Вообще-то последние лет 20 мне казалось, что у нас в стране только один человек, который точно знает ответ на этот вопрос.

Льготная ипотека делает свое дело – количество строящегося жилья на жителя страны ставит рекорды. Так много, как в последние годы в России не строили никогда. При этом, чем выше инфляция, тем выгоднее покупать квадрат субсидируемый государством. Но тем горячее становится рынок: инвестиции в бетон – один из народных способов сохранения капитала.
При этом, цены на рынке очевидно сильно перегреты: Россия одна страна в мире, где первичное жилье стоит на десятки процентов дороже вторички.Строители берут ценой, а не квадратами. Поэтому количества возводимого жилья сильно не хватает для того, чтобы выйти на уровни обеспеченности развитого мира даже в ближайшие десятилетия. Если сейчас в России на одного жителя страны 24 жилых квадратов, то в Германии – это 40. При сегодняшних темпах роста обеспеченности жильем, даже без выбытия, России потребуется 23 года чтобы догнать сегодняшнюю Германию.
Дисбаланс очевиден – цены высоки, и выступают значительным ограничивающим фактором для дальнейшего роста рынка.

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКВЕ: ВТОРИЧКА – ПАР СДУВАЕТСЯ, ОБЪЕМЫ ИПОТЕКИ НА НЕЕ ВАЛЯТСЯ

По данным Росреестра, в октябре число зарегистрированных сделок с жильём в Москве на вторичном рынке составило 17 129 (48.9% гг) vs 16 946 (63.8% гг) и 17 538 (81% гг) двумя месяцами ранее.

Годовые темпы начинают снижаться, причем с более репрезентативным 2021 годом динамика также сокращается: 15.4% vs 15.8% и 25.5%. Конечно, же они сохраняются довольно повышенными, но совершенно не исключено, что мы сейчас наблюдаем долгожданный многими разворот тренда.

Цены на вторичке по-прежнему более, чем на 30% ниже раздутой “прогрессивными программами” первички, на подпитку которой Правительство дополнительно предоставило 95 млрд рублей, субсидируя льготы. Но спрос на ипотеку на вторичном рынке из-за роста ставок уже рухнул за месяц на 35-40%

​​О роли доходов, цен и ставок в изменении доступности жилья

В начале месяца Росстат опубликовал ежемесячные данные по экономике, включая динамику доходов населения в III кв. – хороший повод вернуться к теме доступности жилья, тем более, что и макро-телеграм эту историю обсуждает почти каждую неделю. Сегодня расскажем, какой вклад внесли разные факторы в изменение доступности жилья.

Итак, доходы в III кв. выросли на 10,7% г/г в номинале и на 5% с коррекцией на инфляцию. Ключевым драйвером стали зарплаты, которые за год выросли на 15%, а их доля в структуре доходов увеличилась с 40% до 45% – неслабо!

Причина – в острой нехватке рабочей силы. Не просто так Э. Набиуллина на прошлой неделе назвала эту проблему основной для российской экономики. Дефицит на рынке труда ограничивает производственный потенциал, а высокие темпы роста зарплат начинают давить на цены в экономике.

А что там, кстати, с ценами? Недавно рассказывали, что цены на недвижимость в октябре выросли на первичном рынке на 4,7% за год, на вторичном – на 8%. И там, и там темпы роста ниже, чем прирост доходов. А значит жилье должно было стать доступнее. Осталось проверить, так ли это.

Мы взяли уже известный нам коэффициент «ипотечный платеж к доходу» на первичном рынке и посмотрели👇, как с течением времени на него влияли заложенные в расчет факторы (ставка, срок, сумма кредита, доходы). Отрицательный вклад фактора означает повышение доступности жилья (более низкий платеж) и наоборот:

▪️Первым в глаза бросается стабильность показателя в 2014-2019 гг. Рост доходов и снижение ставок компенсировались ростом суммы кредита (=ростом цен на жилье), в результате чего ипотечный платеж менялся слабо в диапазоне 26-28% от дохода семьи.

▪️В 2020 году снижение ставки резко повысило доступность жилья и несколько месяцев отношение платежа к доходу было на 7-8 п.п. ниже начала года. Но потом рост цен в течение следующих 1,5 лет вернул ипотечный платеж к предыдущему более высокому уровню.

▪️Далее в 2022-2023 гг. начался волатильный период: сначала "ипотека от застройщика" и околонулевые ставки вновь снизили ипотечный платеж (перекрыв, кстати, повышение цен). А затем сворачивание этих программ и рост ставок балансировались снижением суммы кредита и ростом доходов.

▪️В результате, к текущему моменту показатель стабилизировался вблизи нового уровня – ипотечный платеж занимает около 25% от доходов средней российской семьи.

🔗 Отметим только, что данный индикатор – лишь один из вариантов оценки доступности жилья. Он не учитывает, например, параметры первого взноса, площадь приобретаемого жилья или его качество. Короче, очень похоже на «среднюю температуру по больнице», но для макро-взгляда и понимания того, как разные факторы влияют на ипотечный платеж и доступность вполне сгодится.

А в остальном рекомендуем освежить в памяти наш лонгрид про доступность жилья, где мы подробнее рассмотрели основные подходы к ее оценке.

@DomusVerus

🏠 Минстрой предложил выделить ипотеку на ИЖС в отдельный проект.

«Объем работ растет, люди активно вовлечены, регионы вовлечены. Поэтому мы считаем, что сейчас ипотечную программу в индивидуальном жилищном строительстве надо, конечно, в отдельный проект выделять – вообще в системе строительства жилья, и отрабатывать отдельные меры поддержки»,

– заявил глава ведомства Ирек Файзуллин в ходе встречи с Владимиром Путиным. #ижс

@rusipoteka

Домклик опубликовал внутренний топ-30 агентств недвижимости России за октябрь. "Самолет Плюс" стал еще ближе к показателю "Этажи".

Если раньше разница в количестве сделок была на уровне 2 тыс., то теперь отставание сократилось до 700 сделок.

‼️ Ввод жилья в России в октябре 2023 года сократился по сравнению с октябрем прошлого года почти на 26% - до 6,5 млн кв м, сообщается в оперативных материалах Росстата.

🏡⬇️В частности, указывается в них, населением в прошлом месяце сдано только 2,1 млн кв м, что на 59% ниже показателя октября 2022 года.

Как свидетельствуют данные статистического ведомства, октябрь продемонстрировал самое значимое падение показателя ввода жилой недвижимости в текущем году. Ранее отрицательная месячная динамика фиксировалась ведомством в феврале, марте, апреле и июле. Наиболее заметной она была в феврале, тогда снижение составило 17%.

По итогам десяти месяцев 2023 года в России сдали 86,2 млн кв м жилья, что ниже итогов аналогичного периода прошлого года на 2%, отмечается в материалах Росстата. В том числе население в январе-октябре ввело 50,1 млн кв м жилых помещений – снижение год к году составило почти 8%.

👎В региональном разрезе существенное снижение общего показателя ввода жилья за десять месяцев, в частности, продемонстрировали Московская область (-25%), Ненецкий автономный округ (-48%), Мурманская область (-73%), Севастополь (-38%).

Москва осталась практически на прошлогоднем уровне (+0,2%), Санкт-Петербург снизил показатель на 4%.

👍Лучшая позитивная динамика по вводу жилья за десять месяцев зафиксирована Росстатом в Дагестане (+46%), Ингушетии (+33%), Северной Осетии (+33%), Ямало-Ненецком автономном округе (+74%).

🏆🏗По объему же сданных площадей лидируют Подмосковье (9,5 млн кв м), Москва (5,1 млн кв м), Краснодарский край (5,8 млн кв м). @ria_realty

Итоги недели: зима близко?

На вторичном рынке наблюдаем признаки торможения, что вполне логично. Впервые за долгое время спад предложения сменился ростом. В спальных районах плюс Мурино-Кудрово объем предложения за последнюю неделю вырос на 1,2%, с начала месяца - плюс 0,6% (ЦИАН). Еще один симптом остывания: по данным петербургского Росреестра, в октябре на вторичном рынке зарегистрировано на 12% меньше сделок, чем в сентябре.
Посмотрим на поведение покупателей: количество звонков пока на неплохом уровне, хотя явно снизилось по отношению к предыдущей неделе, на 30-40% ниже октябрьских пиков. Важно понимать структуру спроса. Кроме покупателей с «живыми» деньгами (хотя их, как всегда, немного), есть клиенты с ранее одобренными кредитами, под 14,5-15%. (Одобрение Сбера у тех, кто брал «на флажке», будет действовать до конца января, у ВТБ - до 14 декабря). Эта волна слабее предыдущих, но она есть. А вот желающих кредитоваться под 16,5-17% сильно меньше.
Чем быстрее будет остывать спрос, тем заметнее начнет прирастать предложение. Пока оно все еще на рекордно низком уровне. Ещё одна интересная деталь - для продажи наших и инвесторских выкупленных квартир уже недостаточно просто назначить лучшую цену при активной рекламе. Входим в сделки явно медленнее.

На первичном рынке - без перемен: практически полная зависимость от ипотеки с господдержкой. Все колебания спроса связаны либо с изменением условий (например, с увеличением первого взноса), либо со слухами о таких изменениях. Яркий пример «наведенной паники» - свежий (понедельничный) вброс информации о предстоящем повышении льготных ставок. Минфину через РБК пришлось объяснять, что пока льготным ставкам ничего не угрожает. Однако ЦБ уже отметил падение объемов льготной ипотеки на 25% в первые три недели октября; «ДомКлик» сообщил о сокращении льготного кредитования в октябре на 15,6%. Новых способов поддержки спроса на первичке пока нет, остаются только «словесные интервенции». Когда этот механизм перестанет работать - тогда увидим реальные контуры рынка. Не факт, что нам понравится.
На вторичке объем продаж будет снижаться быстрее. Но и петербургский рынок новостроек в ноябре, скорее всего, покажет серьезное снижение, на 25% или даже больше. Это исходя из того, что в октябре в петербургских новостройках продажи неожиданно выросли на 3%, в то время как в других городах уже наметился спад (в Москве, например - минус 17%).
Впрочем, статистика иногда преподносит сюрпризы.
И вот ещё какая мысль: несколько месяцев вторичный рынок продержится и при высоких ипотечных ставках. Просто сделок будет очень мало. Но вот при длительном периоде ставок в 16-17% для продажи залоговых квартир нужен будет сильный дисконт. 5-10% запросто. А значит, реальный разрыв между ценами первички и вторички будет заметно больше 20%. Многие квартиры будут дешевле остатка кредита. Следовательно, уровень риска в банковской системе будет нарастать.

@yeltsovm

Цены на недвижимость в Европе с 2010 года. За этот период цены на жилье выросли более чем вдвое в Эстонии (+211%), Венгрии (+180%), Литве (+152%), Латвии (+144%), Чехии (+122%), Люксембурге и Австрии (обе +120%). Снижение наблюдалось в Греции (-14%), Италии (-8%) и на Кипре (-3%).

Цены на аренду выросли в 26 странах ЕС, причем наибольший рост наблюдался в Эстонии (+208%) и Литве (+168%). Единственное снижение цен на аренду зафиксировано в Греции (-21%).

"Самолет" купил землю у "Газпромбанка" в Питере.

Участок площадью 3,8 га на Шкиперском протоке, 16–18 оценивается в 4–4,5 млрд рублей. Он расположен на Васильевском острове на границе исторического центра и обладает уникальными видовыми характеристиками на акваторию Невы и Финский залив, пишет "ДП".

Начать проект комплекса бизнес–класса продаваемой площадью 68 тыс. кв. м планируют летом следующего года.

ВНЕШНЯЯ ТОРГОВЛЯ: ИМПОРТ НАЧАЛ СНИЖАТЬСЯ, И ЭТО УМЕНЬШАЕТ ВЕРОЯТНОСТЬ ДАЛЬНЕЙШЕГО ПОВЫШЕНИЯ КЛЮЧЕВОЙ СТАВКИ

Предварительные данные по внешней торговле за октябрь оказались весьма оптимистичны! Экспорт снизился ($37.2 млрд vs $40.0 в сентябре), но это было вполне ожидаемо на фоне снижения цен на нефть. А вот весьма ощутимое снижение импорта ($22.9 млрд vs $24.7) – это сюрприз.

Трансмиссионный механизм работает. Повышение ставки охлаждает внутренний спрос, что в свою очередь, снижает спрос на импорт. В итоге мы имеем ослабление давления на рубль (доллар вчера провалился ниже 91 рубля). А это, в свою очередь, снижает проинфляционный риски и уменьшает вероятность дальнейшего повышения ключевой ставки.

Единственная проблема – предварительные данные по внешней торговле весьма неточны и могут быть очень сильно пересмотрены в дальнейшем