Договор управления – придётся договариваться

Продолжу тему

❓Можно ли заставить управляющую компанию подписать ваш вариант договора управления, если она не хочет его подписывать?
❓Может ли управляющая компания заставить собственников подписать свой вариант договора?
➡️ Ответ на оба вопроса одинаков – НЕТ!

Суть в том, что договор управления – это именно договор, т.е. «продукт при полном непротивлении сторон» (с).

👉Нужно ещё до голосования на общем собрании договориться о полном тексте договора, устраивающий и УК, и собственников. И только потом проводить собрание и утвердить на нем итоговый текст.

Если этого не сделать, то начнется игра кто кого продавит на подписание своего варианта.
Кстати, если договор управления не подписан, то будет считаться, что ваш дом не реализовал способ управления, и его выставят🗳 на открытый конкурс.
Оно вам надо⁉️

Дальше расскажу про особенности подписания договора управления и можно ли изменить текст действующего договора.

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

Новые платежки за коммуналку – новые цифры +9%

Пост-напоминание.

👉С 1 декабря в РФ повысили тарифы на коммунальные услуги.👈
И жители или уже стали получать платежки за декабрь, или же получат/увидят их сразу после новогодних праздников.

Постарайтесь не сильно удивляться. Формально речь идет о росте на 9%. Но часто забывают, что +9% это по закону всего лишь средний рост платежа, а не конкретного тарифа.

Например, в Москве отопление вырастет на 8,5%, горячая вода на 9%, холодная вода на 11%, канализация на 12,5%, а некоторые тарифы на электроэнергию (ночной) прибавят 39,4%.

Теоретически, суммарный платеж за коммунальные услуги (без жилищных и без взноса на капремонт❗️) не должен вырасти больше, чем на 9%.

А практически каждый сможет посчитать для себя сам из своей платежки.

А с 1 января вырастут ещё и остальные строчки в платежке. Напишу дальше чуть подробнее об этом.

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

Недавно беседовали с Кириллом Чиркиным и Андреем Шальневым в прямом эфире о том, что было и что будет происходить в нашем родном ЖКХ (подкаст "Шальнев.ЖКХ"). Спасибо Андрею за прекрасную беседу!

👉Теперь выложили запись этого эфира и текстовую расшифровку – можно и послушать, и почитать.

Ещё хочу напомнить, что кроме чата к этому каналу Дом и Двор, у нас есть ещё телеграм-чат "ЖКХ и все, все, все", где можно пообщаться с разными пользователями на тему ЖКХ и в первую очередь – с активными и опытными собственниками.
Темы там самые животрепещущие:
🔥Отопление / Теплоснабжение
🏘 Городская среда и благоустройство
♻️ Утилизация отходов и раздельный сбор
⚒ Капитальный ремонт общего имущества
⚡️ Энергоэффективность
👫Соседи / Взаимодействие
📠Начисления / Перерасчет / Учет расходов
❓Общие вопросы

🎄Всех с наступающим Новым годом!

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

Что подорожает в платежке за ЖКУ с 1 января

👉Продолжая тему новых тарифов на коммунальные услуги с 1 декабря, хочу напомнить, что подорожает с 1 января 2023 года.

📌Увеличится взнос на капитальный ремонт.
В Москве он вырастет на 14,8% и станет 24,09 руб. с кв.м. https://t.iss.one/domidvor/122
В Санкт-Петербурге +8,3% и станет от 11,90 до 12,99 руб.
А в Московской области взнос увеличили пораньше, сразу с 1 декабря 2022г. +16,7% до 14 руб. с кв.м.

📌Ещё увеличится цена на содержание жилого помещения (это официальное название, а реальная суть – содержание общего имущества). В Москве, например, эта так называемая муниципальная ставка вырастет на 11% с 1 января.

📌Ещё в Москве вырастут для жителей неприватизированных квартир ставки на соцнайм. Тут увеличение будет на нескромные +20% для тех, кто получает меры социальной поддержки, и +111% (прописью – плюс сто одиннадцать процентов) для тех, кто никаких мер соцподдержки не получает.

🎄Всех с наступающим Новым годом!

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

С наступающим Новым годом!

🪠 Хотя ЖКХ это процесс непрерывный и вечный, но и в ЖКХ год тоже заканчивается.
И в первую очередь он заканчивается для управляющих компаний, ТСЖ и ЖСК.

Теперь они 👆 начнут готовить отчеты и по выполненным работам, и по деньгам.
А собственники должны будут получить эти отчеты в течение первого квартала следующего года.

Поэтому в следующем году обязательно подробно расскажу
📝 как правильно читать эти отчеты,
🔎 на что обращать внимание в первую очередь,
‼️ почему не может быть достоверного отчета, если управляющая компания применяет так называемые муниципальные ставки (цены) на содержание общего имущества.

☃️ Поздравляю всех с наступающим Новым годом!

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

Какая минимальная температура воздуха может быть в квартире?

Новый год наступил, зима продолжается🎄

Я уже писал о том, какие должны быть сроки замера температуры воздуха в жилых помещениях по жалобе на плохое отопление.

👉Теперь расскажу, а какая же температура воздуха в квартире должна быть по нормативам.

Так вот, согласно приложению №1 постановления Правительства РФ №354, в квартире должна обеспечиваться следующая температура воздуха⤵️
в жилых помещениях - не ниже +18 °C
а вот в угловых комнатах – не ниже +20 °C

При этом в ночное время суток (от 0.00 до 5.00 часов) температура может снижаться ещё ниже, но не более, чем на 3 °C.

❗️А вот снижение температуры воздуха в квартире по сравнению с нормативной в остальное время суток (от 5.00 до 0.00 часов) – не допускается!

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

Свежая новость о капремонте для москвичей

🛠 Перед самым Новым годом ДКР Москвы выложил Краткосрочную программу капремонта многоквартирных домов столицы в 2024, 2025, 2026 годах.

❓Если ваш дом попадал по плану Региональной программы капремонта как раз на этот период, то теперь вы сможете уже точно узнать в каком году произойдёт эта «прелесть».

Скачать само распоряжение, и все 3 приложения к нему можно по этим ссылкам:
📌 Распоряжение ДКР об утверждении краткосрочного плана на 2024-2026 ;
📌 Приложение №1 (все виды работ) ;
📌 Приложение №2 (стоимость работ, кроме замены лифтов) ;
📌 Приложение №3 (стоимость работ по замене лифтов) .

Дальше буду рассказывать, чем это грозит, как подготовится к грядущему капитальному ремонту и можно ли получить приемлемое качество от подрядчиков Фонда капремонта.

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

Отчетность управляющих компаний, ТСЖ и ЖСК

Недавно я писал о том, что в первом квартале каждого года собственники в любом многоквартирном доме должны получить отчет от своей управляющей организации или ТСЖ/ЖСК.

❗️Начнем с первого этапа: а как этот отчет собственники должны вообще получить?

Обычно это делается следующим образом:⤵️
📌Управляющая компания или ТСЖ/ЖСК размещают полный отчет на своем официальном сайте и в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ).
📌После этого на информационных досках в подъездах вывешивается либо сам отчет (не всегда в полном объеме), либо уведомление, что отчет опубликован на сайте и в ГИС ЖКХ.

Вообще, вопрос предоставления отчета должен быть прописан в договоре управления. Но многие ли его видели в глаза?

✏️Ещё отчет выкладывается в Региональной информационной системе, если она существует. Для Мск, например, это портал «Дома Москвы».

Дальше буду рассказывать, как читать отчет👇

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

Квартира в новостройке: когда начинать платить взносы на капремонт?

Это один из самых популярных вопросов у тех, кто стал собственником квартиры в новом многоквартирном доме.

Закон здесь такой (ч.5.1 ст.170 ЖК РФ):
❗️Каждый регион самостоятельно устанавливает срок, с которого собственники квартир в новостройках должны начать платить взносы на капремонт.
❗️Но этот срок не может превышать 5 лет с даты включения данного многоквартирного дома в Региональную программу капитального ремонта.

Например, если ваш дом включили в регпрограмму капремонта 01.01.2023г., то максимум через 5 лет вы начнете платить взносы.

Теперь покажу в качестве практических примеров, какие реальные сроки установлены в разных регионах ⤵️

📍Москва – 8 месяцев
📍Московская область – 6 месяцев
📍Санкт-Петербург – 8 месяцев
📍Ленинградская область – 6 месяцев
📍Краснодарский край – 7 месяцев
📍Тверская область – 2 года
📍Липецкая область – 3 года
#капремонт

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

Взносы на капремонт в новостройках, вводимых по секциям

Немного дополню 👆 предыдущий пост о взносах на капремонт в новостройках.

⚖️ Конституционный Суд в прошлом году рассмотрел следующую ситуацию и решил, что она несправедлива:
в многоквартирном доме, состоящем из нескольких секций, срок начисления взносов на капремонт всем собственникам начинает свой отсчёт от момента сдачи первой секции, хотя последующие сданы значительно позже нее.

В связи с этим КС РФ потребовал от законодателей изменить ЖК РФ.

✏️ И в декабре Правительство РФ подготовило поправки в ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ (законопроект № 260059-8) о том, когда у собственника помещения в новостройке возникает обязанность по уплате взносов на капремонт, если МКД вводился в эксплуатацию не сразу весь, а поэтапно (посекционно, поподъездно).

‼️Так что в ближайшее время эта несправедливость будет устранена: отсчет момента времени для каждой секции новостройки будет свой, зависящий от даты ввода в эксплуатацию.

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

На какой срок заключается договор управления?

Продолжу тему о договоре управления.

Ответ на вопрос в заголовке зависит от способа заключения самого договора управления МКД: ⤵️

◾️Если собственники сами выбрали УК и голосовали за неё на общем собрании - на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет.

◾️Если договор управления заключается по итогам конкурса, который проводил орган местного самоуправления - на срок не менее чем один год, но не более чем три года.

◾️В случае заключения договора управления между застройщиком и временной УК - на срок не более чем три месяца.

👉Кстати, если договор заканчивается и ‼️ никто не заявил о прекращении его действия, то такой договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях.

Дальше ещё много буду писать о #договоруправления - не переключайте канал 📺

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

Как правильно замерять температуру воздуха в квартире

Я уже писал о том, какая должна быть температура воздуха по нормативам и в какие сроки должны замерять температуру воздуха по жалобе на плохое отопление.

Теперь расскажу, как должен происходить процесс замера.
❗️Для правильной фиксации с возможностью последующего перерасчета обычный термометр не подойдет. Измерительный прибор должен быть сертифицирован и соответствовать требованиям стандартов.

Измерение температуры воздуха в жилых помещениях осуществляется в комнате (при наличии нескольких комнат - в наибольшей по площади жилой комнате), в центре плоскостей, отстоящих от внутренней поверхности наружной стены и обогревающего элемента на 0,5 м и в центре помещения на высоте 1 м.

👉Время измерения окна и двери должны быть плотно закрыты.

На прибор не должны попадать ☀️ прямые солнечные лучи. Измерение лучше проводить в пасмурный день,☁️ когда солнце не нагревает фасад.

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

Будет ли перерасчет за отопление в этом году и в чью пользу?

Год назад выяснилось, что количество потребленного тепла в московских многоквартирных домах в 2021 году было значительно выше, чем теплопотребление в 2020 году.
👉А значит это требовало перерасчета платы за тепло в большую сторону 📈 (из-за несуразной системы расчета за отопление в Москве). Без скандалов не обошлось, о чем я тогда писал.

Но теперь закончился следующий год и встаёт в полный рост вопрос – 2022 был теплее или холоднее 2021? ⁉️ В какую сторону ждать перерасчета?

Переговорив с коллегами, могу (пока предварительно) сказать, что 2022 был теплее 2021, а значит в большинстве домов перерасчет должен будет сделан в пользу жителей!

⁉️ Остается вопрос, будет ли такой перерасчет вообще (Жилищники очень не любят отдавать деньги жителям), и обойдется ли без скандалов.

Но помните: для каждого дома ситуация индивидуальная. Хуже всего тем, у кого приборы учета не входят в состав общего имущества.🤦‍♂️

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

Председателям советов многоквартирных домов добавят полномочий

⚡️Из свеженького

Раньше председателям советов многоквартирных домов уже расширяли полномочия. Тогда им дали право подписывать договоры управления и акты выполненных работ не только по доверенностям от каждого собственника, но и по решению общего собрания.

🙋‍♂️Но оставался ещё один пункт, который суды трактовали по-разному – представление интересов собственников в суде. Это полномочие по ч.8 ст.161.1 ЖК РФ председатель совета мог реализовать только путем получения доверенностей.
Но иногда общие собрания, несмотря на это, всё равно поручали председателю представлять их интересы без всяких доверенностей. И суды бывало соглашались, несмотря на формулировки ЖК РФ.

❗️Теперь ситуация нормализуется: внесен законопроект №272604-8, который полностью легитимизирует такую практику – председатели смогут представлять интересы по решению ОСС без доверенностей.

Упорядочивание законодательства – хорошая новость👍

#советмкд

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

Когда горячая вода сильно горячая

🔥 Тут пишут в местных новостях в подмосковных Люберцах, что в одном из домов горячая вода пошла не просто горячая, а сразу 95С.

Похоже, там открытая система горячего водоснабжения, когда одна и та же вода используется и для отопления, и для горячего водоснабжения. При этом в стандартном варианте для ГВС эта вода сначала охлаждается до нормативной температуры.
🤬 Ну а здесь один из клапанов попросту сломался.

🚰 Про температуру по нормативу для горячего водоснабжения я уже писал: она должна быть в диапазоне не ниже +60°С и не выше +75°С.

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

Цена в договоре управления

👉Продолжу тематику #договоруправления

Бытует мнение, что в договоре управления многоквартирным домом обязательно должна быть указана цена, которую должны оплачивать собственники.
И на каждый следующий год чтобы эта плата стала другой, нужно обязательно проводить общее собрание 🤦‍♂️ и устанавливать новую цену.

❗️Но это только один из вариантов, который разрешает Жилищный Кодекс РФ. А вообще статья 162 говорит, что в договоре управления многоквартирным домом может быть указана не цена, а порядок определения цены договора.

Например, можно написать, что плата по договору управления приравнивается к цене, определённой органами власти для данной категории домов (так называемая «муниципальная ставка»🤬).

🤷‍♂️В этом случае вы «отдаётесь» власти и тут уж не обессудьте, какую цену органы власти вам назначат, хоть «с потолка», такую и будьте добры платить. 💸

Но и тут есть приятные и неприятные закавыки. Позже расскажу о них

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

Какие бывают осмотры общего имущества в многоквартирном доме?

👉В любом многоквартирном доме осмотры общего имущества нужны, чтобы мониторить текущее состояние инженерных систем и конструктивных элементов, выявлять существующие и потенциальные проблемы и планировать проведение работ по содержанию и текущему ремонту.

Осмотры делятся на 3️⃣ вида (постановление Правительства РФ №491)⤵️

📌Текущие осмотры (общие или частичные)
Проводятся они обычно в сроки, рекомендуемые в техдокументации на МКД.

📌Сезонные осмотры
Проводятся в отношении всего общего имущества 2 раза в год:
☀️весенний осмотр (проводится после таяния снега или окончания отопительного периода)
🌦осенний осмотр (проводится до наступления отопительного периода в рамках подготовки дома к зиме)

📌Внеочередные осмотры
Такие осмотры проводятся в течение одних суток после произошедших аварий, опасного природного явления или стихийного бедствия.
Так же внеочередной осмотр проводят при поступлении обращений и жалоб от жителей дома.

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

Что больше всего беспокоило граждан России в жилищно-коммунальной сфере по итогам 2022 года?

👉НП «ЖКХ контроль» подготовило топ-10 тем обращений граждан, поступивших в течение 2022 года.

Почти половину из 21 083 обращений составили 3 темы «Начисление платы за ЖКУ», «Неудовлетворительное состояние, содержание и ремонт МКД» и «Управление МКД».

Вот так они распределяются в процентном соотношении:

1. Начисление платы за ЖКУ - 16,1%
2. Неудовлетворительное состояние, содержание и ремонт МКД - 15,8%
3. Управление МКД - 14,2%
4. Благоустройство придомовой территории - 9,2%
5. Качество коммунальных услуг - 8,8%
6. Капитальный ремонт - 7,7%
7. Общие собрания собственников - 3,8%
8. Обращение с ТКО - 3,3%
9. Общее имущество: состав, использование, возврат - 3,2%
10. Иные - 17,9%

📌Такие проблемы ЖКХ волновали россиян больше всего в прошедшем году.

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

Кто и как принимает решение о проведении текущего ремонта в многоквартирном доме

👉Популярный вопрос, особенно когда речь заходит не просто о замене куска трубы, а, например, о ремонте подъезда.

❗️Жилищный кодекс РФ формулирует чётко (п.4.1 ч.2 ст.44)
Именно общее собрание всех собственников имеет право принимать решение о проведении текущего ремонта. При этом нужно собрать 50% голосов «за» из тех, кто принял участие в голосовании.

Но собирать каждый раз собрание всех собственников – штука 🤦‍♂️ муторная, долгая и тяжелая.
Поэтому законодатели приняли вариант попроще (п.4.2 ч.2 ст.44): общее собрание может передать функции принятия решений совету многоквартирного дома.

🙋‍♂️ А уж собрать совет МКД из 3-5 человек и решить на нем вопросы текущего ремонта – явно проще.
Но чтоб передать такие полномочия, общее собрание всё равно придется один раз собрать и принять на нём решение уже 50% от всех собственников в доме, а не только от тех, которые придут на собрание.

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого

Перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме

👉А вы знаете, что перевести жилое помещение в нежилое сейчас можно только получив положительное решение на общем собрании собственников всего дома?

❗️Но не просто всех собственников. Расскажу подробнее.

Если владелец квартиры на первом этаже решил перевести её в нежильё, то теперь ему нужно согласие других собственников в доме.

Для этого он должен созвать общее собрание собственников и получить большинство голосов «за» от следующих собственников:
📌 от всех собственников дома, которые приняли участие в голосовании
📌 от всех собственников квартир именно в том подъезде, в котором располагается переводимая квартира.

Это второе условие нужно для того, чтобы не получилось так: весь дом проголосовал «за» перевод квартиры в нежильё, а жители подъезда с этой квартирой не хотят такого перевода. ‼️ Ведь им жить в этом подъезде, а весь дом их фактически заставляет.

Согласие есть продукт при полном непротивлении сторон ©

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого