Большой объем продаж жилья в 3 квартале 2023 года обеспечил рекорд поступлений средств на счета эскроу - 1,57 трлн. рублей!
Логично, что с такими поступлениями и относительно небольшими раскрытиями (708 млрд. рублей), остаток на счетах эскроу превысил 5,42 трлн. рублей.

В дальнейшем можно ожидать снижения уровня покрытия по мере того, как будет охлаждаться спрос из-за повышения
первоначального взноса по льготным госпрограммам (до 20% c 20.09.2023), и ужесточения макронадбавок в высокорискованных сегментах рынка ипотечного кредитования. Это произойдет также вследствие продолжения выборки кредитных лимитов по действующим проектам, а также появления задолженности по проектам, активно запускаемым во втором полугодии 2023 года

@MarketOverview

🤓Показатели цифр выдачи ипотеки стали чем-то вроде идеи национального благосостояния. Вот, сообщают, что число выдач упало на 22% — и сердце екает, как за родных. Как же так? Ну неужели? Как страна дальше будет жить?!

А нормально. На жизнь общества, так или иначе, влияют лишь:
⁃ Динамика ВВП;
⁃ Курс национальной валюты;
⁃ Показатель соотношения импорта/экспорта;
⁃ Стоимость рабочей силы;
⁃ Ключевая ставка.
Еще цена на энергоносители, если вы — Великая, сырьевая держава.

Нормы выдачи ипотеки в жизненно важных для экономики показателях — просто нет. Как нет и объемов ввода и вывода жилья, а также других малозначимых для общества цифр.

На наш взгляд, здоровый уровень ипотечных продаж должен сократиться в два раза, от горячечных цифр этого лета. Тогда можно быть уверенным, что пузырь не дуется и жилье в кредит приобретают только ответственные, платежеспособные граждане, намеренные в нем жить, а не им спекулировать.
Иными словами, ЦИФРЫ ВЫДАЧИ ДОЛЖНЫ БЫТЬ СИЛЬНО НИЖЕ, ЧЕМ СЕЙЧАС.
🔺Треугольный метр

‼️ «ПЕЧАТАНИЯ» РУБЛЕЙ БОЛЬШЕ НЕ БУДЕТ!

Очень неожиданная новость! ЦБ объявил, что отложенные покупки валюты по бюджетному правилу будут сальдированы с расходами из ФНБ сверх бюджетного правила (эти деньги будут изъяты из ФНБ в декабре). Вторая сумма, скорее всего, будет сильно больше, чем объём отложенных покупок. Поэтому с начала 2024г ЦБ будет не покупать валюту (то, что недокупил в августе-декабре), а увеличит её продажи (сейчас ЦБ продаёт совсем немного в рамках зеркалирования инвестиций из ФНБ).

НЕзеркалирование расходов из ФНБ сверх бюджетного правила – это была, по сути, эмиссия рублей. В 2024г эта практика отменяется. И это очень хорошая новость для рубля!

Подробнее напишем позже

https://www.cbr.ru/press/event/?id=17240

Остров невезения — это в океане, а в Москве «Остров» для счастливых людей!

Проект, состоящий из шести кварталов, расположенный на берегу реки, не оставит никого равнодушным. По улице Нижние Мнëвники идёт активное строительство, где в скором времени будут:

— «Остров. 1», что в высокой стадии готовности;
— «Остров. 2» и образовательный центр;
— Клубный дом «Остров. 3»;
— «Остров. 4», где уже можно оценить отделку с помощью мокапов;
— «Остров. 5», что находится в самом центре «Острова»;
— «Остров. 6», где активными темпами продолжается заливка монолита;
— собственный причал;
— развитая спортивная инфраструктура.

«Остров. 1» и «Остров. 3» уже на финишной прямой, и совсем скоро первые жители смогут ощутить все прелести жизни на «Острове».

Переходите в их канал, чтобы познакомиться с проектом поближе и открыть для себя «Остров» в столице :)

Реклама. ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ТПУ "ТЕРЕХОВО 8". ИНН 9709057130. erid: LjN8KT96M

Вообще история о «льготной ипотеке» иллюстрирует разницу между «вэлфером» и «целевыми программами»

Дело здесь вот в чем – вэлфер – то есть «деньги в руки» - предполагает, что правительство таким образом дает людям в распоряжение инструмент для стимулирования деловой активности –люди будут что-то покупать, причем правительство не знает - что именно, а бизнес будет подстраиваться под расходы людей – смог что-то продать – молодец, не смог – ну, твои проблемы.
Риски неэффективного распределения ресурсов перекидываются на бизнес

Другое дело, если правительство начинает финансировать что-то вроде льготной ипотеки – четко сигнализируя, какой именно рынок оно собирается «разогреть». Бизнес, естественно, это понимает – и спокойно повышает цены, в уверенности что деньги сюда придут в любом случае – ведь правительство обозначило свои приоритеты и не словом, а делом, то есть деньгами.
Ну, а риски неэффективного использования ресурсов в этом случае перекидываются на покупателей – они, собственно, заложены в высокие цены

Итоги недели. На всякий случай. Предновогоднего ралли не будет: мы его «отгуляли» заранее, ещё в сентябре-октябре. Вдруг кто пропустил.

На вторичном рынке Петербурга и ЛО спрос явно ослабевает. Об этом говорит, например, увеличение предложения. В спальных районах (плюс Мурино - Девяткино) оно выросло на 0,7% за неделю - 26,34 тысячи лотов (на 1,2% больше, чем в начале месяца).
Снизилось количество звонков: по сравнению с концом октября - на 30-40% меньше. Снизилось и количество просмотров ликвидных объектов на агрегаторах, до 2-3 раз. Звонят меньше, смотрят реже, конверсия в сделки ниже. Все логично и предсказуемо, но наблюдать этот процесс не весело. Прошлый опыт подсказывает: чтобы сокращение спроса привело к снижению цен, должно пройти время. Необходимы значимый рост предложения и какая-то дополнительная мотивация для продавцов. С началом СВО и с объявлением мобилизации такая мотивация была, сейчас не наблюдается. Единственный рабочий аргумент - продать вторичку, чтобы купить новостройку, пока не отменили льготную ипотеку. Реальное снижение цен, тем более - на агрегаторах мы увидим не скоро. А вот дисконт к рекламной цене для быстрого вхождения в сделку уже начинает расти. Возвращаемся к опыту выработанному с начала СВО и мобилизации. На каждую квартиру в продаже наша команда формирует индивидуальную «дорожная карта»: теперь продать вторичку - отдельный проект, а не типовая сделка. Растёт важность обновления информации о конкурентных предложениях, в разы растёт качество отработки звонка и взаимодействия с покупателями на всех этапах, играем с текстами объявлений, очередностью размещения фотографий, описанием квартир. Куда важнее «цепляться» за каждый, даже призрачный интерес к квартире. И это только начало. Грядёт «рынок покупателя» во всей его красе.
По первичке главный показатель - выдача ипотеки. В октябре в РФ она сократились на 25%, Петербург-не исключение. При этом число сделок в регионе не сократились, а даже выросли на 3%. Но чем выше забираемся, тем виднее будет снижение. В ноябре увидим совсем другие цифры: спад процентов на 20-25 минимум. Впрочем, посмотрим.
В новостройках, по данным ЦИАН, также по «спальникам» - более 40,4 тысячи квартир, за неделю снижение объема предложения на 0,7%, но к 1 ноября - плюс 3,8%. Ассортимент растет, видимых поводов для повышения цен нет.
Рынок аренды: наконец-то предложение начинает понемногу увеличиваться. Пора бы уж! Когда еще, если не в ноябре. Сейчас на ЦИАНе количество вариантов составляет 4,15 тыс шт. (+ 3,1% за неделю, и + 4% с начала месяца 01 ноября 2023). Вариантов по-прежнему немного. Рост объявлений есть и на «Авито» и «Яндекс Недвижимости».
Итого: форточка возможностей продажи на вторичке почти прикрыта. Пик спроса пройден и на первичке. Остаётся наблюдать за снижением спроса на обоих рынках. С учётом твёрдых перспектив льготной ипотеки до июня 2024 (точнее - до президентских выборов в марте) у рынка новостроек явное преимущество. При этом разрыв цен между готовым и строящимся жильём вероятно будет увеличиваться - не факт, что цены на новостройки вырастут, а вот реальные цены сделок на вторичном рынке - запросто.

@yeltsovm

Метры или деньги?

Вот такой комментарий получил я от уважаемого подписчика (речь идет о нашем репосте ув. коллег @unexpectedvalue)
Последний пост по ипотеке на графиках выглядит хорошо. Вы говорите о Москве, но не пишите о регионах.
В регионах спад продаж. Зайдите на Циан, Авито, Домофонд, посмотрите сколько квартир выставлено на продажу в 23, 22 годах и сравните это с 20 годом.
Люди избавляются от квартир, и им не нужны новостройки, им не нужны метры, им нужны деньги. Они сильно закредитованы…

А вы как думаете? Что людям сейчас нужнее – метры или деньги?
(буду признателен за комментарии на @dpolarfox)

Похоже на тизер повышения первоначального взноса с января и отмены льготной ипотеки с июля в крупных городах, на смену которой придут субсидированные ставки для застройщиков и подрядчиков.
Семейную ипотеку, конечно, не тронут. Вам еще каждому по 8 детей рожать по вчерашнему решению «Всемирного русского народного собора»

В БАЗОВОМ СЦЕНАРИИ ЦБ ПРОДАСТ ВАЛЮТЫ В 2024г НА 0.5 ТРЛН. НАШ ПРОГНОЗ – БОЛЕЕ 1 ТРЛН.

Как и обещали, пояснения про зеркалирование операций ФНБ. Эти операции можно разбить на 4 группы:

1) Покупка/продажа валюты в рамках бюджетного правила
В бюджете-2024 доп. НГД, т.е. те доходы, которые формируются от цен на нефть выше $60, запланированы в размере 1.8 трлн руб. Именно на эту сумму Минфин купит валюту в ФНБ. В расчеты заложена цена нефти $71.3 и курс 90.1. Близко к текущим значениям. Будем считать эту цифру реалистичной (хотя, на наш взгляд, нефть будет ниже, а рубль - крепче).

2) Отложенная покупка валюты. Напомним, что 10 августа ЦБ приостановил покупку валюты по БП, дабы смягчить давление рубль. За август-ноябрь ЦБ должен был купить для Минфина валюты на 1.3 трлн руб. Оценка покупок в декабре – около 0.3 трлн. Итого – 1.6 трлн. На рынке ЦБ эту валюту не покупал, передав её Минфину из своих резервов. В 2024г он эту валюту купит, равномерно размазав всю сумму на 12 мес.

3) Расходы из ФНБ сверх БП. Формула БП устанавливает планку предельных расходов. И в этом, и в 2024г запланированные расходы будут выше этой планки. Для их финансирования Минфин залезает в ФНБ. В конце 2023г ЦБ отгрузил Минфину на эти цели 3 трлн руб, но валюту на эту сумму не продал, фактически просто «напечатав» рубли. Тоже самое планировалось и в конце этого года на сумму 2.9 трлн. Но во вчерашнем пресс-релизе ЦБ сообщил, что эту сумму он теперь полностью отзеркалирует. ИМЕННО ЭТО ГЛАВНЫЙ СЮРПРИЗ. Это значимая поддержка рублю по сравнению с тем, что планировалось ранее. И мы удивлены, почему рынок этого не осознал.

Сумму расходов сверх БП (2.9 трлн) ЦБ будет сальдировать с отложенными покупками (1.6 трлн). В итоге получаются продажи на 1.3 трлн, размазанные на 12 мес.

4) Инвестиции из ФНБ. Напомним, что из 13.5 трлн рублей ФНБ лишь 6.9 трлн являются ликвидными (юани и золото), а 6.6 трлн уже проинвестированы. И в прошлом, и в этом году Минфин достаёт из ФНБ приличные суммы для поддержки тех или иных компаний. Но часть ранее размещенных денег возвращается обратно. В прошлом году ЦБ не зеркалировал эти операции (0.9 трлн руб), просто выдавая рубли Минфину. По сути, и здесь было «печатание» денег. В этом же году было объявлено, что ЦБ начинает зеркалировать данные операции с полугодовым лагом. В июле сообщалось, что объём зеркалирования будет ограничен 300 млрд за полугодие. Но теперь, как мы понимаем, речь идёт о полном зеркалировании всех инвестиционных расходов. Во 2П23 эта сумма составит около 0.6 трлн (её отзеркалируют в 1П24). В 2024г инвестиции из ФНБ будут также на уровне около 1 трлн. Сколько будет в 1П24, мы не знаем. Предположим – 0.4 трлн. Тогда за весь год ЦБ отзеркалирует 0.6 + 0.4 = 1 трлн.

ИТОГО (1+2-3-4): 1.8 + 1.6 – 2.9 – 1.0 = -0.5 трлн руб ($5.5 млрд)

Таким образом, при выполнении предпосылок, заложенных в бюджетном прогнозе, ЦБ в 2024г продаст $5.5 млрд.

Снижение цен на нефть, будет увеличивать объём продаж. Например, при $60 объём продаж увеличится на 1.8 трлн, т.е. ЦБ будет вынужден продать больше $20 млрд. Такую сумму ЦБ сдюжит. Но вот если хотя бы год придётся жить при $40, то объёмы продаж могут достигнуть $50-60 млрд, и это будет уже очень чувствительно для ЗВР. Мы считаем, что в таком сценарии принятая конструкция (зеркалирование всех расходов ФНБ) рассыпется. Впрочем, в таком сценарии рассыпется и бюджет – Минфину точно надо будет делать жёсткий секвестр расходов.

Зеркалирование расходов ФНБ – как это влияет на экономику? Всё очень просто. Любые расходы из ФНБ – это новый спрос. Он выплескивается в том числе и на импорт, формируя спрос на валюту. Зеркалирование (продажа валюты из ФНБ) позволяет этот новый спрос удовлетворить. Если же расходы ФНБ не будут зеркалироваться, то тогда, чтобы не допустить падения рубля и ускорения инфляции, ЦБ придётся ещё сильнее повышать ставку. Так что зеркалирование расходов ФНБ – это то, что должно осуществляться всегда. Если, конечно, мы хотим сохранять макростабильность.