"Где деньги Зин"?

Говорящий слайд из презентации Сергея Лобжанидзе отвечает на вопрос где деньги на российском рынке новостроек.

@REBURG

Смольный выдал задания на планировку станций кольцевой линии метро

Речь идёт об участке от станции "Площадь Калинина" до "Ладожской-2". Протяжённость отрезка составит 4,47 км, пропускная способность — 40,8 тыс. человек в час.

"Назначение — устройство объектов, необходимых для размещения наземных сооружений метрополитена, в том числе посадочных станций, вентиляционных шахт", — отмечается в задании.

Согласно перспективной схеме развития метро, на участке предусмотрены ещё две станции — "Полюстровский проспект" и "Большеохтинская", обе с пересадками на другие ветки. Документацию по части кольцевой линии планируется подготовить к 22 мая 2025 года.

Фото: КРТИ

Подписаться на DP.RU

Опубликовано первое независимое исследование мобильных приложений девелоперов.

В рамках исследования были проанализированы 25 приложений от топ-20 девелоперов России.

👥 Эксперты Proptech Media Consulting описали пять этапов пользовательского пути, разработали 20 поведенческих сценариев и определили 121 критерий оценки.

Аналитика показывает, что компании сфокусировались на разных этапах жизненного цикла: 64% девелоперов внедрили функционал для проживания и взаимодействия с управляющими компаниями, 44% акцентировали внимание на этапе продаж, а 25% разработали системы управления умным домом.

Итоговый рейтинг приложений включил в себя оценку по пяти основным функциональным категориям: выбор и коммуникация, покупка, УК и комьюнити, сервисы и умный дом.

⬇️ Даже лидеры рейтинга, за исключением победителя «А101», показали средние результаты. При этом низкий балл не всегда означает низкое качество продукта: так, приложение федерального девелопера «Талан» из Ижевска компании (5-е место, 40 баллов) при ограниченном функционале высоко ценится пользователями за удобство и реализацию отдельных возможностей.

➖ Организаторы исследования обращают внимание на отсутствие стандартов цифровизации девелопмента в России, которые должны сформироваться на основе оценки результатов эффективности и обобщенных данных ключевых игроков рынка.

Подобное исследование проводилось впервые. Методология исследования базировалась на трех ключевых подходах к анализу: функциональном, экспертном и рейтинговом.

«Первая часть глобального исследования, которую мы сегодня опубликовали, посвящена последним фазам цикла девелопмента, в которых мы имеем дело с конечным покупателем и продажами. В следующих частях мы углубимся в исследование метрик, а также инструментов для финансового и управленческого учета и проектирования», — рассказывает Дарья Скутина, генеральный директор Proptech Media Consulting, член ИЦК «Строительство»

В интервью для Домостроя коллеги задали вопрос - как отразится снижение выдач РНС на предложении. Ситуация в городах очень разная. Подняли статистику и посмотрели на динамику текущего строительства с момента запуска «льготной ипотеки».
На графике города-миллионники и Тюмень, город, который по объему строительства уступает только Москве, Санкт-Петербургу, Краснодару и Екатеринбургу. В лидерах по темпам увеличения строительства Омск. Но это рост почти с нулевой базы. Пока город не входит даже в 30 крупнейших рынков страны, но уже близок к этому. А вот Тюмень, Пермь, Волгоград, Екатеринбург, Воронеж – города с устойчиво растущим предложением.

Пока в одних городах бурный рост «стройки» и предложения, другие рынки продолжали сжиматься. Частично сжатие может компенсироваться пригородным строительством. Но в большинстве случаев этот процесс не перекрывает количественное сокращение в городе и тем более не приводит к качественной дифференциации предложения.

@REBURG

Итоги недели. Сделки есть. До режима «музея» ещё далеко?

Объём предложения на вторичном рынке Петербурга остаётся без изменения - невысоким. Что очень важно. За неделю в спальных районах (включая Мурино и Кудрово) предложение уменьшилось на 0,1%. По данным того же ЦИАНа цены на вторичное жилье в крупных городах умудрились даже подняться на 1,5% за месяц - при сурово подорожавшей ипотеке. В Петербурге за это же время цены прибавили 1,1%.
Судя по поведению покупателей мы дрейфуем в «режим музея» - я об этом феномене писал в начале СВО. Люди звонят, ходят, смотрят. Но итогового решения не принимают, колеблются, некоторые ожидают что цены будут снижаться, просят скидку. Количество показов, необходимых для выхода на сделку, в ноябре увеличилось примерно на 40%. Наши территориальные менеджеры (отвечают за показ квартир) чувствуют себя немножко экскурсоводами.
Сделки, тем не менее, есть: помогает ограниченное предложение квартир и слабый приток новых вариантов.

Покупатели: есть люди с «прямыми» деньгами: из-под подушки достали, или продали доллары, купленные по 60 рублей. Или реализовали другую недвижимость, такое тоже случается. Приличная часть авансов вносятся по «старой» ипотеке, по ставкам до 15,5%. И уже идут (редкие пока) сделки с удивительными 16-17%.
Можно сделать логичное предположение. Как только объем предложения начнет расти - увеличится размер дисконтов, одновременно начнет пересыхать ручеек клиентов со «старыми» одобрениями; рынок развернется. Часть покупателей уйдет в режим ожидания, часть - начнет азартно торговаться за скидки. Это было бы логично. Но где логика, а где иррациональное поведение рынка…
Ещё одна важная тенденция: продавцы не готовы «выходить в деньги». Даже при высоких депозитных ставках. Им важно понимать, что с этими деньгами делать дальше. Усиленно вспоминаем технологии работы с цепочками сделок.

Первичка: конкретных данных по продажам в ноябре пока нет, но понятно, что пик сентября-октября уже пройден. Обсуждали с застройщиками петербургский статистический феномен: выдача льготной ипотеки сильно снизилась, а продажи новостроек в октябре увеличились на 3%. Сошлись на том, что сказывается 2-3-недельный лаг с момента выдачи кредита до регистрации. Если это так, то спад по итогам ноября на 20-30% будет неплохим результатом. Без иронии. Уровень сделок в сентябре и октябре был максимальным за долгое время.
Может быть, это отчасти объясняет и активность застройщиков по покупке новых участков. Покупка Самолетом 6 га на Шкиперском - лишь верхушка айсберга. По участкам по комфорт-класс с разрешением на строительство и пройденной градкомиссией цена может доходить до 100 тысяч рублей на квадратный метр улучшений. Конечно, в Петербурге своя атмосфера - сильно сказывается дефицит участков из-за длительности и непредсказуемости процедуры согласований. Лендлорды активно пополняют портфели перспективными наделами в соседней Ленобласти. Спрос на участки показывает, что застройщики оптимистично смотрят в будущее, на 2-3 года по крайней мере. А может, им просто некуда деваться - механизм запущен, строить-то все равно надо.
На рынке аренды без изменений. Минимальный объём предложения. Хорошее время для сдачи жилья, хоть и не пик сезона. Возможный рост ставок аренды будет хорошим подспорьем тем кто купил жилье с низкой ипотечной ставкой под сдачу.

@yeltsovm

На фоне активного запуска новых проектов возможен дефицит жилья с близкими сроками ввода

Рынок новостроек в РФ в части баланса спроса и предложения остается довольно стабильным, следует из обзора «Дом РФ». Ажиотажный спрос на жилье, возникший в последние месяцы в силу востребованности льготных программ на фоне роста ключевой ставки, уравновешивается высокими темпами запуска новых проектов, которые существенно опережают темпы ввода жилья. Строящегося сейчас жилья хватит для обеспечения нынешних темпов ввода до 2026 года даже при отсутствии новых проектов. Однако аналитики фиксируют риски возникновения дефицита предложения жилья с близкими сроками ввода.

Подписаться на Недвижинку

ЦБ не наблюдает новых массовых рискованных практик на рынке ипотеки.

«Каких-то новых массовых практик не выявлено. Сработали требования ЦБ по дестимулирующему резервированию таких кредитов. Но определенно какие-то практики все еще имеются. Это подтверждается тем, что средняя ставка по ипотеке по ДДУ в июне составляла 6,1%, а в сентябре – 5,8%, то есть даже ниже, чем по семейной ипотеке», – рассказала директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова.

Это отражает, что все-таки еще есть совместные программы банков и застройщиков, хотя они уже не носят такой массовый характер, как год назад, отметила она. Например, в середине 2022-го средний уровень ставки по ДДУ составлял 3,5%.

@rusipoteka

#БанковскийСектор
🏗 Ипотека и корпоративное кредитование продолжают быстро расти, несмотря на увеличение ставок

📌 Рост ипотечного портфеля в октябре замедлился до +2,9% после рекордных +4,2% в сентябре, но это все еще очень высокий темп. Сократились выдачи как рыночной ипотеки из-за роста ставок, так и льготной из-за повышения первоначального взноса и ужесточения макронадбавок.

📌 Необеспеченное потребительское кредитование замедлилось сильнее — до +1,1 с +1,5% в сентябре из-за ужесточения макропруденциального регулирования и роста ставок.

📌 Спрос на кредиты со стороны компаний оставался высоким (+2,3% после +2,0% в сентябре).

📌 Прирост средств населения на счетах в банках ускорился — до +1,4 с +1,0% в сентябре. Продолжился переток с текущих счетов на срочные вклады. Корпоративные средства увеличились незначительно (+0,2%) из-за крупных квартальных налоговых выплат.

📌 Прибыль банков за месяц составила 256 млрд рублей (доходность на капитал — 22% в годовом выражении), что на 13% ниже результата сентября из-за убытков от валютной переоценки на фоне укрепления рубля. С начала года сектор заработал 2,9 трлн рублей, но этот показатель завышен, так как банки отразили убыток около 0,4 трлн рублей от переоценки облигаций напрямую в капитале, а не в прибыли.

Подробнее — в материале «О развитии банковского сектора» ➡️

​​Что происходит на рынке аренды в России?

Последнее время аналитики по недвижимости много говорят об аренде жилья. Оно и понятно, в условиях, когда рыночные ставки по ипотеке перевалили за 16% годовых, покупатели раздумывают, не арендовать ли сейчас жилье вместо покупки, а те, кто хотел продать вторичку задумались, не переждать ли этот шторм, сдавая свое жилье.

Итак, что сейчас происходит на рынке аренды жилья 👀

1. К концу III квартала количество активных объявлений о сдаче жилья сократилось на 62% с начала года. Средняя цена аренды квартиры за этот же период выросла на 25%. Дефицит на рынке? Ждем дальнейшего роста цен?

Давайте посмотрим на динамику рынка в предыдущие пару лет. В 2021 году с января по сентябрь предложение арендного жилья снижалось на 58%. Сопоставимо. Почему же так происходит?

Начнем издалека. Рынок аренды жилья в России развит слабо: по разным опросам, снимает жилье примерно 10% населения. В это время в отдельных странах Европы этот показатель может доходить до 60%. Причина – в разных предпочтениях иметь собственное жилье.

На этих предпочтения базируются и программы улучшения жилищных условий: во многих других странах, в отличие от России, обеспечение доступным жильем происходит через рынок аренды (смотрим серию наших обзоров международных рынков😉).

В общем, емкость рынка аренды у нас низкая.

2. На фоне низкой емкости рынка выделяется его четкая сезонность. Спрос достигает пика примерно в сентябре, когда люди возвращаются к работе после отпусков, а у студентов начинается учебный год. К этому моменту предложение обычно снижается до минимума, а цены находятся на пике.

В 2022 наблюдался нетипичный рост предложения в первой половине года из-за начала СВО, а потом и спрос пострадал в сентябре из-за объявления частичной мобилизации. В 2023 г. в силу отсутствия таких шоков картина напоминает «нормальную» из 2021 года.

3. В то же время в текущей ситуации есть своя особенность – высокие рыночные ставки по ипотеке.

Они больно бьют по вторичке, из-за чего часть этого рынка вынуждена будет переходить в аренду. Продавцы будут пережидать высокие ставки, сдавая жилье. Покупатели либо будут рассматривать первичный рынок, либо точно также пережидать, снимая жилье. Таким образом, емкость рынка аренды в ближайшее время вырастет.

💡Что касается стоимости аренды – после всплеска в августе-сентябре цена аренды может снизиться в ближайшие месяцы из-за той же сезонности📉.

В течение следующего года переток предложения с рынка вторичного жилья на фоне высоких ставок также будет оказывать давление на аренду. Но его, скорее всего, компенсирует увеличение спроса на аренду.

Правда, признаемся, что эффект тут неоднозначный и трудно предсказать новое равновесие рынка, ведь у потенциальных арендаторов есть альтернатива в лице первичного рынка и его льготных ставок.

@DomusVerus

Продажи недвижимости на вторичном рынке США находятся на минимальном уровне за 13 лет. @banksta

Мы.

Ожидаемо. ЦБ РФ наблюдает существенное ухудшение качества ипотечных кредитов.
https://realty.ria.ru/20231122/ipoteka-1910972464.html
⁃ Доля заемщиков с предельной долговой нагрузкой выше 80% (ПДН, отношение платежа кредита к сумме доходов) увеличилась с 20% в начале пандемии до 47% в третьем квартале 2023 года.
⁃ Более чем у половины заемщиков, взявших ипотеку в последнее время, первый взнос менее 20%, хотя ещё в начале 2020 года таких ипотечников было менее 30%
Дополню картину: надо еще учитывать, что рыночная цена объекта залога - это не та цена по которой приобреталась квартира (например новостройка), а та цена, по которой ее реально можно продать. На вторичном рынке. Где ставки уже 16-17%. И первоначальный взнос в 20% ну никак не покрывает разницу между ценой покупки новостройки и ценой продажи квартиры на вторичном рынке. А ещё добавим фактор срочности продажи, не дай бог - с торгов, там цена проблемной квартиры с проживающими и прописанными будет ещё ниже.
Вот она, ловушка «доступной ипотеки» вместо «доступного жилья». Жилье купить не проще из-за роста цен. Объемы строительства многоквартирного жилья не растут. Зато платежи и закредитованность населения выросла.
Растет и объем просрочки, пока - не критично. В принципе, ухудшение качества ипотеки не страшно, пока нет значимого объема дефолтных квартир на рынке. Вот тогда может начаться цепная реакция: срочные продажи части залогов ведут к удешевлению основной массы. (См. США, 2007-2008 или рынок недвижимости в Испании).
На всякий случай: я не пессимист. И я не сильно информирован. Просто пытаюсь логически анализировать происходящее. Но опять же, где логика, а где поведение рынка…

@yeltsovm

Тревожное ли?

«К сожалению, данные бюро кредитных историй действительно свидетельствуют о том, что растет доля заемщиков с тремя и более кредитами, на них уже приходится почти половина задолженности по банковским кредитам. Эта тенденция тревожит. Если раньше у ипотечного заемщика чаще не было необеспеченного кредита, чем был, то сейчас это характерно для восьми из 10 граждан, берущих ипотеку…» говорит Елизавета Данилова, директор Департамента финансовой стабильности ЦБ РФ (в интервью «Известиям»)

Конечно, здесь можно было бы поставить стандартную фразу «Что-то-случилось, да?...» ©, и этим ограничиться, но тут вот какое дело.

Руководство финансового регулятора не первый раз высказывает озабоченность «закредитованностью граждан», хотя, казалось бы – рост потребительского кредитования – это тот самый «рост потребления», который нам обещает Минэкономразвития, и на ожидании этого роста строятся все оптимистические прогнозы правительства. Каждый рубль потребительского кредита – это рубль, превратившийся в товары и услуги.
Что не так? Много берут в долг? Ну, так это в первую очередь, вообще-то проблема банков, которые оценивают (или недооценивают) риски заемщиков, а уж что касается «ипотеки» - так это уже не «про экономику» даже, а «про политику».
И чем встревожен регулятор?

Встревожен он может быть вот чем

1) Каждый рубль потребительского кредита действительно «превращается» в товары – но товары эти значительной частью импортные, а значит рост потребительского кредита – это рост спроса на валютную выручку, которой может не хватать правительству

2) Даже если потребительские товары, покупаемые в кредит, «российские» - правительство не в восторге от роста потребительского рынка, потому что он оказывается конкурентом за ресурсы с секторами, финансируемыми правительством напрямую, и, в первую очередь, за трудовые ресурсы. Чем быстрее растет спрос на ресурсы в потребительском секторе – тем дороже правительству обходится «выполнение задач». Рост потребительского кредита – оборачивается ростом цен на ресурсы производственного сектора.

3) Именно ЦБ РФ – это та организация, которая обладает наиболее полной информацией о положении дел в экономике, и, в первую очередь, регулятору доступна вся информация о финансовой сфере – и там знают – какие именно категории граждан (пол, возраст, место жительства, род занятий), максимально «залезали в кредиты» (разумеется, рассчитывая их каким-то образом погасить за счет будущих доходов). Вот в способности этих категорий граждан обслуживать свои обязательства регулятор мог и засомневаться.

«Что-то-случилось, да?...» ©