Ув. Дмитрий Прокофьев сделал большой тред «рубли или метры/бетон», его поддержали в дискуссии другие ув. коллеги.
(читать отсюда и ниже ещё несколько постов и репостов
https://t.iss.one/moneyandpolarfox/6469)
Вопрос стоит так: почему россияне радостно накачивают «пузырь недвижимости».

Многие сосредоточились только на экономической стороне вопроса. Но я бы начал с социальных и даже культурно-бытовых и психологических причин.
Сначала надо признать: большинство россиян продолжают жить очень тесно, скученно, и им хочется расширения «жизненного пространства». Например, в Москве в среднем на человека приходится 19,5 кв. м площади, а медианна величина – и вовсе 16 кв. м.
Это далеко от нижней границы обеспеченности метрами, при которой семью можно занести на нижний этаж среднего класса (по методологии Института социологии РАН) – 23 кв.м.

Осознание скученной жизни обострилось во время эпидемии коронавируса, когда взрослые и дети оказались заперты в своих небольших квартирах. Знаю случаи своих знакомых. Типичная ситуация: муж и жена были переведены на надомную работу, оба ребёнка школьного возраста – на дистанционную учёбу. И в типичном городском жилье для такой семьи – 2-комнатная квартира площадью 50-54 кв. м (по 12-13 кв. м на человека) никто из четырёх людей не мог найти себе угла для уединения, чтобы нормально работать или учиться.

Ещё одно последствие эпидемии коронавируса – из-за преждевременной и массовой смерти стариков многие семьи стали обладателями наследственных квартир. Риэлторы в начале 2022 года говорили, что на рынок вышли примерно 15% таких квартир от общего числа предложения. Люди продавали «вторичку» в некачественном жилфонде массового советского домостроения, чтобы расшириться в новостройке.

Далее мы не должны забывать о том, что на рынок постоянно давит материнский капитал. По статистике, его на 85-90% используют именно для покупки жилья. С 2020 года маткапитал стали выдавать на первого ребёнка, и это резко расширило число участников программы и дополнительно стало давить на рынок. В прошлом году через него на рынок жилья (новостроек) вылилось около 350 млрд руб.
В региональных центрах 600 тыс. маткапитала на первого ребёнка хватает на 15-20-процентный первый взнос на 1-комнатную в новостройке.

Теперь психологический момент. Льготная ипотека сначала под 6% (во многих случаях процент был даже ниже за счёт дополнительных льгот от застройщика) и сейчас под 8%, да ещё при небольшом первом взносе от стоимости квартиры (было 0-15%, сейчас 20%) воспринимается многими как подарок, от которого трудно отказаться. Это примерно как вам подарили купон с 80-процентной скидкой на какой-то товар. И если у вас уже есть подобная вещь, трудно удержаться, чтобы не купить вторую (в крайнем случае – вещь можно подарить; а в случае жилья – сдавать вторую квартиру, или подарить её ребёнку).

Дополнительно потребительское поведение изменила СВО. Даже высшие 20% населения, которые и являются самыми активными участниками рынка жилья, фактические оказались запертыми в стране. Сильно упал международный туризм, на который ранее россияне тратили $25-28 млрд в год. Сократилась учёба за границей и другая активность, связанная с зарубежьем. Из-за этого до 2 трлн руб. в год стало оставаться у россиян на руках, и часть этих денег ушла на рынок жилья.

Также СВО сформировала у многих россиян недоверие к финансовой системе. К примеру, запертыми в банках оказались валютные вклады. «Сегодня не отдают мои доллары, а завтра не отдадут мой рублёвый вклад в банке или заменят его насильно какими-нибудь гособлигациями на «выполнение главной задачи». Сниму я от греха подальше деньги (перестану делать вклад)».
Единственный понятный актив для россиян – это недвижимость (не только жильё, но и коммерческая недвижимость – обратите внимание, как активно последние два года компании стали покупать, а не арендовать как ранее, офисы; физлица тоже активно покупают коммерческие помещения на первых этажах жилых домов).

И я назвал лишь половину причин, почему россияне ринулись в квадратные метры.

Правительство принимает меры по увеличению первоначального взноса льготной ипотеки, сообщил Хуснуллин

Дополняя историю льготных программ по ипотеке и оценивая масштаб данного направления, можно вспомнить данные Банка России, которые содержатся в Основных направлениях единой государственной денежно-кредитной политики. Льготные программы кредитования работают не только на рынке ипотеки, но и в корпоративном секторе. И ЦБ РФ призывает не делать на них ставку в долгосрочной перспективе. Несколько важных тезисов из документа:

▪️Общий объем кредитов по субсидируемой ставке (корпоративные кредиты+ипотека) составляет более 11 трлн рублей, что превышает 14% кредитного портфеля и 7% ВВП.
▪️Возможность – краткосрочно, кредитование по субсидируемым ставкам является эффективным инструментом стимулирования спроса, поскольку может приводить к локальному росту спроса, многократно превосходящему бюджетные расходы.
▪️Проблема - расходы на субсидирование ставок по долгосрочным кредитам, выданным ранее, ограничивают гибкость бюджетной политики спустя многие годы после того, как стимулирующий эффект этих кредитов был исчерпан, и увеличивают процентный риск бюджета.
▪️Кто оплатит банкет? Чем больше доля нерыночных кредитов в объемах рынка, тем более сильное изменение ключевой ставки требуется, чтобы обеспечить необходимое влияние на кредитную активность, спрос и инфляцию. Снижение ставки для одних групп заемщиков сопровождается ее повышением для всех остальных.

Итак, в корпоративном секторе доля льготного кредитования сильно не растет и составляет менее 10%. На рынке ипотеки в сентябре 2023 года льготные кредиты приближались к 60%, а в последние месяцы по оценке отдельных банков превышают 70% от всего объема выдаваемых кредитов.

@REBURG

😢Льготная ипотека по сравнению с прошлым годом стала менее доступной в большинстве городов-миллионников России, особенно в Челябинске, Нижнем Новгороде, Омске и Краснодаре, рассказал @ria_realty руководитель "Циан.Аналитики" Алексей Попов.

Попов напомнил, что в ноябре 2022 года льготная ипотека предусматривала первоначальный взнос в 15%. Учитывая лимиты на сумму кредита в ₽6 млн в регионах и ₽12 млн в столичных агломерациях, под программу подходили квартиры в новостройках за ₽6,9 и ₽13,8 млн соответственно. Это с учетом того, что у покупателя есть средства только на минимальный взнос по ипотеке. Сейчас льготные кредиты выдаются покупателям с 20% "живых" денег. Как отметил эксперт, это уже лоты за ₽7,2 и ₽14,4 млн рублей в зависимости от региона.

Таким образом, заплатить надо будет на 4% больше, чем год назад, но и есть и другая проблема - меньший выбор жилья, так как новостройки за последние 12 месяцев подорожали на 15%, констатировал Попов.

"При расчетах, выполненных исходя из того, что покупатель располагает лишь суммой на минимальный первоначальный взнос, на рынке недвижимости России в прошлом году можно было выбирать из 67% всех доступных лотов, сейчас - из 54% активных объявлений", - отметил эксперт.

⬇️По данным "Циан.Аналитики", доступность льготной ипотеки сильнее всего за год упала в Челябинске - по результатам ноября текущего года под лимиты не подходит (при минимальном взносе) 64% лотов против 13% год назад, в Нижнем Новгороде - 77% против 52%, в Омске - 47% против 22%, в Краснодаре - 53% против 30%, соответственно.

В Москве динамика менее ярко выраженная - 52% против 44%, в Санкт-Петербурге - 26% против 24%, добавил Попов.

❗️Мониторинг ставок банков Высшей ипотечной лиги по итогам прошлой недели с 24 ноября по 1 декабря 2023 года.

Исходные данные:

▪️срок кредита – 15 лет;
▪️объект – квартиры;
▪️сумма кредита – средний размер выданного кредита для приобретения вторичного жилья 3,76 млн руб., первичного жилья – 5,87 млн руб., для рефинансирования – 3 млн руб.;
▪️если в банке программы рефинансирования разделяются на рефинансирование вторичного жилья и на рефинансирование новостроек, то в таблице указана ставка рефинансирования вторичного жилья;
▪️при условии комплексного ипотечного страхования или при присоединении к коллективному договору страхования;
▪️ставки приведены по программам, не требующим оплаты единовременной комиссии за снижение ставки, а также без учета субсидированных программ;
▪️ставки по новостройкам приведены для аккредитованных застройщиков и без учета повышения ставки на период строительства;
▪️клиент «с улицы», не учитываются скидки по акциям;
▪️доходы подтверждены 2-НДФЛ или справкой из ПФР (с сайта Госуслуги);
▪️ПВ – 30%. #ставки

@rusipoteka

Тем временем на счетах капремонта скопилось более 250 млрд рублей. Большинство накоплений работают на банки под выдачу кредитов.

При этом деньги финансистам достались бесплатно, т.к. они их не занимали, а получили от граждан на спецсчета в виде обязательных ежемесячных платежей.

Видимо, поэтому глава Минстроя Ирек Файзуллин на прошлой неделе заявил, что министерство изучает возможность отказа от спецсчетов по капремонту в региональных программах (закинул удочку). По его словам, эффективность на спецсчетах не самая высокая.

Если у него получится отобрать бесплатные деньги у банков, то будет удивительно.

Ипотека: выше прогнозов ЦБ

Итак, в октябре выдачи ипотеки составили 770 млрд руб. (-19.4% м/м) – 541 млрд из них пришелся на льготные программы...

... в результате чего портфель ипотечного кредитования на конец октября составил 17.6 трлн руб.

💡По итогам ноября размер портфеля, скорее всего, превысит верхнюю границу прогноза* ЦБ на весь 2023 – знаем, что за 25 дней ноября выдачи только льготной ипотеки составили 401 млрд руб.

❔Какие темпы роста портфеля регулятор хочет увидеть в следующем году?

Рост по итогам 2024 на 7–12% г/г соответствует среднемесячным приростам портфеля в пределах 200 млрд руб. в месяц...

... что в почти в три раза ниже текущих темпов – средние приросты в августе–октябре были близки к 580 млрд руб. в месяц

❔Что еще отметим про ипотеку в октябре?

i) доля льготных выдач оказалась на историческом максимуме – составила 71% против средних 54% за 9м23

ii) средневзвешенная ставка по ипотеке выросла до 8.4% (+0.5 пп м/м): 6.1% (+0.3 пп) на первичном рынке, 10.5% (+0.5 пп) на вторичном рынке

❔Продолжилось ли замедление?

Да – но темпы далеки от свободного падения: число одобренных заявок на ипотеку в ноябре снизилось на 12% м/м

* Прирост ипотечного портфеля в 24–27% г/г соответствует размеру портфеля в 17.4–17.9 трлн на конец года

@xtxixty

Налоговые «оптимизации» среди агентств недвижимости никто не отменял. Это вам любые «этажи» расскажут, поясняя за «невозможность нормально вести бизнес».
Так что все нормально у Торбосова с продажами - не гоните на коллег)
Но вопрос, конечно, интересный: за кого возьмутся налоговые органы после блогеров во главе с Блиновской. Риелторы, ждете?


https://t.iss.one/Bevzenkocom/8931

На гребне буста арендной темы. Если хочется влиться и зарабатывать на недвижке, не влезая в 30 лет ипотеки...

Apart Sharing - цифровизируют сервис для тех, кто погружается в посуточную субаренду

В этом году ребята победили в конкурсе ВЭБ. РФ и VK «Герои Городов», как IT решение (номинация). Делают сервис бесконтактной аренды жилья по РФ. Делятся чек-листами и лайфхаками, как работать с посуткой. В цифрах показывают кейсы своих пользователей. Применимо в любых городах

Кому полезно, и хочется заработать в арендной истории - велком за подробностями

❗️Минфин внес в правительство проект постановления с изменениями в программу льготной ипотеки, сообщил замминистра финансов Иван Чебесков.

Ранее вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что правительство принимает меры по увеличению первого взноса по льготным ипотечным кредитам.

«Мы сейчас обсуждаем внесение изменений в несколько аспектов льготной ипотеки с целью ограничения очень быстрого роста ипотечного портфеля... У нас слишком быстрый рост портфеля пошел, и одновременно ухудшение его качества. Я пока не буду говорить, у нас Марат Шакирзянович в правительстве отвечает. Проект постановления Минфин уже внес в правительство», – заявил Чебесков.

До какого уровня может быть повышен минимальный первый взнос пока не сообщается. #льготная

@rusipoteka

Основная проблема перегрева рынка ипотеки связана с тем, что основной финансовый поток уходит в большие города, а застройщики не следуют механизмам Минстроя.

Таким мнением поделился председатель комитета СФ по бюджету и финрынкам Анатолий Артамонов.

«При построении жилищной политики в качестве целевого показателя мы должны брать не количество квадратных метров, которые мы строим, а количество граждан, которые остаются нуждающимися в улучшении жилищных условий. Зачем тот или иной застройщик строит себе дом на тысячу "квадратов", он и сам порой не знает. Но в отчетность эти дома попадают именно с этой площадью, у основной массы граждан эти цифры, кроме раздражения, зачастую ничего не вызывают», – сказал он.

@rusipoteka #мнение

ЭКОНОМИКА РФ в ОКТЯБРЕ: РИСУЯ РОСТ 3%+, РОССТАТ ПОДТАЛКИВАЕТ ЦБ К ПОВЫШЕНИЮ СТАВКИ

Рост ВВП на уровне 3%+ по итогам года означает, что экономика превысила долгосрочный тренд, как минимум, на 2-3 пп. Это очень много. Именно такой gap, означающий очень сильный перегрев экономики, и может объяснять наблюдаемую инфляционную картину. Так как ВВП получается существенно выше прогноза ЦБ (2.2-2.7%), то ЦБ может решить, что недооценил спрос в экономике, и при такой инфляции, как сейчас, это требует добавления жёсткости.

Какой в действительности был output gap в 4К23 мы наверняка узнаем лет через пять. Когда накопится статистика, и ЦБ сможет на своих моделях отфильтровать ненаблюдаемые величины. Но сейчас ЦБ вынужден закладывать в модель ту лапшу те цифры, что ему вешает даёт Росстат. А цифры Росстата говорят, что в октябре рост ВВП был близок к 5% гг, и это значит, что по году мы можем увидеть цифру вплоть до 3.5%.

Оценка Минэка:
• октябрь: 5.0% гг vs 5.6% в сентябре и 5.5% в августе
• 10М23: 3.2% гг

Минфин предложил поднять первоначальный взнос по льготной ипотеке до 30%

Министерство финансов России выступило с предложением повысить первоначальный взнос по льготной ипотеке с нынешних 20% от стоимости жилья до 30%.

Среди предложенных Минфином мер также есть сокращение максимального размера кредита для Москвы и Санкт-Петербурга до 6 миллионов рублей с нынешних 12 миллионов рублей. Предлагается ограничить для одного заемщика возможность получить сразу несколько кредитов по льготной ипотеке. Кроме того, ведомство предлагает повысить адресность льготных программ и ввести требования по уровню дохода граждан, которые смогут претендовать на ипотеку с государственной поддержкой.

Минфин РФ не подтвердил и не опроверг данные сведения.

Правительство РФ в сентябре повысило первоначальный взнос для льготных кредитов с 15% до 20% от цены договора, по которому приобретается жилье.

Ранее глава Банка России Эльвира Набиуллина заявила, что за последние три года цены на квартиры, дома и комнаты в РФ выросли на 90%, что выше, чем уровень инфляции и доходы населения. Все указанные факторы перекрывают положительные стороны от льготных ипотечных программ. В качестве решения данной проблемы Набиуллина выступила за постепенное сворачивание льготной ипотеки для устранения «несправедливости» на рынке жилья.

⚡️ФАС возбудила дело в отношении Сбербанка и СберСтрахования жизни.

🧐Служба выявила в действиях организаций признаки заключения антиконкурентного соглашения.

📑Ранее в ФАС России поступили обращения граждан о навязывании пакета услуг «Домклик Плюс», в который входят полис страхования жизни и здоровья от компании "СберСтрахование жизни" и иные услуги. Этот пакет предоставляет скидку в размере 1% на процентную ставку по договору ипотечного кредитования со Сбербанком.

👎По мнению службы, предложение Сбербанка и "СберСтрахование жизни" получить кредит на более выгодных условиях только в случае приобретения допуслуг у определенного банком страховщика ограничивает остальных участников рынка и граждан.

❗️В случае установления вины компаниям грозят оборотные штрафы от суммы выручки на рынке в соответствии с КоАП РФ.

🤓История о том, как льготные ипотечные программы раздуло на ровном месте всего за несколько лет.

Посмотрите на график из отчета ЦБ, где есть ТОЛЬКО льготы.
🔺Треугольный метр

Весь международный рисерч по рынкам недвижимости в одном месте

Мы внимательно следим за ситуацией на рынках жилья в других странах. С одной стороны, это полезно для анализа ситуации в России, т.к. несмотря на все ограничения, рынки остаются поразительно синхронизированными. С другой стороны, международные исследования – отличный источник мыслей, идей и подходов, которые можно позаимствовать.

Ну и наконец, это же просто интересно – тут и дефолты крупнейших в мире застройщиков, и золотые слитки в подарок за покупку жилья и много всего другого.

Короче, мы готовы делиться с вами подборкой статей и исследований по рынку недвижимости, которые выходят в мировой прессе и научных журналах. Больше не нужно скроллить ленту Bloomberg, FT, BIS, VoxEU, Economist и т.д. – все это уже сделано.

Осталось только 1. открыть файл, 2. пробежаться по заголовкам, 3. посмотреть резюме и при наличии интереса 4. открыть ссылку на оригинальную статью.

В этом выпуске:

• Как ужесточение денежной политики в Европе влияет на рынок жилья – рабочая бумага Economic and Social Research Institute

• Почему индикатор Price-to-Income не подходит для оценки доступности жилья на примере Швеции – рабочая бумага NBER

• Новый индикатор доступности жилья, рассчитанный для 40 стран с 1970 по 2021 гг. – BIS

• Самые дорогие для проживания города мира – The Economist

• Американцы переезжают в небольшие города на юге: энтузиазм жизни вне больших городов пережил пандемию – The Economist

• Что дешевле в Штатах – покупать или арендовать жилье, и как это менялось во времени – The Economist

• Почему кризис на рынке жилья в Китае не приведет к продолжительной стагнации, как это было в Японии – South China Morning Post

🌍 В файле также еще ряд научных статей и оценка ситуации на рынках недвижимости Германии, Португалии, Великобритании, ОАЭ, Сингапура и др. стран.

Если продукт найдет своего читателя, будем продолжать готовить – всё зависит от вас 😉

@DomusVerus