Какой стратегии стоит придерживаться риэлтор в конце 2023 и в 2024 году?

Моё имя - Дмитрий Малик, в недвижимости с 2017 года. Я управляющий 3-х агентств и автор уникальной системы продаж недвижимости.

На своём канале я рассказываю как риэлтору создать систему стабильного заработка.

А сегодня запускаю бесплатное обучение в закрытом канале, на котором вы узнаете:

◾️Как стать уникальным риэлтором, чтобы клиенты были готовы платить повышенную комиссию?
◾️Простой инструмент, с помощью которого я продаю объекты с первого показа
◾️Почему 90% риэлторов делают неверную аналитику и долго продают объекты?

Всем этим, а также советами и опытом делюсь на бесплатном 5-ти дневном обучении.

В процессе будем проводить живые онлайн-разборы ваших рабочих ситуаций с обратной связью от меня.

Подписывайтесь на канал и присоединяйтесь к обучению!

Старт сегодня, 20 ноября.

Шовинистическую рекламу в девелопменте мы еще не видели (картавость и феминизм были). "ЮгСтройИнвест" играет с огнем на хайпе.

Счетная палата указала, что темпы ввода жилья «гораздо превышают» темпы ввода объектов социальной инфраструктуры, необходима их синхронизация. Об этом заявила замдиректора департамента аудита регионального развития и ЖКХ Счетной палаты Ирина Лищенко на одном из круглых столов в Госдуме.
Эту проблему Счетная палата выявила при проверке использования субсидий, направленных в Воронежскую и Свердловскую области по госпрограмме «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан России», пояснила она. Например, в 2020 году в Екатеринбурге ввели в эксплуатацию школу на 1 тыс. мест, за период обучения с 2021 по 2022 оды. численность школьников выросла до 1820, а за 2023 году ожидается рост количества учеников до 4 тыс.. «Мы хотели бы обратить внимание на этот дисбаланс, который сейчас существует и, можно сказать, государственно оформлен», – сказала Лищенко.

🧐Почему кадры ходят каруселью по кругу?

Топ-менеджер в коммерческом блоке недвижимости похож на хомячка: присел ненадолго на новом месте, щечки набил, кучку навалил и побежал на следующее. Почему сейчас это так? Почему нет притока свежих кадров с других (зачастую, более прогрессивных рынков)? Почему нет качественного роста внутри компаний?

Одни и те же унылые лица сменяют друг друга в пуле 10-15 застройщиков? Очевидно же, что прогрессивный коммерс из FMCG, телекома или банков — на голову квалифицированнее депрессивных кадров, выросших в недвижимости и ничего в своей жизни, кроме нашего колхозанства, не видавших? Почему на смену старым неэффективным не приходят они, заряжая наш рынок новым качеством работы?

Ответов несколько.
1 Готовность принимать риск ответственными за найм. Назначающий отвечает перед вышестоящими акционерами и собственниками собственной задницей. Поэтому боится ходить оригинальными путями и делает все как полагается, максимально страхуя себя. В случае неуспеха нового кандидата (а он случается очень быстро), есть возможность сказать: «ну мы же все смотрели его опыт в других компаниях, у него же лучшие рекомендации и тысячи проданных ЖК».

2 Времени на раскачку нет. Продавать и зарабатывать нужно сейчас. В ситуации катастрофы нужны немедленные результаты. Поэтому новым руководителям продаж ставят утопические задачи — покажите нам результат уже в этом месяце, а за квартал превысьте показатели на 30-40-50%. Нереалистичные «хочется» акционеров оборачиваются в систему кипиаев на испытательный срок. Это приводит к откровенным сливам объемов и совместным схематизам с агентствами. Продаваны разбираются в манипуляциях лучше гендиректоров и собственников.

3 Детская вера в чудо. Собственники считают, что их кривой бизнес, с херовыми площадками, с кривым, переоцененым продуктом, запущенными финансами, может спасти кто-то со стороны продаж. Неэффективность всех уровней мгновенно превратится во всеобщую продуктивность с приходом всего одного человека, который отвечает вообще за конец девелоперской воронки (собственно, продажу). На входе человек с готовностью это обещает, но в процессе понимает, что из говна конфетку не продашь, и дальше — просто держится за свое место, пока не вышибут и не пригласят следующего энтузиаста.
🔺Треугольный метр

КПРФ предложила поправки в законодательство, согласно которым россияне с двойным гражданством будут лишены возможности получить материнский капитал.

Кроме этого, предлагается давать маткапитал только в случае, если хотя бы один из родителей является гражданином РФ по рождению.

Такие поправки в Госдуму внес депутат от КПРФ Михаил Матвеев.

Поправки внесены в рассмотренный и принятый в 1 чтении законопроект. Одобренный документ предусматривал, что маткапитал будет выплачиваться только тем, кто имел российское гражданство на момент рождения ребенка и только в том случае, если ребенок является гражданином РФ по рождению.

#ипотекаинедвижимость

Каждый раз, когда речь заходит про «рынок ждёт обвал», «есть опасные дисбалансы» и т.п., вспоминаем важное правило: чтобы упали цены, у продавцов должна быть острая необходимость продать в установленный срок, то есть деньги от продажи нужны здесь и сейчас.

То, что на первичном рынке такой необходимости нет уже много раз говорили: по 214-фз стройку финансируют банки, а не покупатели жилья, как раньше. У застройщика не возникает потребности в наличных с момента, как он заключил договор.

На вторичном рынке чуть сложнее, но результат не сильно отличается. Ситуаций, когда ваша потребность в наличных может быть удовлетворена только за счет продажи жилья, не так уж и много. Вспомните, когда в последний раз вам срочно нужны были 15 млн рублей, при рыночной стоимости квартиры в 20?

Если мы утверждаем, что после попадания на вторичный рынок, когда становится невозможно совершить покупку по условиям льготной ипотеки, стоимость жилья падает на 20-30%, то за счет инфляции вы сможете продать ее по цене покупки уже через 4-5 лет. Даже на уровне интуиции понятно, что домохозяйства не покупают квартиры раз в 3 года.

Наконец, даже если в результате дефолта заемщика или застройщика жилье попадает к банку, то банкам сейчас более чем хватает капитала и прибыли, чтобы жить с этими квартирами на балансе несколько лет в ожидании нового периода экономического роста.

Даже на фондовом рынке активы имеют склонность обваливаться, когда продавцам приходится продавать прямо сейчас: условный маржин колл.

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Наша ежеквартальная карта с результатами продаж в построенных объектах за 3-ий квартал 2023. Резульаты за 1 и 2 квартал 2023 здесь и здесь.

Зачем мы ее делаем?
Всякий раз, когда вы слышите про «затоваривание» на рынке жилья, смотрите эту карту. Она показывает, удалось ли застройщику распродать квартиры в построенных за отчетный период домах. Удалось - если показатель выше 70%. Если выше 75%, то все даже слишком благополучно, если больше 80% - у вас льготная ипотеку. В отрасли кризис, если не удается распродать построенное, а не котлован. Это для топ-10 регионов по объемам стройки. На небольших рынках уже другие критерии.

Например, Краснодарский Край. Здесь общая распроданность по данным ЕИСЖС рухнула с 34% в конце 2021 года до 20% в середине 2023. Но причина простая: в Краснодаре начали много строить относительно недавно, и закончат через пару-тройку лет. Покупатель просто подождет, пока на месте стройки появится что-то кроме огромной дыры в земле, тем более, что дисконта на котлован сейчас почти не найти. Готовые проекты при этом распродаются на ура: 76% в этом квартале, 75% в предыдущем.

Но еще мы увидели, что застройщики учли, как сильно всех раздражают растущие цены, и вместо накачивания цен на готовые объекты, как это было в 2020 году, направили ажиотажный спрос в строящиеся метры:
1. мы видели рекордные выдачи ипотеки в августе-сентябре, на 35% выше прошлых достижений. При этом распроданность введенных объектов снизилась в районе погрешности.
2. общая распроданность при этом выросла с 30% до 35% (это много, в последний месяц квартала всегда относительно большие вводы, и выбывают из статистики более распроданные объекты). Если посмотреть отдельно на 2024 год, то показатель взлетел с 33% в июле до 49% на последнюю доступную дату.

Ну и отдельно смотрим на Московскую область. Мы полагаем, что там результат должен быть выше, дело скорее в ошибках в ЕИСЖС. Так что общий показатель распроданности введенных объектов мог бы быть еще выше (МО могла бы вполне дать +1% общего результата).

#жилье
@unexpectedvalue

🤓Заявления Домэрэфа охлаждают, как холодный душ в жаркий день.

1. Замедление роста цен на новостройки. Это связано с тем, что пик ажиотажного спроса пройден, пояснили там. В целом за 2023 год цены на новостройки вырастут в пределах 10%.

2. Снижение спроса на новостройки в октябре. В этот месяц осени россияне купили 74 тыс. квартир в строящихся домах. Это на 17% меньше, чем в предыдущем месяце, но сопоставимо с результатами августа 2023 года (75 тыс.). Аналогичное снижение произошло и в Москве. Здесь число сделок с новостройками в октябре снизилось на 17% к сентябрю.

3. Сокращение объема выдач ипотеки. Выдача жилищных кредитов в России в ноябре-декабре 2023 года может сократиться на 20–25% от текущих уровней.
🔺Треугольный метр

Самые читаемые темы по недвижке на Движение.ру

🧰 Почти 400 старинных зданий снесут в центре Петербурга. Архитектурные памятники не тронут, их охраняют федералы

💻 Цифровизация девелопмента: «Кортрос» сделал плагин для проектирования инженерки, а MR Group перешел на ЭДО

📍 Благодаря цифровому двойнику на Урале после пожаров отстроили две деревни, теперь его создадут для других городов

📱 Разработка «А101» возглавила первый рейтинг лучших приложений от застройщиков

💬 Девелоперы оставляют квартиры без отделки только в элитке. Тенденцию подтверждают Setl Group, ФСК и АН «Драже»

РБК: Застройщики оценили идея введения дифференцированной ставки по ипотеке в зависимости от региона (доходов в регионе).

Самолет Финтех: Адресное снижение ипотечных ставок может привести к увеличению стоимости жилья — рост цен виден на примере дальневосточной ипотеки.

Мангазея: «мы потеряем и трафик региональных покупателей в столицу, который сегодня составляет заметную часть».

Неометрия: Если ипотечные ставки, особенно льготные, значительно увеличатся в тех регионах, где зарплаты чуть выше относительно других, это не приведет к стимулированию покупательской активности в остальных регионах, а, напротив, снизит спрос повсеместно. Для того, чтобы люди захотели купить квартиру в своем домашнем регионе, захотели там остаться и развиваться, а не переезжать в более экономически развитый регион, недостаточно изменения ипотечных ставок: важно обеспечить людей рабочими местами, достойным доходом и насыщенной инфраструктурой в регионе.

ОМ Девелопмент: Дорогая ипотека может лишить жителей некоторых регионов возможности купить квартиру.

ДОМ РФ: Дифференциация ставок по ипотеке лишь опосредованно влияет на обеспечение доступности жилья, но может быть эффективным инструментом для увеличения объемов строительства.

А управляющий партнер компании «Самолет Финтех» Кирилл Гурбанов еще заметил:

«Чтобы стимулировать строительство жилья, имеет смысл развивать адресные программы поддержки застройщиков в определенных регионах».

@ipotekahouse #ипотекаинедвижимость

Рост цен на жилье сопоставим с инфляцией

Да-да, на рынке, оказывается, все вполне разумно и логично.... 😉 По оценкам руководителя аналитического центра ДОМ. РФ Михаила Гольдберга, ситуация сейчас складывается следующим образом.

▪️ О новостройках. «На первичном рынке цены растут более динамично, с августа у нас пошла достаточно заметная новая волна повышения, хотя в целом по году темп роста цен будет в новостройках примерно 10%».
▪️ О вторичке. «На вторичном рынке цены растут умеренно, в прошлом году они практически не росли, в этом году выросли на уровне 5-7%».
▪️ И об инфляции. Рост цен «на уровне инфляции, которая будет 8-9% по итогу года».

@novostroyman

ТОП-1 регион для покупки недвижимости — очевидно, Краснодарский край.

Посудите сами: те же застройщики, что и в столицах, только цены и климат приятнее.

Правда, есть пара нюансов:
• Циан, Авито и Яндекс Недвижимость кишат мошенниками и горе-риэлторами;
• Цены на сайтах объявлений сильно завышены;
• Около 40% ЖК отстроены отвратительно.

Ищете недвижимость для жизни или извлечения прибыли на юге? Рекомендуем канал «Честное Риэлторское» Романа Денисова

Он откровенно и без лишнего рассказывает про ситуацию с новостройками и ценами в Сочи, Анапе и Краснодаре.

Сохраните в подписки, покупка недвижимости — дело ответственное.