💡Открываем рубрику «Век живи-век учись» для мнений, консультаций и лайфхаков.
👉Начнем с нюансов аренды торговой недвижимости↩️
Носкова Ольга, эксперт в области недвижимости консалтинговой компании «Юкей»:
«Дьявол кроется в холлах»
«В торговых центрах в холлах, на этажах и в переходах часто размещают небольшие магазинчики, кафе, детские игровые площадки и другие привычные для крупных моллов заведения.
Владельцы бизнеса, подписывая✒️ договор аренды, видят документы о собственности арендодателя на помещение и не сомневаются в его праве заключить договор. Наличие документов о праве собственности на такие помещения не вызывает сомнений в правомерности распоряжения ими титульными собственниками. Но в действительности не все так просто.
Бывает, что некоторые помещения при строительстве магазина в проекте предусмотрены как места общего пользования. По закону они являются общей долевой собственностью всех владельцев помещений в здании торгового центра.
Долгое время считалось, что правила, касающиеся нежилых объектов, отличны от правил, установленных в жилых многоквартирных домах. В последних лестницы, холлы и лестничные клетки являются общей собственностью  жильцов дома. В торговых и офисных центрах места общего пользования зачастую продавались конкретным лицам.
К чему в итоге это привело? По большому счету, к новым проблемам как у собственников этих мест общего пользования, так и у остальных владельцев торговых или офисных центров, а иногда и у арендаторов.
Например, собственник мест общего пользования может в любое время ограничить в них доступ, что затруднит или сделает невозможным проход в остальные помещения.
Нередко собственник «перевыставляет» коммунальные затраты на содержание принадлежащих ему мест общего пользования собственникам других помещений  в здании.
Если место общего пользования сдается в аренду титульным собственником, к арендатору могут быть предъявлены требования со стороны собственников остальных помещений в здании о внесении платы за пользование арендуемыми помещениями. Так как по закону эти помещения – общая долевая собственность. Следовательно, титульный собственник не имеет права единолично распоряжаться ими и получать с них доход. Арендатор в этом случае будет вынужден взыскивать неосновательное обогащение с так называемого единоличного титульного собственника.
☝🏻Каким образом можно разрешить такие вопросы? По сути, надо привести все к положению, которое предписано законом: места общего пользования должны находиться в собственности всех владельцев помещений в здании. Извлекать доходы из распоряжения местами общего пользования также возможно, но только с согласия всех собственников, которые и будут получать доход.
Право собственности всех собственников помещений в здании на места общего пользования может быть признано в судебном порядке».

🏗🏦Сбербанк более чем в три раза (с 2-х месяцев до 2,5 недель) сократил срок рассмотрения сделок проектного финансирования.
👉Сокращение сроков стало возможным благодаря установлению предодобренного лимита сроком на 1 год в рамках инвестпрограммы застройщика, в которой зафиксированы основные параметры по проектам. Банк может установить лимит денежных средств на конкретную программу застройщика еще до утверждения исходно-разрешительной документации по проекту. Застройщику достаточно приобрести площадку для реализации проекта и рассчитать его предварительные технико-экономические параметры. Эти данные позволяют банку определить доходную и расходную часть проекта и составить финансовую модель.
📍При поступлении заявки на финансирование конкретного проекта в рамках лимита банк по специальному алгоритму определяет возможность принятия решения в упрощенном порядке. В случае соблюдения параметров проекта процесс утверждения сделки в рамках лимита занимает около двух с половиной недель.
☝🏻Сокращение сроков приветствуется, но если бы Сбербанк предложил решение проблем застройщиков, которым проектное финансирование вовсе недоступно из-за неустраивающей банки маржи, было бы продуктивнее. Такие компании, как сообщил намедни глава Минстроя Владимир Якушев, в основном, сосредоточились в 20 регионах. Помочь им вроде как должны региональные власти, с помощью механизма от федерального центра, которого все ждут с нетерпением.

🛍И еще о торговой недвижимости, но уже в грустном контексте. В I полугодии в регионах России не было открыто ни одного нового профессионального торгового центра. Онлайн-ритейлеры потирают руки, в которые уже рекой текут деньги шопоголиков.
👉Для сравнения, напоминают в Colliers International,
в I полугодии 2019 г. было введено четыре торговых центра суммарной арендопригодной площадью 95,3 тыс. кв. м. А сейчас девелоперы переносят сроки открытия ТЦ. Во II полугодии 2020 года к открытию заявлено 10 торговых объектов арендопригодной площадью 427,4 тыс. кв. м, что при полной реализации на 27% превысит общую площадь открытых в 2019 г. торговых центров. Но до этого счастливого момента еще надо дожить.

🔎🏗О сложностях регулирования
Вице-премьер Марат Хуснуллин в ходе визита в Улан-Удэ пообщался с местными застройщиками, которые пожаловались ему на зарегулированность отрасли, а особенно на жесткое законодательство в сфере экологии и прохождение экологических экспертиз, что усложняет и удорожает стройку.
В ответ зампред правительства напомнил, что недавно 3000 строительных норм были переведены в статус рекомендательных. Дискуссия на этом и завершилась.
🌳Но оставим пока тему пересмотра ГОСТов и сводов правил (эффект этой актуализации еще предстоит оценить самим строителям), а воспользуемся случаем, чтобы продолжить резонансную тему экологической экспертизы.
🔙Ранее мы писали, что в середине июня ряд депутатов предложили дополнить ко второму чтению законопроект о приоритетных стройках РЖД поправками, отменяюшими ГГЭ для строительства объектов обезвреживания и размещения отходов, мусоросжигательных заводов, объектов I категории опасности, а также почти любых объектов на особо охраняемых природных территориях (ООПТ). 🔥 Это предложение вызвало большой резонанс и сильно всколыхнуло экологов. А Марат Хуснуллин жестко заявил, что ГГЭ просто войдет в состав градостроительной экспертизы. В итоге, 14 июля, в день взятии Бастилии законопроект приняли во втором чтении, убрав радикальные поправки. При этом, как сообщил «Коммерсант» (не без участиях которого это произошло, могут еще СМИ☝🏻), сейчас
предлагается отменить экологическую экспертизу при строительстве любых объектов на ООПТ регионального значения. Кроме того, в тексте говорится, что до конца 2024 года проектная документация объектов капстроительства для модернизации и расширения магистральной инфраструктуры (вотчина Марата Хуснуллина), которые планируется построить на ООПТ любого уровня, не обязана проходить экологическую экспертизу. Стоит отметить, что строительство объектов будет возможно на ООПТ после градостроительной экспертизы и лишь в случае, если это не запрещено другими законодательными актами (например, законом об ООПТ). ☝🏻Этот факт успокоил экологов, но как повидавшие много люди они не исключают, что у заказчиков будет возможность избежать проведения общественных обсуждений и оценки воздействия на окружающую среду при строительстве в заповедных зонах.

🗣Знающие люди говорят, что у Марата Хуснуллина все сложилось 👌с Михаилом Мишустиным. Это важно, так как поговаривают также, что с первым вице-премьером Андреем Белоусовым отношения у куратора стройотрасли отношения не столь безоблачные.
https://t.iss.one/maydecree/4023

Больше сотни мигрантов перекрыли входы в бизнес-центр "Лахта Центр" в Санкт-Петербурге. Они требуют дополнительных выплат.

Генподрядчик стройки "Renaissance Construction" (входит в ГК Ренессайнс, чьи подчиненные недавно устроили погромы на Амурском ГПЗ) заявил, что все финансовые обязательства по отношению к рабочим выполнены и они требуют выплат, которые выходят за рамки трудовых договоров.

На месте работает ОМОН. Также для урегулирования конфликта сюда приехал консул Узбекистана в Петербурге.

В феврале этого года рабочие "Лахта Центра" уже устраивали забастовку из-за задержки зарплаты, в компании им тогда сказали, что деньги придется ждать несколько месяцев, возможно, полгода.

Строительство комплекса завершено. Сейчас там ведется обустройство деловых зон, в самой деловой разместится штаб-квартира "Газмпрома".

📝Позиция НОСТРОЙ, озвученная вице-президентом Антоном Морозом на заседании Экспертного совета при Комитете ГД по транспорту и строительству по законопроекту «О внесении изменений в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и отдельные законодательные акты РФ» (в части усиления защиты прав участников строительства).
☝🏻Застройщикам обещали, что закон будет направлен на устранение избыточных требований к ним при переходе на эскроу-счета, чтобы ускорить этот процесс и сделать проектное финансирование доступнее с точки зрения упрощения админ.процедур.
✅Пока направленных на это норм там немного, но все они очень важные и НОСТРОЙ их поддерживает:
✔️Внесение изменений в проектную декларацию и в ЕИС ЖС в течение месяца, а не 3 дней, как было ранее, и поэтому застройщики физически не успевали вносить изменения.
✔️Запрет на списание денег со спец. счета застройщиков по исполнительным листам, что в Ассоциации предлагали давно.
✔️В ст. 18 вводится доп.направление использования денег участников долевого строительства – это затраты на проектирование и инженерные изыскания при строит-ве инженерной инфраструктуры — ранее было только в отношении МКД.
‼️Но этих норм недостаточно для поддержки застройщиков, особенно тех, которые перешли на эскроу-счета.
▶️Поэтому нужно совершенствовать правовое регулирование рынка жилищного строительства путем внесения изменения в 214-ФЗ, а именно:
✔️отменить необходимость получения заключения о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, в отношении тех, кто перешёл на счета эскроу, не дожидаясь 28.06.2021г — даты отмены ЗОС для эскроу-счетов;
✔️отменить избыточные требования к застройщикам: к организационно-правовой форме, названию, требование о не нахождении в реестре недобросовестных поставщиков и участников аукциона и др. - их при необходимости может устанавливать банк.
✔️отменить право Фонда направлять уведомление о приостановке деятельности застройщика в связи с нарушением требований по раскрытию информации;
✔️законодательно отменить необходимость направлять отчетность застройщику в уполномоченный контролирующий орган, который реализует проект;
✔️исключить требование о раскрытии информации о группе лиц, в которую входит застройщик;
✔️установить возможность продления договоров комплексного освоения территорий и развития застроенных территорий по инициативе застройщика при условии, если он строит объекты долевого строительства на этой территории;  
✔️совершенствовать механизм проектного финансирования с применением счетов эскроу:
• предоставить застройщикам возможность поэтапного погашения проектного финансирования за счет размещенных на счетах эскроу денег при достижении определенной степени готовности объекта;
• развивать механизм предоставления гарантий АО «ДОМ.РФ» при получении проектного финансирования региональными застройщиками для реализации проектов с низкой рентабельностью;
• предусмотреть исключение доп.банковских комиссий и др.платежей;
• предусмотреть правовые механизмы ограничения права кредитной организации увеличивать размер ставки по кредитным продуктам в рамках проектного финансирования с использованием эскроу-счетов при реализации проектов жилищного строительства.
❗️Переход рынка жилищного строительства на новый механизм проектного финансирования привел к снижению размера оборотных средств застройщиков, необходимых для реализации крупномасштабных проектов в связи с невозможностью использовать деньги участников долевого строительства до окончания стройки. Это увеличило сроки строит-ва проектов комплексного устойчивого развития территорий, в т.ч. связанных с расселением аварийного жилья. ‼️Поэтому требуется дальнейшая проработка вопроса о поэтапном раскрытии счетов эскроу.

🔎Подробнее ознакомиться с обсуждаемыми на заседании вопросами можно на сайте amoroz.ru 👇🏻

🏗💰Глава Минстроя Владимир Якушев сообщил, что ведомство создает условия, позволяющие максимально ускорить процесс подготовки внутренних документов саморегулируемых организаций в сфере строительства (СРО) для реализации предоставленного недавно СРО права на получение льготных кредитов из средств компфонда обеспечения договорных отношений.
👉Речь идет о 28 млрд руб, которые, как отмечал министр, пойдут в экономику страны. В связи с этим Минстрой призывает оперативно СРО скорректировать внутренние документы и провести общие собрания для их утверждения. Документы вступят в силу после внесения сведений о них в госреестр СРО.
💬«Учитывая то, что вопрос своевременного предоставления финансовой помощи в сложившихся условиях является для ряда подрядных организаций критичным и требует срочного решения, эти процедуры должны быть пройдены в сжатые сроки», - подчеркнул министр.
☝🏻В мире саморегулирования, где мнений почти столько же сколько самих СРО (а их 222 по всей стране) идея займов некоторыми участниками процесса воспринимается неоднозначно-в частности, речь идет о рисках невозврата денег в общий котел. Впрочем, мы помним, как воспринимали застройщики запуск эскроу-счетов, а теперь эти же девелоперы используют его в маркетинговых целях.

И вот, кстати, про эскроу.
👉Каждая вторая квартира в сегменте премиум в Москве, подсчитали аналитики АН «БОН ТОН», реализуется с эскроу-счетами (48,9% предложения в сегменте). Предложение с эскроу представлено в 8 проектах и 20 корпусах. За квартал прирост предложения площади по эскроу составил 43%, а доля выросла на 18,4%.
☝🏻Девелоперам «элитки» остается только вспоминать золотые времена, когда они строили ЖК, например, на Остоженке без кредитов и за нал.

Рубрика «Без комментариев»

‼️🏦Госкомпания ДОМ.РФ и Сбербанк впервые на российском рынке ценных бумаг выпустили ипотечные облигации с электронными закладными
👉Размещение выпуска облигаций с ипотечным покрытием размером 1 млрд рублей завершено 17 июля 2020 года. Ипотечное покрытие выпуска 4-16-00307-R-002P полностью сформировано из электронных закладных.
📍Это четвертый выпуск ипотечных облигаций с поручительством ДОМ.РФ, обеспеченных ипотечным портфелем Сбербанка в рамках подписанного в 2017 г. меморандума о сотрудничестве по выпуску облигаций

❗️💰Правительство РФ одобрило проект распоряжения Кабмина выделении в 2020 году Минстрою России бюджетных ассигнований из резервного фонда правительства на предоставление субсидий регионам на стимулирование программ развития жилищного строительства.
👉Предполагается, что это позволит в 2020 году дополнительно построить в субъектах РФ 412,46 тыс. кв. м жилья