Forwarded from Экономизм
Сколько же слез погнали проливать из-за ужесточения льготной ипотеки. Расширяют Каспийское море.
Как же жить теперь, ЦИАН посчитал, что 25-30% покупателей уйдет с рынка, какой кошмар. Ужас-ужас. Как теперь жить застройщикам, которые сделали 5х по прибыли за три года?
Теперь трезво смотрим.
1️⃣ Уйдут купцы? Да. Но в мегаполисах. В регионах пока что все останется более-менее ровно, хотя 30% первого взноса - это много для всех.
2️⃣ Покайфовали - пора и честь знать. Теперь девелоперам придется реально биться за клиентов, горячих лидов, трафик. Стоимость лида взлетит в космос. Но они могут себе это позволить, не надо тут жалеть никого. Вместе с этим придется тормозить индексацию цен. Поднимать будут реже и меньше - если раньше могли спокойно накидывать 1% в месяц с капитализацией (вместо 12% за год получалось 12,6%), то теперь будут так делать раз в квартал или поднимать чуть мягче. Плюс придется играться с акциями, торгом, скидками, "аутлетами". Ну а как еще.
3️⃣ Никакого коллапса в отрасли не будет. Проектное финансирование и мат/финмодели закладывают минимальную отпускную цену квадратного метра, чтобы выйти в безубыток. Поверьте, там зазора минимум 15-20% даже при постоянном гоготе о росте цен на стройматериалы, нехватке спецов и так далее.
4️⃣ Инвесторам - подходите к выбору максимально аккуратно. Если вы и ваша команда действительно все просчитали и уверены, что выхлоп на выходе перебьет инфляцию даже с дисконтом для вторички - можно заходить. Но нужно очень много просчитывать, от налогов до комиссий, от переплаты за кредит до минимальному ценнику для выхода.
5️⃣ Сегмент бизнес-класса и выше все равно будет процветать и дальше, особенно в крупных городах. Там не так много народу заходило с кредитами, а в элитке паркуют бабки коррупционеры. Спрос там все равно будет всегда.
6️⃣ Купцам надо радоваться хотя бы потому, что через годик девелоперам придется реально конкурировать между собой, улучшая качество строительства и комплексов. От сегодняшних фанерных новостроек можно будет увидеть отличия уже через несколько лет.
Все там в порядке будет, можно не париться. А покупателям чуть погодя будет полегче дышаться. Хотя закрывать программу нужно было еще два года назад - пальцы стерлись об этом писать.
@economismrussia
Как же жить теперь, ЦИАН посчитал, что 25-30% покупателей уйдет с рынка, какой кошмар. Ужас-ужас. Как теперь жить застройщикам, которые сделали 5х по прибыли за три года?
Теперь трезво смотрим.
1️⃣ Уйдут купцы? Да. Но в мегаполисах. В регионах пока что все останется более-менее ровно, хотя 30% первого взноса - это много для всех.
2️⃣ Покайфовали - пора и честь знать. Теперь девелоперам придется реально биться за клиентов, горячих лидов, трафик. Стоимость лида взлетит в космос. Но они могут себе это позволить, не надо тут жалеть никого. Вместе с этим придется тормозить индексацию цен. Поднимать будут реже и меньше - если раньше могли спокойно накидывать 1% в месяц с капитализацией (вместо 12% за год получалось 12,6%), то теперь будут так делать раз в квартал или поднимать чуть мягче. Плюс придется играться с акциями, торгом, скидками, "аутлетами". Ну а как еще.
3️⃣ Никакого коллапса в отрасли не будет. Проектное финансирование и мат/финмодели закладывают минимальную отпускную цену квадратного метра, чтобы выйти в безубыток. Поверьте, там зазора минимум 15-20% даже при постоянном гоготе о росте цен на стройматериалы, нехватке спецов и так далее.
4️⃣ Инвесторам - подходите к выбору максимально аккуратно. Если вы и ваша команда действительно все просчитали и уверены, что выхлоп на выходе перебьет инфляцию даже с дисконтом для вторички - можно заходить. Но нужно очень много просчитывать, от налогов до комиссий, от переплаты за кредит до минимальному ценнику для выхода.
5️⃣ Сегмент бизнес-класса и выше все равно будет процветать и дальше, особенно в крупных городах. Там не так много народу заходило с кредитами, а в элитке паркуют бабки коррупционеры. Спрос там все равно будет всегда.
6️⃣ Купцам надо радоваться хотя бы потому, что через годик девелоперам придется реально конкурировать между собой, улучшая качество строительства и комплексов. От сегодняшних фанерных новостроек можно будет увидеть отличия уже через несколько лет.
Все там в порядке будет, можно не париться. А покупателям чуть погодя будет полегче дышаться. Хотя закрывать программу нужно было еще два года назад - пальцы стерлись об этом писать.
@economismrussia
👍5👎3🔥2🤡2
Forwarded from Dataflat.Ru - базы данных по новостройкам России
Тем временем в регионах:
Оценка выручки участников рынка от розничной продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам снизилась в ноябре 2023 года по сравнению с октябрем 2023 года:
- во Владивостоке - на 7%
- в Казани - на 2%
- в Нижнем Новгороде - на 19%
- в Перми - на 8%
Доля сделок с использванием ипотечного кредитования выросла во Владивостоке, Нижнем Новгороде, Перми, а снизилась в Казани. При этом доля ипотечных сделок в Перми оказалась максимальной за все время наблюдений достигнув 90%.
Подробности по каждому городу - в таблице.
Методика расчетов - в первом комментарии.
Оценка выручки участников рынка от розничной продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам снизилась в ноябре 2023 года по сравнению с октябрем 2023 года:
- во Владивостоке - на 7%
- в Казани - на 2%
- в Нижнем Новгороде - на 19%
- в Перми - на 8%
Доля сделок с использванием ипотечного кредитования выросла во Владивостоке, Нижнем Новгороде, Перми, а снизилась в Казани. При этом доля ипотечных сделок в Перми оказалась максимальной за все время наблюдений достигнув 90%.
Подробности по каждому городу - в таблице.
Методика расчетов - в первом комментарии.
👍2👎2
Forwarded from Ипотека в России. Новости и аналитика
«Думаю, что мы обсудим... Надо поднять эту планку. Там маловато», – сказал президент.
Сейчас максимальная сумма займа по программе составляет 6 млн рублей. #арктическая
@rusipoteka
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🤡4👍2👎2
Forwarded from Всё о стройке
Сегодня по приглашению «Группы ЛСР» посетили экскурсию в Дом Мельникова
Объект культурного наследия федерального значения находится в Кривоарбатском переулке. Сейчас архбюро «Рождественка» силами подрядчика «Экобау» устанавливает леса, после чего начнёт полномасштабные работы по реставрации.
Что будет сделано:
• сохранены и укреплены авторские межэтажные конструкции-мембраны;
• отреставрированы оригинальные деревянные рамы 63 шестиугольных окон и гигантского витражного окна;
• восстановлена первоначальная система воздушного отопления здания;
• исследованы и сохранены цветовые решения архитектора-авангардиста.
Компания не первый раз участвует в восстановлении и реставрации объектов культурного наследия:
🟣 «Теремка» в Смоленской области — памятника федерального значения, построенного в усадьбе Тенишевых в 1901 году по проекту известного художника Сергея Малютина;
🟣 «Ботанических оранжерей» в музее-усадьбе «Архангельское» — дворцово-паркового ансамбля конца XVIII - начала XIX века.
📍 Примечательно, что впервые узнали об интересе девелопера к объектам культурного наследия. А также о том, что это в том числе личное решение Председателя Правления, гендиректора и члена Совета директоров «Группы ЛСР» Андрея Молчанова. На реставрацию Дома Мельникова совокупно будет потрачено 160 млн рублей. Коммерческого интереса не предусмотрено в проекте, полностью меценатство.
Молодцы!
Справочно:
«Группа ЛСР» занимает 3-е место в РФ по объему текущего строительства жилья.
Объект культурного наследия федерального значения находится в Кривоарбатском переулке. Сейчас архбюро «Рождественка» силами подрядчика «Экобау» устанавливает леса, после чего начнёт полномасштабные работы по реставрации.
Что будет сделано:
• сохранены и укреплены авторские межэтажные конструкции-мембраны;
• отреставрированы оригинальные деревянные рамы 63 шестиугольных окон и гигантского витражного окна;
• восстановлена первоначальная система воздушного отопления здания;
• исследованы и сохранены цветовые решения архитектора-авангардиста.
Компания не первый раз участвует в восстановлении и реставрации объектов культурного наследия:
Молодцы!
Справочно:
«Группа ЛСР» занимает 3-е место в РФ по объему текущего строительства жилья.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👎4
Forwarded from Domus Verus
Цены на недвижимость в ноябре: разогнались так разогнались #monthlyprice
Сегодня посмотрим, как росла стоимость жилья в ноябре и поразмышляем о дальнейшем поведении неугомонных цен:
▪️Средние цены на первичном рынке прибавили 2,2% до 145,9 тыс. руб. (+2,2% в октябре). За 12 месяцев цены выросли на 7,0% — ниже инфляции (7,5%).
▪️Средние цены на вторичке тоже продолжают прирастать на +1,3% до 101,7 тыс. (+1,4% в октябре). За год цены выросли на 9,5% — выше инфляции.
▪️Дисконт вторички к первичке увеличился до 30,3%, +0,7 пп за месяц.
▪️Цены на первичку обновили прошлогодние максимумы во всех крупных регионах, кроме СПб и ЛО. В следующем месяце, вероятно, обновят и там.
▪️В лидерах роста цен среди крупных регионов — Челябинская область (рост цен на первичке и вторичке— +18%/+29%, Кемерово (+15%/+25% и Саратовская обл. (+16%/+21%). В ноябре сильнее цены росли в Татарстане (+3,2%/+2,7%) и Челябинской области (+2,4%/+3,2%).
💡Наш моментум-индикатор продолжает фиксировать охлаждение на первичке (график 2). В ноябре в 8 регионах из 74 цены не росли или снижались (в октябре их было 5). На вторичке (график 3) — без изменений (5 регионов из 83, как и в октябре).
Теперь размышления
По нашим оценкам, объемы выдачи ипотеки в ноябре на 10% меньше, чем в октябре. Это все еще высокие показатели, на 50% выше среднего последних двух лет. Спрос при этом перетекает на первичку, что будет поддерживать рост цен, но уже меньшими темпами.
На вторичном рынке снижение активности более выраженное, но будущее поведение цен прогнозировать сложнее. Поддержку ценам может оказать снижение предложения из-за перетока продавцов на рынок аренды.
Конечно, цены за последние годы выросли сильно. Беглый взгляд на график цен может причинить боль (у тех, кто не купил — от того, что не успели; кто купил — от опасения, что рынок вот-вот схлопнется). Но так ли страшен этот рост относительно "равновесных" уровней? Об этом мы расскажем завтра. Может, кому-то после прочтения станет легче😉.
@DomusVerus
Сегодня посмотрим, как росла стоимость жилья в ноябре и поразмышляем о дальнейшем поведении неугомонных цен:
▪️Средние цены на первичном рынке прибавили 2,2% до 145,9 тыс. руб. (+2,2% в октябре). За 12 месяцев цены выросли на 7,0% — ниже инфляции (7,5%).
▪️Средние цены на вторичке тоже продолжают прирастать на +1,3% до 101,7 тыс. (+1,4% в октябре). За год цены выросли на 9,5% — выше инфляции.
▪️Дисконт вторички к первичке увеличился до 30,3%, +0,7 пп за месяц.
▪️Цены на первичку обновили прошлогодние максимумы во всех крупных регионах, кроме СПб и ЛО. В следующем месяце, вероятно, обновят и там.
▪️В лидерах роста цен среди крупных регионов — Челябинская область (рост цен на первичке и вторичке— +18%/+29%, Кемерово (+15%/+25% и Саратовская обл. (+16%/+21%). В ноябре сильнее цены росли в Татарстане (+3,2%/+2,7%) и Челябинской области (+2,4%/+3,2%).
💡Наш моментум-индикатор продолжает фиксировать охлаждение на первичке (график 2). В ноябре в 8 регионах из 74 цены не росли или снижались (в октябре их было 5). На вторичке (график 3) — без изменений (5 регионов из 83, как и в октябре).
Теперь размышления
По нашим оценкам, объемы выдачи ипотеки в ноябре на 10% меньше, чем в октябре. Это все еще высокие показатели, на 50% выше среднего последних двух лет. Спрос при этом перетекает на первичку, что будет поддерживать рост цен, но уже меньшими темпами.
На вторичном рынке снижение активности более выраженное, но будущее поведение цен прогнозировать сложнее. Поддержку ценам может оказать снижение предложения из-за перетока продавцов на рынок аренды.
Конечно, цены за последние годы выросли сильно. Беглый взгляд на график цен может причинить боль (у тех, кто не купил — от того, что не успели; кто купил — от опасения, что рынок вот-вот схлопнется). Но так ли страшен этот рост относительно "равновесных" уровней? Об этом мы расскажем завтра. Может, кому-то после прочтения станет легче😉.
@DomusVerus
👍2👎2😁1
Forwarded from Блог Максима Ельцова
А вот вам веселая пирамидка ценообразования. Не благодарите.
Как пользоваться:
⁃ те кто хочет сэкономить на ставке и получить минимальный ежемесячный платёж - пристально изучают объекты их верхней части пирамиды;
⁃ те кто хочет понимать сколько на самом деле стоит его квартира, особенно если ее надо будет оперативно продать, в том числе из-под залога - смотрим в нижнюю часть;
⁃ тем кто хочет поменять старое жилье на новое - продаём по ценам из основания пирамиды и покупаем ближе к верхнему уровню;
⁃ продуманные покупатели с семейной и it ипотекой внимательно посматривают на переуступки, радуются сколько сэкономили по сравнению с верхней частью пирамиды и не забывают что продать смогут по ценам в основании.
И так далее.
Не благодарите.
PS Разница в цене при передвижении с одного уровня на другой может запросто достигать 5%.
PPS когда кто-то говорит вам о ценах на недвижимость не надо отвечать грассирующим вопросом «таки мы покупаем или продаём?». Это уже не актуально. Просто вежливо попросите собеседника ткнуть пальчиком в конкретное место пирамиды. Так будет понятнее о чем речь.
Как пользоваться:
⁃ те кто хочет сэкономить на ставке и получить минимальный ежемесячный платёж - пристально изучают объекты их верхней части пирамиды;
⁃ те кто хочет понимать сколько на самом деле стоит его квартира, особенно если ее надо будет оперативно продать, в том числе из-под залога - смотрим в нижнюю часть;
⁃ тем кто хочет поменять старое жилье на новое - продаём по ценам из основания пирамиды и покупаем ближе к верхнему уровню;
⁃ продуманные покупатели с семейной и it ипотекой внимательно посматривают на переуступки, радуются сколько сэкономили по сравнению с верхней частью пирамиды и не забывают что продать смогут по ценам в основании.
И так далее.
Не благодарите.
PS Разница в цене при передвижении с одного уровня на другой может запросто достигать 5%.
PPS когда кто-то говорит вам о ценах на недвижимость не надо отвечать грассирующим вопросом «таки мы покупаем или продаём?». Это уже не актуально. Просто вежливо попросите собеседника ткнуть пальчиком в конкретное место пирамиды. Так будет понятнее о чем речь.
😁4👍3👎3🔥1🤡1
Forwarded from MMI
ИНФЛЯЦИЯ В НОЯБРЕ: НИКАКОЙ НОВОЙ ИНФОРМАЦИИ ДЛЯ ПРОГНОЗА РЕШЕНИЯ ПО СТАВКЕ МЫ НЕ ПОЛУЧИЛИ
По данным Росстата, в ноябре рост ИПЦ составил 1.11% мм / 7.48% гг. Это чуть ниже, чем показывали недельки (1.18% мм).
Текущая инфляция в ноябре, по нашим оценкам: 12.9% mm saar VS 10.2% в октябре. Наиболее высокие темпы роста цен сохраняются в продовольствии (около 16% saar в среднем за 3 мес) и услугах (14% saar), в то время как в непродах, после резкого скачка в июле-сентябре произошло замедление до 5.5-6% saar в октябре-ноябре).
Недельные данные за первые 4 дня декабря (0.07%) не позволяют судить об инфляционных трендах в этом месяце.
Отметим, что ключевая ставка превышает показатель текущей инфляции (3mm saar) на 2.1%. Ставка выше текущей инфляции (так и должно быть при отклонении инфляции вверх от цели), но ненамного. При столь сильном отклонении, как сейчас, такой жёсткости может быть недостаточно, чтобы гарантированно и быстро вернуть инфляцию к цели.
По данным Росстата, в ноябре рост ИПЦ составил 1.11% мм / 7.48% гг. Это чуть ниже, чем показывали недельки (1.18% мм).
Текущая инфляция в ноябре, по нашим оценкам: 12.9% mm saar VS 10.2% в октябре. Наиболее высокие темпы роста цен сохраняются в продовольствии (около 16% saar в среднем за 3 мес) и услугах (14% saar), в то время как в непродах, после резкого скачка в июле-сентябре произошло замедление до 5.5-6% saar в октябре-ноябре).
Недельные данные за первые 4 дня декабря (0.07%) не позволяют судить об инфляционных трендах в этом месяце.
Отметим, что ключевая ставка превышает показатель текущей инфляции (3mm saar) на 2.1%. Ставка выше текущей инфляции (так и должно быть при отклонении инфляции вверх от цели), но ненамного. При столь сильном отклонении, как сейчас, такой жёсткости может быть недостаточно, чтобы гарантированно и быстро вернуть инфляцию к цели.
👍2👎2🔥1
Forwarded from Proeconomics
IBC Real Estate: За неполные два года объём вложений в объекты недвижимости России, проданные международными собственниками российским инвесторам, составил 361 млрд руб.
Совокупный объём вложений в недвижимость России по итогам 11 месяцев 2023 года составил 741 млрд руб., что на 49% превысило итоговый показатель 2022 года, который до этого считался рекордным. Такой рекордный объём обеспечен рядом исторически крупнейших сделок с активами иностранных собственников. Кроме того, сейчас на финальной стадии переговоров находится ещё ряд сделок, в том числе с иностранными продавцами, и в случае закрытия их до конца декабря, годовое суммарное значение транзакций может достигнуть 850 млрд руб.
Совокупный объём вложений в недвижимость России по итогам 11 месяцев 2023 года составил 741 млрд руб., что на 49% превысило итоговый показатель 2022 года, который до этого считался рекордным. Такой рекордный объём обеспечен рядом исторически крупнейших сделок с активами иностранных собственников. Кроме того, сейчас на финальной стадии переговоров находится ещё ряд сделок, в том числе с иностранными продавцами, и в случае закрытия их до конца декабря, годовое суммарное значение транзакций может достигнуть 850 млрд руб.
👎2