Госдума приняла в первом чтении законопроект, который позволяет Дом РФ объединять на комбинированных торгах объекты культурного наследия (ОКН), находящиеся в неудовлетворительном состоянии, с другими инвестиционно привлекательными объектами.

Шаг логичный и полезный. Дело в том, что объекты культурного наследия, особенно в неудовлетворительном состоянии, редко находят покупателей, когда выставляются на торги самостоятельно. Даже за рубль. Затраты на их восстановление, как правило, колоссальные. Построить такие здания в прежнем объёме в разы дешевле, чем заниматься кропотливой реставрацией с соблюдением всех требований по сохранению исторического облика. Кроме того, их сложно приспособить под эффективное коммерческое использование.

Объединение ОКН с инвестиционно привлекательными участками, зданиями или сооружениями может существенно повысить интерес инвесторов. Это позволит вовлечь их в оборот и сделать экономическую модель их приобретения и восстановления более реалистичной.

Для Петербурга эта тема особенно актуальна. Только на сайте Дом РФ размещено 69 объектов культурного наследия. Судя по фотографиям, многие из них находятся в плачевном состоянии. Площади при этом разные: много объектов площадью около 1000 кв. м и выше, но есть и крупные здания — до 10 000 кв. м.

После окончательного принятия закона и его вступления в силу можно ожидать более активного вовлечения таких объектов в оборот и постепенного восстановления исторической застройки.

Хотя инвесторам точно придется повозиться. И с экспертизой по восстановлению и с вариантами приспособления. Ну и, конечно, сразу после покупки судьба объектов будет вызывать у контролирующих органов повышенное внимание: наконец-то появится хозяин с которого можно будет спрашивать.

@yeltsovm

🤓Начались прыжки на низкой базе 2024 года. Напомним — в июле 2024 года продажи встали в связи с отменой льготки. Полгода рынок провел в прострации, ожидая новые подачки. Не получив их — застройщики стали стимулировать продажи (в том числе — массовыми сливами объектов).

А тот самый «высокий спрос» мы бы назвали «паническим».
🔺Треугольный метр: На сайте | в MAX | Telegram | ВКонтакте | Дзен

В Москве строительная себестоимость 1 кв. м жилья в 2025 году составляла 162 тыс. руб. А средняя цена новостроек в ипотечных сделках (это в основном классы комфорт и бизнес) была в 3 раза выше – 506 тыс. руб. за кв. м.

Откуда же такая надбавка за новостройки в 3 раза? Есть прибыль застройщика – она в среднем около 20%, есть банковская маржа за финансовое обслуживание – 10-15%. А всё остальное – 2,5 раза – это т.н. «муниципальный оброк» и стоимость земли. Ну с землёй всё понятно. А оброк – это то, что застройщик возводит за свой счёт и передаёт на баланс городу: школы, детсады, больницы, пожарные депо, опорные пункты полиции, остановки общественного транспорта, инженерные коммуникации и пр. Всё то, что в развитых странах муниципалитеты делают на свои деньги (в т.ч. на налоги от застройщиков).

Сегодня много размышляют, как сделать жильё доступным? И главный ответ – перестать брать «оброки» с застройщиков. Но тогда муниципалитеты вынуждены будут всё вышеперечисленное возводить за свои деньги, а в их бюджетах давно мышь поселилась. Дилемма. И она разрешится только при достаточном финансировании бюджетов муниципалитетов, т.е. только по новой налоговой реформе.
(данные – «Рынок жилой недвижимости» от Совкомбанка, февраль 2026)

Перед маткапиталом все дети равны?

В скором времени это 👆 может случиться. На рассмотрение Госдумы улетел законопроект, предлагающий закрепить за всеми детьми в семье равные доли владения недвижимостью при использовании для ее покупки материнского капитала. Случилось это только сегодня, так что ждем...

Сейчас такое жилье оформляется в общую собственность родителей и детей. Размер долей определяет по соглашению, алгоритма его расчета нет.

@novostroyman

Итоги недели

Объем предложения на вторичном рынке Петербурга за неделю снизился на 0,5% (спальные районы включая Мурино и Кудрово, данные ЦИАН). С начала месяца - спад 2,5%. В спальных районах в рекламе выставлено 15,8 тысяч квартир - многолетний минимум.

В остальном - ничего нового. Чем дольше идет период снижения предложения, тем резче будет ценовой подъем при усилении спроса.

Следующая контрольная точка - решение ЦБ по ключевой ставке 20 марта. Базовый прогноз - снижение на 0,5 п.п.. Если банки сочтут это поводом установить более интересные ставки по ипотеке, то рынок получит ту самую поддержку спроса. Сейчас даже при лучших ставках в 17% объем выдачи рыночной ипотеки плавно растет от месяца к месяцу.

Новостройки. Одно из главных событий недели - слабые темпы выдачи семейной ипотеки. На 8 марта по всей стране выдано 32 млрд руб. Даже с поправкой на праздничные дни месячный объем не превысит 150 млрд руб. Это в два раза меньше январских значений и в 1,7 раза меньше среднемесячных значений прошлого года. А зависимость рынка от льготной ипотеки только растет: в Петербурге доля сделок с ипотекой составляет 62%.

Не случайно на этом фоне обсуждается увеличение лимита по семейной ипотеке до 18 млн. руб. на покупку габаритных квартир. Но даже если такие параметры будут утверждены, кардинально изменить ситуацию на рынке они вряд ли смогут.

При этом застройщики, как и ожидалось, активно ищут способы компенсировать выпадающий спрос: рассрочки, точечные скидки на сделки с прямыми деньгами, трейд-ин, комбинированные ипотечные программы с пониженной ставкой на первые 1-3 года. Но полностью заместить объёмы продаж, которые обеспечивала семейная ипотека, такими инструментами будет крайне сложно.

Предложение на рынке долгосрочной аренды если не снижается то вышло на плато. С начала месяца и на ЦИАН и на АВИТО изменение предложения в пределах 1%.

При этом важно: число объектов в рекламе находится на пиковом уровне. Сейчас в экспозиции около 10,7 тыс. квартир (ЦИАН) что почти на 30% больше, чем год назад. Это дает рынку запас устойчивости. С приближением высокого туристического сезона рост арендных ставок будет гораздо более умеренным, чем в прошлом и позапрошлом году.

@yeltsovm

Рано мы убрали радиоточки

хорошо, что мы в правовом государстве и все вообще всегда прозрачно и понятно и всегда можно положиться на мнение йурыстов и икспердов

доброе утро 🫶

ДП: Достать чернил и плакать: новостройкам Петербурга пересчитали спад.

Рынок новостроек Санкт-Петербурга в феврале просел, но не так существенно, как предполагали аналитические центры.
По данным Росреестра, число зарегистрированных договоров долевого участия сократилось примерно на четверть по сравнению с январём. При этом ипотечная активность в городе практически не изменилась, тогда как рост числа сделок пришёлся на вторичный рынок жилья.

По данным Росреестра, в феврале в Петербурге было зарегистрировано 3165 договоров долевого участия (ДДУ).Для сравнения: месяцем ранее показатель составлял 4262 сделки. Таким образом, за один месяц объём продаж новостроек сократился примерно на 26%.

При этом оценки различных аналитических сервисов заметно расходятся с официальной статистикой. Так, по подсчётам сервиса Dataflat, в феврале в городе было заключено 2569 ДДУ, что почти на 600 сделок меньше данных Росреестра.

Ещё более консервативные оценки приводила система мониторинга "Пульс продаж", где объём сделок оценивался в 2434, что на 700 договоров ниже официальных цифр.

Как говорит генеральный директор агентства недвижимости "ПИА Недвижимость" Максим Ельцов, расхождения в статистике между Росреестром и аналитическими сервисами могут объясняться различиями в методологии подсчёта.

Один из факторов — очистка данных от оптовых сделок. Например, аналитические сервисы вроде Dataflat или "Пульса продаж" заявляют, что стараются исключать такие операции из статистики. Речь идёт о ситуациях, когда крупный инвестор или аффилированная структура выкупает у застройщика сразу значительный объём квартир. Это могут быть сделки в рамках отношений с инвесторами или собственниками земельных участков. Такие покупки формально проходят как обычные договоры долевого участия, но по сути не отражают реальный розничный спрос. Росреестр, естественно, подобные операции не фильтрует — он просто фиксирует все зарегистрированные договоры", — рассказывает он.

Похожая ситуация может возникать и со статистикой по ипотеке. Банки и Центральный банк считают ипотеку по факту выдачи кредита — то есть после подписания кредитного договора и перечисления средств. А Росреестр, насколько можно судить, учитывает количество зарегистрированных договоров с отметкой "ипотека". Формально это близкие показатели, но между ними может возникать временной лаг.

@yeltsovm

И так небольшая разница цен на первичку и новую вторичку стремительно сходит на нет

Медианная стоимость квадратного метра жилья, которое построили не более, чем за 10 лет до продажи, в феврале составила 183,9 тыс. ₽. Информация Домклика.

Что касается первички, то здесь средняя стоимость м² в феврале была 186,5 тыс. ₽. Это судя по данным о заключенных ипотечных сделках Сбера.

Сегмент новой вторички продолжает расти быстрее новостроек. Разрыв цен на квадрат между ними составил уже 1,4% (!). В декабре было 7,2%, в январе — 5,7%, отмечают аналитики.

Движение.ру в MAX