей. Под окнами территории Мосинжбетон, асфальтобетонного завода и складских комплексов. Шарман 🙈
❌ Дефицит муниципальной инфраструктуры
В 15 минутах пешком всего 3 городских садика и 3 школы. Местные жалуются на переполненность. Кто может — водит малышей в частные сады. Таких в Лучах — пять. Цена 35-55 тыс. р./мес. Да, в перспективе ЛСР обещает построить ещё 2 школы и 4 садика. Но, учитывая их темпы стройки, дефицит здесь надолго. До детской и взрослой поликлиник идти 20-25 мин. И ближе не будет.
❌ Качество стройки
По отзывам покупателей и проф. приёмщиков — качество у ЛСР сильно ниже среднего. Есть кейсы и несоответствия планировок в ДДУ и при сдаче. У людей «пропадали» окна, появлялись короба и ниши там, где их быть не должно 🫣
✍🏻 Наша оценка: 4/10. Вердикт: типичный спальник-новострой. Единственный плюс — транспортная доступность. В остальном стандартные проблемы: претензии к УК, стихийная парковка и разгрузка коммерции вдоль внутриквартальных проездов, дефицит садиков и школ. Также есть вопросы к качеству стройки.
Цены не низкие, но много нюансов. Например, если брать студию в корпусе 15 (самый дешёвый) — в среднем это 6,5 млн с отделкой. Внутри МКАДа за такую цену можно найти ПИКовские: Люблинский Парк или Ютаново (по 6 млн с отделкой)... или Новое Очаково (ЗАО, как у Лучей, но метро дальше).
Если позволяет бюджет и интересуют именно Лучи, лучше посмотреть корпус 12. У него лучше расположение: и до метро 4 минуты, и окружение, и инфраструктуры больше рядом. Плюс дом фактически «на ключах».
#разборЖК
Разбираем перспективы застройки части экс-промки «Ленино» в Восточном Бирюлёво (ЮАО).
Речь о 2 участках возле долгостроя, ЖК Царицыно. На 1 участке будет деловой центр, на втором — жильё. Под реновацию уйдёт не менее 10%.
Плюсы
✔️1 марта утвердили проект Бирюлёвской ветки метро. Станция «Каспийская» будет в южной части участка (скрин). Открытие в 2026. То есть уже первым новосёлам будущего ЖК до метро будет 1-3 минуты.
✔️На авто 10-15 минут до Варшавского шоссе или МКАДа.
✔️Будет нормальная инфраструктура. Да, пока в зоне 15 минут пешком лишь 2 муниципальных садика. Но в ЖК Царицыно уже строится школа (825 мест) и садик. Всего город анонсировал здесь 3 сада и 3 школы на 3285 мест. Есть подстанция скорой, готовится к вводу 5-этажная детско-взрослая поликлиника. В 2024 у восточной границы участка откроется комплекс с бассейном. Страна Девелопмент начала лить монолит ТЦ «Среда» с фудкортом.
✔️Локальной первичной конкуренции практически нет. Кроме предложений в том же Царицыно. Ближайшие новостройки — в 2 км и в соседнем районе: Кавказский Бульвар 51 (ПИК) и Русич-Кантемировский (Русич). Оба проекта с ключами в 2026-2027. Они могут успеть побороться за клиента с этой застройкой, но из-за метро наш ЖК будет интереснее.
✔️В отличие от Западного Бирюлёво, половину которого занимает промка, большая часть Восточного — зелень. Здесь и Бирюлёвский лесопарк с дендропарком, и часть территории Музея-заповедника Царицыно.
Минусы
✔️Проект надолго будет в окружении промки. Даже по мере застройки он останется зажат между развязками ж/д и Липецкой улицей на 6 полос.
✔️Мусоросжигательный завод в 1,3 км.
📌 Наша оценка: однозначно следить. У Восточного Бирюлёво все шансы улучшить свои позиции в рейтинге столичных районов. Помимо парков именно здесь будут все станции новой Бирюлёвской ветки метро. Получится хороший «спальник», со сравнительно низким порогом входа. Даже можно будет поискать «инвест» в корпусах ближе к ЖК Царицыно. Но помните о потенциальной конкуренции с реновацией в районе Царицыно.
#разбор_участка
Речь о 2 участках возле долгостроя, ЖК Царицыно. На 1 участке будет деловой центр, на втором — жильё. Под реновацию уйдёт не менее 10%.
Плюсы
✔️1 марта утвердили проект Бирюлёвской ветки метро. Станция «Каспийская» будет в южной части участка (скрин). Открытие в 2026. То есть уже первым новосёлам будущего ЖК до метро будет 1-3 минуты.
✔️На авто 10-15 минут до Варшавского шоссе или МКАДа.
✔️Будет нормальная инфраструктура. Да, пока в зоне 15 минут пешком лишь 2 муниципальных садика. Но в ЖК Царицыно уже строится школа (825 мест) и садик. Всего город анонсировал здесь 3 сада и 3 школы на 3285 мест. Есть подстанция скорой, готовится к вводу 5-этажная детско-взрослая поликлиника. В 2024 у восточной границы участка откроется комплекс с бассейном. Страна Девелопмент начала лить монолит ТЦ «Среда» с фудкортом.
✔️Локальной первичной конкуренции практически нет. Кроме предложений в том же Царицыно. Ближайшие новостройки — в 2 км и в соседнем районе: Кавказский Бульвар 51 (ПИК) и Русич-Кантемировский (Русич). Оба проекта с ключами в 2026-2027. Они могут успеть побороться за клиента с этой застройкой, но из-за метро наш ЖК будет интереснее.
✔️В отличие от Западного Бирюлёво, половину которого занимает промка, большая часть Восточного — зелень. Здесь и Бирюлёвский лесопарк с дендропарком, и часть территории Музея-заповедника Царицыно.
Минусы
✔️Проект надолго будет в окружении промки. Даже по мере застройки он останется зажат между развязками ж/д и Липецкой улицей на 6 полос.
✔️Мусоросжигательный завод в 1,3 км.
📌 Наша оценка: однозначно следить. У Восточного Бирюлёво все шансы улучшить свои позиции в рейтинге столичных районов. Помимо парков именно здесь будут все станции новой Бирюлёвской ветки метро. Получится хороший «спальник», со сравнительно низким порогом входа. Даже можно будет поискать «инвест» в корпусах ближе к ЖК Царицыно. Но помните о потенциальной конкуренции с реновацией в районе Царицыно.
#разбор_участка
Пополнение в топ-10 самых высоких зданий Москвы. Согласовано строительство небоскрёба на Павелецкой 🔥
Башня на 60 этажей — это часть ЖК Павелецкая Сити, который строит MR Group. Разбор мы уже делали, проект классный, но, мягко говоря, недешёвый. Квартиры в новой башне точно выставят на уровне 500 тыс. за квадрат.
Кому как, но у нас ассоциации по поводу этой архитектуры только эротические. Название от застройщика: Premier Tower, но возможно в народе этот небоскрёб будут называть «Безопасный секс».
Башня на 60 этажей — это часть ЖК Павелецкая Сити, который строит MR Group. Разбор мы уже делали, проект классный, но, мягко говоря, недешёвый. Квартиры в новой башне точно выставят на уровне 500 тыс. за квадрат.
Кому как, но у нас ассоциации по поводу этой архитектуры только эротические. Название от застройщика: Premier Tower, но возможно в народе этот небоскрёб будут называть «Безопасный секс».
Upside Towers: небоскрёбы у железки в свежем Бутырском районе
#стартПродаж в ЖК Upside Towers в Огородном проезде. Будет 5 небоскрёбов с ландшафтным парком и бульваром. Застройщик — Upside Development, раньше называвшийся СМУ-6 Инвестиции.
Сначала возведут 55-этажный дом с подземным паркингом и торгово-досуговый центр. В доме будут смотровые террасы с видами на ВДНХ и Сити.
🗺️ «Бутырская», 3 мин. пешком
✔️ Бизнес-класс
📅 Ввод — 2 кв. 2026
💸 Цены по запросу, от 340 тыс. руб. за квадрат
Расположение огонь: около метро «Бутырская», которая всего в 1 станции от БКЛ, близко к центру и ТТК. В районе активно строят дороги. Рядом Гончаровский парк, подальше парк Останкино, ещё в окрестностях «Хлебозавод» и «Флакон». Из минусов — железная дорога под боком.
Бутырский район активно застраивается, конкуренция большая. Рядом Руставели 14 от ПИК, iLove от Кортрос. Чуть подальше — D2, Pride, MOD, MirrorЗдание. Так что инвест маловероятен. А для себя район со всем новым и хорошей транспортной доступностью стоит изучить.
#стартПродаж в ЖК Upside Towers в Огородном проезде. Будет 5 небоскрёбов с ландшафтным парком и бульваром. Застройщик — Upside Development, раньше называвшийся СМУ-6 Инвестиции.
Сначала возведут 55-этажный дом с подземным паркингом и торгово-досуговый центр. В доме будут смотровые террасы с видами на ВДНХ и Сити.
🗺️ «Бутырская», 3 мин. пешком
✔️ Бизнес-класс
📅 Ввод — 2 кв. 2026
💸 Цены по запросу, от 340 тыс. руб. за квадрат
Расположение огонь: около метро «Бутырская», которая всего в 1 станции от БКЛ, близко к центру и ТТК. В районе активно строят дороги. Рядом Гончаровский парк, подальше парк Останкино, ещё в окрестностях «Хлебозавод» и «Флакон». Из минусов — железная дорога под боком.
Бутырский район активно застраивается, конкуренция большая. Рядом Руставели 14 от ПИК, iLove от Кортрос. Чуть подальше — D2, Pride, MOD, MirrorЗдание. Так что инвест маловероятен. А для себя район со всем новым и хорошей транспортной доступностью стоит изучить.