Снизить цены или просто завалить весь город рекламой? Застройщики выбирают второе 😆

По данным СберМаркетинга, с января по сентябрь они вложили в рекламу на 28% больше, чем в прошлом году. Активнее всех вваливает Level Group (+304%), недалеко Самолёт (+93%) и МИЦ (+81%).

Возникает вопрос: затраты на рекламу выросли, потому что позволяют высокие цены на недвижку? Или цены на недвижку задрали, чтобы покрыть затраты на рекламу?

На московском рынке недвижки образовалась монополия? 😱

Более 40% выручки от продаж первички в столице за 10 месяцев поделены между ПИКом (25%), Самолётом (10%) и Донстроем (6%). В телеграм-каналах даже назвали это усиливающейся монополизацией. Это, конечно, преувеличение. Ведь при монополии на рынке только один игрок. А в недвижимости это априори невозможно: хотя бы потому, что есть и другие сегменты, кроме жилья. Склады, гостиницы, коммерция, офисы. Это здоровая конкуренция, где каждый пытается занять свою нишу. Но если касаться данных по текущей выручке, есть несколько тезисов, на которые нужно обратить внимание.

Первое. ПИК и Самолёт работают в самом бюджетном сегменте рынка, поэтому на их долю приходится наибольшее количество сделок и, как следствие, денег. Вместе с этим в бюджетном сегменте небезуспешно работают МИЦ, Гранель, ДСК-1, отчасти Level Group, по Новой Москве — А101.

Второе. Донстрой — это топовая компания в сегменте «бизнес+» с уникальными локациями и концепциями. Остров входит в тройку самых продаваемых ЖК Москвы, несмотря на то, что цены там стартуют от 17,5 миллиона рублей. Но и в этом сегменте есть хорошая конкуренция: MR Group, Интеко, проекты Level Group, Firma, INGRAD.

Третье. Постепенно доля ПИКа будет сокращаться. Из области компанию уже выгнали, очередь за Москвой, и у Собянина к ПИКу есть масса претензий. От срывов сдачи сроков социальных объектов до качества строительства и несоблюдения экологических нормативов. А там дело за малым.

Сегодня Набиуллина опять сказала, что ипотека 0,1% — это обман и неизбежная переплата. Уже в начале следующего года ЦБ введёт против неё ограничения.

Напоминаем, в чём подвох околонулевой ипотеки.

Подъехал рейтинг самых выгодных ипотечных программ на вторичку. Почти все — выше 10% 😬

Ставки, конечно, конские. Именно из-за высоких ставок у героя нашего сериала ежемесячный платёж за однушку получился 98 тыс. руб. (верим, что погасит досрочно с минимальной переплатой).

Лучше не будет, по крайней мере, ближайшие полгода.

Брусника готовится захватывать московский рынок и пуляет рекламу одну за другой. Новый ролик, как положено, пафосный. Посыл максимально размытый: «мы для всех».

Можно подумать, что продажи встали и это кризис, но застройщики пока живут в своей безоблачной реальности. Вспомнился Пелевин:

Когда примерно половина «Смирновской» или «Абсолюта» ещё не выпита, джип ещё ездит, а смерть кажется далекой и абстрактной, в голове у человека, который всё это заварил, происходит своеобразная химическая реакция. В нём просыпается чувство безграничного величия, и он заказывает себе рекламный клип.

Нау итс офишал: Минфин заявил, что выдачи льготной ипотеки 7% закончатся в конце года. Министерство не видит необходимости поддерживать первичный рынок жилья.

Будем объективны: давно пора. Именно из-за нерыночной ипотеки средняя цена по московскому рынку выросла со 182 тысяч за квадратный метр до 218 тысяч. А ещё за год она долетела до 270 тысяч. Рост цен на жильё на 50% за два года — это ненормально в стагнирующей экономике.

Что будет дальше? Процентная ставка без госпрограммы станет примерно такой же, как и на вторичку: 10-12%. Ниже — только если застройщики или банки будут жертвовать своей прибылью и сами субсидировать ставку до 6-7% годовых.

Но декабрь может стать лучшим месяцем для застройщиков: сейчас многие побегут скупать даже не квартиры, а ипотечные кредиты. При этом вообще не обращая внимания на цену квартиры, а ориентируясь только на ежемесячный платёж. Чем это опасно для покупателя — писали раньше.

Неизбежно: снижение цен, уменьшение прибыли застройщиков, общее оздоровление рынка. Но это будет нескоро, а в первые полгода цены на новостройки и ипотека останутся недоступными. Московская недвижка сильно изменится…

Зарабатывать на квартирах в Дубае?

Почему бы и да! Обычная однокомнатная квартира с ремонтом и мебелью в Москве и в Дубае стоит одинаково ≈ 12 млн ₽. Это не центр и не вид на море. Но это вариант, который захотят арендовать многие.

Сколько стоит месяц аренды обычной однушки?

▫️В Москве — 40 000 ₽
▫️В Дубае — 90 000 ₽

Нашли бесплатный каталог апартаментов в Дубае, которые доступны для покупки. (Нужно будет оставить номер и имя; в каталоге оооч много объектов, загрузку надо подождать пару минут.)

Почти везде есть рассрочка, а бонусом идёт резидентская виза ОАЭ. Энджой!

15 лет — столько нужно среднестатистической московской паре, чтоб накопить на однушку в новостройке без ипотеки 😱

Взяли среднюю зарплату москвича, квартиру в 38 квадратов и среднюю цену метра в Москве. Также аналитики Миэль заложили в расчёты инфляцию и расходы семьи на аренду, транспорт, медицину и отдых.

Впрочем, если пара не распадется, вероятно через 15 лет ей однушка будет не нужна — с учётом среднестатистического 1 ребенка на семью копить нужно сразу на двушку. Лет 25 😉

Кстати говоря, в целом по миру жильё считается доступным, если накопить на него можно за 3 года. В 5 (!) раз быстрее. Цифры доказывают, что рынок перегрет. Снижение цен очень возможно.

А вот и #стартПродаж в ЖК Level Академическая.

Студия (17,9 кв. м) от 10,7 млн руб., евродвушка (31,5 кв. м) от 13,5 млн руб. Без отделки. Есть лоты с патио и окнами в ванных.

Будет один корпус бизнес-класса на 295 квартир в непосредственной близости от метро «Академическая». Архитектура — бюро UNK.

Спокойный район недалеко от центра с парками и всей инфраструктурой. Квартиры небольшие, но с трёхметровыми потолками. Ценник рыночный (а рынок нынче такой, что 400 тыс. за метр без отделки на «Академической» — норма).

Свершилось! После 3 месяцев переносов ввели в эксплуатацию ЖК Homecity, из-за которого беспокоилась наша подписчица. Теперь покупатели ждут ключи от своих квартир.

Как мы и писали, ничего критичного не произошло. Застройщик, конечно, затянул, но не на годы. Поздравляем подписчицу со скорым новосельем.

Да, так бывает. В 23 московских районах нет новостроек на продажу — Est-a-Tet.

Это районы Бескудниковский, Бирюлёво Западное, Братеево, Внуково, Восточный, Восточное Дегунино, Зюзино, Зябликово, Ивановское, Капотня, Коньково, Куркино, Лианозово, Ломоносовский, Новогиреево, Новокосино, Орехово-Борисово Южное, Перово, Северное Бутово, Северное Тушино, Строгино, Тёплый Стан, Чертаново Северное.

Новостройки отсутствуют там по разным причинам. Где-то нет свободных площадок, где-то строят только по реновации, а какие-то районы не слишком интересны для застройщиков.

Инвестору на заметку! Перспективные районы без новостроек есть смысл отслеживать: если стройка там всё же начнётся, в силу накопленного спроса там ценник имеет потенциал наибольшего роста.

3 совета для арендаторов в Москве в конце 2022 года

Уникальный момент: гораздо больше людей хотят сдать квартиру, чем снять её. Как этим воспользоваться?

1. Торгуйтесь. Изучайте лоты, которые есть рядом с интересующей квартирой. Торг должен быть аргументированным: сейчас для собственников любая потеря денег, на которую придётся идти, очень болезненна. Старая мебель, плохой ремонт, неудачный вид из окна, отсутствие или незастеклённость балкона, совмещенный санузел. Ищите причину сбить цену! И ссылайтесь на более дешёвые квартиры в этом районе.

2. Не спешите. Даже если квартира нужна «вчера», возьмите ещё пару дней, чтобы посмотреть предложения рядом. Вполне вероятно, что получится найти вариант лучше за те же деньги или даже дешевле. Ну а владелец квартиры, которую вы уже смотрели, вас подождёт — желающих сейчас немного.

3. Будьте внимательны. Многие собственники сейчас сдают квартиру в спешке. Кто-то уезжает из страны, кто-то лишился работы или просто просел в доходах. Квартира может быть не подготовлена к сдаче. Поэтому проверьте все комнаты на скрытые косяки и заделанные наспех «дыры». Это может быть сантехника, электрика, бытовая техника, стены. Вы выбираете себе жильё не на день-два, а надолго.

Застройщики не теряют оптимизма и заявляют новые проекты. Дочка ПИКа Forma построит жилой квартал Moments в районе Покровское-Стрешнево.

Квартал будет состоять из 8 корпусов от 4 до 47 этажей на почти 2,7 тыс. квартир, а также детсада и школы. Строить будут в 3 очереди. Первый корпус обещают ввести в эксплуатацию в 2025 году.

До МЦК «Стрешнево» 7 мин. пешком. Покровское-Стрешнево — давно сложившийся жилой район, так что всё нужное для жизни там есть. Вокруг будущего квартала расположены лесопарки и большая вода, поэтому с экологией всё неплохо. Однако под окнами проходит Волоколамское шоссе — это, с одной стороны, хорошая транспортная доступность, а с другой — шум и пыль.

Локация удачная, подождём подробностей и цен.

В Москве появилась реклама ипотеки 1% от застройщиков БЕЗ удорожания квартиры. В чём подвох? Отвечаем!

☑️ Такая история действительно есть, например, у А101 в партнёрстве с банком РСХБ. Там ипотека под 1% на весь срок (до 30 лет) без удорожания лота.

Действительно, всё так (см. скрин) 👆 Но суть субсидирования не меняется. Как и в любых программах под 0,000001%.

Из-за разницы с базовой ставкой «упущенную выгоду» банку компенсирует застройщик. По документам выходит, что застройщик мог бы дать покупателю скидку, но вместо этого он «отдаёт» её банку, а клиент получает дешёвую ипотеку на обычную цену квартиры.

☑️ Так же у Аквилона в ЖК BESIDE — можно выбрать: или скидка до 20%, или, например, ипотека 1,5% на весь срок, но без скидки и практически без удорожания (всего +1% к цене лота).

А вот если взять здесь ипотеку под 2,99%, то Аквилон ещё и скинет до 4% от базового прайса.

Итого в любом случае — субсидирование не может обойтись без удорожания. Ведь это прямые расходы застройщика. Поэтому реклама рекламой, а покупателю делать выбор — или квартира дешевле, или ставка ниже.