Новый проект Capital Group у "Лосиного острова".

Компания "Капитал груп" разработает проект планировки 176,5 га на ул. Вешних Вод рядом с нацпарком "Лосиный остров" на северо-востоке Москвы, пишут "Ведомости". Застройщик выступает инвестором проекта, который появится на этом участке. Под застройку попадает лишь 134 га.

Большая часть площадки (159 га) принадлежала Главному управлению обустройства войск (Минобороны), которое продавало этот участок в 2022 году за 24,2 млрд руб. Тогда покупателей не нашлось.

Эксперты считают, что компания могла заплатить за землю 11–18 млрд руб. Размер площадки позволяет построить более 4 млн кв. м недвижимости. Инвестиции оцениваются в 300-350 млрд руб. Новый жилой район будет пользоваться высоким спросом из-за близости к "Лосиному острову".

Новый сервис от ГК ФСК — проверяем расстановку мебели онлайн

ГК ФСК запустила онлайн-планировщик для ЖК - можно «примерить» мебель на плане квартиры, прежде чем принимать решение.

Сейчас его можно попробовать для ЖК The Lake и Rotterdam. Выбираете план, расставляете мебель и смотрите, как будет выглядеть пространство под ваши идеи. Удобная система подсказок помогает разобраться в настройках, а готовые решения от застройщика подскажут, как можно организовать пространство.

Вдобавок можно менять размеры мебели и тестировать разные сценарии — вдруг подойдет вариант, о котором даже не думали.

ВТБ возобновляет выдачу "семейной ипотеки".

Послезавтра синий банк возобновит проведение сделок:

Учитывая текущий уровень рыночных ставок, до конца года семейная ипотека продолжит занимать основную долю в структуре продаж.

В октябре на эту госпрограмму пришлось примерно 65% в общем объеме сделок банка. ВТБ с 31 октября приостановил запись на сделки по этой программе в связи с исчерпанием оставшегося лимита.

Эксклюзивно для Домостроя: Сергей Пахомов о резонансных законопроектах.

Поговорили с депутатом Госдумы Сергеем Пахомовым, который возглавляет комитет по строительству и ЖКХ, о поправках в 214-ФЗ и дальнейшей судьбе апартаментов.

Почему последние поправки в 214-ФЗ написаны в интересах застройщиков, а не граждан? Например, вычеркнуто упоминание закона "О защите прав потребителей".

Перенос всех норм в один закон позволил установить единообразный подход к определению размера финансовой ответственности застройщика. Стороны договора строительного подряда будут действовать, не злоупотребляя законом. Убраны двойные санкции за одни и те же нарушения и, соответственно, двойная финансовая нагрузка.

В законе о долевом строительстве консолидируется не только исчерпывающий перечень применяемых к застройщику неустоек, пеней, штрафов, процентов, связанных с заключением, исполнением, изменением или прекращением договора участия в долевом строительстве. Туда же перенесена и норма о возмещении участнику долевого строительства морального вреда. Определяется размер такого вреда также судом.

Чем руководствовался комитет Госдумы, когда уменьшал гарантийный срок на новые МКД с нынешних пяти лет до трех? Практика показывает, что этот срок недостаточен для того, чтобы, например, выявить проблемы с коммуникациями.

Будем честны, в подавляющем большинстве случаев причиной гарантийных требований после трёх лет эксплуатации является не конструктив здания и некачественное строительство — существенные недоделки выявляются уже в первые год-два эксплуатации после испытаний осадками, ветром и морозами.

После этого срока речь идёт непосредственно об эксплуатации и чаще всего сводится к нарушениям первоначального проекта жилого дома, допущенным в результате перепланировок или плохо выполненных ремонтных работ уже в помещениях.

Излишне увеличенный срок не защищает покупателя, а лишь приводит к необоснованным спорам между застройщиками и небольшой частью дольщиков, что приводит по цепочке к проблемам в содержании и обслуживании для всего многоквартирного дома.

Кроме того, нужно особенно подчеркнуть, что под объектом долевого строительства и гарантийными обязательствами мы в договоре понимаем не весь многоквартирный дом в целом, а лишь квартиру или нежилое помещение, которые должны быть переданы дольщику после завершения строительства.

Сегодня Гражданский кодекс, по общему правилу (ст. 477), устанавливает гарантию всего в два года. Мы же решили синхронизировать параметры гарантийной ответственности на инженерные коммуникации (сейчас это три года) и на конструктив (было пять лет) и установить единый срок в три года.

Продолжение интервью в следующем посте.

#интервью

Продолжение интервью Сергея Пахомова, председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ.

Законопроект об апартаментах разрабатывается комитетом по строительству и ЖКХ с 2021 года. Обсудить правовой статус подобных объектов планировали в 2022 году, но закон до сих пор не написан, а вопрос отложили в долгий ящик. Будут ли какие-то подвижки в законопроекте? Если да, то когда его ждать и какой статус получат апартаменты, какие нововведения ожидать?

Для начала надо понимать, что уже построенные так называемые апартаменты не получат статус жилья. Это не зависит от наших решений, это просто невозможно с технической точки зрения. Жильё защищает Жилищный кодекс, который потребует существенной реконструкции нежилых зданий, не говоря уже о строительстве социальной инфраструктуры на территориях, где построить её физически негде. Это если коротко.

Помешать строить жилые помещения под видом нежилых, то есть перестать вводить в заблуждение покупателя, может только строгий контроль со стороны регионов и компетентных органов за соблюдением застройщиками норм действующего законодательства. Сегодня регионам передан большой объём полномочий в части градостроительных регламентов и нормативов, отрегулировать этот вопрос не так сложно. Пример Москвы показывает, как это работает.

При этом, согласен, что мы должны дать покупателю чёткое понимание, что конкретно он покупает на рынке. А стройкомплексу — чёткие правила строительства продукта, раз он востребован на рынке.

Остальное — право выбора. Апартаменты должны перестать быть продуктом обхода действующих норм и правил строительства жилья.

Например, буквально недавно обсуждали с представителями профильной ассоциации правовое регулирование апарт-отелей, как части этого сегмента рынка. Они заинтересованы в чётких правилах. Апарт-отели появляются в бывших жилых домах в исторической части наших городов, в южных регионах такие объекты строятся целыми кварталами, при этом желающих приобрести или арендовать такую недвижимость меньше не становится.

Это так называемые сервисные апартаменты, используемые как объекты временного проживания туристов. То есть мы вместе подумаем о законодательном регулировании этого сегмента коммерческой недвижимости, и если найдём оптимальное решение, то предложим его на более широкое обсуждение. Это хороший пример, когда профильная ассоциация выходит с подобной инициативой.

Конечно, апартаменты должны перестать быть продуктом обхода действующих норм и правил строительства жилья, и вопрос более четкого законодательного регулирования с повестки дня не снят. При этом, не могу сказать, что этот вопрос стоит сейчас слишком остро.

#интервью

Маркетологи А101 повесили на главной странице предупреждение о повышении цен с 15 ноября.

Но забыли создать новую страницу и отправляют клиентов на сообщение от 9 октября. Какой же низкий маркетинговый прием.

В Москве расширяют программу "Земля за 1 рубль в год" для строительства заводов по импортозамещению.

Инвесторы, которые открыли свои производства в ТиНАО, получили от столичной мэрии 132 га земли в аренду по льготной ставке — рубль в год. Это помогло стимулировать развитие Троицкого и Новомосковского округов. Там формируются крупные центры деловой активности и отраслевые кластеры.

На семи участках в Краснопахорском районе планируются к открытию завод по производству тяговых аккумуляторных батарей для электротранспорта, кластер по производству стройматериалов, пищевой промышленный кластер.

Льготная арендная ставка позволила привлечь инвестиции на 90 млрд руб. и создать более 9 тыс. новых рабочих мест.

ЦБ об ипотечных нововведениях:

• Банк России хочет ограничить выдачу ипотеки на срок свыше 30 лет, т.к. за последний год доля таких кредитов в выдачах выросла с 10 до 20%.

Банки увеличивают срок кредита, чтобы снизить размер среднемесячного платежа по ипотеке, но на таком длительном горизонте (30+ лет) заемщик может столкнуться со сложностями в обслуживании долга, которые банки не в состоянии оценить в момент выдачи кредита.

• ЦБ РФ после получения полномочий планирует установить на третий квартал 2025 года значения макропруденциальных лимитов (МПЛ) на выдачу заемщикам кредитов с высокой долговой нагрузкой (ПДН более 50%) и одновременно низким первоначальным взносом (менее 20%).

Более 60% задолженности в структуре ипотечного портфеля российских банков приходится на закредитованных заемщиков, показатель долговой нагрузки (ПДН) которых превышает 50%.

МПЛ могут быть ужесточены, если рост ипотеки будет приводить к повышению долговой нагрузки уже закредитованных граждан либо в случае увеличения разрыва цен на первичном и вторичном рынках жилья. При уменьшении разрыва цен МПЛ по первоначальному взносу могут быть смягчены.

• По ипотечным кредитам, выданным на покупку строящегося жилья, могут быть установлены более жесткие требования к первоначальному взносу с учетом того, что сохраняется разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках жилья.

Минстрой готовится к ужесточению рынка ЖКХ.

К такому выводу пришли коллеги из "Октагон", которые считают, что Минстрой начал создание правовой базы, которая позволит передавать жилой фонд в ведение специально создаваемых госкомпаний.

Пример взят со столичного ГБУ "Жилищник" и будет транслироваться на всю страну. Эксперты считают, что такой сценарий в регионах несет риски межэлитных и социальных конфликтов, потому что тема чересчур денежная и стратегическая.

На днях Минстрой опубликовал проект постановления правительства, который устанавливает новые правила предоставления регионам бюджетных субсидий для модернизации коммунальной инфраструктуры.

Важные условия:

• Заключение регионами до 1 июля 2025 года соглашений с профильным федеральным ведомством (региональный оператор).

• Регионы также должны взять на себя обязательства по ежегодному сокращению дебиторской просрочки у ресурсоснабжающих организаций не менее чем на 2%.

• Соблюдать установленный уровень внесения гражданами платы за коммунальные услуги. То есть действовать жестко и не думать о рейтинге условного губернатора.

По мнению опрошенных изданием представителей региональных правительств, выполнение этих условий возможно только при наличии тотального контроля за рынком ЖКХ.

Ввод МКД может сократиться с 50 до 30 млн кв. м.

Руководитель аналитического центра Дом. рф Михаил Гольдберг на линии:

Самая большая проблема — это запуски новых проектов. Они могут сократиться вдвое, что даст отложенный эффект на вводы в 2027–2028 годах. Ввод многоквартирного жилья может значительно уменьшиться. Напомню, что последний показатель по вводу был в среднем 50 млн кв. м. Он может снизиться до 30 млн кв. м и, может быть, чуть ниже.

Странно, Марат Хуснуллин докладывает президенту, что все в порядке, а количество новых проектов в этом году на 15% больше, чем в прошлом. При этом падение ввода МКД на сентябрь — -19% к прошлому году.

В ВТБ пояснили для "Домостроя" загадочный большой процент по комбо-ипотеке:

В данном случае речь идет исключительно о техническом подсчете средневзвешенной ставки по комбинированной ипотеке. Такая практика неуникальна, она едина для всех участников.

Обратим внимание, что в этом примере упущена важная деталь – при такой сумме кредита итоговая ставка для клиента составляет 9,41% годовых, что гораздо выгоднее действующих рыночных условий.

Юридически банки обязаны выделять в кредитных договорах сумму, которую клиент получает по госпрограмме, и ту, которая идет на рыночных условиях, а также указать их стоимость. И если по субсидируемой части ставка фиксированная, то по рыночной из-за политики регулятора она может меняться.

С учетом особенностей комбо-ипотеки - чем больше несубсидируемая часть кредита, тем меньше по нему ставка. Поэтому для клиентов, которым требуется небольшая сумма сверхлимита, мы рекомендуем укладываться в рамки госпрограммы.

"Сбер" возобновляет выдачу по "семейной ипотеке" и "IT-ипотеке".

C 15 ноября зеленый банк возобновляет проведение сделок по двум льготным госпрограммам. Условия:

• Минимальный размер первоначального взноса по всем льготным программам составит от 20,1% по объектам партнеров-застройщиков, которые находятся на проектном финансировании банка и подключены к опции "Комплексное предложение".

• Минимальный размер первоначального взноса также можно сохранить на уровне от 20,1% при оформлении льготной ипотеки с увеличенным лимитом или с помощью оплаты комиссии застройщиком.

• В остальных случаях размер первоначального взноса по льготным программам составит от 50,1%.

Ремонт - дело тонкое.