Обратите внимание на канал https://t.iss.one/advokatmugin. Интересные истории, живой текст. Адвокат делится историями из практики, полезными советами по различным спорам, рассказывает о порядках в местах лишения свободы и отношениях людей, столкнувшихся с системой. Скучно не будет! Подписывайтесь.

Подписчик скинул 😊

Это же насколько должен снизиться ВВП...🤔 https://t.iss.one/ria_realty/1076

Дом.РФ выдал прогноз, что к 2024-2025 году доля ипотеки к ВВП России может увеличиться до 30%.

Я не математик. И аналитик из меня так себе. Но решил посчитать.

~104 трлн руб. - ВВП по итогам 2018 года
~ 6,7 трлн. руб. - ипотечный портфель по итогам 2018 года, т.е. текущий ипотечный портфель ~ 6,5 % от ВВП

Для упрощения допустим, что ВВП к 2025 году не изменится и останется на уровне 104 трлн.
Дом.РФ озвучил, что ипотечный портфель достигнет 30% от ВВП к 2025 году : это 104*0,3 =31 трлн. руб.

31-6,7 = 24,3 трлн. руб. прироста ипотечного портфеля или 4,9 трлн. руб. в год.

Амбициозно. Притом, что ранее рекорд суть более 3 трлн. руб. и если в этом году доберёмся до этой цифры - это будет успехом.
Тут же ещё амортизация ипотечного портфеля (гашения не учтены).
И рост ВВП, надеюсь, какой-то планируется.

Может, нам за ипотеку как в Дании планируют платить?
Или ВВП снижать?

В общем мутная история. Может, мне в аналитики податься.

Наблюдаем🍿

@contrust24

В Башкирии торжественно открыли автобусную остановку.

Новость дня: Минстрой РФ опубликовал проект Стратегии развития строительной отрасли России до 2030 года.

Очередная Стратегия Минстроя. За последние 10 лет нормативных стратегических документов было несколько в разных вариациях.

Цели опять стоят по разным направлениям - объемы стройки, ипотека, обеспеченность жильем. Все как всегда. Сами цели не сильно поменялись, поменялись даты их достижения. Отодвинулись на 5 лет. Хитро.

Мы свели воедино все жилищные стратегические документы и указы. Не благодарите. Наша история

@ipotekahouse #новости

Банки могут начать оценивать заемщиков по кредитам родственников. Это как?

Пришли вы за кредитом в банк. А он начинает изучать не вашу кредитную историю, а ваших милых родственничков, которые, например, сидят с просроченными долгами на миллион рублей. Данные о них банк получит из бюро кредитных историй, которое проведет анализ займов и платежей по ним вашей родни. И в итоге дырку вам от бублика, а не вожделенный займ. Вот такой вот фамильный скоринг получается.

В общем, сын за отца вполне может ответить. Ну, и наоборот.

Глава Минстроя РФ Владимир Якушев пообещал на встрече с застройщиками Великого Новгорода вернуться к вопросу частичного раскрытию эскроу-счетов через год, в 2020 году.

Правда, предупредил он, стоимость банковских кредитов может вырасти, так что не факт, что девелоперам будет выгодно. @ria_realty

В августе в Москве на рынке новостроек зафиксировано 4987 договора долевого участия (ДДУ), по данным Росреестра. Это на 12% меньше июльских показателей, когда москвичи оформили 5652 ДДУ. По сравнению с августом прошлого года (6609 ДДУ) количество регистраций на рынке жилых новостроек снизилось почти на четверть. Скорее всего, причиной такого резкого числа сделок послужила сумма четырех факторов: высокие ипотечные ставки, умеренный рост цен на жилье (на 5-8% с начала года), продолжающееся падение реальных доходов населения и переход застройщиков на эскроу-счета

Я тут часто рассказываю о других, а о том, что сам веду ещё один телеграм канал @contrust24, не говорю. Исправляюсь. Он даже немножко про недвижимость😬

https://t.iss.one/ConTrust24

Чиновники, которые лоббировали перевод застройщиков жилья на проектное финансирование, сколько угодно могут рассказывать, что переход на новую систему удался. Но реальность - даже если она трехмерная - не обмануть. У Центробанка свое мнение на этот счет.
Российские застройщики подали около 2400 заявок на проектное финансирование, 45% из которых банки отклонили, сообщила советник директора департамента обеспечения банковского надзора ЦБ Ирина Карпова.
В Центробанке уверены, что девелоперы в большинстве случаев виноваты сами. В 70% случаев застройщики не смогли сформировать полный пакет документов, и только 30% их проектов не соответствуют требованиям банка. То, что банки долго рассматривают заявки на кредитование, виноваты сами девелоперы, считают в ЦБ.Как говорит Ирина Карпова, всё дело опять же в качестве подготовки документов застройщиков. А в конфликтную комиссию при Минстрое, которая создана для рассмотрения споров между банками и застройщиками при переходе на проектное финансирование, не подано ни одной заявки. «Либо у вас нет проблем, либо вы не хотите работать. Сегодня ни одной заявки нет, и, как по мне, это плохо», – заявил замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин.

Спасение утопающих в очередной раз объявляется делом рук самих утопающих. Россиянам предлагают новый налог на чрезвычайные ситуации. Минимум 150 рублей ежемесячно с каждой квартиры в "один общий котел". Общий – в том смысле, что деньги будут распределяться по всей стране, а не по муниципалитету. Собранные средства будут направляться в единый фонд страхования от ЧС, а уже оттуда в нуждающиеся регионы.

Идея принадлежит Минфину и ЦБ. Проект в пилотном режиме стартует в МО, Питере, Ленинградской, Тверской, Свердловской, Тюменской, Новосибирской, Белгородской и Омской областях, в Забайкалье, Пермском, Красноярском, Краснодарском и Хабаровском краях.

Платеж планируют добавить в квитанции по коммуналке. Через два года налог могут поднять до 250-300 рублей, но окончательную сумму тарифа будет определять сами регионы и страховщики.

Очень, конечно, забавно читать такие новости сразу после того, как Сбер и Минэк облажались со своевременной помощью пострадавшим в Иркутской области. Вместо того, что оттачивать механизм своевременной госпомощи пострадавшим регионам, они решили поохотиться сразу на двух зайцев: и в карман населению залезть, и ответственность спихнуть.

На прошедшей конференции Proestate одной из тем, взволновавших сообщество строителей жилья, стало появление т.н. «потребительского экстремизма» (так назвали его сами застройщики). Говорили об этом очень много, в частности – на выездной сессии (в рамках конференции) комитета РСПП по жилищному строительству. Кратко говоря, этот «потребительский экстремизм» представляет из себя множество исков профессиональных юристов к застройщикам с претензиями по срокам сдачи дома и/или недоделкам.
Новостройки сейчас почти все сдаются не в срок, из-за попыток многих застройщиков уменьшить себестоимость недоделок, действительно, много – так что тут, правда, благодатное поле для исков юристов.

На заседании РСПП были приведены цифры, как выглядит «потребительский экстремизм», на примере одного застройщика в Челябинске. За 8 месяцев 2019 года к нему было подано 390 исков. В итоге он заплатил по ним, после судов, 46 млн. руб.
Средний же сумма выплат по иску в Уральском округе выглядит так: 94 тыс. руб. назначается судом дольщику как компенсация на устранение недоделок, ещё 140 тыс. руб. – неустойка по срывам срока сдачи дома, 10 тыс. – компенсация морального вреда, заключение экспертизы – 14 тыс. Т.е. в среднем по одному проигранному иску застройщик «влетает» почти на 250 тыс. руб. А таких исков только по одной новостройке может быть сотни. В среднем компенсация составляет 5-7% от стоимости квартиры. Суды встают на сторону дольщиков в 95% случаев.

«Потребительский экстремизм» пока в основном развит в Уральском и Сибирском округе. От него уже стонут застройщики (на сессии РСПП показали статистику – 70% застройщиков сталкиваются с этим). Московские и подмосковные застройщики с ужасом ждут, что эта схема станет распространенной и у них. От стоимости московских квартир в 10-20 млн. руб. компенсации смогут доходить до 1 млн. руб., что будет съедать от половины и более прибыли застройщиков. Большинство из них устранить причины исков – сроки сдачи домов и недоделки -быстро не смогут. Потому на комитете по жилью РСПП звучали требования как-то менять законодательство в этой сфере. Борьба конфликтующих сторон (дольщики+юристы vs застройщики) предстоит жаркая.

Раньше этот калькулятор работал только для Москвы и Санкт-Петербурга. Мы его доработали и теперь жители 74 городов могут посчитать, как выгоднее обзавестись недвижимостью в родном городе, и сравнить с ситуацией в других городах:
https://j.tinkoff.ru/tg/rent-or-buy/

Что такое обременение?

“Обременение – действие, процесс или событие, направленные на уменьшение свободы действий субъекта или на уменьшение возможностей изменения состояния объекта” (Википедия). Т.е. обременение это некоторое ограничение «свободы».

Что такое обременение недвижимости?
Обременение недвижимости заключается в ограничении прав на эту недвижимость.
Это означает, что с недвижимостью нельзя что-то делать без согласия определенного лица, которое наложило это ограничение. Пользоваться можно, распоряжаться нельзя. Распоряжаться это значит, к примеру, продать или подарить.

Какие виды обременений бывают:

Ипотека. Ипотека это залог недвижимости в обеспечение кредита, взятого у кого-либо.

Договор найма. Иногда собственник заключает долгосрочный договор о сдаче в наем своей квартиры, а потом вдруг решает ее продать. Так вот, нельзя досрочно расторгнуть договор найма в одностороннем порядке. Т.е. покупатель купит квартиру с жильцами и выгнать их не сможет. Если только в договоре найма не были предусмотрены особые условия.

Рента. Договор ренты это договор, по которому одна сторона передает недвижимость в собственность другой стороны, но с условием пожизненной выплаты определенной суммы и, как правило, пожизненного проживания в этой недвижимости. Покупая квартиру, которая до этого была приобретена по договору ренты, нужно понимать, что жильцами квартира уже обеспечена. Помните был такой фильм «Дуплекс», где молодая пара купила жилье с проживающей бабушкой? Вот-вот.

Арест. Ну и, конечно, недвижимость могут арестовать. Например, за неуплату долгов ее хозяина.
Обременения можно увидеть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

А еще есть договор приватизации. Так вот, если на момент приватизации в квартире были прописаны несколько человек и кто-то отказался от приватизации, то отказавшиеся тоже имеют право на пожизненное проживание в этой квартире и выселить их без их согласия нельзя. Формально, это тоже можно считать обременением. Юридически, обременения нет, и вы эти ограничения не увидите в ЕГРН.

Как возникает обременение?
Обременение возникает по воле собственника, например, ипотека (залог) недвижимости.
Ипотека возникает как по договору (договор об ипотеке), так и в силу закона (например, когда вы покупаете недвижимость на заемные деньги).
А еще по воле кого-то другого, и от желания собственника порой совсем не зависящее. Например, арест недвижимости.

Можно ли продать квартиру с обременением в виде ипотеки?
В принципе, можно. Если кредитор согласится. Главное, чтобы за счет этой продажи ему погасили долг.

Как узнать, если ли у недвижимости обременение?
На сайте Росреестра.
Можно просто посмотреть открытую информацию вот здесь, введя адрес объекта, или запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если ограничений нет, в выписке так и будет написано, обременений нет. Но помните, что формальные обременения в ЕГРН н указаны. Речь про отказников от приватизации, использование материнского капитала и тп. Это можно выявить только при запросе архивной выписки из домовой книги. Ранее писали про это здесь

@ipotekahouse #полезное

В России стали чаще банкротиться застройщики

С 1 января по 10 сентября 2019 г. в России выявлено 133 застройщика-банкрота, которые в совокупности возводят 709 домов общей жилой площадью 2,95 млн кв. м. Это сопоставимо с количеством банкротов за весь 2018 год: тогда банкротами были признаны 111 застройщиков, еще 39 вошли в одну из стадий банкротства.

Среди банкротов 2019 г. подавляющее большинство – небольшие застройщики: у 103 в стадии строительства не более четырех домов. Основная причина - переход на эскроу-счета (как мы и писали не раз): у них недостаточно средства, чтобы сформировать подушку безопасности и поддержать себя в сложные времена, а банки относятся к ним настороженно и неохотно их кредитуют.

​​смотрите, какая занимательная табличка

Эскроу-счета повысят налоги

Большинство региональных застройщиков или те девелоперы, у которых небольшой объем строительства (1-2 дома), в основном используют упрощенную систему налогообложения (УСНО) при доходе до 150 млн. рублей в год. Но переход на новые правила строительства, а именно, переход на эскроу-счета, ставит под вопрос использования "упрощенки", т. к. средства дольщиков, размещенные на счетах эскроу, нельзя будет признавать целевым финансированием, поскольку застройщик фактически их не получает и не может ими распоряжаться до момента завершения строительства.

В течение 2-3 лет, пока идет строительство, средства дольщиков аккумулируются на счетах в банке и недоступны застройщику - а значит перестает действовать норма пп.14 п.1 ст.251 Налогового кодекса РФ. Получается, что у застройщика, работающего со счетами эскроу, отсутствуют основания и для применения норм п. 14 ст. 250 НК РФ, где говорится об исчислении дохода в виде разницы между ценой договора долевого участия и фактическими расходами на строительство объекта долевого строительства.

И теперь в доходы застройщика с эскроу будет включаться общая сумма цен заключенных ДДУ. При этом данные доходы подлежат признанию единовременно, кассовым методом – в момент раскрытия эскроу, поэтому застройщик не будет соответствовать критериям работы на "упрощенке". Ведь на счет застройщика одним платежом придет вся сумма, накопленная на счетах эскроу, которая значительно превышает те 150 млн рублей, являющиеся максимальной суммой для УСНО.

А это означает, что застройщик не сможет применять упрощенную систему. Законодательство это не запрещает, но у девелопера в процессе строительства не растут ни объемы строительства, ни доходы, и в соответствии с действующим законодательством он теоретически может использовать «упрощёнку». Но по факту это становится невозможно из-за изменения модели финансирования, что означает неминуемое повышение налогов для застройщика.

Что делать тем, кто уже начал строительство домов по новым правилам и столкнулись с таким правовым казусом и вынуждены переходить на общую системы налогообложения? Реформа не проработана и о застройщиках никто не подумал.

Законодательство в этой части нужно менять, и у этого решения есть два пути:

1) поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Но этот метод не устраивает банки.

2) внесение поправок в Налоговый кодекс РФ, где будет повышена планка до 500 млн. рублей для УСНО (примерная сумма привлеченных средств застройщика от дольщиков на один дома).

Еще один минус от эскроу-счетов, который превращает реформу в инструмент уничтожающий мелких застройщиков и монополизирующий рынок.