Долой «эскроу-рабство»

Девелоперы теперь крутятся как могут. Понятное дело, что все регулярно пишут письма в правительство, в банки, в органы региональной власти. На текущем рынке все средства хороши. Также девелоперам надо активно пулить инициативы, которые обсуждаются. Вот, в комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое России предложили упростить процедуру рефинансирования проектов жилищного строительства. Инициативу закинул господин Бузулуцкий, СЕО «Эталона» (АФК Система).

Действующее законодательство не предусматривает механизма перевода счетов эскроу при рефинансировании проектного финансирования. Смена банка требует внесения изменений во все ДДУ, открытия новых счетов эскроу и согласования перевода средств с каждым дольщиком, что на практике делает такую процедуру невозможной.

В итоге девелопер оказывается привязан к одному банку на весь срок проекта и не может воспользоваться более выгодными рыночными условиями, а банки лишены возможности учитывать остатки на счетах эскроу, открытых в других кредитных организациях, при расчете стоимости финансирования.

Введение механизма смены банка при сохранении безусловной защиты прав дольщиков усилит конкуренцию между кредитными организациями. Это позволит банкам рефинансировать проекты и привлекать новых клиентов, а девелоперам — снижать стоимость заемного финансирования.

Мы привыкли, что «зарплатное» или «телефонное рабство» осталось в прошлом. Кажется, что строительной отрасли надо заканчивать с «эскроу-рабством».

Подписаться на «Недвижимость инсайды» в MAX

В феврале 2026 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Петербургском регионе (Санкт-Петербург и Ленинградская область) оказались на 29% ниже, чем в январе по числу лотов и на 33% ниже по оценке выручки. При этом доля сделок с ипотекой снизилась до 65%. В Санкт-Петербурге число зарегистрированных сделок ниже на 33% на фоне снижения доли ипотечных сделок до 62% и снижения средней цены реализованного лота на 5%. В Ленинградской области число регистраций на 23% ниже прошлого месяца на фоне снижения средней цены реализованного лота на 2% и снижения доли ипотечных сделок до 70%. Методика расчетов в первом комментарии.

По сравнению с февралем 2026 года оценка выручки рынка новостроек (потенциальные поступления на счета застройщиков, продавцов, эскроу-счета по зарегистрированным розничным ДДУ и уступкам) в Петербургском регионе (Санкт-Петербург и Ленинградская область) в феврале 2026 года выше на 15%. Зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов в лотах выше на 7% чем год назад. Средняя оценочная цена реализованного в Петербургском регионе лота за год выросла на 11%, а кв. м на 15%. Методика расчетов - в первом комментарии.

Очень смешно наблюдать, как со вчерашнего дня телеграм-каналы воют по поводу запрета рекламы. «Подождем официального разъяснения», — повторяют они друг за другом. Под конвоем тебе объяснят, вражина недобитая! Удивительно, что в 2026 году все еще находятся дураки, которым надо объяснять, что большинство спешно принятых законов и нужны -то для того, чтобы как можно больше людей выдавить в серую зону, не запретить окончательно, а именно ограничить. Потому что патриот великого и свободного государства всегда должен слегка оглядываться, понимать, что он делает что-то неправильное, стыдиться и ежесекундно испытывать чувство вины за то, что недостаточно сильно любит начальство и переодически отклоняется от выбранного ими благого пути. Чтобы в любой момент можно было остановить любого прохожего и гаркнуть: кайся, сука! И он будет каяться, потому что понимает — хоть в чем-то, а всё же виноват. Покаянная гойда

А вот на рынке квартир в феврале случилось драматическое падение продаж (регистраций ДДУ). Рынок квартир давно потерял какие-то элементы сезонности, потому что на него сильнее влияют ипотечные тонкости, чем какие-то более объективные процессы. Всех гнали, гнали покупать в конце 2025 года, гнали брать донорскую семейную ипотеку, и вот результат. Корову полностью выдоили еще в декабре. Поэтому теперь наблюдаем падение.

В феврале 2026 года в границах старой Москвы зарегистрировано порядка 2,8 тыс. лотов. Это на 28% меньше, чем результаты января 2026 года, и на 66% меньше, чем декабрь 2025 года. Если сравнивать с февралем 2025 года, то падение тоже значительное — 50%.

2,8 тыс. квартир за месяц — это минимальное значение с мая 2020 года. Помните, тогда бушевал ковид, а онлайн-продаж у девелоперов было, мягко говоря, немного. Поэтому в апреле-мае 2020 года были установлены антирекорды рынка по продажам. Больше, скажем, в мае или октябре 2022 года, когда было тоже снижение по продажам, регистрировалось более 3 тыс. сделок. А сейчас 2,8 тыс. сделок. Какой вывод из этого? На уютном рынке недвижимости старой Москвы жопа. Или как это назвать, не употребляя данного слова? На рынке недвижимости старой Москвы произошел отрицательный рост с балансировкой продаж в рамках поддержания цен и штанов застройщиков.

Причем соки продаж были выжаты так сильно в конце 2025 года, что даже доля ипотечных сделок сократилась с 69% в январе 2026 года до 57% сейчас. То есть палочка-выручалочка перестала выручать, а всё, что есть у девелопера с точки зрения привлечения клиента сейчас, — рассрочка, скидка, оффер с халявной ипотекой на год. Всё! Продавать-то проекты на рынке особо не умеют, умеют только офферы и финансовые инструменты покупки квартир рекламировать. А когда офферы херовые, а инструментов нет, то приходится молча соглашаться с херовыми продажами.

Сложно прогнозировать продажи в марте, очевидно, сейчас будут давать реальные скидки, в сдающихся проектах давать супер-реальные скидки и хоть как-то наполняться. Поэтому уровень продаж 3,5–4 тыс. квартир в старой Москве в марте ожидаем, ну и ипотека более 60% должна быть.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX