10 вызовов, на которые может ответить архитектура социальных объектов

8 декабря на конференции «Комфортный город» презентовали исследование «Архитектура благополучия». Его авторы сосредоточились на социальных объектах в городской среде и выделили основные вызовы, на которые необходимо ответить современным объектам социальной инфраструктуры.

Среди них – экология и проблема биоразнообразия, утилизация отходов, миграция и многие другие. Важно, что помимо описания типов социальных объектов – поликлиник, школ, детских центров и комьюнити-центров, - авторы подумали о том, какой может быть архитектура социальной инфраструктуры будущего. Одно из революционных предложений – создание универсальных общественных центров, удобных для самых разных групп горожан. Вполне возможно, что интересный эксперимент станет основной для развития социальной среды города будущего. Познакомиться с исследованием онлайн уже можно на портале Архсовета Москвы.

​​Насколько цены на жилье в России «перегрелись», и к какому уровню они должны вернуться?

Как и обещали, сегодня продолжаем рассуждать о ценах. Последние год-полтора практически любой разговор о рынке недвижимости в России начинается примерного с одного – собеседники пытаются подобрать правильные эпитеты, чтобы описать динамику цен за последние 3-4 года.

«Перегрев», «полет в космос», «грабеж»… продолжать не будем, т.к. дальше там идут совсем не литературные выражения, а мы все-таки стараемся придерживаться дефиниций академической дискуссии.

Напомним, цены на новостройки с 2020 года выросли на 80%. Вроде бы рост заоблачный. Но с другой стороны, и себестоимость выросла неслабо, и зарплаты растут опережающими темпами, да и общий уровень цен в экономике сильно подрос.

Короче, в сущности главный вопрос можно сформулировать так: насколько цены на жилье в России превышают «равновесный» уровень? На этот вопрос мы сегодня и ответим. А затем порассуждаем о том, что будет с ценами в ближайшие годы.

Как обычно, краткие выводы здесь, а основная информация с графиками и развернутыми рассуждениями в PDF ниже:

▪️Оценить ценовой перегрев на рынке жилья можно с помощью статистических фильтров*. Этот подход мы подсмотрели в последнем обзоре по финансовой стабильности от ЦБ. Динамика реальных цен на жилье имеет циклическую компоненту, которая порождает у временного ряда эффект возврата к среднему.

▪️Мы взяли данные Росстата по ценам с 2000 г., скорректировали их на инфляцию и получили индексы цен в реальном выражении. После этого выделили «трендовую компоненту» – она отражает эволюцию равновесной цены, очищенной от временных эффектов перегрева или охлаждения рынка.

▪️В реальном выражении цены на первичке в 2000-2006 гг. находились ниже тренда, но росли опережающими темпами. К 2008 г. на рынке сформировался пузырь – цены были на 40% выше своего равновесия. Пузырь лопнул вместе с приходом мирового финансового кризиса, и цены несколько лет снижались, прежде чем стабилизироваться в 2012-2013 гг.

▪️Но период стабильности был недолгим, и в кризис 2015 г. цены отклонились от тренда вниз, а восстанавливаться начали только в середине 2018 г. Ковид и меры поддержки вытолкнули рынок со дна, а с середины 2021 г. он вновь перешел в состояние перегрева.

▪️Сейчас, по нашим оценкам, цены на новостройки в реальном выражении на 15% превышают свой равновесный уровень. На вторичке в последние годы цены росли близко к тренду, поэтому сейчас они находятся вблизи своего равновесия.

▪️При этом в номинальном выражении цены на жилье снижаются очень неохотно даже в кризисные периоды. Например, хотя в 2009-2011 гг. в реальном выражении цены упали на 25%, номинальное снижение составило всего 8%. В 2015 г. в номинале цены практически не менялись, но из-за ускорения инфляции в реальном выражении скорректировались на 20%.

💡Это говорит о том, что даже в случае значительного сокращения спроса в следующем году (мы же все читаем новости, да?) ждать обвала цен на жилье не стоит.

Более вероятно, что цены на новостройки скорректируются в пределах 5%, а затем в номинале не будут меняться в течение ~2 лет. В то же время инфляция будет сокращать их в реальном выражении и на горизонте этих 2 лет цены вернутся к своему равновесному уровню. А после этого вновь начнут расти на 4-5% ежегодно.

* для любителей Питона, R и прочих способов потерять лучшие годы молодости языков программирования: используем HP-фильтр, в соответствие с международным опытом гиперпараметр λ берем равным 400 000; это предполагает, что финансовый цикл примерно в 3-4 раза длиннее бизнес-цикла, это также позволяет убрать излишнюю волатильность тренда.

@DomusVerus

В 2023 году ипотечные заёмщики «повзрослели».
За первые 10 месяцев 2023 года в структуре выданных ипотечных кредитов сильнее всего выросла доля заёмщиков от 40 до 50 лет - она составила 26,1%, увеличившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 2,8 процентного пункта, по данным НБКИ.
В целом же ипотечников старше 40 лет стало больше на 4,8 п.п. больше. Соответственно, младше 40 лет – на 4,8 п.п. меньше.

Главной причиной увеличения возраста заёмщиков является сокращение банками рисков. Молодые граждане считаются более рискованными заёмщиками с нестабильными доходами.

Итоги недели. Перекос рынка усиливается.

Спрос на вторичном рынке Петербурга продолжает снижаться: в выходные звонков почти не было. Как и в прежние периоды спада, минимальная цена - уже не гарантия устойчивого интереса. Теперь, похоже, и дальнейший дисконт не дает гарантий звонков и вхождения в сделку. Помните, я писал о «форточке возможностей»? Так вот, она с грохотом захлопнулась. Те, кто успел продать - наблюдают за плавным дрейфом цен вниз, кто не успел - перейдут в режим ожидания. Если у продавцов нет стимулов для продажи - а таких подавляющее большинство - они будут держать цены на текущем уровне. Единственным сильным мотивом к продаже может быть =просроченная задолженности, но доля «просрочки» в общем объёме кредитов невысока. Низкая безработица и рост доходов тоже не способствую росту дефолтов по кредитам.
Покупатели, сообразив, что они теперь в дефиците, смело переходят к агрессивному торгу, на 5%, 7% и более. Но понимания, понятное дело, пока не находят. Разрыв в ожиданиях покупателей и продавцов растет. Покупать готовы по ценам, по которым никто не продаст. Результат - сокращение рыночной активности и плавное снижение рекламных цен. Стагнации способствует низкий объем предложения: за неделю в спальных районах Петербурга выставлено объектов на +0,7% больше и всего на 0,3% больше относительно начала декабря.
Снова работает неприятное правило «одной недели». Если собственнику важно продать быстро, то критично важно угадать с ценой. Если квартиру не удаётся реализовать за неделю, то придётся опережающими темпами снижать цены, чтобы поймать спрос. А угадать с ценой (чтобы и не продешевить, и не потерять время) все сложнее.
Прямо противоположная картина на рынке новостроек. Продажи в ноябре снизились относительно пикового октября всего на 11%, часть спроса со вторичного рынка неизбежно переходит на первичку. Плюс очередной «подогрев» спроса уже надоевшей, но все ещё действующей дискуссией об ограничениях льготной ипотеки. Очень вероятное поднятие ключевой ставки также подтолкнет покупателей.
Итого: впереди стагнация на вторичном рынке. Постепенное снижение цен реальных сделок на вторичке и концентрация «живого» спроса исключительно на первичке увеличит разрыв между ценами вторичного и первичного рынка.

@yeltsovm

КАРТИНА ИНФЛЯЦИИ ГЛАЗАМИ ЦБ: НЕ ФАКТ, ЧТО +100 БП В ДЕКАБРЕ СТАНЕТ ПОСЛЕДНИМ ШАГОМ В ЭТОМ ЦИКЛЕ

ЦБ оценил сезонно-сглаженную инфляцию в ноябре в 0.84% mm sa VS 0.75% в октябре. В пересчете на год: 10.6% mm saar vs 9.4% (оценки MMI: 12.9% mm saar и 10.2%).

ЦБ не приводит оценки для базовой инфляции (БИПЦ). В качестве таковой можно брать индекс цен, очищенный от плодоовощей, нефтепродуктов и ЖКУ. Последние 3 мес значения этого индекса - выше 11% mm saar. В среднем за 3 мес – 11.5% 3m saar. Именно эта цифра, на наш взгляд, и является грубой оценкой устойчивой инфляции.

Приведенные графики показывают различия в подходах ЦБ к борьбе с инфляцией в постковидный период и сейчас. Тогда коричневая линия (ставка) устойчиво находилась ниже жёлтой (текущей инфляции – 3m saar), ЦБ запаздывал с ужесточением ДКП. Сейчас ЦБ играет на опережение. Ставка находится выше текущих темпов роста цен.

Какой должна быть ставка, чтобы вернуть инфляцию к цели? Грубая оценка: (11.5-4) * 1.5 + 6.5 (нейтральная ставка) = 17.75

Вот прям жду на прямой линии Президента: выходит такой Путин и говорит «слушайте, это бояре плохие, а я - красавчик. Поэтому льготную ипотеку не отменяем, первый взнос оставляем, денег - найдем.»
Вот это будет по-нашему.

С 2000 года в России в 18 раз сократились сроки регистрации прав собственности на объекты недвижимости, сообщил премьер-министр РФ Михаил Мишустин.

«Если сравнивать с 2000 годом, то почти в 18 раз сократились фактические сроки регистрации прав, в 15 раз — кадастрового учета, в десять раз — предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН», - сказал Мишустин.

Мишустин пояснил, что сокращению сроков помогла цифровизация процесса: большая часть заявлений на регистрацию прав собственности и постановку на кадастровый учет поступает онлайн.

Хочешь сколотить хороший капитал? Интересен стабильный фундаментальный заработок, а не скоротечные «темки»?

Это Андрей Любин, профи в сфере инвестиций в недвижку. И у него своя сеть апартаментов по Москве и Туле.

Недавно он создал телеграм канал, где бесплатно передает свой обширный опыт инвестиций и заработка на недвижимости.

В его канале ты найдешь:

> Инвест-идею на 40% годовых с ежемесячными выплатами
> Кейс заработка на рынке недвижимости без вложений

И уйму полезных советов для новичков и не только.

Подпишись, пока это бесплатно.

"Страна Девелопмент" ударила лицом в "Грязь".

На территории острова Грязный в Кировском районе Петербурга тюменский застройщик должен был построить 110 тыс. кв. м жилой недвижимости. На острове располагается пустующий гидролизный завод "Петроспирт".

Этим летом КГИОП обсуждал выдачу разрешения на использование территории под застройку жилья. Объект находится в деловой зоне, что позволяет осуществлять жилую застройку, но только условно разрешенного вида использования.

Но все пошло не по плану. На днях Заксобрание Петербурга внесло поправки в генплан города, которые переводят землю острова в функциональную зону П (производственная) и запрещают на нем строить жилье.

Теперь стало понятно, кому и по какому вопросу глава компании Александр Гайдуков с грозным видом через "РБК-Спб" намекал на скорейшее решение спорного вопроса. Видимо, о решении этой же проблемы он просил и Владимира Путина на совещании с представителями стройотрасли.

Путин: запас прочности у экономики РФ достаточный для того, чтобы идти вперед. #речьПутина

Московский регион – итоги 11 месяцев 2023 года
За 11 месяцев 2023 года количество реализованных в розницу квартир и апартаментов в строящихя домах в Московском регионе оказалось на 26% выше, чем за 11 месяцев 2022 года, а оценка выручки на 48% больше. При этом выручка преодолела планку в 2 трлн рублей, а число реализованных лотов - 150 000. В Москве (в старых границах) показатели выше на 35% по реализованным лотам и на 56% по оценке выручки на фоне роста средней цены реализованного кв. м на 19%. В Новой Москве реализация в лотах подросла на 40%, а оценка выручки на 50% при росте средней цены реализованного кв. м на 6%. В Московской области реализовано на 11% больше лотов, а оценка выручки выше 25% при росте средней цены реализованного кв. м на 13%. Во всех локациях доля сделок с ипотекой оказалась существенно выше, чем в 2022 году, так как льготные ипотечные программы на рынке новостроек действовали весь год - без перерывов в связи с геополитическими потрясениями. Методика расчетов в первом комментарии.