Что такое обременение?

“Обременение – действие, процесс или событие, направленные на уменьшение свободы действий субъекта или на уменьшение возможностей изменения состояния объекта” (Википедия). Т.е. обременение это некоторое ограничение «свободы».

Что такое обременение недвижимости?
Обременение недвижимости заключается в ограничении прав на эту недвижимость.
Это означает, что с недвижимостью нельзя что-то делать без согласия определенного лица, которое наложило это ограничение. Пользоваться можно, распоряжаться нельзя. Распоряжаться это значит, к примеру, продать или подарить.

Какие виды обременений бывают:

Ипотека. Ипотека это залог недвижимости в обеспечение кредита, взятого у кого-либо.

Договор найма. Иногда собственник заключает долгосрочный договор о сдаче в наем своей квартиры, а потом вдруг решает ее продать. Так вот, нельзя досрочно расторгнуть договор найма в одностороннем порядке. Т.е. покупатель купит квартиру с жильцами и выгнать их не сможет. Если только в договоре найма не были предусмотрены особые условия.

Рента. Договор ренты это договор, по которому одна сторона передает недвижимость в собственность другой стороны, но с условием пожизненной выплаты определенной суммы и, как правило, пожизненного проживания в этой недвижимости. Покупая квартиру, которая до этого была приобретена по договору ренты, нужно понимать, что жильцами квартира уже обеспечена. Помните был такой фильм «Дуплекс», где молодая пара купила жилье с проживающей бабушкой? Вот-вот.

Арест. Ну и, конечно, недвижимость могут арестовать. Например, за неуплату долгов ее хозяина.
Обременения можно увидеть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

А еще есть договор приватизации. Так вот, если на момент приватизации в квартире были прописаны несколько человек и кто-то отказался от приватизации, то отказавшиеся тоже имеют право на пожизненное проживание в этой квартире и выселить их без их согласия нельзя. Формально, это тоже можно считать обременением. Юридически, обременения нет, и вы эти ограничения не увидите в ЕГРН.

Как возникает обременение?
Обременение возникает по воле собственника, например, ипотека (залог) недвижимости.
Ипотека возникает как по договору (договор об ипотеке), так и в силу закона (например, когда вы покупаете недвижимость на заемные деньги).
А еще по воле кого-то другого, и от желания собственника порой совсем не зависящее. Например, арест недвижимости.

Можно ли продать квартиру с обременением в виде ипотеки?
В принципе, можно. Если кредитор согласится. Главное, чтобы за счет этой продажи ему погасили долг.

Как узнать, если ли у недвижимости обременение?
На сайте Росреестра.
Можно просто посмотреть открытую информацию вот здесь, введя адрес объекта, или запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если ограничений нет, в выписке так и будет написано, обременений нет. Но помните, что формальные обременения в ЕГРН н указаны. Речь про отказников от приватизации, использование материнского капитала и тп. Это можно выявить только при запросе архивной выписки из домовой книги. Ранее писали про это здесь

@ipotekahouse #полезное

В России стали чаще банкротиться застройщики

С 1 января по 10 сентября 2019 г. в России выявлено 133 застройщика-банкрота, которые в совокупности возводят 709 домов общей жилой площадью 2,95 млн кв. м. Это сопоставимо с количеством банкротов за весь 2018 год: тогда банкротами были признаны 111 застройщиков, еще 39 вошли в одну из стадий банкротства.

Среди банкротов 2019 г. подавляющее большинство – небольшие застройщики: у 103 в стадии строительства не более четырех домов. Основная причина - переход на эскроу-счета (как мы и писали не раз): у них недостаточно средства, чтобы сформировать подушку безопасности и поддержать себя в сложные времена, а банки относятся к ним настороженно и неохотно их кредитуют.

​​смотрите, какая занимательная табличка

Эскроу-счета повысят налоги

Большинство региональных застройщиков или те девелоперы, у которых небольшой объем строительства (1-2 дома), в основном используют упрощенную систему налогообложения (УСНО) при доходе до 150 млн. рублей в год. Но переход на новые правила строительства, а именно, переход на эскроу-счета, ставит под вопрос использования "упрощенки", т. к. средства дольщиков, размещенные на счетах эскроу, нельзя будет признавать целевым финансированием, поскольку застройщик фактически их не получает и не может ими распоряжаться до момента завершения строительства.

В течение 2-3 лет, пока идет строительство, средства дольщиков аккумулируются на счетах в банке и недоступны застройщику - а значит перестает действовать норма пп.14 п.1 ст.251 Налогового кодекса РФ. Получается, что у застройщика, работающего со счетами эскроу, отсутствуют основания и для применения норм п. 14 ст. 250 НК РФ, где говорится об исчислении дохода в виде разницы между ценой договора долевого участия и фактическими расходами на строительство объекта долевого строительства.

И теперь в доходы застройщика с эскроу будет включаться общая сумма цен заключенных ДДУ. При этом данные доходы подлежат признанию единовременно, кассовым методом – в момент раскрытия эскроу, поэтому застройщик не будет соответствовать критериям работы на "упрощенке". Ведь на счет застройщика одним платежом придет вся сумма, накопленная на счетах эскроу, которая значительно превышает те 150 млн рублей, являющиеся максимальной суммой для УСНО.

А это означает, что застройщик не сможет применять упрощенную систему. Законодательство это не запрещает, но у девелопера в процессе строительства не растут ни объемы строительства, ни доходы, и в соответствии с действующим законодательством он теоретически может использовать «упрощёнку». Но по факту это становится невозможно из-за изменения модели финансирования, что означает неминуемое повышение налогов для застройщика.

Что делать тем, кто уже начал строительство домов по новым правилам и столкнулись с таким правовым казусом и вынуждены переходить на общую системы налогообложения? Реформа не проработана и о застройщиках никто не подумал.

Законодательство в этой части нужно менять, и у этого решения есть два пути:

1) поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Но этот метод не устраивает банки.

2) внесение поправок в Налоговый кодекс РФ, где будет повышена планка до 500 млн. рублей для УСНО (примерная сумма привлеченных средств застройщика от дольщиков на один дома).

Еще один минус от эскроу-счетов, который превращает реформу в инструмент уничтожающий мелких застройщиков и монополизирующий рынок.

Минстрой разработал правила проверки застройщиков

По задумке Минстроя Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства будет проверять девелоперов с целью оценить, может ли застройщик исполнять обязательства перед дольщиками.

Кого конкретно будут проверять?
Проверка грозит тем застройщикам, которые на момент принятия решения о ее проведении отвечают любому из следующих критериев:
• проект долевого строительства реализуется на территории хотя бы двух субъектов РФ;
• девелопер заключил минимум 1 тыс. ДДУ;
• проект строительства предусматривает ввод в эксплуатацию помещений и машино-мест общей площадью от 200 тыс. кв. м;
• опубликовано уведомление о намерении подать в суд заявление о признании застройщика банкротом.
• компании, которые входят с девелопером в одну группу лиц

Основания для такой проверки:
девелопер нарушает установленные Законом о долевом строительстве требования к финансовой устойчивости, запреты (ограничения) осуществлять отдельные операции и виды деятельности;
в Фонд поступило уведомление уполномоченного банка об отказе совершить операцию по расчетному счету девелопера;
Фонд систематически получает информацию о том, что застройщик нарушает законодательство о долевом строительстве;
в отношении девелопера ввели одну из процедур банкротства.

Срок проверки составит не более 90 календарных дней. Его могут продлить один раз, но не более чем на 45 календарных дней.
Проект находится на публичном обсуждении.

Ленинград, Московский пр., Дом Советов.
Экипаж занимает места в танке КВ-1.

Иностранцы в Москве. Кто где? @moscowmap

По долгам заберут не все: должникам хотят оставить прожиточный минимум

Минэкономики подготовило законопроект об ограничении взыскания долгов. Предлагается, чтобы после списания по исполнительным листам у граждан оставалась сумма не менее прожиточного минимума. Сумма эта, на минуточку, в зависимости от региона, составляет около 10 тысяч рублей.

Это не будет распространяться на задолженность по алиментам, коммунальным платежам, штрафам и налогам, сообщает «Интерфакс» со ссылкой на источники.

Понятно, что алименты — это святое. Их не списывают даже при банкротстве. Но с какой радости должник обязан будет платить по коммуналке и налогам? Ведь они также прощают при банкротстве, насколько я помню. Так что при нынешних тарифах от десятки у многих должников ничего и не останется.

Каждый год в стране банкротят больше 100 застройщиков. Большинство из них – не большие, которые на момент банкротства занимаются строительством не более 4-х объектов. Да, крупных застройщиков вроде Urban Group не так много, хотя и дольщиков Urban Group имеют все, кому не лень. Однако тенденция на лицо – девелопмент монополизируется, мелкие независимые застройщики отмирают. Они не выдерживают борьбы с обманом дольщиков.

Поправки в закон о долевом строительстве ужесточили требования к застройщикам. В Минстрое заведомо знали, что это вымоет с рынка небольших застройщиков. Таким образом власть защищает электорат, покупающий в ипотеку на 20 лет конурку в панельном гетто с видом на панельное гетто. А под шумок большие девелоперы откусывают крупные куски рынка. Мелкие игроки также не выдерживают конкуренции с компаниями вроде ПИК Сергея Гордеева, которому Собянин отдает на откуп программу реновации. Чужие здесь не ходят.

Летом вы не топили за Собянина, теперь Собянин не топит за вас!

СК привел статистику пропавших без вести детей — за первые полгода 2019-го в России исчезли 8383 ребенка.

ВТБ открыл петербургскому девелоперу RBI две кредитные линии на 4,2 млрд и 1,2 млрд рублей сроком до 2023 года - всего проектное финансирование предоставлено на 5,4 млрд рублей.
Деньги пойдут на строительство жилого комплекса Futurist и апарт-отеля Studio Moskovsky. @ria_realty

С 1 августа введена возможность ипотечных каникул для попавших в трудную жизненную ситуацию, но услуга толком не работает и количество получающих ее минимум. Банкстеры под любыми соусами отказывают в них - появились жалобы от клиентов Росбанка, Дом. рф, Сбербанка, ВТБ. @banksta

Только для риелторов! @NmarketPRO_bot, подключи бот и получай информацию о стартах продаж ЖК, об акциях от застройщиков и банков.

Просто нажми на кнопку @NmarketPRO_bot и будь в курсе событий.

Занимательная статистика от главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной. До перехода на обязательные расчеты с дольщиками через эскроу-счета с 1 июля этого года 80% застройщиков не использовали банковские кредиты.

На встрече с Путиным Эльвира Набиуллина первым делом пожаловалась на банки, которые не хотят работать с эскроу-счетами. Дескать, могут работать 95, но желают этого совсем не все, а только 39 из них. При этом глава ЦБ честно рассказала, что ни банки, ни застройщики не обладают достаточным опытом, чтобы работать в новой системе. Более того, 80% застройщиков в принципе никогда не пользовались банковскими кредитами.
Можно подумать, что об этом стало известно только сейчас, а не в момент разработки соответствующего закона. Так защитили дольщиков, что теперь жильё строить некому. @fatcat18

👏 Россия - умнейшая страна, здесь люди - мозг! Хостелы в жилых домах запретили, но кого это пугает. Хостел = апартаменты. И все!

Теперь владельцы бывших хостелов сдают принадлежащую им недвижимость посуточно, как апартаменты, пишут Известия.

@ipotekahouse #новости