Взносы на капремонт в новостройках, вводимых по секциям

Немного дополню 👆 предыдущий пост о взносах на капремонт в новостройках.

⚖️ Конституционный Суд в прошлом году рассмотрел следующую ситуацию и решил, что она несправедлива:
в многоквартирном доме, состоящем из нескольких секций, срок начисления взносов на капремонт всем собственникам начинает свой отсчёт от момента сдачи первой секции, хотя последующие сданы значительно позже нее.

В связи с этим КС РФ потребовал от законодателей изменить ЖК РФ.

✏️ И в декабре Правительство РФ подготовило поправки в ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ (законопроект № 260059-8) о том, когда у собственника помещения в новостройке возникает обязанность по уплате взносов на капремонт, если МКД вводился в эксплуатацию не сразу весь, а поэтапно (посекционно, поподъездно).

‼️Так что в ближайшее время эта несправедливость будет устранена: отсчет момента времени для каждой секции новостройки будет свой, зависящий от даты ввода в эксплуатацию.

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

На какой срок заключается договор управления?

Продолжу тему о договоре управления.

Ответ на вопрос в заголовке зависит от способа заключения самого договора управления МКД: ⤵️

◾️Если собственники сами выбрали УК и голосовали за неё на общем собрании - на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет.

◾️Если договор управления заключается по итогам конкурса, который проводил орган местного самоуправления - на срок не менее чем один год, но не более чем три года.

◾️В случае заключения договора управления между застройщиком и временной УК - на срок не более чем три месяца.

👉Кстати, если договор заканчивается и ‼️ никто не заявил о прекращении его действия, то такой договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях.

Дальше ещё много буду писать о #договоруправления - не переключайте канал 📺

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

Как правильно замерять температуру воздуха в квартире

Я уже писал о том, какая должна быть температура воздуха по нормативам и в какие сроки должны замерять температуру воздуха по жалобе на плохое отопление.

Теперь расскажу, как должен происходить процесс замера.
❗️Для правильной фиксации с возможностью последующего перерасчета обычный термометр не подойдет. Измерительный прибор должен быть сертифицирован и соответствовать требованиям стандартов.

Измерение температуры воздуха в жилых помещениях осуществляется в комнате (при наличии нескольких комнат - в наибольшей по площади жилой комнате), в центре плоскостей, отстоящих от внутренней поверхности наружной стены и обогревающего элемента на 0,5 м и в центре помещения на высоте 1 м.

👉Время измерения окна и двери должны быть плотно закрыты.

На прибор не должны попадать ☀️ прямые солнечные лучи. Измерение лучше проводить в пасмурный день,☁️ когда солнце не нагревает фасад.

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

Будет ли перерасчет за отопление в этом году и в чью пользу?

Год назад выяснилось, что количество потребленного тепла в московских многоквартирных домах в 2021 году было значительно выше, чем теплопотребление в 2020 году.
👉А значит это требовало перерасчета платы за тепло в большую сторону 📈 (из-за несуразной системы расчета за отопление в Москве). Без скандалов не обошлось, о чем я тогда писал.

Но теперь закончился следующий год и встаёт в полный рост вопрос – 2022 был теплее или холоднее 2021? ⁉️ В какую сторону ждать перерасчета?

Переговорив с коллегами, могу (пока предварительно) сказать, что 2022 был теплее 2021, а значит в большинстве домов перерасчет должен будет сделан в пользу жителей!

⁉️ Остается вопрос, будет ли такой перерасчет вообще (Жилищники очень не любят отдавать деньги жителям), и обойдется ли без скандалов.

Но помните: для каждого дома ситуация индивидуальная. Хуже всего тем, у кого приборы учета не входят в состав общего имущества.🤦‍♂️

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

Председателям советов многоквартирных домов добавят полномочий

⚡️Из свеженького

Раньше председателям советов многоквартирных домов уже расширяли полномочия. Тогда им дали право подписывать договоры управления и акты выполненных работ не только по доверенностям от каждого собственника, но и по решению общего собрания.

🙋‍♂️Но оставался ещё один пункт, который суды трактовали по-разному – представление интересов собственников в суде. Это полномочие по ч.8 ст.161.1 ЖК РФ председатель совета мог реализовать только путем получения доверенностей.
Но иногда общие собрания, несмотря на это, всё равно поручали председателю представлять их интересы без всяких доверенностей. И суды бывало соглашались, несмотря на формулировки ЖК РФ.

❗️Теперь ситуация нормализуется: внесен законопроект №272604-8, который полностью легитимизирует такую практику – председатели смогут представлять интересы по решению ОСС без доверенностей.

Упорядочивание законодательства – хорошая новость👍

#советмкд

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

Когда горячая вода сильно горячая

🔥 Тут пишут в местных новостях в подмосковных Люберцах, что в одном из домов горячая вода пошла не просто горячая, а сразу 95С.

Похоже, там открытая система горячего водоснабжения, когда одна и та же вода используется и для отопления, и для горячего водоснабжения. При этом в стандартном варианте для ГВС эта вода сначала охлаждается до нормативной температуры.
🤬 Ну а здесь один из клапанов попросту сломался.

🚰 Про температуру по нормативу для горячего водоснабжения я уже писал: она должна быть в диапазоне не ниже +60°С и не выше +75°С.

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

Цена в договоре управления

👉Продолжу тематику #договоруправления

Бытует мнение, что в договоре управления многоквартирным домом обязательно должна быть указана цена, которую должны оплачивать собственники.
И на каждый следующий год чтобы эта плата стала другой, нужно обязательно проводить общее собрание 🤦‍♂️ и устанавливать новую цену.

❗️Но это только один из вариантов, который разрешает Жилищный Кодекс РФ. А вообще статья 162 говорит, что в договоре управления многоквартирным домом может быть указана не цена, а порядок определения цены договора.

Например, можно написать, что плата по договору управления приравнивается к цене, определённой органами власти для данной категории домов (так называемая «муниципальная ставка»🤬).

🤷‍♂️В этом случае вы «отдаётесь» власти и тут уж не обессудьте, какую цену органы власти вам назначат, хоть «с потолка», такую и будьте добры платить. 💸

Но и тут есть приятные и неприятные закавыки. Позже расскажу о них

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

Какие бывают осмотры общего имущества в многоквартирном доме?

👉В любом многоквартирном доме осмотры общего имущества нужны, чтобы мониторить текущее состояние инженерных систем и конструктивных элементов, выявлять существующие и потенциальные проблемы и планировать проведение работ по содержанию и текущему ремонту.

Осмотры делятся на 3️⃣ вида (постановление Правительства РФ №491)⤵️

📌Текущие осмотры (общие или частичные)
Проводятся они обычно в сроки, рекомендуемые в техдокументации на МКД.

📌Сезонные осмотры
Проводятся в отношении всего общего имущества 2 раза в год:
☀️весенний осмотр (проводится после таяния снега или окончания отопительного периода)
🌦осенний осмотр (проводится до наступления отопительного периода в рамках подготовки дома к зиме)

📌Внеочередные осмотры
Такие осмотры проводятся в течение одних суток после произошедших аварий, опасного природного явления или стихийного бедствия.
Так же внеочередной осмотр проводят при поступлении обращений и жалоб от жителей дома.

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

Что больше всего беспокоило граждан России в жилищно-коммунальной сфере по итогам 2022 года?

👉НП «ЖКХ контроль» подготовило топ-10 тем обращений граждан, поступивших в течение 2022 года.

Почти половину из 21 083 обращений составили 3 темы «Начисление платы за ЖКУ», «Неудовлетворительное состояние, содержание и ремонт МКД» и «Управление МКД».

Вот так они распределяются в процентном соотношении:

1. Начисление платы за ЖКУ - 16,1%
2. Неудовлетворительное состояние, содержание и ремонт МКД - 15,8%
3. Управление МКД - 14,2%
4. Благоустройство придомовой территории - 9,2%
5. Качество коммунальных услуг - 8,8%
6. Капитальный ремонт - 7,7%
7. Общие собрания собственников - 3,8%
8. Обращение с ТКО - 3,3%
9. Общее имущество: состав, использование, возврат - 3,2%
10. Иные - 17,9%

📌Такие проблемы ЖКХ волновали россиян больше всего в прошедшем году.

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

Кто и как принимает решение о проведении текущего ремонта в многоквартирном доме

👉Популярный вопрос, особенно когда речь заходит не просто о замене куска трубы, а, например, о ремонте подъезда.

❗️Жилищный кодекс РФ формулирует чётко (п.4.1 ч.2 ст.44)
Именно общее собрание всех собственников имеет право принимать решение о проведении текущего ремонта. При этом нужно собрать 50% голосов «за» из тех, кто принял участие в голосовании.

Но собирать каждый раз собрание всех собственников – штука 🤦‍♂️ муторная, долгая и тяжелая.
Поэтому законодатели приняли вариант попроще (п.4.2 ч.2 ст.44): общее собрание может передать функции принятия решений совету многоквартирного дома.

🙋‍♂️ А уж собрать совет МКД из 3-5 человек и решить на нем вопросы текущего ремонта – явно проще.
Но чтоб передать такие полномочия, общее собрание всё равно придется один раз собрать и принять на нём решение уже 50% от всех собственников в доме, а не только от тех, которые придут на собрание.

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

Перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме

👉А вы знаете, что перевести жилое помещение в нежилое сейчас можно только получив положительное решение на общем собрании собственников всего дома?

❗️Но не просто всех собственников. Расскажу подробнее.

Если владелец квартиры на первом этаже решил перевести её в нежильё, то теперь ему нужно согласие других собственников в доме.

Для этого он должен созвать общее собрание собственников и получить большинство голосов «за» от следующих собственников:
📌 от всех собственников дома, которые приняли участие в голосовании
📌 от всех собственников квартир именно в том подъезде, в котором располагается переводимая квартира.

Это второе условие нужно для того, чтобы не получилось так: весь дом проголосовал «за» перевод квартиры в нежильё, а жители подъезда с этой квартирой не хотят такого перевода. ‼️ Ведь им жить в этом подъезде, а весь дом их фактически заставляет.

Согласие есть продукт при полном непротивлении сторон ©

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

Год закончился – деньги остались: что с ними может сделать управляющая компания?

Продолжим разговор на тему #годовойотчет

👉В многоквартирном доме может сложится такая ситуация, что по итогам года образовалась экономия – на содержание денег потрачено меньше, чем управляющая организация собрала с жителей.

💰Куда можно использовать эту экономию?

Открываем Жилищный Кодекс РФ (ч.12 ст.162). Тут законодатель всем предоставил главный вариант – управляющая компания может тратить их по своему разумению, но если выполняются два условия:
❗️выполнены все работы, которые планировались в прошедшем году;
❗️у собственников дома нет претензий к качеству работ, выполненных управляющей компанией.

Но от законодателей есть и ещё один вариант: в договор управления можно внести условие любого другого варианта распределения образовавшейся экономии – хоть всё на дом потратить, хоть поделить с УК в любых пропорциях.

‼️Поэтому помните – #договоруправления это важно!

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

⚡️⚡️⚡️Минстрой РФ планирует отменить постановление Госстроя РФ №170

‼️Этим документом сегодня руководствуются все, кто имеет отношение к содержанию и ремонту многоквартирных домов - управляющие организации, ТСЖ/Н, ЖСК, Госжилнадзор и т.д.

Именно в этом документе указано и про текущий ремонт подъездов раз в пять лет, и про подготовку к зиме, и множество других технических особенностей содержания общего имущества МКД.
Полное название: постановления Госстроя РФ от 15.10.2003 года №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

👉Его давно хотели отменить, но с заменой другим постановление уже Правительства РФ.👈

Но теперь его решили просто отменить по неоднократным требованиям Минюста России - соответствующий проект выложен на официальном сайте regulation.gov.ru.

❗️Серьёзная веха в изменении законодательства из сферы ЖКХ. И это повлечет за собой достаточно много изменений в том числе - в контроле за деятельностью управляющих компаний.

Буду следить за развитием событий 😎

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

Электронное голосование на общем собрании собственников и очная встреча

Есть популярный вопрос: у нас в доме хотят голосовать в электронной системе, а как мы можем встретится и обсудить все вопросы очно (лично) и послушать инициатора?

Коротко:👉 только на добровольной основе.

Законодатели определили 3 формы проведения общего собрания собственников:
1️⃣ Очная
2️⃣ Заочная
3️⃣ Очно-заочная

Так вот формальная обязаловка по очной встрече заложена только в первой 1️⃣ и третьей 3️⃣ формах, а электронное голосование относится ко второй 2️⃣. Подразумевается, что личная встреча не нужна, если голосуете электронно – достаточно чатов.

Но очную встречу никто не запрещает – просто она строго добровольная и, если инициатору ОСС безразлично голосование тех, кто придет на встречу, он её может проигнорировать.

Моё мнение прежнее: давно пора упразднить разные формы и оставить одну – очно-заочная. А электронное голосование, как и сейчас, оставить пока на решение собственников в конкретном доме.

#ОСС

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

Москвичей обманом пытаются заставить электронно голосовать на общих собраниях

❗️Житель района Текстильщики в чате и коллеги в ЖКХ-канале опубликовали 👆 удивительное по наглости уведомление от районной монополии ГБУ Жилищник Текстильщики.

👀На первый взгляд это обычное уведомление о планируемом капитальном ремонте МКД.

Вчитываемся и видим 💩 откровенную ложь:
«…всем собственникам жилых помещений необходимо зарегистрироваться на сайте или … в приложении «Электронный дом». В случае отказа в регистрации на указанной выше платформе, общие собрания собственников МКД будут считаться не действительными и вынесенные на обсуждение вопросы не будут рассмотрены в установленном законом порядке»

‼️Москвичи, запомните: голосовать на общих собраниях электронно – и в ГИС ЖКХ, и в Электронном доме, и в любой другой системе – это ПРАВО, а не обязанность.

А такие уведомления с откровенной 🤮 ложью только дискредитируют системы электронного голосования!

#ОСС

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

Как быстро управляющая компания должна по запросу предоставить показания общедомовых приборов учета

К примеру, собственник решил проверить правильность начисления за отопление.
👉Один из первых шагов – получение данных показаний общедомового прибора учета.

❓Как скоро управляющая организация должна предоставить данные по запросу собственника?

В законодательстве есть очень чёткое положение (п.34 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами – постановление Правительства РФ №416)⤵️
❗️Срок ответа на запрос потребителя составляет 3 рабочих дня для получения информации о помесячных объемах потребленных коммунальных ресурсов по показаниям общедомовых приборов учета и сведения о показаниях общедомовых приборов учета за период не более 3 лет со дня снятия показаний.

Как видите, здесь нет 🤷‍♂️никаких 30 дней, которыми сегодня любят «баловаться» нерадивые управляющие компании – ответ должен быть получен намного оперативнее.

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

​​На какой срок избирается совет многоквартирного дома

Жилищный кодекс РФ так формулирует это положение (ст.161.1)👇

Совет многоквартирного дома действует либо до своего переизбрания, либо до выбора правления ТСЖ, если собственники решили создать в своем доме товарищество собственников жилья.

❗️А вот срок переизбрания совета МКД будет либо 2 года, либо любой другой, который решат установить собственники в своем доме.

При этом собственники могут не переизбирать совет МКД, если работа совета устраивает. В этом случае полномочия СМКД автоматически будут продлены на такой же срок.

📌Но если совет МКД не выполняет свои обязанности надлежащим образом, то такой совет можно переизбрать досрочно.

#советмкд

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

Две основные причины, по которым можно лишиться спецсчета для капремонта

В вашем доме живут активные собственники, выбран специальный счет как способ накопления взносов на капремонт и сам спецсчет открыт в «правильном» банке.

❓Какие есть угрозы того, что ваш спецсчет будет принудительно закрыт, а дом насильно переведут в «общий котел» к регоператору?

‼️Под такое принуждение можно попасть в двух случаях⤵️

1️⃣ Согласно Региональной программе капремонта многоквартирных домов по вашему МКД наступил срок капремонта какой-то инженерной системы или конструктивного элемента, а вы не провели работы в установленный срок.

2️⃣ Задолженность по взносам на капремонт превысила 50% от начислений, но после предписаний жилищной инспекции эта задолженность так и не снизилась ниже этого порога.

❗️При наступлении любого из этих случаев спецсчет принудительно закроют, дом перейдет к регоператору, а все деньги со спецсчета будут переведены в «общий котел».

#спецсчет #капремонт

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

Как поступить с протоколом общего собрания собственников, если вы выбрали новую управляющую компанию

Допустим вас перестала устраивать 👎 управляющая компания, которая занимается вашим домом, и вы решили её сменить.
👍Вам удалось найти новую УК и провести общее собрание.

👉Дальше по закону (ч.1 ст.46 ЖК РФ) вы должны все оригиналы (протокол ОСС и решения собственников) в течение 10 дней передать в старую УК. ❗️Которую выпихиваете со своего дома. Ещё раз – все оригиналы! А старая УК должна их передать в Жилинспекцию.

Теперь представьте: 🙃 в руках старой УК все оригиналы документов, которые лишают её ваших денег. Какой шанс того, что на всю кипу ваших оригиналов совершенно случайно проходящая мимо уборщица опрокинет ведро с грязной водой?

‼️Чтобы уберечь себя от таких «случайностей» и не проводить ОСС заново, лучше сразу передать все оригиналы в Жилинспекцию, хотя это и не по закону. Обычно сотрудники Жилинспекций с пониманием относятся к этому.

#ОСС
Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого