​​О распроданности жилья у отдельных застройщиков

Первый раз мы рассматривали тему в июне, когда распроданность портфеля строительства снизилась до 30% и, казалось, что формируется навес непроданного жилья. Никто тогда не ожидал, что в III кв. мы увидим аномальный спрос на рынке новостроек.

На текущий момент распроданность повысилась до 35%, а стройготовность осталась примерно на том же уровне 43%. Сами эти цифры мало что значат. Лучше смотреть на их соотношение — на сколько % портфель распродан к тому, на сколько % он построен.

Текущее соотношение 0,8 означает, что при равномерных продажах к моменту ввода будет продано 80%. Исторически это высокий показатель. Выше было только в период бурного роста цен 2020-2021 гг.

При этом в начале 2023 г. распроданность на вводе опускалась до 75% — это нормальный уровень. При нем застройщик полностью покроет задолженность перед банком после ввода, а прибыль получит от продаж жилья на эксплуатационной фазе.

В сентябре мы рассказывали как распределен портфель по соотношению распроданности и стройготовности, а также как новые вызовы повлияют на его качество и LLCR — основную банковскую метрику проектного финансирования.

Сегодня опустимся на микроуровень и покажем, как жилье распродается у конкретных застройщиков:

▪️По каждому проекту застройщика опубликованы проектные декларации (ПД). В них можно найти почти все параметры реализуемого проекта (сроки, себестоимость, количество и площадь помещений) и объемы продаж (количество, площадь и стоимость).

▪️Мы отобрали топ-80 групп застройщиков по себестоимости реализуемых проектов (от 25 млрд руб.) и расположили все точки на одном графике. В сумме выборка представляет собой чуть больше половины всей отрасли по себестоимости и чуть меньше половины — по кв. м. Естественно, что в топ-17 с себестоимостью от 100 млрд попали преимущественно крупные московские застройщики. Не будем выделять конкретные имена — все видно на картинке 👇🏻

▪️Чем выше средней линии находится застройщик, тем более распродан у него портфель при данном уровне стройготовности. При соотношении под 100% застройщик будет склонен к повышению цен, нежели к увеличению предложения в ответ на всплеск спроса. И аналогично меньше будет склонен к скидкам в цене при снижении спроса в будущем.

▪️Если отношение распроданности к стройготовности ниже 70%, то застройщик будет заинтересован в быстрой продаже. При ключевой ставке 15% стоимость ПФ ощутимо бьет по финансовому результату всего проекта.

💡Все то же самое касается и отдельных проектов. Чтобы оценить, будет ли застройщик активно повышать цены или предлагать скидки, можно открыть ПД, найти даты реализации проекта, проданный/общий объем жилья и посчитать соотношение.

Следует учесть, что некоторые застройщики могут использовать иную стратегию продаж, особенно в сегменте элит и премиум класса, — активные продажи начинаются ближе к завершению проекта.

Скоро у нас будут полные данные по продажам в октябре. Расскажем об этом на следующей неделе. Предварительно объем продаж сократился на 20% по России и чуть больше в Москве — относительно рекордов сентября, но все ещё выше среднего в прошлом.

@DomusVerus

РЕАЛЬНЫЕ ДОХОДЫ РОССИЯН РАСТУТ, НО ВСЁ ЕЩЁ НЕ ВЕРНУЛИСЬ НА УРОВЕНЬ 2013г

В 3-м кв доходы россиян в среднем на душу населения составили 49 467 руб в мес (10.3% гг) или $525 в мес (-30.1% гг). Для сравнения, во 2-м кв эти показатели равнялись 47 982 (8.6% гг) или $591 (-11.1%).

В реальном выражении рост доходов составил 4.9% гг vs 5.4% гг во 2-м кв.

Реальные располагаемые доходы (с учетом обязательных платежей, в т.ч. по кредитам) также в плюсе: 5.1% гг vs 5.1% гг.

Несмотря на хороший рост доходов в этом году (связанный со скачком зарплат из-за дефицита людей, а также с выплатами воюющим), РРДДН, по-прежнему, не дотягивают до уровня 2013г. В 3-м кв этот показатель был на 1.5% ниже, чем 3К2013, а в целом по году РРДДН будут примерно на 2% ниже уровня 2013г.

Уровень доходов 2013 года остаётся недостижимой мечтой. Что недопустимо. Особенно на фоне бурного роста экономики, о котором сообщает Росстат. Поэтому, как мы слышали, Росстат ведёт сейчас работу по уточнению методики расчета доходов

Последняя добивка на тему цен. Посмотрите как росла цена экспонирования в Москве и Области. Во-первых, забавно, что Область переиграла Москву по росту цены. Как скажут некоторые, это все эффект низкой базы.

Во-вторых, общая динамика - такая же как у ключевых девелоперов в регионе. Рост - конец 2021 - начало 2022, потом флэт цен в 2022 - весна 2023, а потом уже очередной супер рост из-за спроса.

Это ещё раз подтверждает историю, что девелоперы дергают цены, только когда прет спрос. В сентябре был рекорд продаж - вот все в сентябре и октябре в космос полетели, потому что клиенты были. А что сейчас?

А сейчас ставки высокие, жопа голая, что делать, как откатывать цены назад (а назад нельзя), никто не знает.

🤓Познавательная графика от Сбериндекса и Домэрэфа.
Динамика фактических сделок за год по регионам РФ.

Инвеста на рынке нет. Цены плетутся вслед за инфляцией.

Но, глядите что с Питером происходит. Недвижимость в натуре дешевеет! Приплюсуйте сюда падение покупательной способности рубля и умножьте потери.
🔺Треугольный метр

Сегодня узнал о существовании детских садов для собак. Теперь и вы живите с этим.

Сегодня на Западе отмечают день окончания Первой мировой войны.
Решил перечитать одного из лучших в России экономических историков и крестьяноведов Сергея Нефёдова о социально-экономических отношениях в Первую мировую войну.

«Русская армия уступала противнику в артиллерии, и русские генералы старались использовать численное превосходство, безжалостно бросая своих солдат в штыковые атаки. Осенью 1914 года на Восточном фронте 3 млн. русских сражались с 1,5 млн. австрийцев и немцев, и к концу года русские потери достигли 1,4 млн. Уже в начале 1915 года закончились мобилизационные запасы снарядов и винтовок, на фронт прибывали невооружённые пополнения. Затем началось немецкое наступление. В июле 1915 года в сражении на реке Нарев тысячи солдат не имели винтовок, а для артиллерии была установлена норма в 5 выстрелов на орудие в сутки. Немецкие же орудия были обеспечены 600-1000 выстрелами. В день немецкого наступления артиллерийская подготовка продолжалась пять часов, и за это время обороняющиеся потеряли 30% боевого состава. Военный министр А.А.Поливанов говорил на заседании Совета Министров 16 июля: «Пользуясь огромным преобладанием артиллерии, немцы заставляют нас отступать одним артиллерийским огнём. В то время как они стреляют из орудий чуть ли не по одиночкам, наши батареи вынуждены молчать даже во время серьёзных столкновений. Благодаря этому, обладая возможностью не пускать в дело пехотные массы, неприятель почти не несёт потерь, тогда как у нас люди гибнут тысячами
Русская армия потребляла 5 кг металла на каждого солдата в месяц, в то время как германская – 102 кг, то есть в 20 раз больше».

Первое время крестьяне (они составляли 92% русской армии) не отказывались идти в «мясные штурмы», наивно полагая, что добрый царь после окончания войны отблагодарит их раздачей помещичьей и церковной земли. Крестьяне первое время воевали не за патриотизм, а только за такую идею.
«У них не было никакого представления о том, ради чего они воюют, – свидетельствует британский военный атташе А.Нокс, – не было у них и сознательного патриотизма, способного укрепить их моральный дух перед зрелищем тягчайших потерь». «Крестьянин шёл на призыв потому, что привык вообще исполнять всё, что от него требует власть, – писал генерал Ю.Н.Данилов, – он терпел, но пассивно нёс свой крест, пока не подошли великие испытания». Едва ли не единственной внутренней мотивацией крестьянского участия в войне – но мотивацией неофициальной, исключительно на уровне бытового сознания – были слухи о том, что после окончания войны солдаты-победители получат землю. Эти слухи были аналогичны слухам 1812 и 1855 годов о том, что крепостные-ополченцы получат свободу».

Но к лету 1915 года крестьяне поняли, что царь и элитарии ничем не отплатят им за их жертвы. Об этом глумливо говорили самим солдатам их офицеры – часто тоже представлявшие земледельческую знать. В сознании крестьянской массы произошёл психологический переворот. Именно тогда пошли массовая сдача в плен, дезертирство, «самострелы», братания с противником:

«В целом за время войны Россия потеряла 3,9 млн пленными, в 3 раза больше, чем Германия, Франция и Англия вместе взятые. На 100 убитых в русской армии приходилось 300 пленных, а в германской, английской и французской армиях – от 20 до 26, то есть русские сдавались в плен в 12-15 раз чаще, чем солдаты других армий.
Резко возросло число дезертиров, к началу 1917 года оно составляло 1,5 млн человек. Отмечались случаи отказа частей идти в наступление («забастовки солдат»), братания с солдатами противника. В солдатских письмах всё чаще встречаются угрозы посчитаться с «пузанами, которые сидят в тылу».

При активном нежелании крестьян воевать за царя и элитариев (ещё раньше отказались воевать горожане, покупая себе «бронь» и «белые билеты») что выход России из войны, что Революция были предрешены.

Какие квартиры предпочитают россияне в разных городах и регионах страны. Интересно, что в Красноярске сильно не жалуют квартиры без отделки, как и в Свердловской области. Ну и московские цены в комментариях не нуждаются.

@nedvizhna24

День Сбербанка.
Больше 10 лет это был для меня большой праздник. Почти как Новый год.
Ну или День Победы.
Победы духа над здравым смыслом.
Какой там может быть здравый смысл, когда ловишь себя на мысли, спускаясь в лифте в 9 вечера, что у тебя чувство вины, потому что рано ушёл с работы.
Я только сейчас это понимаю. Когда уже отпустило.
И это было важно. Для ДЕЛА.
Не жалею.

И те, кто сейчас в его стенах, думают также.
Я знаю там много умных, сильных, трудолюбивых людей, которые сложно живут, которые болеют за результат, переживают, когда что-то не получается, которые сами страдают от своих чудачеств, которые запутались, которые бегут от одиночества, прячась в работе, которые, не желая этого, мучают других и сами мучаются.
То есть людей, у которых нет внешнего врага, но которые живут очень непросто.
Но продолжают жить, продолжают переживать, работать, разочаровываться и опять на что-то надеяться.
Вот такие это люди.
Я и сам такой.

С праздником!

Чтобы сдавать квартиру посуточно, скоро необходимо будет согласие соседей. Это следует из профильного законопроекта, в котором ко второму чтению появится такая норма. При этом не против должно быть абсолютное большинство — не менее 75% жителей дома. Депутаты утверждают, что такая норма необходима, чтобы учесть их интересы.

Если закон примут в таком виде, то это, фактически, закроет возможность легальной краткосрочной аренды для большинства собственников, поскольку получить согласие такого количества жителей дома почти нереально. Как результат, цены на долгосрочную аренду упадут, что, скорее всего, и является настоящей целью нормы.

@nedvizhna24

Россия вошла в топ-10 стран с самым перегретым рынком недвижимости.

Ну ничего, с такими ставками точно охладимся.

Домклик считает, что цены в сделках и объявлениях почти одинаковые!

Эксперты ВЭБа предложили установить прогрессивную шкалу выплат маткапитала

Таким образом выплата на каждого последующего ребенка будет проиндексирована.

Также предлагается дополнительно дифференцировать величину маткапитала в зависимости от неблагоприятных климатических условий проживания и районных коэффициентов, внедрить аналогичную систему поддержки и в субъектах и выдавать многодетным семьям автомобиль при рождении четвертого ребенка. Выплаты многодетным предложили расширить на все население, а не только при условии низких доходов семьи.

По расчетам института ВЭБа, при сохранении сложившихся тенденций к 2050 г. Россия может потерять 6% своего населения, или 8,7 млн человек, к уровню начала 2023 года.
@fatcat18

ИНФЛЯЦИЯ: ИТОГИ ОКТЯБРЯ ОЖИДАЕМЫ, НО НАЧАЛО НОЯБРЯ ШОКИРУЕТ!

По данным Росстата, в октябре рост ИПЦ: 0.83% мм / 6.69% гг, что соответствует недельным данным.

Текущая инфляция, по нашим оценкам: 10.2% mm saar VS 15.1% в сентябре.

Наиболее высокие темпы роста цен - в продовольствии (около 15% saar) и услугах (12% saar); в непродах рост резко замедлился (чуть выше 5% saar).

В ноябре рост цен вновь ускорился. С 1 по 7 ноября цены выросли на 0.37% (7.1% гг). В скачке цен виноват АвтоВАЗ, задравший цены на 5.5%. Без него рост ИПЦ составил бы 0.29%

Если в ноябре рост цен составит 0.8-0.85%, это будет хорошей новостью – значит инфляция (saar) замедляется. Если рост цен превысит 1%, то значит ситуация продолжает идти вразнос, и ЦБ будет вынужден вновь повышать ставку.

Мы пока не пересматриваем вероятность повышения ставки в декабре, оценивая её в 30%.

Считаем, что ралли в ОФЗ, наблюдаемое с начала ноября, после выхода столь тревожной статистики должно приостановиться.

🤓«Выдача ипотеки с господдержкой на ИЖС за последние 2 года выросла более, чем в 10 раз», — сообщает нам Циан и приводит статистику по регионам.

Это правильно. Кредитными обязательствами должны быть охвачены все форматы и слои населения — от «красавчиков» из Москвы Сити, до региональных селян.
Иначе зачем жить и работать? Во что верить? К чему стремиться?
🔺Треугольный метр

⚡️У «Самолета» важное назначение: управляющим директором по маркетингу и стратегии девелопера стал Дмитрий Богод

С ноября он отвечает за стратегию развития текущих и перспективных бизнес-направлений, маркетинговую и бренд-стратегию всего «Самолета», углубление синергии развития продуктов и сервисов всех бизнес-направлений, а также за развитие эффективного операционного маркетинга.

Ранее Богод руководил маркетингом, коммерческим блоком и стратегическим развитием в «Ленте».

❗️Мониторинг ставок банков Высшей ипотечной лиги по итогам прошлой недели с 3 по 10 ноября 2023 года.

Исходные данные:

▪️срок кредита – 15 лет;
▪️объект – квартиры;
▪️сумма кредита – средний размер выданного кредита для приобретения вторичного жилья 3,76 млн руб., первичного жилья – 5,87 млн руб., для рефинансирования – 3 млн руб.;
▪️если в банке программы рефинансирования разделяются на рефинансирование вторичного жилья и на рефинансирование новостроек, то в таблице указана ставка рефинансирования вторичного жилья;
▪️при условии комплексного ипотечного страхования или при присоединении к коллективному договору страхования;
▪️ставки приведены по программам, не требующим оплаты единовременной комиссии за снижение ставки, а также без учета субсидированных программ;
▪️ставки по новостройкам приведены для аккредитованных застройщиков и без учета повышения ставки на период строительства;
▪️клиент «с улицы», не учитываются скидки по акциям;
▪️доходы подтверждены 2-НДФЛ или справкой из ПФР (с сайта Госуслуги);
▪️ПВ – 30%. #ставки

@rusipoteka

❗️Минимальные ставки в банках Высшей ипотечной лиги по госпрограммам «Семейная ипотека», «Льготная ипотека» (на новостройки), «Военная ипотека» и «IT-ипотека» по итогам прошлой недели с 3 по 10 ноября 2023 года.

Для анализа минимальных ставок используются данные размещенные на сайтах банков в разделах ипотечных продуктов со словами «ставки от». #ставки

@rusipoteka