Forwarded from Шпилька архитекторки
Традиционно деревянный
Тема деревянных городских особняков, начатая в предыдущей публикации, на самом деле очень петербуржская - вопреки стереотипам, город до середины XIX века на 2/3 был деревянным, и речь не только об окраинах.
Известно, что Комитет городских строений и гидравлических работ с 1816 года запретил строить деревянные здания в центре - от Литейной части до 13 линии В.О. Но только планы эти не работали, и многие участки годами стояли не застроенными - частникам просто не хватало средств на дорогой кирпич. Не помогали даже “Альбомы образцовых фасадов” - призванные экономить деньги владельцев и гарантировать “приличествующий вид”. На деле - границы деревянной застройки опять просачивались к центру через лазейки и уловки: работало правило 8 саженей (около 17 метров) - когда вдоль набережной и парадных улиц стоял каменный “щит”, а вглубь кварталов - дерево. Любимый приём - оштукатуривание деревянных фасадов в стиле “классицизм”. Кроме того, петербуржцы использовали закон о “доживающих домах” - построенных до запрета. В них можно было жить, но не перестраивать и капитально не ремонтировать (стоять могут, пока не развалятся). И конечно - все деревянные строения в зоне регулирования должны были быть обшиты и выкрашены в утвержденные городские колера (всего 8 оттенков) - чтобы скрыть и облагородить и “мужицкий” стиль.
Только с 1881 года кирпичная застройка начала преобладать. Как сообщала городская перепись, каменных домов насчитывалось 11169, деревянных - 10 232, смешанных - 786.
Правда, эту тенденцию не уловили в Санкт-Петербургской Городской Управе - в 1880-81 годах наконец официально дозволив деревянные постройки на Васильевском и "закрепив" дерево в Песках и на Петроградской.
План урегулирования улиц Петербурга не предполагал
строительного бума 1890-х, когда деревянные строения стали стремительно исчезать.
(продолжение следует)
Тема деревянных городских особняков, начатая в предыдущей публикации, на самом деле очень петербуржская - вопреки стереотипам, город до середины XIX века на 2/3 был деревянным, и речь не только об окраинах.
Известно, что Комитет городских строений и гидравлических работ с 1816 года запретил строить деревянные здания в центре - от Литейной части до 13 линии В.О. Но только планы эти не работали, и многие участки годами стояли не застроенными - частникам просто не хватало средств на дорогой кирпич. Не помогали даже “Альбомы образцовых фасадов” - призванные экономить деньги владельцев и гарантировать “приличествующий вид”. На деле - границы деревянной застройки опять просачивались к центру через лазейки и уловки: работало правило 8 саженей (около 17 метров) - когда вдоль набережной и парадных улиц стоял каменный “щит”, а вглубь кварталов - дерево. Любимый приём - оштукатуривание деревянных фасадов в стиле “классицизм”. Кроме того, петербуржцы использовали закон о “доживающих домах” - построенных до запрета. В них можно было жить, но не перестраивать и капитально не ремонтировать (стоять могут, пока не развалятся). И конечно - все деревянные строения в зоне регулирования должны были быть обшиты и выкрашены в утвержденные городские колера (всего 8 оттенков) - чтобы скрыть и облагородить и “мужицкий” стиль.
Только с 1881 года кирпичная застройка начала преобладать. Как сообщала городская перепись, каменных домов насчитывалось 11169, деревянных - 10 232, смешанных - 786.
Правда, эту тенденцию не уловили в Санкт-Петербургской Городской Управе - в 1880-81 годах наконец официально дозволив деревянные постройки на Васильевском и "закрепив" дерево в Песках и на Петроградской.
План урегулирования улиц Петербурга не предполагал
строительного бума 1890-х, когда деревянные строения стали стремительно исчезать.
(продолжение следует)
👍2❤1
Forwarded from Шпилька архитекторки
Традиционно-деревянный
(начало)
Деревянный Петербург давно исчез, и даже фотографий с деревянными домами в центре мало - снимали всё-же не обыденность, а что-то выдающееся. Удалось собрать немного архивных снимков с Паству и в архитектурном “Ежегоднике”.
Из таких зданий рядом с центром - далеко не бедных, в классическом, в народном стиле, и чуть дальше - "класса эконом”- складывался другой, незнакомый нам город, очень русский, но по-европейски ухоженный и урегулированный.
Пожалуй самый трогательный и перекошенно-старинный дом в подборке - на Каменностровском, 47, принадлежал братьям Мельцерам, знаменитым фабрикантам “Ф. Мельцер и К°”, и известному архитектору Роману Мельцеру.
Характерная деталь всех зданий - высокие ворота и входы в виде портиков с пилястрами, или хотя-бы - с простенькими, но фронтонами.
Элементы классического ордера - карнизы и полуколонны, а - иногда и “полный набор с антамблементом” - карниз, фриз и архитрав - декорируют ворота и входы довольно скромных зданий. С одной стороны - это обязательный регламент оформления противопожарных разрывов - чтобы не оставлять "пустот с огородами” - рыхлости городской ткани, с другой - явная форма самовыражения владельца.
Фото 1–4: Петроградская сторона, Каменноостровский проспект.
Фото 5–6: Район Пески, Рождественские улицы.
Фото 7–9: Васильевский остров, вид района Гавань и особняк Карповича на 12-й линии (стоящего, кстати, с нарушением Указа, в районе кирпичных домов - и потому частично декорированного под камень). И да - он единственный сохранился по сей день, хотя утратил весь декор и который год ждёт реставрации…
(продолжение следует)
(начало)
Деревянный Петербург давно исчез, и даже фотографий с деревянными домами в центре мало - снимали всё-же не обыденность, а что-то выдающееся. Удалось собрать немного архивных снимков с Паству и в архитектурном “Ежегоднике”.
Из таких зданий рядом с центром - далеко не бедных, в классическом, в народном стиле, и чуть дальше - "класса эконом”- складывался другой, незнакомый нам город, очень русский, но по-европейски ухоженный и урегулированный.
Пожалуй самый трогательный и перекошенно-старинный дом в подборке - на Каменностровском, 47, принадлежал братьям Мельцерам, знаменитым фабрикантам “Ф. Мельцер и К°”, и известному архитектору Роману Мельцеру.
Характерная деталь всех зданий - высокие ворота и входы в виде портиков с пилястрами, или хотя-бы - с простенькими, но фронтонами.
Элементы классического ордера - карнизы и полуколонны, а - иногда и “полный набор с антамблементом” - карниз, фриз и архитрав - декорируют ворота и входы довольно скромных зданий. С одной стороны - это обязательный регламент оформления противопожарных разрывов - чтобы не оставлять "пустот с огородами” - рыхлости городской ткани, с другой - явная форма самовыражения владельца.
Фото 1–4: Петроградская сторона, Каменноостровский проспект.
Фото 5–6: Район Пески, Рождественские улицы.
Фото 7–9: Васильевский остров, вид района Гавань и особняк Карповича на 12-й линии (стоящего, кстати, с нарушением Указа, в районе кирпичных домов - и потому частично декорированного под камень). И да - он единственный сохранился по сей день, хотя утратил весь декор и который год ждёт реставрации…
(продолжение следует)
❤1👍1
Forwarded from Кулуары Кременчук
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Никита Стасишин больше не читает до обеда советских газет отраслевые каналы
Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин перестал читать отраслевые новостные каналы.
«Мы с министрами собираемся в 7.30 утра, открываем так называемые "профессиональные каналы" и смеемся. Кто эти эксперты, откуда они это берут?», - сетует он.
Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин перестал читать отраслевые новостные каналы.
«Мы с министрами собираемся в 7.30 утра, открываем так называемые "профессиональные каналы" и смеемся. Кто эти эксперты, откуда они это берут?», - сетует он.
👍1
Forwarded from Смирнов Недвижимость | Vysotsky Estate
Теперь по пунктам! Разберем безобразную истерику Заместителя Министра Строительства Никиты Стасишина.
ЧАСТЬ 1. МЕРТВЫЙ ФЗ-214 И КАТАСТРОФА РЫНКА!
Прямая цитата:
Перед принятием закона в 2018 году ФЗ-214 и я и другие «неэксперты» такие как Олег Репченко сигнализировали о том, что в итоге с проблемами стройки окажутся один на один банки. Что банковский сектор не готов управлять стройкой. Что это приведет к перекосу рынка.
Никита Стасишин хвастался, что он пересидел трех Министоров Строительства, а значит должен помнить, что говорили лидеры девелоперов в 2019 году о новой версии ФЗ-214.
Теперь главное! Никита Евгеньевич, не ответите дольщикам компании Самолет как новая версия ФЗ-214 защитила их от того, что денег на escrow счетах нет, а дома не сданы?
Так защищает ли дольщика новая версия закона ФЗ-214? Нет! Защищает ли он от недостроя? Нет! Она просто дала возможность банкирам набить брюхо. И в итоге сейчас рынок идёт к катастрофе.
ЧАСТЬ 1. МЕРТВЫЙ ФЗ-214 И КАТАСТРОФА РЫНКА!
Прямая цитата:
«Скажите мне, пожалуйста, что за последние четыре года изменилось в правилах игры? Я хочу вам напомнить, что в 2015-2018 гг ФЗ-214 менялся раз в полгода. С 2019 года никаких изменений в правилах игры для вас нет. Давайте не будем гневить Бога, пожалуйста. Или хотите, изменим?», - возмутился Стасишин.
Перед принятием закона в 2018 году ФЗ-214 и я и другие «неэксперты» такие как Олег Репченко сигнализировали о том, что в итоге с проблемами стройки окажутся один на один банки. Что банковский сектор не готов управлять стройкой. Что это приведет к перекосу рынка.
Никита Стасишин хвастался, что он пересидел трех Министоров Строительства, а значит должен помнить, что говорили лидеры девелоперов в 2019 году о новой версии ФЗ-214.
Теперь главное! Никита Евгеньевич, не ответите дольщикам компании Самолет как новая версия ФЗ-214 защитила их от того, что денег на escrow счетах нет, а дома не сданы?
Так защищает ли дольщика новая версия закона ФЗ-214? Нет! Защищает ли он от недостроя? Нет! Она просто дала возможность банкирам набить брюхо. И в итоге сейчас рынок идёт к катастрофе.
👍3❤1
Forwarded from Смирнов Недвижимость | Vysotsky Estate
ЧАСТЬ 2. А ЧЕМ ЗАНИМАЕТСЯ МИНСТРОЙ?
Захожу на сайт Министерства и читаю:
Объём аварийного жилья в России достиг 100 млн метров. Это из данных Росстата. Задача Минстроя решена? Нет.
В прошлом году Минстрой отчитался о рекордных объёмах ввода жилья, из которых 65% пришлись на ввод домов в частном секторе, который граждане строили за свой счет и чаще всего руками мелких подрядчиков, к которым Минстрой не имеет отношения.
Совершенствование условий приобретения жилья и улучшение качества жилищного фонда, повышение комфортности проживания? Минстрой допустил, чтобы по семейной ипотеке продавали студии и мелкие однокомнатные квартиры. Что не решает задачи, поставленные Президентом по Демографии. В итоге вся семейная ипотека со всеми лимитами государства ушла в покупку студий. И это провалил Минстрой, при разработке критериев семейной ипотеки.
В итоге такой «деятельности» Минстроя сегодня в каждом ЖК квартир больших площадей осталось не более 3-10% от общего проектируемого объёма. Эти нормы должен был регулировать Минстрой.
Но! Чем занимается Минстрой? В лице Никиты Стасишина запугивает застройщиков.
Помог ли Минстрой Девелоперам решить вопрос с Банковской комиссией за выдачу семейной ипотеки? Нет!
Решил ли вопрос Минстрой с «апартаментами»? Нет! Люди теперь не могут продать этот формат жилья.
Захожу на сайт Министерства и читаю:
Некоторые приоритетные направления деятельности Минстроя России:
• поддержка отдельных категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;
• совершенствование условий приобретения жилья на рынке;
• ликвидация аварийного жилья;
• привлечение частных инвестиций, модернизация и повышение энергоэффективности объектов коммунального хозяйства;
• совершенствование нормативной базы строительной отрасли;
• улучшение качества жилищного фонда, повышение комфортности условий проживания;
• увеличение объёмов жилищного строительства.
Объём аварийного жилья в России достиг 100 млн метров. Это из данных Росстата. Задача Минстроя решена? Нет.
В прошлом году Минстрой отчитался о рекордных объёмах ввода жилья, из которых 65% пришлись на ввод домов в частном секторе, который граждане строили за свой счет и чаще всего руками мелких подрядчиков, к которым Минстрой не имеет отношения.
Совершенствование условий приобретения жилья и улучшение качества жилищного фонда, повышение комфортности проживания? Минстрой допустил, чтобы по семейной ипотеке продавали студии и мелкие однокомнатные квартиры. Что не решает задачи, поставленные Президентом по Демографии. В итоге вся семейная ипотека со всеми лимитами государства ушла в покупку студий. И это провалил Минстрой, при разработке критериев семейной ипотеки.
В итоге такой «деятельности» Минстроя сегодня в каждом ЖК квартир больших площадей осталось не более 3-10% от общего проектируемого объёма. Эти нормы должен был регулировать Минстрой.
Но! Чем занимается Минстрой? В лице Никиты Стасишина запугивает застройщиков.
Помог ли Минстрой Девелоперам решить вопрос с Банковской комиссией за выдачу семейной ипотеки? Нет!
Решил ли вопрос Минстрой с «апартаментами»? Нет! Люди теперь не могут продать этот формат жилья.
👍3
Forwarded from Смирнов Недвижимость | Vysotsky Estate
ЧАСТЬ 3. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И РЕГУЛИРОВАНИЕ ОБЪЁМОВ СТРОИТЕЛЬСТВА.
Это тоже приоритетная задача Минстроя. В том числе, Минстрой обязан развивать рынок подрядчиков, учебные заведения строительных специальностей.
Где рост производительности строительства? Какими усилиями мы можем строить в 20 раз больше метров относительно рынка 2020 года?
Какие шаги предпринял Минстрой для популяризации строительных специальностей. Для регулирования рынка строительства в подряде?
В итоге сейчас на рынке недвижимости не хватает рабочих рук. Минстрой в редакции ФЗ-214 и при разработке льготной программы ипотеки, ни одной льготы не разработал для кредитования рынка подрядных организаций и заводов, выпускающих продукцию для рынка строительства.
Это в итоге привело к резкому росту себестоимости стройки в период высоких ставок. А Генеральный Директор Самолета говорит о том, что на стройках не хватает 12000 рук.
Из зала! Стасишину кричат, что у Застройщиков из-за перекоса смет «отрицательная маржа».
Никита Евгеньевич, в СССР профнепригодных министров не снимали сразу, их отправляли заниматься «сельским хозяйством» - это была почетная должность. Поэтому задайте вопрос, кто реально должен пойти и заняться сельских хозяйством.
Это тоже приоритетная задача Минстроя. В том числе, Минстрой обязан развивать рынок подрядчиков, учебные заведения строительных специальностей.
Где рост производительности строительства? Какими усилиями мы можем строить в 20 раз больше метров относительно рынка 2020 года?
Какие шаги предпринял Минстрой для популяризации строительных специальностей. Для регулирования рынка строительства в подряде?
В итоге сейчас на рынке недвижимости не хватает рабочих рук. Минстрой в редакции ФЗ-214 и при разработке льготной программы ипотеки, ни одной льготы не разработал для кредитования рынка подрядных организаций и заводов, выпускающих продукцию для рынка строительства.
Это в итоге привело к резкому росту себестоимости стройки в период высоких ставок. А Генеральный Директор Самолета говорит о том, что на стройках не хватает 12000 рук.
Из зала! Стасишину кричат, что у Застройщиков из-за перекоса смет «отрицательная маржа».
«Ну не стройте, идите сельским хозяйством занимайтесь!», - парировал замминистра.
Никита Евгеньевич, в СССР профнепригодных министров не снимали сразу, их отправляли заниматься «сельским хозяйством» - это была почетная должность. Поэтому задайте вопрос, кто реально должен пойти и заняться сельских хозяйством.
👍7❤1🔥1
Forwarded from Ипотека и недвижимость
Заключение_об_оценке_соответствия_помещения.pdf
59.3 KB
Заключение подтверждает, что дом соответствует санитарным и техническим нормам и пригоден для проживания. Выдавать его должна комиссия районной или городской администрации, в которую входят представители жилищной инспекции, Роспотребнадзора и других ведомств. Чтобы получить документ, в администрацию потребуется предоставить техническую документацию на жилье, включая план строения дома и сведения о коммуникациях. Могут потребоваться и другие документы.
Затем специалисты проведут осмотр помещения и сформируют выводы. Для этих целей могут призвать как профессионального оценщика, так члены комиссии сами могут оценить жилье на пригодность. Это решает каждая администрация самостоятельно. Эксперты отмечают, что оценивают жилье на соответствие необходимым требованиям и нормам: по техническому состоянию строительных конструкций, возможностям эвакуации при чрезвычайной ситуации и прочим характеристикам. После этого формируется само заключение.
Нужно понимать, что до сих пор единых требований к процедуре, перечню документов нет. Каждая администрация сама себе независимый «суд».
Заключение о пригодности жилья теперь обязательно при использовании материнского капитала на покупку отдельного жилого дома или его части. Могут попросить представить его и при использовании выплаты 450000 рублей на погашение ипотеки многодетной семьи.
#ипотека #жилье #маткапитал #полезное
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from Недвижимость инсайды
Продолжаем подводить итоги продаж. Итоги драматичные и печальные. В Московском регионе суммарно и квартир, и апартаментов было продано в районе 340 тыс. кв. м. С 2019 года хуже было только в мае 2020-го, когда, помните, был этот самый ковид и девелоперы вставили по продажам из-за отсутствия адекватных инструментов онлайн-покупки. Получается, февраль 2026 года — это худший месяц по продажам, который видел рынок за очень долгое время. Все-таки фактор локдауна весной 2020 года более ситуативный, чем разгонные волны покупки имени семейной ипотеки.
Ключевым фактором таких слабых продаж в столичном регионе является снятие спроса в конце прошлого года. Напомним, что в декабре 2025-го зарегистрировали более 840 тыс. кв. м апартаментов и квартир. Поскольку в девелоперских компаниях горизонты планирования — дай бог месяц, вот и всех гнали в семейную ипотеку, ну и донорскую ипотеку. Кажется, надо провести большое расследование на тему выдачи именно «донорской ипотеки», некоторых уважаемых девелоперов этот расклад вообще не смущал. Плюс как на рынке была история с «без первоначального взноса», так и остается. ЦБ ругается, ругается, а девелоперы как гнали людей без денег в ипотеки, так и продолжают гнать. Как видим, вот и результат — все в конце года планы повыполняли, а в начале этого года с голой жопой остались.
Либо ты законтрактуешь клиента сегодня, либо его законтрактует конкурент завтра. Поэтому любые продажи на рынке — это «покупай сейчас, иначе в будущем будет худо».
Ключевым фактором таких слабых продаж в столичном регионе является снятие спроса в конце прошлого года. Напомним, что в декабре 2025-го зарегистрировали более 840 тыс. кв. м апартаментов и квартир. Поскольку в девелоперских компаниях горизонты планирования — дай бог месяц, вот и всех гнали в семейную ипотеку, ну и донорскую ипотеку. Кажется, надо провести большое расследование на тему выдачи именно «донорской ипотеки», некоторых уважаемых девелоперов этот расклад вообще не смущал. Плюс как на рынке была история с «без первоначального взноса», так и остается. ЦБ ругается, ругается, а девелоперы как гнали людей без денег в ипотеки, так и продолжают гнать. Как видим, вот и результат — все в конце года планы повыполняли, а в начале этого года с голой жопой остались.
Либо ты законтрактуешь клиента сегодня, либо его законтрактует конкурент завтра. Поэтому любые продажи на рынке — это «покупай сейчас, иначе в будущем будет худо».
Forwarded from Недвижимость инсайды
Но вернемся к февралям. Когда на рынке ещё была хоть какая-то логика сезонности, то январь и февраль были довольно слабыми месяцами. Каждый год девелоперы плохо вкатывались в рынок, но потом маховик продаж раскручивался.
1. Февраль 2019 года. Было продано более 670 тыс. кв. м — очень хороший результат. Тогда рынок жил в ожидании появления проектного финансирования и эскроу-счетов. Ценник новых проектов в области был в районе 80–90 тыс. руб./кв. м, хороший проект комфорт-класса в Москве стоил 170–180 тыс. руб./кв. м, бизнес можно было купить до 300 тыс. руб./кв. м. Ипотечная ставка болталась в районе 9–10%, бери не хочу. Кстати, примерно тогда стартовал проект «Сказочный лес», ценник был на уровне 110 тыс. руб./кв. м, и это никого не смутило, люди активно инвестировали в данный проект.
2. Февраль 2020 года, небольшое снижение — 620 тыс. кв. м. В марте 2020 года начнется ковид, который будет причиной появления льготной ипотеки. Как покажется история — льготная ипотека 2020–2024 гг., с одной стороны, даст огромный буст стройке, но в итоге окажется медвежьей услугой для девелоперов, которые вместо работы над качеством проектов пошли создавать потемкинские айти-деревни или заниматься экстенсивной региональной экспансией. Результаты этого процесса вы сейчас стабильно видите. Пишут письма во все инстанции, рассказывают, как сложно на Святой Руси живется девелопменту и т. д. Средний ценник в 2020 году в области дополз до уровня 100 тыс. руб./кв. м, остальные сегменты были примерно в тех же ценовых коридорах, что и год назад. До появления льготной ипотеки рыночная ипотека снижалась и была в районе 8–9%.
3. В 2021 году был один из лучших февралей за историю. Реализовали 740 тыс. кв. м. Ключ тогда был 5%, поэтому можно было взять и льготную за 6%, и обычную тоже. Именно в 2021 году пятки девелоперов начали отрываться от земли. Цена в начале года ещё сильно не выросла, основной скачек произошел к концу 2021. Область начала стоить 115 тыс. руб./кв. м, бизнес-класс в Москве постепенно начал переваливаться за 300 тыс. руб./кв. м.
4. В 2022 году в феврале было реализовано опять более 700 тыс. кв. м, — 710 тыс. кв. м. Тут уже говорить о каких-то доступных ценах не приходится, область скаканула до уровня 150 тыс. руб./кв. м, Новая Москва перевалила за 200 тыс. руб./кв. м, Старая Москва за 300 тыс. руб./кв. м, а бизнес начал штурмовать отметку 450 тыс. руб./кв. м. В марте девелоперы будут испытывать жесткий стресс, но это в марте, пока все добивали, закрывали сделки после шоколадного периода продаж в 2021 году. Если в 2020 году была открыта «льготная» ипотека, то весной 2022 года девелоперы для себя откроют «субсидирование ипотек», сложно сказать, что хуже — льготка от государства или шальное субсидирование на весь срок от девелопера.
5. Охлаждение началось в 2023 году. Всего 400 тыс. кв. м отторговали в Москве и области. Ставки по ипотеке били антирекорды, потому что девелоперы загоняли людей в «околонулевые» программы. Ипотека в среднем была 4–6%. И людям такие цифры нравились.
6. В 2024 году еще ниже продажи, 380 тыс. кв. м. Ценник постепенно в области занял уровень 180 тыс. руб./кв. м, Новая Москва вышла на уровень 250 тыс. руб./кв. м, старая — 320 тыс. руб/кв. м, ну и бизнес все болтался на уровне 460 тыс. руб./кв. м.
7. В прошлом году продали 610 тыс. кв. м, тогда рынок еще активно использовал инструмент рассрочки, потому что альтернатив после завершения льготной ипотеки особо не придумали.
Итог 2026 года — антирекорд. 340 тыс. кв. м. Что будет в марте? Ну, скорее рост продаж, все-таки 340 — это днище, с которым девелоперам будет жить сложно. Ждите реальных скидок, реальных распродаж. Если продадут более 400 тыс. кв. м — это будет успех.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
1. Февраль 2019 года. Было продано более 670 тыс. кв. м — очень хороший результат. Тогда рынок жил в ожидании появления проектного финансирования и эскроу-счетов. Ценник новых проектов в области был в районе 80–90 тыс. руб./кв. м, хороший проект комфорт-класса в Москве стоил 170–180 тыс. руб./кв. м, бизнес можно было купить до 300 тыс. руб./кв. м. Ипотечная ставка болталась в районе 9–10%, бери не хочу. Кстати, примерно тогда стартовал проект «Сказочный лес», ценник был на уровне 110 тыс. руб./кв. м, и это никого не смутило, люди активно инвестировали в данный проект.
2. Февраль 2020 года, небольшое снижение — 620 тыс. кв. м. В марте 2020 года начнется ковид, который будет причиной появления льготной ипотеки. Как покажется история — льготная ипотека 2020–2024 гг., с одной стороны, даст огромный буст стройке, но в итоге окажется медвежьей услугой для девелоперов, которые вместо работы над качеством проектов пошли создавать потемкинские айти-деревни или заниматься экстенсивной региональной экспансией. Результаты этого процесса вы сейчас стабильно видите. Пишут письма во все инстанции, рассказывают, как сложно на Святой Руси живется девелопменту и т. д. Средний ценник в 2020 году в области дополз до уровня 100 тыс. руб./кв. м, остальные сегменты были примерно в тех же ценовых коридорах, что и год назад. До появления льготной ипотеки рыночная ипотека снижалась и была в районе 8–9%.
3. В 2021 году был один из лучших февралей за историю. Реализовали 740 тыс. кв. м. Ключ тогда был 5%, поэтому можно было взять и льготную за 6%, и обычную тоже. Именно в 2021 году пятки девелоперов начали отрываться от земли. Цена в начале года ещё сильно не выросла, основной скачек произошел к концу 2021. Область начала стоить 115 тыс. руб./кв. м, бизнес-класс в Москве постепенно начал переваливаться за 300 тыс. руб./кв. м.
4. В 2022 году в феврале было реализовано опять более 700 тыс. кв. м, — 710 тыс. кв. м. Тут уже говорить о каких-то доступных ценах не приходится, область скаканула до уровня 150 тыс. руб./кв. м, Новая Москва перевалила за 200 тыс. руб./кв. м, Старая Москва за 300 тыс. руб./кв. м, а бизнес начал штурмовать отметку 450 тыс. руб./кв. м. В марте девелоперы будут испытывать жесткий стресс, но это в марте, пока все добивали, закрывали сделки после шоколадного периода продаж в 2021 году. Если в 2020 году была открыта «льготная» ипотека, то весной 2022 года девелоперы для себя откроют «субсидирование ипотек», сложно сказать, что хуже — льготка от государства или шальное субсидирование на весь срок от девелопера.
5. Охлаждение началось в 2023 году. Всего 400 тыс. кв. м отторговали в Москве и области. Ставки по ипотеке били антирекорды, потому что девелоперы загоняли людей в «околонулевые» программы. Ипотека в среднем была 4–6%. И людям такие цифры нравились.
6. В 2024 году еще ниже продажи, 380 тыс. кв. м. Ценник постепенно в области занял уровень 180 тыс. руб./кв. м, Новая Москва вышла на уровень 250 тыс. руб./кв. м, старая — 320 тыс. руб/кв. м, ну и бизнес все болтался на уровне 460 тыс. руб./кв. м.
7. В прошлом году продали 610 тыс. кв. м, тогда рынок еще активно использовал инструмент рассрочки, потому что альтернатив после завершения льготной ипотеки особо не придумали.
Итог 2026 года — антирекорд. 340 тыс. кв. м. Что будет в марте? Ну, скорее рост продаж, все-таки 340 — это днище, с которым девелоперам будет жить сложно. Ждите реальных скидок, реальных распродаж. Если продадут более 400 тыс. кв. м — это будет успех.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Telegram
Недвижимость инсайды
Продолжаем подводить итоги продаж. Итоги драматичные и печальные. В Московском регионе суммарно и квартир, и апартаментов было продано в районе 340 тыс. кв. м. С 2019 года хуже было только в мае 2020-го, когда, помните, был этот самый ковид и девелоперы вставили…
❤2
Forwarded from Novostroyman. Москва. Недвижимость
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
‼️ В некоторых случаях банку уходит до 95% прибыли — основатель «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер
Ну что, в чертверг в открытом письме Никите Стасишину мы писали, что, конечно, никакой проблемы с прессингом банками девелоперов нет. И вот подоспело подтверждение.
Основатель «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер в интервью Светлане Опрышко сказал:
💭 В среднем нагрузка на эскроу-счета у «Атлас Девелопмент» составляет около 22 тысяч рублей на квадратный метр при средней цене продажи 200 тысяч. Но есть проекты, где эта цифра доходит до 30 тысяч. Фактически 11% в структуре цены — это затраты на обслуживание эскроу-счетов. В некоторых случаях банку уходит до 95% прибыли.
Выживаем за счет проектов, землю под которые купили 10 лет назад. Там нет нагрузки на покупку участка и бридж-кредитов. Если брать "среднюю температуру по больнице", мы в плюсе, но прибыль существенно ниже, чем в предыдущие годы💭 .
Вот такие дела, друзья 🙈. И знаете, это тот случай, когда мы верим девелоперу.
Полное интервью, кстати, весьма любопытное, — тут.
@novostroyman
Ну что, в чертверг в открытом письме Никите Стасишину мы писали, что, конечно, никакой проблемы с прессингом банками девелоперов нет. И вот подоспело подтверждение.
Основатель «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер в интервью Светлане Опрышко сказал:
Выживаем за счет проектов, землю под которые купили 10 лет назад. Там нет нагрузки на покупку участка и бридж-кредитов. Если брать "среднюю температуру по больнице", мы в плюсе, но прибыль существенно ниже, чем в предыдущие годы
Вот такие дела, друзья 🙈. И знаете, это тот случай, когда мы верим девелоперу.
Полное интервью, кстати, весьма любопытное, — тут.
@novostroyman
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤2🤔1
Forwarded from ConTrust. Финансы и недвижимость
Я считаю, 8 марта не 8 марта, если ты ни разу не услышала "от лица нашего коллектива". Поэтому, дорогие девушки! От лица нашего коллектива!
😁12❤4
Forwarded from Proeconomics-Realty
В феврале 2026 года российский ипотечный рынок заметно замедлился. По данным ДОМРФ, за месяц банки выдали немногим более 70 тыс. жилищных кредитов на общую сумму 285 млрд рублей. Это на 18% меньше января по количеству и на 33% меньше по объёму. Выдача семейной ипотеки снизилась на 50%.
Желание правительства постепенно минимизировать выдачу льготных ипотек (среди которых главная – семейная) исполняется. Ранее замглавы Минфина Иван Чебесков говорил, что долю льготной ипотеки нужно снизить до 30%, льготные программы не должны занимать 90% рынка, как сейчас.
Как в таких условиях будут выживать девелоперы, пока непонятно. Даже если снизить цены на треть (а примерно на столько и надо снижать цены на новостройки, чтобы возвратиться в нормализацию), то платежи по коммерческой ипотеке всё равно останутся неподъёмными для 90-95% потенциальных покупателей жилья на первичном рынке. Ждать снижения ставок по коммерческой ипотеке до 10% (а ключевая ставка тогда должна быть 7-8%) – не менее двух лет, если не больше, потому что «приоритетная задача» продолжается.
А покупатели с «живыми деньгами» всё больше будут перетекать с рынка новостроек на вторичку, тем более что на вторичке сегодня полно вариантов – недавних новостроек.
Желание правительства постепенно минимизировать выдачу льготных ипотек (среди которых главная – семейная) исполняется. Ранее замглавы Минфина Иван Чебесков говорил, что долю льготной ипотеки нужно снизить до 30%, льготные программы не должны занимать 90% рынка, как сейчас.
Как в таких условиях будут выживать девелоперы, пока непонятно. Даже если снизить цены на треть (а примерно на столько и надо снижать цены на новостройки, чтобы возвратиться в нормализацию), то платежи по коммерческой ипотеке всё равно останутся неподъёмными для 90-95% потенциальных покупателей жилья на первичном рынке. Ждать снижения ставок по коммерческой ипотеке до 10% (а ключевая ставка тогда должна быть 7-8%) – не менее двух лет, если не больше, потому что «приоритетная задача» продолжается.
А покупатели с «живыми деньгами» всё больше будут перетекать с рынка новостроек на вторичку, тем более что на вторичке сегодня полно вариантов – недавних новостроек.
❤1