Итоги недели: зима близко?

На вторичном рынке наблюдаем признаки торможения, что вполне логично. Впервые за долгое время спад предложения сменился ростом. В спальных районах плюс Мурино-Кудрово объем предложения за последнюю неделю вырос на 1,2%, с начала месяца - плюс 0,6% (ЦИАН). Еще один симптом остывания: по данным петербургского Росреестра, в октябре на вторичном рынке зарегистрировано на 12% меньше сделок, чем в сентябре.
Посмотрим на поведение покупателей: количество звонков пока на неплохом уровне, хотя явно снизилось по отношению к предыдущей неделе, на 30-40% ниже октябрьских пиков. Важно понимать структуру спроса. Кроме покупателей с «живыми» деньгами (хотя их, как всегда, немного), есть клиенты с ранее одобренными кредитами, под 14,5-15%. (Одобрение Сбера у тех, кто брал «на флажке», будет действовать до конца января, у ВТБ - до 14 декабря). Эта волна слабее предыдущих, но она есть. А вот желающих кредитоваться под 16,5-17% сильно меньше.
Чем быстрее будет остывать спрос, тем заметнее начнет прирастать предложение. Пока оно все еще на рекордно низком уровне. Ещё одна интересная деталь - для продажи наших и инвесторских выкупленных квартир уже недостаточно просто назначить лучшую цену при активной рекламе. Входим в сделки явно медленнее.

На первичном рынке - без перемен: практически полная зависимость от ипотеки с господдержкой. Все колебания спроса связаны либо с изменением условий (например, с увеличением первого взноса), либо со слухами о таких изменениях. Яркий пример «наведенной паники» - свежий (понедельничный) вброс информации о предстоящем повышении льготных ставок. Минфину через РБК пришлось объяснять, что пока льготным ставкам ничего не угрожает. Однако ЦБ уже отметил падение объемов льготной ипотеки на 25% в первые три недели октября; «ДомКлик» сообщил о сокращении льготного кредитования в октябре на 15,6%. Новых способов поддержки спроса на первичке пока нет, остаются только «словесные интервенции». Когда этот механизм перестанет работать - тогда увидим реальные контуры рынка. Не факт, что нам понравится.
На вторичке объем продаж будет снижаться быстрее. Но и петербургский рынок новостроек в ноябре, скорее всего, покажет серьезное снижение, на 25% или даже больше. Это исходя из того, что в октябре в петербургских новостройках продажи неожиданно выросли на 3%, в то время как в других городах уже наметился спад (в Москве, например - минус 17%).
Впрочем, статистика иногда преподносит сюрпризы.
И вот ещё какая мысль: несколько месяцев вторичный рынок продержится и при высоких ипотечных ставках. Просто сделок будет очень мало. Но вот при длительном периоде ставок в 16-17% для продажи залоговых квартир нужен будет сильный дисконт. 5-10% запросто. А значит, реальный разрыв между ценами первички и вторички будет заметно больше 20%. Многие квартиры будут дешевле остатка кредита. Следовательно, уровень риска в банковской системе будет нарастать.

@yeltsovm

Цены на недвижимость в Европе с 2010 года. За этот период цены на жилье выросли более чем вдвое в Эстонии (+211%), Венгрии (+180%), Литве (+152%), Латвии (+144%), Чехии (+122%), Люксембурге и Австрии (обе +120%). Снижение наблюдалось в Греции (-14%), Италии (-8%) и на Кипре (-3%).

Цены на аренду выросли в 26 странах ЕС, причем наибольший рост наблюдался в Эстонии (+208%) и Литве (+168%). Единственное снижение цен на аренду зафиксировано в Греции (-21%).

"Самолет" купил землю у "Газпромбанка" в Питере.

Участок площадью 3,8 га на Шкиперском протоке, 16–18 оценивается в 4–4,5 млрд рублей. Он расположен на Васильевском острове на границе исторического центра и обладает уникальными видовыми характеристиками на акваторию Невы и Финский залив, пишет "ДП".

Начать проект комплекса бизнес–класса продаваемой площадью 68 тыс. кв. м планируют летом следующего года.

ВНЕШНЯЯ ТОРГОВЛЯ: ИМПОРТ НАЧАЛ СНИЖАТЬСЯ, И ЭТО УМЕНЬШАЕТ ВЕРОЯТНОСТЬ ДАЛЬНЕЙШЕГО ПОВЫШЕНИЯ КЛЮЧЕВОЙ СТАВКИ

Предварительные данные по внешней торговле за октябрь оказались весьма оптимистичны! Экспорт снизился ($37.2 млрд vs $40.0 в сентябре), но это было вполне ожидаемо на фоне снижения цен на нефть. А вот весьма ощутимое снижение импорта ($22.9 млрд vs $24.7) – это сюрприз.

Трансмиссионный механизм работает. Повышение ставки охлаждает внутренний спрос, что в свою очередь, снижает спрос на импорт. В итоге мы имеем ослабление давления на рубль (доллар вчера провалился ниже 91 рубля). А это, в свою очередь, снижает проинфляционный риски и уменьшает вероятность дальнейшего повышения ключевой ставки.

Единственная проблема – предварительные данные по внешней торговле весьма неточны и могут быть очень сильно пересмотрены в дальнейшем

Из-за роста стоимости арматуры девелоперы взяли очередной ценовой рубеж. Шутка.

Средняя цена реализации квартирного метра на рынке Святой Руси перевалила за 150 тыс. руб./кв. м. Эту отметку спали и видели многие, но из-за барагоза ЦБ момент, когда бы все продали дороже 150 пришелся только на октябрь 2023 года.

Объем продаж начал снижаться. Неудивительно, после рекорда то сентября 2023 - вариантов поддержать уровень 90+ тыс. квартир в месяц не представлялось возможным. Хотя, можно было бы отпустить действия банков и девелоперов, чтобы те начали завышать цены и давать 0% ипотеку. Думается, тогда бы все 100+ тыс. юнитов продали бы.

Но, ЦБ по-прежнему интересуется у девелоперов, не ели ли они рыбного супа и продолжает насыщать инфополе намеками, что надо готовиться как к "балансировке" цены, так и "отрицательному росте" продаж.

Прогноз? Скриньте этот твит, как говорится. Цены будут флэт в диапазоне 150-155 тыс. руб./кв. м., а продажи на уровне 30-40 тыс. юнитов в месяц.

Число злостных должников за услуги ЖКХ (те, по кому имеются исполнительные производства о взыскании) на начало четвертого квартала 2023 года составило 7,9 млн, сообщили в Федеральной службе судебных приставов. Эксперты объясняют проблемы падением реальных доходов граждан и их неудовлетворенностью работой обслуживающих организаций. Forbes

Что-то на богатом: с 1950-х по 2020-е средняя площадь американского дома выросла в 2,5 раза.

Тем временем, в России плавно перешли от карманных хрущоб и малосемеек к миниатюрным студиям по 20 квадратов.

@nedvizhna24

Как богатые РИЕЛТОРЫ стабильно получают горячих клиентов на покупку недвижимости?

17-18-19 ноября стартует крупнейшая онлайн-конференция о том, как стабильно получать горячих клиентов на покупку недвижимости и зарабатывать от 500 тысяч в месяц.

- Без отвратительных холодных звонков
- Без раздражающих рассылок
- Без размещения “уток” на Авито и Циан
- Без унизительных уговоров купить
- Без мучительного ведения социальных сетей 

Принимай участие, количество бесплатных мест ограничено: real-invest-conf.ru

Реклама. ИП Сакаев Артур Айварович. ИНН 860602125166. erid: LjN8JzzRQ

ИПОТЕКА В МОСКВЕ: ОЖИДАЕМОЕ ТОРМОЖЕНИЕ НЕНОРМАЛЬНОГО РОСТА

По данным Росреестра , в октябре число зарегистрированных ипотечных договоров в Москве составило 11 256 (21.5% гг) vs 12 939 (32.4% гг) и 14 202 (53.4% гг) двумя месяцами ранее.

По отношению к 2021 году темпы обвалились более заметно: 5.7% vs 33.3% сентябрьского показателя.

Аналогично “вторичке” , ипотека также начинает сдуваться, что в условиях (возможно еще и не оконченного) роста ключевой ставки Банка России и макропру требований - не сильно удивительно.

Недавно обсуждали с коллегами вопрос о том, что с точки зрения восприятия ежемесячного ипотечного платежа ситуация на рынке жилья сильно не поменялась с тем, что было на предыдущих этапах рынка. Но в этом утверждении не учитывается тот факт, что сроки кредитов очень сильно выросли и на первичном и на вторичном рынке. Показатели сентября 2023 - рекордно высокие:
▪️26,1 лет на рынке строящегося жилья
▪️24,9 лет на рынке готового жилья

@REBURG

ЦИАН сравнил затраты жителей крупных российских городов на аренду квартиру и ипотечные платежи по кредитам, взятым на покупку жилья в новостройках. Смущает в этих подсчетах базовый инструмент, взятый для анализа, в виде сегмента новостроек. Пока жилой комплекс строится человеку нужно где-то жить, зачастую снимая жилплощадь. Получаются какие-то умозрительные подсчеты.

Самые перспективные города Европы для инвестиций - 2024

... приведены в отчете Emerging Trends in Real Estate in 2024 Института Urban Land Institute и консалтинговой компании PwC (кому интересно - материал полностью в комментарии). Исследование посвящено перспективам рынка недвижимости европейских городов в 2024 году.

Рейтинг подготовлен на основе опроса, проведенного среди топ-менеджеров отрасли из сфер управления, консалтинга, девелопмента, инвестиций и финансов.

В итоге ТОП-10 самых перспективных городов Европы для инвестиций в 2024 году выглядит следующим образом:
🥇 Лондон (Великобритания)
🥈 Париж (Франция)
🥉 Мадрид (Испания)
4️⃣ Берлин (Германия)
5️⃣ Амстердам (Нидерланды)
6️⃣ Милан (Италия)
7️⃣ Мюнхен (Германия)
8️⃣ Лиссабон (Португалия)
9️⃣ Франкфурт (Германия)
🔟 Барселона (Испания)
#аналитика

@novostroyman

​​Много или мало мы строим: сколько нужно вводить жилья, чтобы повысить обеспеченность?
 
Летом мы писали про обновленную стратегию развития строительной отрасли от Минстроя и подробно разбирали, как достичь заложенные в ней цели. Напоминаем: к 2030 году в стране должно вводиться 120 млн м² жилья ежегодно (ИЖС + МКД). А для этого, по нашим оценкам, портфель строительства МКД должен вырасти до 140 млн м².

В документе, однако, есть еще одна любопытная цифра, о которой мы не успели поговорить в прошлый раз – 33,3. Именно столько квадратных метров жилья должно приходиться на человека к 2030 году по плану Минстрой.

Но почему 33,3 м²/чел.? Это много или мало? Сколько нужно строить жилья в год с учетом выбытия устаревающего фонда, чтобы достичь этого показателя к 2030 году? Да и можно ли количеством метров на человека оценить жилищные условия?

Посмотрели поближе на состояние и структуру жилищного фонда и постарались ответить на эти вопросы.

Как обычно, подробно в PDF, а коротко ниже:
 
▪️Жилищный фонд РФ составляет 4,1 млрд м² жилья. При этом около пятой части приходится на столицы – Мск и СПб.

▪️Благоустройство жилищного фонда на уровне 72% в среднем по стране. Лучше всего ситуация в СПб и Мск (97% и 88%) и в регионах с молодым жилфондом. В аутсайдерах – Сибирь и Дальний Восток.

▪️Аварийное жилье (со степенью износа >70%) занимает 7% в структуре жилфонда, и за последние 10 лет его доля удвоилась. В абсолютных значениях – 256 млн м² сегодня под снос.

▪️Обеспеченность жильем составляет 28,2 м²/чел. – сильно ниже показателя развитых стран (47-77 м²/чел.). Это связано с тем, что в развитых странах до 70% населения живет в частных домах 140-200 м² в среднем.

▪️Чтобы план Минстроя реализовался, и к 2030 году на каждого человека пришлось 33,3 м² жилья, жилищный фонд должен вырасти с 4,1 млрд м² до 4,8 млрд. Для этого ежегодно нужно вводить ~93 млн м² жилья (на уровне 2021 г.).

▪️Помимо строительства дополнительных метров, нужно замещать и устаревающий фонд ~41 млн м² жилья ежегодно. Суммарно с «новыми» метрами необходимый ежегодный ввод жилья ~134 млн м² (на треть больше рекордного 2022 г.).

▪️При текущих темпах строительства обеспеченность к 2030 г. вырастет до 31,8 м²/чел. Таргет Минстроя будет достигнут только к 2033 г.
 
Сам по себе показатель кол-ва метров на человека не всегда отражает качество жилья. Например, можно построить много маленьких студий и повысить число м² на чел. в целом, но снизить среднюю площадь квартиры и ухудшить качество жилищных условий.
 
💡Таким образом, таргетировать нужно не столько кол-во метров на человека, сколько качество жилищных условий в целом. А потому много или мало мы строим зависит от того, какое качество жизни мы хотим для населения. Если как сейчас – то в целом строим мы достаточно. Если хотим лучше – то строить надо гораздо больше.
 
Опыт развитых стран подсказывает, что повышения и обеспеченности, и качества жилищных условий можно добиться с помощью ИЖС. Безусловно, это понимают и в правительстве – не зря мы видим столько инициатив для развития этого сегмента.
 
Но на пути у этого множество подводных камней – все-таки люди не хотят жить на отшибе города с плохо развитой транспортной и социальной инфраструктурой… Но об этом поговорим в другой раз.

@DomusVerus

🧙 Что такое жилье?

В спорах о том, что происходит с доступностью жилья легко зайти в тупик, пока обсуждение сводится к тому, что мы произвольно делим или умножаем числа, а потом пытаемся сравнить результаты

Выход в том, чтобы начать с общего понимания, каким критериям индикатор "доступности" должен удовлетворять

Но подступиться к этому вопросу мы не сможем, пока не договоримся о том, что такое жилье:

- инвестиционный актив (вроде акции)
- или потребительский товар (вроде пачки макарон)?

Хотя второй подход кажется комичным, именно так оно принимается для индикаторов в духе Свенссона - расходы на жилье в нем эквивалентны расширенному индикатору платежки ЖКУ - куда входит не только свет, вода, но и платеж за крышу над головой

Более убедительно выглядит взгляд на жилье, как на инвестиционный актив - им можно пользоваться (т.е. оно генерирует услугу проживания для владельца), но можно и сдавать, продать, передать по наследству

В этом случае сложно согласиться с подходом домуса, который предлагает считать увеличение срока кредита повышением доступности инвестиционного актива: если завтра наш брокер решит выдать 20-летний кредит на акции ПАО "Счастливое будущее", эти акции не станут доступнее ни в каком общепринятом смысле (хотя когда мы возьмем этот кредит - наш брокер станет чуть счастливее - что уже не мало)

@c0ldness

Просто с риелторами надо жить дружно. У «Самолета» это получается лучше.