На заметку

Какие «подводные камни» могут ожидать покупателя вторичного жилья

Коротко перечислим, с какими сюрпризами можно столкнуться, покупая вторичку. 

1️⃣Разбирательства в суде с третьими лицами, которые имеют права на данную недвижимость. 

2️⃣Обременение недвижимости. Например, после покупки может выясниться, что в квартире (доме) имеют право пожизненно проживать третьи лица. 

3️⃣Появление «неожиданных наследников», которые на законном основании претендуют на квартиру.   

4️⃣Долги продавца и его последующее банкротство. В таком случае квартира (дом) будет выставлена на торги, несмотря на то, что уже продана новому владельцу.

5️⃣Судебные разбирательства — если приобретенная квартира ранее была приватизирована без участия ряда лиц, например, детей.  

6️⃣Принудительное переселение из квартиры, если дом является аварийным и подлежит сносу или реставрации.

7️⃣Суд и возможность лишиться части квартиры (дома), если она была приобретена прошлым владельцем в период брака и он продал ее без согласия супруги (супруга). В этом случае доля квартиры по праву принадлежит второй половине продавца.   

❗️Профилактика только одна — юридическая проверка квартиры (дома), которую планируете к покупке. 

Напоминаем 

Каждый год в России оспаривается более 300 тысяч сделок со вторичной недвижимостью.

@developers_policy

⚡️«Когда начался кризис, коллеги пришли с предложением реализовать часть проектов. Но я отреагировал очень холодно, потому что не хотел внутри принимать: если что-то продаю, то, значит, я смирился с тем, что мне страшно»,— владелец ГК ТОЧНО Николай Амосов в интервью директору Всеостройке.рф С. Опрышко

«Мы решили, что пойдём путем мастер-девелопмента уже с готовым разрешением на строительство. Возьмем на себя частично помощь с сетями, с коммуникацией, с поддержкой по реализации социальной инфраструктуры, которая все равно в проектах заложена. Нам это позволит локацию развивать гораздо лучше»,— отметил Николай Амосов.

Так, сегодня в портфеле ТОЧНО больше 60 проектов, которые реализуются одновременно. Это разные направления: социальные объекты, коммерческие, жилье, фитнес-клубы, отели и так далее, различные курортные направления, производство.

«Мы и рассчитывали, что к 2025 году, примерно середина 2024 года, зайдем по объемам строительства в ТОП-5. Как мы на третье место попали, признаюсь, сам не пойму. Такой цели не было. Честно признаюсь, я об этом узнал от вас, на вашем портале. И я реально удивился, потому что даже не было плана, не было такой стратегии – на третье место попасть»,— сообщил он.

«Мы, наоборот, смотрим на то, что мы таким образом больше сможем развивать направление строительства. Тем более портфель, который у нас есть сегодня, который проектируется, порядка 5,5-6 млн квадратных метров, нам самим его нет смысла поглощать, самим строить»,— добавил Амосов.

Кроме того, владелец ГК ТОЧНО рассказал, что сегодня в отрасли сильный дефицит кадров, и все начинают у друг друга людей переманивать, перекупать.

«Растет цена, соответственно, растет себестоимость. Кто за это платит? Покупатель, если по-честному. Мы должны понимать, что за все эти удорожания в итоге заплатит потребитель продукта. Мы в любом случае будем поднимать стоимость. С кадрами дефицит сегодня, и это нужно развивать»,— заявил владелец ГК ТОЧНО.

Полное интервью смотрите на площадках Всеостройке.рф по ссылкам:

➖ YouTube
➖ Rutube
➖ Дзен
➖ ВК видео

⚡️ «Если открыть немножко тайны, то мы уже приобрели актив Екатеринбурге, а также купили небольшой объект в Москве. Так что из планов – выход в 2025 году в эти регионы»,— владелец ГК ТОЧНО Николай Амосов в интервью директору Всеостройке.рф С. Опрышко

Он напомнил, что компания уже вышла в Ростов, а также анонсировала новый проект в Тюмени. Ещё в ближайшие несколько месяцев застройщик объявит о новых 5-6 проектах в различных регионах.

«Выходим сейчас со старта реализации продаж в Ялте классного нашего проекта, который мы переформатировали. Мы Питер рассматриваем тоже. Решили, что в Москву, Екатеринбург, Тюмень должны идти с партнерами, – самим сложно, тяжело здесь»,— добавил он.

При этом в 2025-м, по мнению Амосова, выживут сильнейшие — те, у кого хороший запас финансовый прочности сегодня, кого поддерживают банки, у кого репутация хорошая, у кого достаточно неплохой земельный портфель. Также идет поглощение крупными более мелких.

«Если сегодня рассматривать какие-то долгосрочные стратегии, которые мы планировали на 3-5 лет, то они не работают. Сегодня даже стратегии на год не работают. Сегодня рабочая стратегия, в лучшем случае, на месяц-два. Потому что мы постоянно привязаны к каким-то внешним факторам. И я не говорю, что плохо, это нормально»,— рассказал Амосов.

Полное интервью смотрите на площадках Всеостройке.рф по ссылкам:

➖ YouTube
➖ Rutube
➖ Дзен
➖ ВК видео

📐 РЕСТАВРАЦИОННЫЕ СМЕТЫ: ОТ ТЕОРИИ К ПРАКТИКЕ С УНИВЕРСИТЕТОМ МИНСТРОЯ

🏛 Реставрация объектов культурного наследия — это не просто работа с историей, а ответственная миссия. Университет Минстроя запускает новый экспресс-курс «Реставрационные работы в сметном деле: современные подходы и решения», чтобы дать вам инструменты для работы с уникальными объектами и помочь сохранить их для будущих поколений

🗣 Мы пригласили одного из лучших экспертов в области сметного дела и реставрации — Наумову Алсу, эксперта с 20-летним опытом в сметном деле и реставрации, руководителя сметного агентства «СметаГрад»

🗓 13 марта в 11:00 (Мск) пройдет первый вебинар курса: «Сметное дело в реставрации: ключевые принципы и подводные камни»

На вебинаре вы узнаете:
🔵 Чем отличаются реставрационные сметы от обычных
🔵 Как правильно составлять сметы по методике 421/пр
🔵 Особенности работы с законодательными требованиями и сборниками расценок
🔵 Как избежать типичных ошибок и учесть все нюансы

👍 Курс подойдёт как опытным сметчикам, так и начинающим специалистам. Вы получите практические знания, которые помогут вам работать с объектами культурного наследия и расширить свои профессиональные горизонты

👇 Курс включает семь вебинаров, которые охватывают все аспекты работы с объектами культурного наследия. Подробнее ознакомиться с программой курса и полным списком вебинаров можно здесь

📹 Трансляция вебинаров будет открыта для доступа всем желающим и пройдет в группе УМный сметчик - https://t.iss.one/niisforg_gruppa_cenoobrazovaniye (записи вебинаров, уч. материалы, доступ в СДО, Сертификат Университета Минстроя только для слушателей курса)

Сохраняя историю — создаём будущее вместе!

Утвержден новый стандарт для ограждающих здание конструкций

ГОСТ Р 71940-2025 «Конструкции ограждающие легкосбрасываемые для зданий. Общие технические условия».

Распространяется на легкосбрасываемые ограждающие строительные конструкции (смещаемые или поворотные), применяемые для зданий и сооружений, для которых установлены требования к их использованию. 

Разрешается распространять требования стандарта на ограждающие строительные конструкции: стеновые и кровельные панели (в т.ч. типа «сэндвич»), элементы заполнения проемов в ограждающих конструкциях: двери, ворота, зенитные фонари, светопрозрачные конструкции (в том числе витражи), способные выполнить функцию ЛСК. 

Требования стандарта следует учитывать при поставке и приемке легкосбрасываемых строительных конструкций на строительный объект и разработке для конкретных условий строительства.

➡️Вводится в действие с 1 апреля 2025 года.  

@developers_policy  

Тюменский «Айвазовский City» от «ЭНКО» одержал победу в престижной премии ТОП ЖК–2025 сразу в двух номинациях

1️⃣«Лучший жилой комплекс-новостройка в Российской Федерации, высотные дома»;

2️⃣«Лучший жилой комплекс-новостройка в Тюменской области».

В этом году в 138 номинациях приняли участие более 1 400 ЖК от 612 застройщиков, которые оценивало почти 500 независимых экспертов.

@developers_policy

Судебная практика

ВС РФ о возможности выкупить арендованный у государства земельный участок с недостроем  

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 2, 3 (2024 г.)

Речь идет о земельном участке в госсобственности, который был предоставлен гражданину в аренду на 3 года под строительство объекта. 

Решение ВС РФ

Земельный участок (ЗУ) с имеющимся на ней недостроем выкупить нельзя, т. к. цель договора аренды ЗУ не достигнута — объект не построен.

Исключительное право на приобретение ЗУ в собственность или в аренду имеют физические и юридические лица, которые являются собственниками зданий (сооружений), расположенных на таких ЗУ.

Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений, сооружений, не могут быть использованы по назначению до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления ЗУ в собственность,

Кроме того, нельзя выкупить публичный ЗУ, если на нем расположен исключительно:

🟦вспомогательный объект, так как не достигнута цель договора аренды в части возведения основного объекта — Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.08.2018 № 22-КГПР18-3.  

🟦разрушенное здание, так как объект не используется по назначению — Определение ВС РФ от 20.05.2019 № 307-ЭС19-5926 по делу № А56-72015/2016;  

🟦ЗУ несоразмерен по площади объекту недвижимости, расположенному в его границах — Постановление АС Московского округа от 17.01.2019 № Ф05-22571/2018 по делу № А40-92834/2017, Постановление Арбитражного суда поволжского округа от 29.03.2019 № Ф06-44713/2019 по делу № А55-13461/2018.

@developers_policy  

На заметку

Где получить информацию при сделках с недвижимостью

При покупке (продаже) недвижимости бывает необходимо получить недостающую информацию. Часть ее можно взять из открытых реестров и сервисов, работающих на базе Единой информационной системы нотариата. Или в Реестре наследственных дел. Но все эти данные не являются полными.

В ЕГРН с 2023 года тоже часть данных стала скрытой.

Поэтому недостающие сведения следует получать у нотариуса.  

Нотариус может: 

🟦получить из ЕГРН выписку, содержащую гораздо больше данных;  
🟦получить полную информацию из органов ЗАГС;  
🟦проверить подлинность паспорта участника сделки через запрос в МВД. Таким же образом можно найти сособственников, которых надо уведомить о продаже доли; 
🟦получить скан-образ любой доверенности. Это пресекает попытки мошенничества, когда злоумышленники берут подлинник и меняют там содержание так, как им это нужно. 

@developers_policy   

⚡️«Мы заметили, что спрос увеличивается на уже готовое жилье, а на проекты, которые находятся на старте, – снижается»,— учредитель девелопера «Новый Город» Максим Оводков в интервью директору Всеостройке.рф С. Опрышко

«Прошлый год, наверно, для всех был непростым. Тем не менее мы сделали классные продукты. Например, вышли в новый регион — Владимир — с проектом комплексного развития территории на 250 тысяч кв. м жилья. Мы эффективно провели маркетинговую компанию, и продажи пошли на хорошем уровне. И это нас здорово поддержало. Потому что в родном регионе продажи хоть и стабилизировались, но остались сбалансированными»,— добавил Оводков.

По его словам, в 2025-м компания планирует повысить качество своих проектов в родном регионе, доработать продукты и занять новые ниши, в том числе в ИЖС.

«Цель – сохранить текущие уровни строительства, повысив уровень эффективности операционной и управленческой систем. В новых регионах, куда мы уже зашли, учитывая, что там не нужно совершать каких-то марш-бросков, нам важно удержать и укрепить свои позиции»,— рассказал Оводков.

Он также считает, что сегодня в жилых проектах обязательно должны присутствовать базовые элементы умного дома, а дальнейшую комплектацию можно развивать исходя из возможностей и желаний.

«Мы готовим базу для установки этих технологий, а клиент уже решает, будет ли он доплачивать сразу или в процессе эксплуатации дома. Но во всех наших новых проектах элементы умного дома присутствуют».

Справочно:
По данным Всеостройке.рф, «Новый Город» занимает 1-е место в Тверской области по объему текущего строительства жилья. Надежность девелопера — 2,9.

В Госдуме обсуждают возможность запретить выдачу жилищных сертификатов для мигрантов

Об этом сообщил депутат Госдумы Михаил Матвеев.

В чем суть

Получать госпомощь на покупку жилья смогут только те мигранты, которые:

🟦имеют российское гражданство более 10 лет;
🟦или семьи, где хотя бы один из супругов родился в РФ.

Регионы имеют право самостоятельно устанавливать критерии для выдачи сертификатов. Поэтому необходимо ввести регулирование на федеральном уровне.

Напоминаем

Недавно в Хабаровске, Мытищах и Нижнекамске местные власти выдали сертификаты мигрантам, не так давно получившими российское гражданство.

По нашумевшим фактам были проведены проверки, и оказалось, что большинство приезжих являются бизнесменами, сотрудниками религиозных центров и даже фигурантами уголовных дел, взятых под контроль СК.

@developers_policy

⚡️«В конце прошлого года мы активно продавали в рассрочку. А сейчас платим по 3% комиссии агентам за расторжение договоров по ним. Мы на эти грабли наступили, и теперь у нас нет рассрочек»,— президент PROGRESS Виктор Тарасенко в интервью директору Всеостройке.рф С. Опрышко

«Сегодня законодательно застройщик не защищен от того, что клиент может внести 5-10% и безболезненно выйти из проекта. При этом нам судиться с такими инвесторами себе дороже».

По словам Тарасенко, в нынешних условиях компаниям невозможно продавать по цене, которая была бы плюсом к проекту. Все сделки сейчас идут в минус или в ноль для девелопера. Кроме того, президент PROGRESS не согласен с фразой о том, что девелоперы набили жирок во время льготной ипотеки.

«Большинство попало в ловушку. И самому высокому риску подвержены проекты, реализация которых начиналась в 2023 году. Например, два года назад маржинальность составляла 25%, а сегодня ушла в минус. Пока не все застройщики это поняли, но я уверен, что в ближайшее время вызов примут и другие участники рынка».

Тарасенко также признался, что сейчас компания продает не много квартир.

«Вроде фиксируется, что сделки есть, но без реального понимания, что на финише эти проекты провалятся с точки зрения себестоимости. И когда на конечном этапе будет не хватать 15-20%, в банке скажут, что экономики в проекте нет. Поэтому сейчас на застройщиков давит не только ставка сверху, но и себестоимость снизу».

«В этом году мы делаем акцент на портфельную маржинальность, на выбор самых ключевых площадок. С запуском тоже не спешим, какие-то очереди откладываем, чтобы держать наполнение. Кредитная нагрузка сейчас получается 34%. Здесь ошибки дорого стоят»,— сказал Тарасенко.

Справочно:
По данным портала Всеостройке.рф, PROGRESS занимает 2-е место в родном регионе — Астраханской области. Надежность девелопера — 3,91.

«ЭНКО» и «Северсталь» заключили соглашение о сотрудничестве

Это случилось на Российской строительной неделе.

О чем соглашение:

🟦«ЭНКО» будет использовать на своих стройках металлокаркасные конструкции от «Северстали».

🟦В фокусе совместной работы — жилые дома и многоуровневые парковки.

🟦По оценкам экспертов, новый подход позволит оптимизировать затраты на строительство до 10% по сравнению с традиционными методами.

«В условиях меняющегося рынка — аргумент весомый. И для нас, и для наших клиентов преимущества очевидны: оптимизация сроков + снижение затрат = ещё больше качественного жилья и инфраструктуры.

Двигаемся вперед, внедряя передовые технологии и повышая эффективность каждого проекта!», — подчеркнул Михаил Продан, заместитель генерального директора по стратегическому развитию «ЭНКО».


@developers_policy

Перевод сельхозземель в другую категорию нужно будет согласовывать с Минсельхозом 

Правительство намерено усложнить процедуру и условия перевода сельхозземель в другие категории. 

Порядок согласования будет следующим: 

1️⃣Исполнительный орган субъекта РФ в течение одного месяца после поступления ходатайства о переводе земель должен направить соответствующее предложение губернатору. 

2️⃣Если губернатор одобрит, то запрос рассмотрит парламент региона. При этом  должно быть в наличии заключение Минсельхоза. Его следует предоставить в течение 20 рабочих дней.  

Условия для перевода земель в иную категорию:  

🟦непригодность использования участка для с/х производства;  
🟦создание особо охраняемых природных территорий;  
🟦установление или изменение границ населенных пунктов; 
🟦строительство и реконструкция объектов государственного и местного значения. 

Перевод земель в иную категорию не допустим, если они включены в перечень особо ценных с/х угодий. 

Например: 

🟦территории опытно-производственных подразделений вузов; 
🟦земли, имеющие кадастровую стоимость значительно больше, чем  средняя стоимость по муниципальному району или округу.

@developers_policy