ЦБ: в 3Q 2023 доля ипотечных заемщиков с долговой нагрузкой (ПДН) более 80% достигла рекордных 47% @iliilitop

#обзорсми Минтруд совместно с Минстроем прорабатывают возможность включения в льготную ипотечную программу механизмов для приобретения вторичного жилья в небольших населенных пунктах с целью поддержки семей, пишут «Ведомости».

По словам министра труда и социальной защиты Антона Котякова, в городах с населением до 250 тысяч человек есть потребность распространения этого механизма и на вторичку, поскольку строительство нового жилья там происходит в малых объемах. @ria_realty

Из опубликованного ЦБ доклада о денежно-кредитной политике отчетливо виден формируемый им для населения образ будущего.
1. Расходы населения на потребление будет снижаться. Если по итогам 2023 г. темп прироста потребления домохозяйств может сложиться в диапазоне 5,5–6,5%, то далее планируется спад: по прогнозу, в 2024 г. с учетом более высоких ставок в экономике будут преобладать сберегательные настроения, а потребление домашних хозяйств снизится на 1–2%. Разумеется, делается оговорка, что «в последующие годы спрос домохозяйств будет постепенно увеличиваться, к концу прогнозного горизонта вернется на темпы, соответствующие траектории сбалансированного роста экономики», однако понятны как привычка ЦБ менять свои прогнозы, так и преобладающая нынче в планировании тенденция «сдвига вправо во времени».
2. Импорт, за счет которого во многом обеспечивается внутренний потребительский спрос, резко сократится. Если в 2023 г. фиксируется прирост на 10,2–11,7%, вместе с расширившимся потреблением домохозяйств, то в 2024 г. импорт снизится в диапазоне 4,5–6,5%. По мнению ЦБ, на это скажется как замедление спроса, так и переключение на отечественные товары «из‑за роста цен на импортную продукцию по мере проявления эффектов переноса произошедшего в 2023 г. ослабления рубля». Обычная недосказанность подразумевает здесь не только «замедление спроса» вследствие отсутствия роста или даже падения реальных доходов, но и фактическое падение ассортимента предлагаемых товаров и замещение импортных – отечественными. К сожалению, как показывает практика последнего года, российские производители потребительских товаров, в целях удешевления своей продукции, меняют рецептуру на менее качественную и уменьшают размер упаковки, вводя в заблуждение покупателей. Видимо, на эту менее качественную, но более доступную продукцию и будет происходить «переключение спроса». Но, как прогнозирует ЦБ, «к 2026 г. импорт стабилизируется на долгосрочно устойчивом уровне, соответствующем новой структуре экономики. Большая ориентация экономики на внутреннее производство будет обусловливать меньшую по сравнению с историческими уровнями долю импорта в потреблении». Т.е. восстановления импорта не будет. Перспектива роста расходов на потребление, в том числе, за счет покупок более качественных и дорогих импортных товаров, в планах не значится.
3. Если до сих пор многие группы населения могли поддерживать прежний уровень жизни за счет кредитования, то теперь эта возможность резко сужается. В результате ужесточения ДКП, «быстрее всего рост ставок отразился на необеспеченном потребительском кредитовании, в динамике которого появились признаки замедления». Помимо этого, на сокращение потребительского кредитования влияет ужесточение макропруденциальных лимитов. По мере того, как старые кредиты будут закрываться, а новые, в силу ужесточения условий заимствования и роста ставок, оформлять не получится, граждане столкнуться с необходимостью значительного изменения своих потребительских привычек.

​✅ В контексте поста о Северном Порте, хочу донести вам кухню про весёлые старты / предстарты продаж

В реалиях рынка с проектным финансированием, практика всяческих «предброней» – оч тонкая штука. Особенно для застроев. Её своим топам проталкивают маркетологи / продажники, которым не удалось корректно просчитать прайс старта. Или выходит регионал, слабо ориентирующийся в местном рынке. Или площадка в дикой локации, которая неизвестно как откликнется покупашке. Или есть какие-то свои интересы. Например, договорённости с агентами, KPI, жажда PR, прогрева и хайпа

И начинается разгон по соцсетям и брокерам. Приятные комиссионные. Рассказы о чумачеччем инвест-потенциале

А дальше три варика:
1. Не угадали с рынком, но за слив объёмов ата-та = отмены броней, пересмотр прайса.
2. Не угадали с рынком, слив объёмов провафлили = агенты и первоходы потирают руки. Маркетинг застроя огребает, дёргает прайс, падает в темпах, оправдывается перед топами и ждёт, когда выровняется средняя по модели.
3. Угадали с рынком = никакого ажиотажа. Всё по модельке. Агенты и инвесторы обсуждают другие «старты», где рассчитывают, что застрой поделится с ними своей маржой. Находясь в здравом уме, с полным набором обязательств перед банком ))

Пункты 1 и 3 – мусолить не буду. Тут всё понятно. Случается. Гуглится и считается. А вот пункт 2 – проиллюстрирую свежими кейсами

▪️Страна Озёрная. Страна - не совсем новички, но регионалы. Захотелось хайпа. Громкая преза в мае. Две недели проект на откупе чисто у агентов. Со скидкой 3% и комиссией 4,5%. Цены тут же начали дёргать. По +1 мульта за день. Значит ли такое, что попали в рынок, или что-то другое?

Далее, за первые 1,5 мес. слили сразу 13,5% товарного объёма. А дальше вниз, как я и ванговал. Наглядно, ситуация с продажами на скрине 👇

В итоге, на сейчас, за 5 месяцев со старта – продано 27% проекта (337 ДДУ). Причём, слили 47% всех своих студий, и 32% однушек. А до ключей (02.2026) ещё 27 мес. Начинаются метания по прайсу. Когда средняя по структуре запасов / экспозиции уже ниже стартовой. Дальше нужно как-то размазывать остатки. Ломать башню над ковентами кредитора. И колдовать с темпом


▪️Дом на Зорге. Пилот А101 в старой Мск. Не баловались с хайпом. Открыто стартанули в середине июня. Но… ошиблись. В первые месяцы слили 25% проекта. Дёрнули прайс. Рухнули в продажах (см. скрин 👇)

В итоге, на сейчас, за 4 месяца со старта – продано 29% проекта (88 ДДУ из 308 лотов). Причём, слили 43% всех студий и однушек. А до ключей (03.2026) ещё 28 мес. Дальше будут потеть, и оглядываться на соседний Indy Towers. Который интереснее, угадал с рынком (п.3), и будет оттягивать спрос

Эффективная работа маркетинга в кейсах? Кто поимел бенефит? Считаю, что НЕ застрои. А вот агенты и инвесторы на таких ошибках – вполне даже могут. Потому что даже при снижении средней цены по проекту, в вычерпанных малогабаритках демпинга не будет. Скорее, наоборот. А значит налипнет потенциал к цене входа


Поэтому, кто присматривается к стартам, следует помнить о 3-х вышеуказанных пунктах. И погружаться в анализ структуры даже предброней, в поисках таких ошибок и недооценёнки @iliilitop

До конца года законопроект о статусе апартаментов принят не будет.

Об этом сообщили источники "Известий" в Госдуме. Для дальнейшего обсуждения законопроекта создана рабочая группа, в которую вошли представители Госдумы, правительства Москвы, МВД и Росреестра.

Председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов считает, что в текущей конфигурации регулирование апартаментов не вопрос жилищного законодательства, поскольку этот тип недвижимости никогда не был жилым.

Единственное определение апартаментов для проживания - это "определенный вид гостиниц". Т.е. здание, построенное на земельном участке, предназначенном конкретно для размещения именно объектов гостиничного типа.

Апартаменты в России занимают 3–4% от всего жилого фонда, построенного за последние 15 лет. На две столицы приходится менее половины объема строительства (49%): в Москве возведено 1,5 млн кв. м, или 34%, а в Санкт-Петербурге — 645 тыс. кв. м, или 15%. Доля апартаментов в сделках составляет не более 4%.

Отметим, что в рабочую группу пригласили представителей правительства Москвы. Настолько сильно застройщики лоббируют тему апартаментов и пытаются оттянуть момент принятия закона, чтобы распродать остатки в столице. Иначе как объяснить обсуждение законопроекта уже четвертый год.

В 2019 году об ускорении перевода апартаментов в жилье заявлял бывший гендиректор Дом. рф Александр Плутник. В начале 2020 года Марат Хуснуллин обещал привести понятие апартаментов к единому знаменателю и дать им правовое определение в законопроекте, но воз и ныне там.

Тем временем в регионах:
Оценка выручки участников рынка от розничной продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам снизилась в октябре 2023 года по сравнению с рекордным сентябрем 2023 года:
Во Владивостоке - на 17%
В Казани - на 28%
В Нижнем Новгороде - на 28%
В Перми - на 37%
Доля сделок с использованием ипотечного кредитования повсеместно снизилась.
Наибольшую устойчивость показал рынок Владивостока, где действует дальневосточная программа ипотечного кредитования, а наименьшую Пермь, где заметно снизилась доля ипотечных сделок.
Методика расчетов - в первом комментарии

Осталась одна неделя до начала масштабной конференции для инвесторов в недвижимость и риелторов со всей страны!🏬📈

С 17 по 19 ноября пройдет бесплатная онлайн-конференция REAL INVEST CONF

На конференции вы узнаете :
✅Где частному риелтору брать горячих клиентов, готовых покупать. Без звонков и рассылок!
✅Трендовые сегменты рынка недвижимости, где клиентов больше, чем предложений 
✅План - как уйти из агентства, чтобы начать зарабатывать больше, при этом сохранить клиентов
✅Пошаговые стратегии и связки от топовых инвесторов России

Готовы вывести свою карьеру в области недвижимотси на новый уровень? 
Регистрируйтесь здесь: ссылка

Реклама. ИП Сакаев Артур Айварович. ИНН 860602125166. erid: LjN8KS8iu

​​О распроданности жилья у отдельных застройщиков

Первый раз мы рассматривали тему в июне, когда распроданность портфеля строительства снизилась до 30% и, казалось, что формируется навес непроданного жилья. Никто тогда не ожидал, что в III кв. мы увидим аномальный спрос на рынке новостроек.

На текущий момент распроданность повысилась до 35%, а стройготовность осталась примерно на том же уровне 43%. Сами эти цифры мало что значат. Лучше смотреть на их соотношение — на сколько % портфель распродан к тому, на сколько % он построен.

Текущее соотношение 0,8 означает, что при равномерных продажах к моменту ввода будет продано 80%. Исторически это высокий показатель. Выше было только в период бурного роста цен 2020-2021 гг.

При этом в начале 2023 г. распроданность на вводе опускалась до 75% — это нормальный уровень. При нем застройщик полностью покроет задолженность перед банком после ввода, а прибыль получит от продаж жилья на эксплуатационной фазе.

В сентябре мы рассказывали как распределен портфель по соотношению распроданности и стройготовности, а также как новые вызовы повлияют на его качество и LLCR — основную банковскую метрику проектного финансирования.

Сегодня опустимся на микроуровень и покажем, как жилье распродается у конкретных застройщиков:

▪️По каждому проекту застройщика опубликованы проектные декларации (ПД). В них можно найти почти все параметры реализуемого проекта (сроки, себестоимость, количество и площадь помещений) и объемы продаж (количество, площадь и стоимость).

▪️Мы отобрали топ-80 групп застройщиков по себестоимости реализуемых проектов (от 25 млрд руб.) и расположили все точки на одном графике. В сумме выборка представляет собой чуть больше половины всей отрасли по себестоимости и чуть меньше половины — по кв. м. Естественно, что в топ-17 с себестоимостью от 100 млрд попали преимущественно крупные московские застройщики. Не будем выделять конкретные имена — все видно на картинке 👇🏻

▪️Чем выше средней линии находится застройщик, тем более распродан у него портфель при данном уровне стройготовности. При соотношении под 100% застройщик будет склонен к повышению цен, нежели к увеличению предложения в ответ на всплеск спроса. И аналогично меньше будет склонен к скидкам в цене при снижении спроса в будущем.

▪️Если отношение распроданности к стройготовности ниже 70%, то застройщик будет заинтересован в быстрой продаже. При ключевой ставке 15% стоимость ПФ ощутимо бьет по финансовому результату всего проекта.

💡Все то же самое касается и отдельных проектов. Чтобы оценить, будет ли застройщик активно повышать цены или предлагать скидки, можно открыть ПД, найти даты реализации проекта, проданный/общий объем жилья и посчитать соотношение.

Следует учесть, что некоторые застройщики могут использовать иную стратегию продаж, особенно в сегменте элит и премиум класса, — активные продажи начинаются ближе к завершению проекта.

Скоро у нас будут полные данные по продажам в октябре. Расскажем об этом на следующей неделе. Предварительно объем продаж сократился на 20% по России и чуть больше в Москве — относительно рекордов сентября, но все ещё выше среднего в прошлом.

@DomusVerus

РЕАЛЬНЫЕ ДОХОДЫ РОССИЯН РАСТУТ, НО ВСЁ ЕЩЁ НЕ ВЕРНУЛИСЬ НА УРОВЕНЬ 2013г

В 3-м кв доходы россиян в среднем на душу населения составили 49 467 руб в мес (10.3% гг) или $525 в мес (-30.1% гг). Для сравнения, во 2-м кв эти показатели равнялись 47 982 (8.6% гг) или $591 (-11.1%).

В реальном выражении рост доходов составил 4.9% гг vs 5.4% гг во 2-м кв.

Реальные располагаемые доходы (с учетом обязательных платежей, в т.ч. по кредитам) также в плюсе: 5.1% гг vs 5.1% гг.

Несмотря на хороший рост доходов в этом году (связанный со скачком зарплат из-за дефицита людей, а также с выплатами воюющим), РРДДН, по-прежнему, не дотягивают до уровня 2013г. В 3-м кв этот показатель был на 1.5% ниже, чем 3К2013, а в целом по году РРДДН будут примерно на 2% ниже уровня 2013г.

Уровень доходов 2013 года остаётся недостижимой мечтой. Что недопустимо. Особенно на фоне бурного роста экономики, о котором сообщает Росстат. Поэтому, как мы слышали, Росстат ведёт сейчас работу по уточнению методики расчета доходов

Последняя добивка на тему цен. Посмотрите как росла цена экспонирования в Москве и Области. Во-первых, забавно, что Область переиграла Москву по росту цены. Как скажут некоторые, это все эффект низкой базы.

Во-вторых, общая динамика - такая же как у ключевых девелоперов в регионе. Рост - конец 2021 - начало 2022, потом флэт цен в 2022 - весна 2023, а потом уже очередной супер рост из-за спроса.

Это ещё раз подтверждает историю, что девелоперы дергают цены, только когда прет спрос. В сентябре был рекорд продаж - вот все в сентябре и октябре в космос полетели, потому что клиенты были. А что сейчас?

А сейчас ставки высокие, жопа голая, что делать, как откатывать цены назад (а назад нельзя), никто не знает.

🤓Познавательная графика от Сбериндекса и Домэрэфа.
Динамика фактических сделок за год по регионам РФ.

Инвеста на рынке нет. Цены плетутся вслед за инфляцией.

Но, глядите что с Питером происходит. Недвижимость в натуре дешевеет! Приплюсуйте сюда падение покупательной способности рубля и умножьте потери.
🔺Треугольный метр

Сегодня узнал о существовании детских садов для собак. Теперь и вы живите с этим.

Сегодня на Западе отмечают день окончания Первой мировой войны.
Решил перечитать одного из лучших в России экономических историков и крестьяноведов Сергея Нефёдова о социально-экономических отношениях в Первую мировую войну.

«Русская армия уступала противнику в артиллерии, и русские генералы старались использовать численное превосходство, безжалостно бросая своих солдат в штыковые атаки. Осенью 1914 года на Восточном фронте 3 млн. русских сражались с 1,5 млн. австрийцев и немцев, и к концу года русские потери достигли 1,4 млн. Уже в начале 1915 года закончились мобилизационные запасы снарядов и винтовок, на фронт прибывали невооружённые пополнения. Затем началось немецкое наступление. В июле 1915 года в сражении на реке Нарев тысячи солдат не имели винтовок, а для артиллерии была установлена норма в 5 выстрелов на орудие в сутки. Немецкие же орудия были обеспечены 600-1000 выстрелами. В день немецкого наступления артиллерийская подготовка продолжалась пять часов, и за это время обороняющиеся потеряли 30% боевого состава. Военный министр А.А.Поливанов говорил на заседании Совета Министров 16 июля: «Пользуясь огромным преобладанием артиллерии, немцы заставляют нас отступать одним артиллерийским огнём. В то время как они стреляют из орудий чуть ли не по одиночкам, наши батареи вынуждены молчать даже во время серьёзных столкновений. Благодаря этому, обладая возможностью не пускать в дело пехотные массы, неприятель почти не несёт потерь, тогда как у нас люди гибнут тысячами
Русская армия потребляла 5 кг металла на каждого солдата в месяц, в то время как германская – 102 кг, то есть в 20 раз больше».

Первое время крестьяне (они составляли 92% русской армии) не отказывались идти в «мясные штурмы», наивно полагая, что добрый царь после окончания войны отблагодарит их раздачей помещичьей и церковной земли. Крестьяне первое время воевали не за патриотизм, а только за такую идею.
«У них не было никакого представления о том, ради чего они воюют, – свидетельствует британский военный атташе А.Нокс, – не было у них и сознательного патриотизма, способного укрепить их моральный дух перед зрелищем тягчайших потерь». «Крестьянин шёл на призыв потому, что привык вообще исполнять всё, что от него требует власть, – писал генерал Ю.Н.Данилов, – он терпел, но пассивно нёс свой крест, пока не подошли великие испытания». Едва ли не единственной внутренней мотивацией крестьянского участия в войне – но мотивацией неофициальной, исключительно на уровне бытового сознания – были слухи о том, что после окончания войны солдаты-победители получат землю. Эти слухи были аналогичны слухам 1812 и 1855 годов о том, что крепостные-ополченцы получат свободу».

Но к лету 1915 года крестьяне поняли, что царь и элитарии ничем не отплатят им за их жертвы. Об этом глумливо говорили самим солдатам их офицеры – часто тоже представлявшие земледельческую знать. В сознании крестьянской массы произошёл психологический переворот. Именно тогда пошли массовая сдача в плен, дезертирство, «самострелы», братания с противником:

«В целом за время войны Россия потеряла 3,9 млн пленными, в 3 раза больше, чем Германия, Франция и Англия вместе взятые. На 100 убитых в русской армии приходилось 300 пленных, а в германской, английской и французской армиях – от 20 до 26, то есть русские сдавались в плен в 12-15 раз чаще, чем солдаты других армий.
Резко возросло число дезертиров, к началу 1917 года оно составляло 1,5 млн человек. Отмечались случаи отказа частей идти в наступление («забастовки солдат»), братания с солдатами противника. В солдатских письмах всё чаще встречаются угрозы посчитаться с «пузанами, которые сидят в тылу».

При активном нежелании крестьян воевать за царя и элитариев (ещё раньше отказались воевать горожане, покупая себе «бронь» и «белые билеты») что выход России из войны, что Революция были предрешены.

Какие квартиры предпочитают россияне в разных городах и регионах страны. Интересно, что в Красноярске сильно не жалуют квартиры без отделки, как и в Свердловской области. Ну и московские цены в комментариях не нуждаются.

@nedvizhna24

День Сбербанка.
Больше 10 лет это был для меня большой праздник. Почти как Новый год.
Ну или День Победы.
Победы духа над здравым смыслом.
Какой там может быть здравый смысл, когда ловишь себя на мысли, спускаясь в лифте в 9 вечера, что у тебя чувство вины, потому что рано ушёл с работы.
Я только сейчас это понимаю. Когда уже отпустило.
И это было важно. Для ДЕЛА.
Не жалею.

И те, кто сейчас в его стенах, думают также.
Я знаю там много умных, сильных, трудолюбивых людей, которые сложно живут, которые болеют за результат, переживают, когда что-то не получается, которые сами страдают от своих чудачеств, которые запутались, которые бегут от одиночества, прячась в работе, которые, не желая этого, мучают других и сами мучаются.
То есть людей, у которых нет внешнего врага, но которые живут очень непросто.
Но продолжают жить, продолжают переживать, работать, разочаровываться и опять на что-то надеяться.
Вот такие это люди.
Я и сам такой.

С праздником!

Чтобы сдавать квартиру посуточно, скоро необходимо будет согласие соседей. Это следует из профильного законопроекта, в котором ко второму чтению появится такая норма. При этом не против должно быть абсолютное большинство — не менее 75% жителей дома. Депутаты утверждают, что такая норма необходима, чтобы учесть их интересы.

Если закон примут в таком виде, то это, фактически, закроет возможность легальной краткосрочной аренды для большинства собственников, поскольку получить согласие такого количества жителей дома почти нереально. Как результат, цены на долгосрочную аренду упадут, что, скорее всего, и является настоящей целью нормы.

@nedvizhna24

Россия вошла в топ-10 стран с самым перегретым рынком недвижимости.

Ну ничего, с такими ставками точно охладимся.

Домклик считает, что цены в сделках и объявлениях почти одинаковые!