Тем временем ставки на рыночную ипотеку у топ-банков перевалили за 25%. Самый высокий процент у ВТБ - 25,7%.

На втором месте "Альфа-банк" - 22,6%. Третье у "Сбер" - 22,2%. Рынок ожидает дальнейшее повышение ключевой ставки.

Хватит ли денег на семейную ипотеку? TLDR: скорее да, при ожидаемом снижении КС

Минфин внес в Госдуму проект бюджета на 2025-2027 гг. и обновил план по расходам в этом году. Один из главных вопросов для рынка жилья – хватит ли выделенных денег на субсидирование % ставок по льготным кредитам или выдачи ипотеки будут постоянно останавливаться из-за выбранных лимитов, как это было в сентябре.

Давайте разберёмся с этим и посмотрим, при каких условиях денег хватит.

• В 2021 г. на льготные программы ипотеки Минфин потратил 48 млрд руб., в 2022-2023 около 260-290 млрд руб. За первое полугодие 2024 г. расходы приблизились к 400 млрд, но по итогам всего года превысят 1,2 трлн руб. из-за роста КС и ипотечного портфеля.

• В последней доступной бюджетной росписи (июльской) на льготные программы в 2024 году было выделено всего 0,6 трлн руб. Но тогда и общие расходы ожидались на уровне 37,2 трлн, а в текущем законопроекте Минфин повысил план по расходам на 2,2 трлн до 39,4 трлн руб. Похоже, что треть этого прироста как раз связана с ростом компенсаций по льготной ипотеке (что на инфляцию не влияет).

А что в 2025-2027 гг.?

• В проекте бюджета на льготные программы выделено 2,7 трлн руб. При разумной траектории КС (средняя ставка 18%-12%-9% в 2025-2027 гг.) такой сценарий соответствует сокращению объема выдач по льготным программам с ~3,3 трлн руб. в 2024 г. до ~2 трлн в год в 2025-2027 гг. (-40%).

• Это произойдет, если выдачи семейной ипотеки в штуках сократятся на 30% до 270 тыс. (примерно на 40% меньше, чем в 2023 г.). Такой сценарий возможен, поскольку число семей, которые могут воспользоваться программой, сократилось на те же ~30% после изменения программы в июле.

• С другой стороны, более высокие % ставки стимулируют брать больше льготных кредитов. Из-за этого сокращение может быть чуть менее сильным. Но Минфин всегда сможет без особых проблем добавить 100-200 млрд руб. из резервного фонда правительства (например, каждый год в 2021-2023 гг. примерно треть всех расходов на льготные программы была профинансирована из резервного фонда).

💡Таким образом, денег в бюджете на льготные программы в целом выделено достаточно. Главный риск – если КС не достигнет пика на 20% и не начнёт снижаться во 2П 2025 года.

@helicoptermacro

💣 А вот это уже бомба! Sezar Group выкупила не только 20-й участок в деловом квартале «Москва-сити», но и 4-й. На последнем запланирован многофункциональный комплекс «Империя II» на 115 800 кв.м., включая офисы, апартаменты, гостиницу и парковку. Договор со структурой холдинга USM Алишера Усманова и Solvers Estate Олега Малиса на эксклюзивных условиях уже подписан. Он, правда, предполагает, что покупатель от сделки может отказаться, если ему не удастся урегулировать ряд юридических моментов, которые помешают строительству комплекса. Но это уже мелочи.

Итоги недели

На вторичном рынка петербургского региона уже которую неделю - все стабильно. Объем предложения в спальных районах (плюс Мурино/Кудрово) снижается, за неделю - минус 0,8%, с начала месяца - сокращение на 1,2%.

Активность сохраняется на сложившемся уровне, и даже чуть выше.

Данные Росреестра показывают, что количество сделок в сентябре увеличилось на символические 2%. (В Москве - то же самое: плюс 2% за сентябрь). Обменных сделок все больше, если ипотека - то берут максимум 20-30% от стоимости квартиры.

Сильно мешает разрыв ожиданий: купить хотят по минимальной цене, а вот продать свою - явно выше рынка. Один и тот же человек для разных ситуаций включает разные наборы аргументов.

Продавцы «вторички» (да и новостроек) все чаще конкурируют не между собой, а с депозитами.

Если раньше встречались покупки под сдачу в аренду, сейчас их практически нет, несмотря на заметный рост арендных ставок. (Цены на квартиры последние годы росли заметно быстрее арендных ставок). При депозитных ставках под 20% желающих покупать квартиры за деньги будет относительно немного.

В новостройках: данные Росреестра показывают рост продаж относительно августа на 19%. Это близко к статистике ЦИАН и DataFlat.ru.

От дна отскочили, но рынок только в самом начале «полосы препятствий». Ясности с увеличением лимитов по семейной ипотеке нет, а еще грядет введение ипотечного стандарта в 2025 году.

Пока наиболее вероятный сценарий развития драмы с лимитами - будут тянуть до последнего. С одной стороны - будет очередной разогрев рынка, чтобы получатели семейной ипотеки поторопились с кредитами, с другой - при таких затратах на льготную ипотеку Минфину интересно затягивать сложный вопрос.

На 10 октября остатки лимитов по «семейке», по данным ДОМ.РФ - около 340 млрд рублей, темпы выдачи - 170-180 млрд в месяц.
До конца ноября хватит; у самых активных кредиторов программа закончится раньше, и опять начнется нервотрепка с беготней по банковским офисам в поисках «остатков».

Чтобы растянуть остатки лимитов банки повышают первый взнос до 50%. Вскоре предложений с минимальным взносом останется совсем немного.

Застройщики и продавцы переуступок тоже конкурируют с депозитами. Если у покупателя есть деньги на существенный первый взнос, то у него серьезный повод не спешить. Купить сейчас - лишиться дохода от депозита под 20% и выше. Поэтому популярны рассрочки, траншевая ипотека.

Есть те, кто надеется, что к моменту окончания рассрочки (через 2-3 года) снизятся ставки, и они возьмут ипотеку на остаток. А есть те, у кого денег достаточно и для 100-процентной оплаты, но им явно выгоднее внести минимальный платеж, зафиксировав квартиру и оставить деньги на депозите до окончания рассрочки. В общем, клиенты с рассрочкой - тот ещё ребус, требующий от застройщика большого внимания и тонких настроек.

В сегменте долгосрочной аренды наблюдаем вполне ожидаемый разворот цен. Объем предложения стабилизировался близко к максимуму: по ЦИАН - около 7 тысяч вариантов (в июле было 3,9 тыс.). В результате цена аренды пошла вниз. Это отмечают и УК сервисных апартаментов, и агрегаторы объявлений. Пока снижение составило 2-5%, эта тенденция еще немного продолжится, но, конечно, не отыграет предыдущий рост (до 40% с начала года).

@yeltsovm

О неэффективности борьбы с инфляцией, ставке и рубле. Когда борьба с дефицитом и кредитом усугубляет проблемы:

⛔️ Когда бюджет специально борется с дефицитом бюджета, он индексирует налоги, сборы, тарифы и прогнозирует более слабый валютный курс, чтобы зафиксировать минимальный дефицит на бумаге -> инфляция.

⛔️ Когда Банк России борется с ростом кредита, повышая ставки, он создает в моменте спрос на кредит, особенно льготный, уменьшает стимулы для досрочного погашения, увеличивает депозиты -> рост процентных доходов и денежной массы -> повышенный спрос и инфляция в будущем.

⛔️ Когда Банк России борется с валютным кредитованием, ограничивая юаневые свопы и повышая ставки в юанях, он увеличивает спрос на валюту, снижает продажи валютной выручки и нивелирует эффект от повышения рублевой ставки. Зачем продавать юани, когда они приносят доход, сопоставимый с рублями? -> снижение курса рубля 1 в 1 переносится в цены долгосрочно -> инфляция.

Последний сюжет - на графике. С августа ставки в юанях RUSFARCNY взлетали выше 200%, а сейчас стабилизировались около 14% при 18,5% в рублях по RUSFAR. Теперь Банк России ещё и снижает объем валютных свопов, чтобы банки меньше кредитовали в юанях. Но валютный кредит сейчас безопаснее. Заемщики меньше предъявят спрос на рублевый кредит и создадут рублей, больше будет валютных активов для удовлетворения спроса на валютный риск.

Отчасти с этим связано ослабление рубля за последний месяц. Хотя больше повлиял бюджетный прогноз - курс сам переставился на уровень, который должен быть только в 2025 году (>95 руб. за USD). Ещё невовремя сократили обязательную продажу валютной выручки.

🔑 Ключевую ставку не стоит поднимать дальше. Чем дальше, тем более она будет проинфляционной, создавая избыточные расходы у одних и избыточные доходы у других. Значительная часть таких расходов будет рефинансирована за счет нового кредита или индексации цен. Бюджет и госкомпании не имеют существенных ограничений для этого - доказано проектом бюджета.

Реальная ставка уже ~10% (19% КС при инфляции 8-9%), а если привести к сопоставимым величинам в процентах годовых по сложному проценту, то реальная ставка уже 11-12% (21% vs 8-9%). Такой реальной ставки не было ни у ФРС в 1980х, ни в Бразилии в 2023 - там было 9-10% очень короткий период, когда инфляция снижалась.

При сохранении реальной ставки >10% продолжительное время возникнут вопросы к финансовой стабильности. Проблемы у многих корпоративных заемщиков и банков. В итоге все это придется решать новыми деньгами и инфляцией.

💡Есть другие меры, которые доказали свою эффективность, - ограничения на льготные кредиты, макропруденциальные меры в потребительском кредитовании.

Бюджетные дефицит и рост кредита для компенсации повышенных расходов, преимущественно финансовых, замещение рублевого кредита валютным - это не-проинфляционно. Можно допустить их, вместо однозначно проинфляционных мер, которые происходят сейчас и в прошлом.

@truevalue

Видео лично мне напомнило споры про льготную ипотеку. Где тут ЦБ, Минстрой и Минфин - решайте сами.

Может, продлят. А может - не продлят. Как настроение у депутатов будет. Бюджет сам себя не исполнит.

Торги по «Крестам» перенесли на 2025 год

В описании лота указано, что они должны состояться в I кв. будущего года, хотя ранее говорили о конце 2024-го. Размер территории бывшей тюрьмы — 4,17 га, ориентировочная стартовая цена лота — 1 млрд ₽.

🤔 В ДОМ.РФ рассчитывают, что жилья там не будет, а инвестор сделает общественно-деловое пространство и музей. Посмотрим, много ли желающих будет при таких условиях.

Фото: земля.дом.рф

Эльвира Сахипзадовна отвечает на вопрос, будет ли ЦБ 25 октября повышать ключевую ставку

Продолжаем наблюдать за Setl Group: как коллеги тестируют и собирают передовые решения на своих строительных площадках

Девелопер показал нам видео с тестов тяжелого демонтажного робота РОИН от ИНТЕХРОС. Все манипуляции с ним осуществляются при помощи пульта управления. Он также оснащен системой видеонаблюдения, что упрощает процесс демонтажа на расстоянии.

В рамках тестов робот показал отличный результат: демонтировал 20 подпятников всего за 8 минут.

Девелопер работает с акселератором BuildUp от Сколково, акселератором SberUnity Сбербанка, а также приглашает разработчиков it-решений, роботов и ИИ писать на почту [email protected], все заинтересовавшие решения компания протестирует на своих стройках и лучшие заберёт на пилоты.

Ведём репортажи с самых цифровых и роботизированных строек страны, чтобы вы были в тренде😉

Справочно:
По данным Всеостройке.рф, Холдинг Setl Group занимает 1-е место в Санкт-Петербурге по объему ввода жилья. Надежность девелопера высокая — 4,54.

#технологии #роботизация

Глава "Этажи" Ильдар Борисович прогнозирует тяжелые времена:

До последнего верили и надеялись, что ставка по ипотеке в 25% - это что-то из 90-х. Допускаем, что до января 2026 года компания будет работать в небольшой минус, но при этом по возможности сохранит скорость развития.

По его словам, компания столкнулась с самым серьезным кризисом на рынке недвижимости за всю историю современной России.

Дальше - меньше...

Объем вывода новых проектов на рынок жилья в прошлом месяце снизился по отношению к сентябрю 2023 на 1%. Показатели 3 квартала 2024 года на 2% выше аналогичного периода прошлого года. По отдельным городам динамика очень сильно отличается. Недавно мы публиковали статистику по крупнейшим рынкам России, которая демонстрирует разнонаправленную динамику.

Можно ожидать, что в ближайшее время рынок жилья начнет сжиматься - рыночный контекст давит, а вера в стимулирующие программы правительства подорвана.

@REBURG

В дополнение к данным о "проблемах с распроданностью" - обновленная статистика на начало октября 2024:
▪️Обобщенная готовность строящихся проектов - 42,7%
▪️Продано в строящихся проектах - 34,7%

Отношение распроданности к строительной готовности снизилось до 0,81. По прежнему не критично, но направление движения обозначено.

@REBURG

Путин надеется, что налоговая амнистия по дроблению бизнеса даст позитивные результаты, оздоровит экономику.

Риелторы, хватит дробить бизнес, пора собраться и платить налоги уже. А кто жмот, тот не патриот