#разборЖК
ЖК «Остров»: покупать, если есть бюджет и дождётесь ввода в эксплуатацию🤌🏻

Что будет? 🏠
«Остров» — ЖК от топового девелопера Москвы — «Донстроя». Уникальность комплекса в том, что находится он в Мневниковской пойме, фактически на отдельном острове. Отделка: бетон и чистовая. Первые корпуса будут сданы в эксплуатацию в 2024 году.

💸В комплексе будет несколько ценовых категорий: от бизнеса до клубного дома.

Цены на сайте застройщика сейчас:
Студии — от 11 миллионов рублей, однушки от 20,2 миллиона рублей; двушки — от 29,1 миллиона. Трёшки и квартиры большей комнатности от 34 до 72 миллионов.
Цена за квадратный метр выходит от 350 тысяч рублей.

Плюсы ✅
📌 Уникальное расположение.
Совершенно точно можно сказать, что таких комплексов в Москве больше не будет: он фактически строится в охраняемой городом природной зоне.
📌 Больше 60 планировок.
Включая редкие и необычные: французские балконы, окна в пол, окна в ванной, пентхаусы.
📌Транспортная доступность вполне себе хороша. Недавно открывшаяся станция метро Терехово (Большая кольцевая линия, соседняя от «Кунцевской» Филёвской ветки) фактически будет обслуживать только жителей этого ЖК. Кроме метро, можно будет выехать на машине через Рублёво-Успенское или Звенигородское шоссе. Дорога что до МКАД, что до Садового — около 15 минут.

Минусы ❌
📌 Полное отсутствие инфраструктуры на первое время.
Пока что здесь есть только стартовавшая стройка, процесс осушения болотистой части острова и станция метро. Проект освоения территории рассчитан до 2030 года.
📌 Масштабная стройка до того же 2030.
Для первых жильцов это будет довольно приличный дискомфорт.
📌 Цены.
Они будут отпугивать покупателей, особенно после 2024 года, когда первые дома будут заселяться. Но комплекс и рассчитан на людей с бюджетом выше среднего.

✍🏻Наша оценка: 9/10.
Вердикт — покупать, если есть бюджет и возможность ждать, когда в эксплуатацию введут хотя бы половину проекта.
Прибыль может составить от 50%. Да и для жизни этот кейс тоже видится одним из лучших на рынке, особенно после 2030 года.

Выглядеть будет так

От участка до старта продаж.
Основные этапы проектов в недвижимости в рубрике #азбукаНедвижимости

1️⃣ Участок под застройку.
Тут, кажется, всё понятно. Застройщик купил участок, на нём будут что-то строить.

2️⃣ ППТ (проект планировки территории).
На этом этапе размечается, где какие объекты будут стоять. Определяются границы территорий разного назначения: инженерные сети, улицы, транспортные объекты, территории общего пользования и так далее.
От утверждения ППТ до открытия продаж проходит, как правило, не меньше года.

3️⃣ ГПЗУ (градостроительный план земельного участка).
В документе фиксируют планировку территории, планирующихся жилых и нежилых объектов.

После этого этапа иногда могут стартовать закрытые продажи и брони.


4️⃣ Экспертиза проектной документации.
Анализ, соотвует ли проект техническим регламентам, требованиям к безопасности. Как правило, процедура занимает 3-10 месяцев с момента получения ГПЗУ.

5️⃣ РнС (разрешение на строительство).
С этого момента можно начинать строительные работы.
На получение РнС уходит около 1-2 месяцев после экспертизы.

6️⃣ Получение ПД (проектной декларации).
ПД — проекная декларация. В этом документе можно найти: количество лотов, машиномест, сроки реализации, юридическое название застройщика и так далее.

После этого этапа обычно стартуют продажи.

Делимся прикольным сервисом, где можно проверить свою новостройку на экологичность и соответствие «зелёному» ГОСТу 🌍

#сервисы

Если вы только начинаете разбираться в мире недвижимости, этот текст для вас 📊 #азбукаНедвижимости
Как проверить застройщика. Этап 1. Сайт.

Чтобы понять, что застройщик реально существует, начинайте проверку с сайта строительной компании или самого ЖК. Вот что там должно быть.

Первое. Документы про застройщика

✔️Устав
✔️Свидетельство о регистрации
✔️Свидетельство о постановке на налоговый учет
✔️Выписка из ЕГРЮЛ

Все эти документы помогут проверить рекламу компании.
Если чего-то (или ничего-то 🤨) из бумаг на сайте нет, а всё остальное ок — обязательно запросите документы, когда приедете в офис.

Второе. Документы про ЖК

✔️Разрешение на строительство
✔️Проектная декларация

Третье. Про финансирование

Чтобы построить дом, нужны деньги (спасибо, кэп!).
Взять их можно а) у будущих жильцов б) в банке. Для покупки лучше второй вариант: ведь всё уже проверено.

Информация о финансировании будет в проектной декларации.

Четвёртое. Про то, что дом реально есть

Пруфы это а) фотки со строплощадки; б) видеотрансляции.

Смотреть, конечно, нужно в прогрессе. Что поменялось за последние месяцы? Трансляция реально идёт или это картинка?


Если все эти пункты на месте, можно договариваться о встрече в офисе продаж👌🏼

Ввели в эксплуатацию дом с подземной парковкой в Новых Ватутинках. Это микрорайон возле Калужского шоссе, между Коммунаркой и Троицком.

Новостройка переменной этажности (14-16) на 950 квартир расположена по адресу: поселение Десеновское, 3-я Нововатутинская улица, дом 4.
Застройщик — «Стройком».

Дом комфорт-класса находится в Центральном микрорайоне Новых Ватутинок. Доехать до него от МКАДа можно за 15 минут. Столько же займёт дорога на автобусе от метро «Коммунарка». Правда в 2025 году практически на территории микрорайона должна открыться станция «Десневское» новой строящейся Троицкой линии.

🏡Инфраструктура неплохая. В микрорайоне есть свои детсады, школа, торговые центры и поликлиника. Квартиры продаются с отделкой.

💸Студии (от 21,8 кв. м) в «Центральном» микрорайоне стоят от 5,3 млн руб., однушки (от 29,4 кв. м) стартуют от 6,4 млн руб.

Из плюсов покупки квартир в этом микрорайоне — хорошая экология. 🌎Ну, и не может не греть планирующаяся станция метро в пешей доступности.

Не отличающийся разнообразием топ самых продаваемых новостроек 👽
Данные I квартала 2022 года. Только Старая Москва, только массовый сегмент. Данные Метриума.

1️⃣ «Люблинский парк» от ПИКа. Люблино. От 6,4 млн; от 192 тысяч за квадрат.

2️⃣ «Матвеевский парк» от них же. Станция «Аминьевская» Большой кольцевой линии метро. От 7,5 млн; от 240 тысяч за квадрат.

3️⃣ «Амурский парк» от угадайте кого? Правильно, от ПИКа. Станция «Черкизовская» Сокольнической ветки. От 6,4 млн; от 210 тысяч за квадрат.

------
Помимо всего прочего, есть ощущение, что ПИКу нужна помощь с неймингом 😅

Как раз сделали #разборЖК по номеру 2 из этого рейтинга.

«Матвеевский парк»: хорошенько подумать перед покупкой и посмотреть другие варианты рядом

«Матвеевский парк» — монолитный ЖК от ПИКа. В проекте 10 корпусов, срок сдачи всего ЖК — 2024 год.

💸Стоимость квадратного метра от 240 тысяч.
Цены от застройщика сейчас: студии — от 7,5 миллионов; однушки — от 10,2 миллиона; двушки — от 13,8 миллиона; трёшки — от 19,4 миллиона.
В продаже есть как корпуса с чистовой отделкой, так и без отделки. Ещё можно купить кладовую и машиноместо.

Плюсы ✅
📌Расположение.
ЗАО — один из лучших округов Москвы в плане экологии и инфраструктуры. И, как мы уже писали, округ считается вторым по стоимости в столице, не считая ЦАО.
📌Невысокие цены.
ПИК старается не задирать ценники на комфорт-класс. Студии и однокомнатные квартиры в ЗАО по ценам, сравнимым с этим ЖК, фактически не найти.
📌Транспортная доступность.
В 5 минутах пешком станция метро «Аминьевская» Большой кольцевой линии: это одна остановка от «Мичуринского проспекта» Солнцевской линии и две от «Проспекта Вернадского» Сокольнической ветки. В 10 минутах езды МКАД, в 15 — ТТК.
📌Инфраструктура.
В радиусе 15 минут ходьбы есть несколько школ и детских садов, четыре поликлиники. Район относительно свежий, вокруг ведётся несколько крупных строек от разных девелоперов. Подробнее об этом ниже.

Минусы ❌
📌 Сомнительная репутация девелопера.
ПИК очень неаккуратно строит свои дома, оправдывая это невысокими ценами и обманывая людей по вопросам управления домами.
📌Качество отделки.
Чтобы найти минусы отделки ПИКа, не нужно быть подкованным в ремонте. От кривых косяков и неровно поклеенных обоев до сквозящих окон и недоделанных плинтусов. Здесь может быть всё что угодно.
📌Окружение.
Вокруг строится ещё как минимум 6 жилых комплексов. Это значит, что район не только превратился в масштабную стройку, что грозит ухудшением экологической обстановки и пробками на дорогах. Но и то, что у конкурентов могут быть предложения интереснее в плане качества строительства. Правда, дома конкурентов как минимум на 30% дороже: они уже относятся к бизнес-классу. Обратить внимание стоит на: «Реку», «События», «Крылья», «Вестердам».

✍🏻Наша оценка «Матвеевского парка»: 6/10.
Вердикт — задуматься перед покупкой. ПИК слишком ненадёжен . Рядом строится несколько комплексов, которые могут оказаться выгоднее с точки зрения инвестиций и качества. Несмотря на то, что они будут дороже, это может быть хорошей альтернативой.

Потенциал роста цен на этот ЖК за 2-3 года — около 20-25%. У соседних — 30-35%.

​​В ЖК LIFE-Варшавская начали выдавать ключи от квартир в первой башне. С начала года это уже четвертый корпус ЖК, переданных жильцам.

LIFE-Варшавская — ЖК комфорт-класса от ГК «Пионер» в минуте от станции метро «Варшавская». На территории комплекса будет 10 башен высотой 24-28 этажей и 5 многосекционных корпусов по 6-13 этажей. Окончание стройки запланировано на 2025 год. Квартиры в ЖК ещё есть в продаже. Можно выбрать с отделкой или без. За студию (от 31 кв. м) просят от 11,9 млн руб., за однушку (от 41 кв. м) 16,3 млн руб.

Подкупает близость метро и благоустроенный район рядом. Но в этой банке мёда есть своя ложка дёгтя. В 150 м от первой линии корпусов проходят железнодорожные пути Павелецкого направления. Круглосуточный шум колёс и видок железной дороги — такое себе удовольствие.

Стартовали продажи в ЖК «UNO.Головинские пруды»
Застройщик — «Основа»

Локация: Михалковская, вл. 50. В 12 минутах пешком от МЦК «Коптево».

«UNO.Головинские пруды» — это двухсекционный дом бизнес-класса переменной этажности (24-28) с подземным паркингом и детсадом. На крыше 24-этажной секции будет приватное общественное пространство с кафе, детской и спортивной площадкой. Ввод в эксплуатацию намечен на 3 квартал 2024 года.

В доме спроектированы 455 квартир — от 21-метровых студий до 4-комнатных евроквартир площадью до 98 кв. м. На верхних этажах высота потолков будет достигать 5,5 м (😱). Цены за «квадрат» в студиях и однушках — от 282 тыс. руб. Квартиру можно купить по цене от 7,8 млн руб.

Продавать квартиры будут без отделки.

Видовые квартиры, приватная зона на крыше, парк поблизости — звучит соблазнительно 😏

#стартПродаж